《物權(quán)法》應(yīng)明確規(guī)定農(nóng)村私有房產(chǎn)的登記、買賣、抵押權(quán)問題

1、  物權(quán)法應(yīng)明確規(guī)定農(nóng)村私有房產(chǎn)的登記、買賣、抵押權(quán)問題   隨著 社會 主義建設(shè)的步伐的 發(fā)展 ，黨的十六大五屆全會中明確提出了建設(shè)社會主義新 農(nóng)村 ，以及加強小城鎮(zhèn)建設(shè)，城鄉(xiāng)一體化的新戰(zhàn)略思想，我國農(nóng)村建設(shè)取得突飛猛進的發(fā)展勢頭，有其在我國即將全部取消非農(nóng)業(yè)與農(nóng)業(yè)戶口之分的今天，社會出現(xiàn)了大流通、大發(fā)展的渠道，城市中出現(xiàn)了城中村，農(nóng)村朝著城鎮(zhèn)化的步伐行走。我國的 法律 規(guī)定已經(jīng)不適應(yīng)我國 經(jīng)濟 建設(shè)需要和發(fā)展，如：我國擔(dān)保法第37條第二款規(guī)定建筑在農(nóng)村宅基地之上的私有住房，亦不能用于抵押，土地法六十二條規(guī)定農(nóng)村一戶宅，宅基地使用權(quán)不準出賣等。既然我國

2、憲法十三條、繼承法第三條、民法通則71條、婚姻法有關(guān)處理共同財產(chǎn)房屋的規(guī)定，都承認房屋是公民的合法私有財產(chǎn)，那么為什么不能按照公民的意志加以處分收益呢？我認為這種局面的存在與我國體制和法律建設(shè)的體制存在著日益突出的矛盾，我想，隨伴著我國房地產(chǎn)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，不動產(chǎn)物物權(quán)方面已經(jīng)出現(xiàn)建筑物的區(qū)分、所有權(quán)所法律概念。農(nóng)村建筑在農(nóng)村集體土地上的房屋、 企業(yè) 的廠房等建筑物也開始有條件允許買賣抵押，傳統(tǒng)的房地不可分的 理論 依據(jù)實在不能適應(yīng) 目前 的經(jīng)濟形式和法律體系完善的需要，對農(nóng)村私有房屋，建議即將出臺的物權(quán)法應(yīng)當作出明確規(guī)定，允許產(chǎn)權(quán)分明清晰的農(nóng)村房屋進行登記、買賣、低押，并且應(yīng)盡早建立一套

3、完善農(nóng)村私有房產(chǎn)、登記、買賣、抵押的制度。一、我國農(nóng)村房產(chǎn)的現(xiàn)狀我國從1949年10月1日建國，我國開始試行的是共有制形式。農(nóng)村土地歸集體所有，一戶只允許一處住宅，規(guī)定不準買賣、轉(zhuǎn)讓，當時也包括土豪、大戶的房屋沒收充公后，重新分配給農(nóng)戶的房屋，農(nóng)村住宅建設(shè)一直處于較落后的發(fā)展狀況。其發(fā)展追朔于十一屆三中全會后，隨著社會主義步伐的發(fā)展，農(nóng)村試行保產(chǎn)到戶的政策，農(nóng)村經(jīng)濟得到發(fā)展，農(nóng)戶有錢后農(nóng)村住宅才有了進一步發(fā)展。尤其1982年憲法的頒布，明確規(guī)定保護公民私有財產(chǎn)，在1988年、1993年、1999年、2004年通過四次憲法的修正和確定保護私人財產(chǎn)，以及土地法1986年實施規(guī)定保護農(nóng)村住宅的合法性

4、，加上1988年、1998年、2004年土地法3次修正，明確了農(nóng)村土地長期承包，農(nóng)村私有房屋的保護等。由于農(nóng)村改革、開放、法律的規(guī)定和正確的實施，給農(nóng)村經(jīng)濟帶來了機遇和發(fā)展，農(nóng)村的住宅建設(shè)取得了飛速的發(fā)展，過去的草屋、危房等不見了取而代之是1-2層樓房、鄉(xiāng)村別墅、社區(qū)樓房，農(nóng)村住宅得到鞏固和發(fā)展。黨的十六大五屆全會提出明確提出建設(shè)社會新農(nóng)村城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展思路，必將給農(nóng)村住宅建設(shè)帶來更新、更好地發(fā)展。如：河南省試點建設(shè)農(nóng)村新社區(qū)的構(gòu)想。但是由于全國各地發(fā)展狀況不平衡，有的發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，有的沒有發(fā)放，如農(nóng)村社區(qū)建設(shè)，至今只是農(nóng)村村民居住，沒有房產(chǎn)證明，不能進行買賣。我國對農(nóng)村私有房屋登記一直存在漏

