《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程》

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書(shū)向規(guī)劃管理部門(mén)申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū)，編制項(xiàng)目建議書(shū)向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告計(jì)委函至規(guī)劃局規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開(kāi)發(fā)辦會(huì)簽運(yùn)用“房地產(chǎn)市場(chǎng)信息評(píng)估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測(cè)算，編制可研報(bào)告計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；運(yùn)用“營(yíng)銷(xiāo)策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知規(guī)劃局法征地意見(jiàn)函到土地管理部門(mén)及土地使用部門(mén)征求意見(jiàn)新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所舊城改造

2、到區(qū)地政科結(jié)果報(bào)市房地局結(jié)果報(bào)市房管局市政府下文批地畫(huà)樁位給釘樁條件，測(cè)繪院規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃據(jù)此到地政部門(mén)辦理釘樁，成果給設(shè)計(jì)人許可證用地批準(zhǔn)書(shū) ,評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià)申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價(jià)款 , 取得土地使用證按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意見(jiàn)表到區(qū)配套部門(mén)征求意見(jiàn)地政部門(mén)審查安置方案、安置房規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書(shū)場(chǎng)地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手冊(cè)規(guī)劃局審方案提出意見(jiàn)1. 到園木局申請(qǐng)伐樹(shù)許可證2. 了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商修改后送首規(guī)委審圖改造、移線方案3. 煤氣、道路、上下水改路由首規(guī)委召

3、開(kāi)市政協(xié)調(diào)會(huì)4. 到供電局業(yè)擴(kuò)處申請(qǐng)用電報(bào)表，做正式出市政會(huì)議紀(jì)要供電方案，申請(qǐng)臨時(shí)施工用電，委托施工。進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查）領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證出施工圖開(kāi)節(jié)能證明運(yùn)用“營(yíng)銷(xiāo)策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”到計(jì)委申請(qǐng)，列入到稅務(wù)局取稅單制作資料計(jì)劃（建委會(huì)簽）報(bào)價(jià)小組審查，領(lǐng)取內(nèi)外銷(xiāo)到建委工程處領(lǐng)開(kāi)工持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)許可證審批表投資許可證登記卡，登記并取得許可證建委、物價(jià)局下文批價(jià)運(yùn)用“營(yíng)銷(xiāo)策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”“房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理系統(tǒng)”銷(xiāo)售到市政部門(mén)蓋章，證明市政條件落實(shí)四源費(fèi)繳納到開(kāi)發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)開(kāi)發(fā)辦工程處同意招標(biāo)填招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)并到市招標(biāo)辦登記招標(biāo)辦看現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)

4、”編制標(biāo)底招標(biāo)辦審查標(biāo)底開(kāi)標(biāo)會(huì)定合同，寫(xiě)評(píng)標(biāo)報(bào)告，發(fā)中標(biāo)通知書(shū)招標(biāo)辦蓋章同意施工單位質(zhì)量總站受理市統(tǒng)計(jì)局市審查局審核市開(kāi)發(fā)辦秘書(shū)同意施工質(zhì)量監(jiān)督落實(shí)任務(wù)資金來(lái)源，任處登記務(wù)來(lái)源及一切手續(xù)建委工程處同意開(kāi)工，辦理開(kāi)工許可證施工單位進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計(jì)、施工1. 小區(qū)內(nèi)線 1. 通知區(qū)園1. 按道路1. 到自來(lái)1. 到熱力（自建鍋1. 到煤氣公司路委托設(shè)林局綠化方案進(jìn)水業(yè)務(wù)公司報(bào)爐房）報(bào)裝計(jì)辦行施工科報(bào)裝裝1. 環(huán)保2. 到規(guī)劃科定2. 委托施工 2. 交綠化費(fèi) 2. 市政辦委托線2. 委托線局同線路方案3. 配電室土3. 綠化施工事處養(yǎng)路設(shè)計(jì)、路設(shè)計(jì)意

5、鍋3. 設(shè)計(jì)建工程驗(yàn)路隊(duì)驗(yàn)施工及3. 施工及爐房4. 看現(xiàn)場(chǎng)收收驗(yàn)收驗(yàn)收規(guī)劃5. 施工4. 設(shè)備安裝 2. 到市政位置6. 業(yè)務(wù)科檢驗(yàn)及驗(yàn)收監(jiān)理所2. 委托同意接氣5. 送電下水報(bào)設(shè)計(jì)7. 憑通氣單到裝3. 到勞動(dòng)管網(wǎng)所辦固3. 規(guī)劃設(shè)局報(bào)裝定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移計(jì)4. 環(huán)保局手續(xù)及通氣4. 竣工驗(yàn)審查消手續(xù)收音除塵8. 憑接氣單到設(shè)備液化氣公司5. 竣工驗(yàn)收辦各戶通氣手續(xù)9. 通氣全部工程竣工四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章憑驗(yàn)收通知書(shū)入庫(kù)房屋確定房屋管理形式房屋驗(yàn)收出庫(kù)分配及銷(xiāo)售、辦理產(chǎn)權(quán)證運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進(jìn)入物業(yè)管理階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（即開(kāi)發(fā)商），以贏利為目的投資開(kāi)

6、發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷(xiāo)售等一系列經(jīng)營(yíng)行為。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第2 條對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)下的定義是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有住宅、別墅、商鋪、寫(xiě)字樓等等、現(xiàn)市場(chǎng)上提到的所謂 商住兩用 的物業(yè)其實(shí)是指開(kāi)發(fā)商以住宅為目的進(jìn)行立項(xiàng)，但在設(shè)計(jì)以及建設(shè)階段將其建設(shè)成為可作為寫(xiě)字樓出售的一種類(lèi)型的物業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程主要包括以下幾個(gè)程序：1、 前期的準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備工作主要包括由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)

7、目建設(shè)用地的國(guó)有土地使用權(quán)。我們所說(shuō)的 五證 中的 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、建設(shè)工程開(kāi)工許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證都是在這個(gè)階段取得的。而國(guó)有土地使用權(quán)證由于開(kāi)發(fā)商支付土地出讓金的時(shí)間不同，取得的時(shí)間也不盡相同。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，土地的取得是最重要的。現(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國(guó)家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國(guó)家交納土地出讓金，不允許作開(kāi)發(fā)利用。一般都是劃撥給國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國(guó)家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國(guó)有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也要交納土地出讓

8、金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70 年，工業(yè)用地 50 年，商業(yè)用地 40 年等。2、 建筑施工階段建筑施工階段是開(kāi)發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實(shí)現(xiàn)贏利，開(kāi)發(fā)商通常在建筑階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售。3、 銷(xiāo)售階段銷(xiāo)售階段是開(kāi)發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段。一個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售的成敗決定著開(kāi)發(fā)商的根本利益。銷(xiāo)售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售兩個(gè)階段，預(yù)售即通常所說(shuō)的期房銷(xiāo)售，是指開(kāi)發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷(xiāo)售，現(xiàn)房銷(xiāo)售即開(kāi)發(fā)商在取得竣工證或竣工驗(yàn)收合格文

9、件后進(jìn)行銷(xiāo)售。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開(kāi)發(fā)商大多采用此種銷(xiāo)售方式。預(yù)售條件：城市商品房預(yù)售管理辦法第五條規(guī)定：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。第六條 規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；（二）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)