5、洞，沒有一套切實可行，關(guān)于農(nóng)村房屋登記等方面規(guī)定?，F(xiàn)在社會的大發(fā)展、大流通，由其是加入wto后，豐收富裕的農(nóng)村村民對住宅建設(shè)、流通有了新的要求。法律、法規(guī)的滯后，制約了農(nóng)村私有房屋買賣等 問題 。我國至今沒有建立一套農(nóng)村私有房屋進行買賣、過戶等方面的具體政策、法規(guī)，只是現(xiàn)在摸著石頭過河，這樣必然造成農(nóng)村私有房屋買賣的混亂，出現(xiàn)不應(yīng)有社會矛盾，對社會的發(fā)展帶來不利，對社會資源的有效、持續(xù)地利用存在一定隱患。我國應(yīng)針對實際狀況著手制定農(nóng)村房屋買賣過戶的規(guī)章制度，對那些應(yīng)當采取限制的，應(yīng)當保護的充分給予肯定下來，結(jié)束這種混亂沒有秩序的局面，促進農(nóng)村房產(chǎn)建設(shè)朝著健康有利的方面順利發(fā)展。二、物權(quán)法的出臺

6、不應(yīng)忽視農(nóng)村私有房產(chǎn)的登記、買賣問題1、農(nóng)村私有房產(chǎn)登記問題根據(jù)土地法規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀牟粍赢a(chǎn)包括：土地、房屋、草原、森林等，登記的種類為所有權(quán)登記、使用權(quán)登記、抵押登記，不動產(chǎn)租賃登記，資產(chǎn)性登記。但是對涉及農(nóng)村私有房屋登記法律、法規(guī)很不健全，沒有可操作性。全國各地農(nóng)村有的只頒發(fā)了宅基地使用證，宅基地林權(quán)證，對農(nóng)村私有房屋登記始終沒有明確規(guī)定登記范圍，不象城鎮(zhèn)居民依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定辦理。我國不動產(chǎn)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項非經(jīng)登記不得生效，這就是說，關(guān)于物權(quán)的一切法律行為，除必須在具有雙方當事人意思表示一致外的條件之外，還必須將意思表示予以登記，并自登記時該法律行為方可生效。

7、如德國、瑞士、我國 臺灣 采取這種做法。我國臺灣民法典第758條規(guī)：“定不動物權(quán)依法律行為而取得設(shè)定、喪失及變更者，非經(jīng)登記不生效?！比鹗棵穹ǖ涞?56條第1句規(guī)定“取得土地所有權(quán)須在不動產(chǎn)登記簿登記”。第666條第1句規(guī)定：“土地所有權(quán)因登記注銷或土地滅失而消滅”。而我國即將出臺的物權(quán)法得農(nóng)村私有房屋登記及買賣作出不明確規(guī)定和限制，我認為既然城市房地產(chǎn)管理法，對城市房屋作了祥盡的規(guī)定，那么新的物權(quán)法也應(yīng)該對農(nóng)村私有房屋作出明了的規(guī)定，不應(yīng)該存在城市、農(nóng)村在制定法律時出現(xiàn)法律歧視和不平等。2、農(nóng)村私有房產(chǎn)的買賣問題我國農(nóng)村住宅從黨的十一屆三中全會后，農(nóng)村經(jīng)濟體制得到了改革、開放、法律的保護，農(nóng)

8、村住宅取得日新月異的發(fā)展。我的憲法等法律明確規(guī)定農(nóng)村農(nóng)戶的住宅為公民的合法私有財產(chǎn)。既是公民的合法私有財產(chǎn)，公民就有權(quán)依據(jù)民法通則71條的規(guī)定對其擁有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但是我國土地法六十二條規(guī)定對此又給了限制，允許買賣限制了使用權(quán)。物權(quán)法草案162條規(guī)定：“宅基地使用證經(jīng)集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地分配條件的農(nóng)戶，住房轉(zhuǎn)讓、宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓”。這些法律的規(guī)定限制給當今的社會發(fā)展帶來了不便?，F(xiàn)在我國正在加強社會主義新農(nóng)村的建設(shè)，加強小城鎮(zhèn)建設(shè)，提倡城鄉(xiāng)一體化，也即將全面取消戶口限制，取消非農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)戶口之分，體現(xiàn)了法律面前人人平等，體現(xiàn)全面的經(jīng)濟一體化的改革

9、和發(fā)展。若河南正在試點搞農(nóng)村社區(qū)建設(shè)。豐收、富裕的農(nóng)村人用合法收入購制農(nóng)村社區(qū)樓房，在產(chǎn)權(quán)方面一直沒有合法的手續(xù)。再一快速發(fā)展的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)帶來了人才，帶來了發(fā)展的機遇，社會出現(xiàn)了人才、物的大流通，資源的合理配件受到嚴重的挑戰(zhàn)。農(nóng)村到外發(fā)展，到外流通的人員到處可見。在城市城鎮(zhèn)購房的農(nóng)村人越來越多，那么遺留在農(nóng)村的私有房屋不能隨意處分變賣，宅基地使用權(quán)受到限制，有效的資源得不到充分利用，是一種極大的浪費和不合理。又如城市中城中農(nóng)村私有房屋的改造也是面臨著一個新課題。全國各地城市要大發(fā)展，城市要面臨改造升級、擴大、增容不解決好農(nóng)村私有房屋的買賣問題，會給城市發(fā)展建設(shè)帶來一定 影響 。如果一未限制農(nóng)村私

10、有房屋自由買賣，隨意過戶使用權(quán)，對于整個社會來講，無疑是財富的一種巨大浪費，不符合經(jīng)濟效益的原則，與國際社會發(fā)展顯然不夠協(xié)調(diào)。為此建議出臺的物權(quán)法應(yīng)以 科學(xué) 觀和持續(xù)發(fā)展觀，取消法律限制，允許農(nóng)村私有房屋、買賣、過戶，達到資源合理有效的利用。既然城市房屋有一套規(guī)章，那么在農(nóng)村也應(yīng)該建立一套有效可行的農(nóng)村私有房屋買賣的體制和市場。物權(quán)法應(yīng)明確此問題，不應(yīng)限制規(guī)定。三、關(guān)于農(nóng)村私有房產(chǎn)不能抵押主要原因現(xiàn)狀及對策第一：農(nóng)村私有住房和住宅地的所有權(quán)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是完全不同的法律概念，農(nóng)村私有房屋是我國公民（主要是農(nóng)民）合法的私有財產(chǎn)。公民對其擁有、占有、使用、收益，農(nóng)村宅基地所有權(quán)是我國農(nóng)村土地集

11、體所有制的一種表現(xiàn)形式，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民依法對批給自己的土地上享有的建造房子、宅院等建筑物并對該地域進行使用、收益的權(quán)利。目前我國法律允許的不動產(chǎn)抵押主要是土 使用權(quán)和房產(chǎn)。也就是允許國有土地使用權(quán)可以抵押，不允許集體土地使用權(quán)抵押，但是允許鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)集體土地使用權(quán)可以與地上廠房建筑物一并抵押，如此限制，顯然不合法律對各類財產(chǎn)權(quán)平等保護權(quán)利，是一種法律上的歧視。轉(zhuǎn)貼于 第二： 農(nóng)村 私有房屋進行抵押不會損害集體利益，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是無償取得得，也是基于我國農(nóng)村實際狀況農(nóng)村居民的特殊身份取得的。 目前 我國農(nóng)村居民不能像城市居民一樣享有住房、就業(yè)和 社會 生活等各方面的福利政策和

12、 法律 保障，但是一些地方在農(nóng)民工就業(yè)、購房方面給了很大的優(yōu)惠照顧和優(yōu)待，如：用工單位應(yīng)當給農(nóng)民工交勞動保險金等?，F(xiàn)在我們的社會正在向進步的方面，縮小城鄉(xiāng)差別，建設(shè)農(nóng)村新社區(qū)，加強小城鎮(zhèn)建設(shè)上努力 發(fā)展 ，不能因為農(nóng)村宅基地使用權(quán)是無償取得，就禁止私人房屋抵押。為什么允許城市居民可以將私人房屋用于信貸抵押呢？同屬我國公民不應(yīng)存在“待遇”不公的行為。在土地日益緊張的今天，在抵押權(quán)實現(xiàn)時，沒有宅基地的集體成員完全可以優(yōu)先享有購買抵押房屋的權(quán)利，宅基地使用權(quán)仍留在集體成員中。在 金融 貸款機構(gòu)占有抵押房屋后，也可以通過租賃方式使用，在農(nóng)村私有房屋住房抵押權(quán)普遍實現(xiàn)時，不同集體成員也可以購買而實現(xiàn)相互

13、使用對方宅基地利益的平衡，不管采取怎樣的方式，不可能損害集體的利益。第三：農(nóng)村私有房屋具有充當?shù)盅何锏奶卣鳎湟痪邆浣粨Q價值；其二屬于不動產(chǎn)；其三能夠充分發(fā)揮農(nóng)民對自主物的財富效應(yīng)。目前在我國城中村農(nóng)村，東部沿海，發(fā)達鄉(xiāng)鎮(zhèn)，許多農(nóng)戶擁有價值幾十萬甚至上百萬元的私人住房，其有巨大私人財富不能發(fā)揮應(yīng)有抵押，擔(dān)保作用，是一個巨大浪費和資源配制不合理，同時不符合 經(jīng)濟 效益的主導(dǎo)原則。第四：鼓勵和發(fā)展將農(nóng)村私有住房用于抵押對搞活農(nóng)村經(jīng)濟建立社會主義市場具有重要意義。對農(nóng)村私有房屋進行抵押，信貸資金的風(fēng)險，也非常容易控制。我國目前有70%左右人口在農(nóng)村，應(yīng)當充分調(diào)動廣大農(nóng)村村民的積極性，積極參與到建立社

14、會主義市場經(jīng)濟中去?？s小城鄉(xiāng)差別，讓更多農(nóng)村村民富裕起來。隨著社會剩余勞動力不斷增加，廣大農(nóng)村村民也想有發(fā)展機會，但是要解決資金困難，抵押所有房屋無疑是一條有效可利用的途徑，即使是將來抵押失敗后，抵押人也會非常清楚自己的法律后果，其會發(fā)揮自己潛能，找親朋好友借款，也不會讓自己無房可居住。如不將私有房屋抵押，會讓他們看著一個個機會從身邊留走。那么走共同富裕的話，機遇平等，對他們來講只是一句空話。始必造成大量農(nóng)村村民不能投身到建議社會主義市場經(jīng)濟的大潮中去。第五：農(nóng)村房屋抵押出去不可能像物權(quán)法中有些學(xué)者認為大量農(nóng)民居無定所，引起社會混亂的局面。實踐證明有些金融機構(gòu)違規(guī)操作了農(nóng)村私有房屋抵押貸款，但

15、是也沒有關(guān)方面報道抵押人無家可歸報道。既是城市居民的房屋抵押也未出現(xiàn)大量市民無處居住的局面。我國隨著普法知識的宣傳，使廣大農(nóng)村村民的法律意識有了很大的提高，尤其使我國加入wto以后讓廣大農(nóng)村村民有了經(jīng)濟意識，全球經(jīng)濟一體化的發(fā)展，廣大農(nóng)民有了積極參與國內(nèi)國際市場的信心和決心。我國沿海農(nóng)村村民通過大量房屋抵押取得了豐碩的成果，同時也帶動一方經(jīng)濟的發(fā)展解決了剩余勞動力。相反私有房屋抵押人在抵押貸款后也會積極發(fā)展經(jīng)濟，即使失敗，其也會在我國親情較為濃郁的國度里，親朋好友也會積極的支持，也不可能讓無房可居住，不會出現(xiàn)難以想象后果。這一點國外發(fā)展已經(jīng)作了很好的證明。第六：出現(xiàn) 問題 的有關(guān)對策，我國十五

16、大提出依法治國，建立十六大提出和諧社會的構(gòu)想。就應(yīng)廢除更改一些不利于發(fā)展經(jīng)濟的政策和法律法規(guī)。農(nóng)村村民私有房屋抵押，我認為一是應(yīng)該建立法律規(guī)定的機制加以保護和支持，同時也設(shè)立處罰的機構(gòu)；二是建立一套適合我國當今農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展房屋抵押的規(guī)章機制，用于約束金融機構(gòu)和抵押人。我想只要靠法律手段加以管理，農(nóng)村村民私有房屋抵押是不會造成混亂的。這要求金融機構(gòu)認真審查有關(guān)情況，以實際情況信用程度，房屋的價值等確定抵押人貸款數(shù)額，做到風(fēng)險共同承擔(dān)，盈利雙收。可以通過完善管理機制，加大對這種貸款的用途和使用情況的監(jiān)管力度，從而將雙方信貸風(fēng)險控制在最小的限度內(nèi)。農(nóng)村私有房屋抵押也是切實可行的，物權(quán)法應(yīng)以規(guī)定?？傊覈磳⒊雠_的物權(quán)法應(yīng)明確規(guī)定農(nóng)村私有房屋的登記、買賣、抵押權(quán)問題，對這種發(fā)生在新時期我國市場經(jīng)濟，尤其是農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展具有深遠意義的事件，不應(yīng)當限制，或當視不見，應(yīng)以高度重