我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析

1、    我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析    劉艷【摘要】本文分析了當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場(chǎng)格局的形成背景及原因， 著重分析了政府政策背景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景， 提出融資主體的需求轉(zhuǎn)變將是推動(dòng)融資市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化的決定性力量。同時(shí)對(duì)當(dāng)前融資市場(chǎng)的主要特征進(jìn)行了簡(jiǎn)要評(píng)述， 對(duì)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)進(jìn)行了綜合分析研究， 對(duì)未來房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資市場(chǎng) 宏觀調(diào)控作為典型的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融市場(chǎng)具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)必然會(huì)拖累房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常供給，不利于平抑高漲的房?jī)r(jià)；

2、與此同時(shí)，為了回應(yīng)融資困局，房地產(chǎn)業(yè)紛紛開始探求多元化的融資渠道，房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后，銀根越收越緊，開發(fā)商的融資問題成為影響生存和發(fā)展的首要問題，客觀上要求開發(fā)商由依賴銀行貸款轉(zhuǎn)而尋求多元化融資之路。面對(duì)嚴(yán)格的土地政策和不利的金融政策，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在融資戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)上可能會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化。房地產(chǎn)金融在“十一五”期間面臨的主要問題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊問題，而是房地產(chǎn)融資渠道寬窄的問題。多元化融資是國家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇，但如何降低融資成本，哪種融資工具的使

3、用成本最低廉，是房地產(chǎn)企業(yè)考慮最多的問題。一、我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資困境多年來，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金主要包括自有資金、銀行貸款、建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款。銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金總額的近60%。銀行信貸屬于間接債務(wù)融資途徑，銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款。前者依賴于開發(fā)商業(yè)績(jī)、業(yè)務(wù)及信用歷史，開發(fā)商無需用開發(fā)的房地產(chǎn)抵押，但需要用其他抵押或個(gè)人擔(dān)保。后者則要求開發(fā)商以擁有的房地產(chǎn)作抵押，包括土地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款和房地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款，這種方式能降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，在銀行信貸業(yè)務(wù)中占主導(dǎo)地位。針對(duì)商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)信貸中的問題，去年央行121號(hào)文件要求開發(fā)商在申請(qǐng)信貸時(shí)，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資額的30%。禁止

4、異地貸款，提高第二套住房貸款利率。借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款抵借比不超過60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過十年，以限制開發(fā)商利用個(gè)人按揭貸款進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。文件還限制商業(yè)銀行對(duì)建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款，防止開發(fā)商利用建筑施工企業(yè)的墊資搞開發(fā)，使房地產(chǎn)商融資更加艱難。二、房地產(chǎn)多渠道融資帶來的利好分析有效地分散資金貸出行集中放貸的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)提供的是一種非常特殊的商品，具有投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、不能移動(dòng)的特點(diǎn)。雖然基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也具有類似的性質(zhì)，但基礎(chǔ)設(shè)施屬于公共產(chǎn)品，由全體納稅人共同負(fù)擔(dān)成本，追求的是社會(huì)效用最大化。因此，它們之間最大的本質(zhì)區(qū)別在于房地產(chǎn)業(yè)是商業(yè)運(yùn)作的產(chǎn)物，必須考慮利潤。

5、房產(chǎn)商享有開發(fā)項(xiàng)目的收益，也就承擔(dān)了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。由于其不能移動(dòng)的特點(diǎn)，其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又具有特殊性。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投入開發(fā)建設(shè)后，若房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格開始回落，已落成樓盤的空置率很高，商品房供過于求處于滯銷期，則項(xiàng)目建成之后有可能賣不出去，無法收回成本。但這時(shí)已投入巨額投資并完成了大部分建設(shè)，無法推倒重建，更不能把房地產(chǎn)項(xiàng)目搬到暢銷地區(qū)去銷售。也就是說，房地產(chǎn)項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)變化的靈活性比其他商品差得多。這時(shí)房產(chǎn)開發(fā)商將承擔(dān)巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而當(dāng)開發(fā)資金主要來自銀行時(shí)，就意味著銀行將產(chǎn)生大量的不良信貸資產(chǎn)，不僅收不回利息，本金也同樣面臨損失的危險(xiǎn)。在這個(gè)時(shí)候，房產(chǎn)開發(fā)商面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也就落在銀行頭上，使整個(gè)銀行

6、系統(tǒng)資產(chǎn)質(zhì)量下降，潛伏著金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響國民經(jīng)濟(jì)的其他行業(yè)。但當(dāng)房地產(chǎn)資金來源多樣化時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也必將分散化，眾多資金貸出者和投資者在共享利益的同時(shí)，也將共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，就其中任何一個(gè)出資者而言，分散后的風(fēng)險(xiǎn)可能在可承受的范圍之內(nèi)，在信息不對(duì)稱的市場(chǎng)環(huán)境中，商業(yè)銀行時(shí)時(shí)刻刻都要面臨開發(fā)商逃廢債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。在監(jiān)督成本的制約下又無法做到徹底全面的風(fēng)險(xiǎn)控制，而融資渠道的多樣化則可分散開發(fā)商帶給商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)。三、現(xiàn)階段開創(chuàng)房地產(chǎn)融資新渠道的路徑選擇（一）銀行貸款一直以來銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。據(jù)保守估計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有50%以上來源于銀行貸款，如果再算上施工企業(yè)墊資、延遲供應(yīng)商材料付

7、款等，至少應(yīng)有70%。按照國家統(tǒng)計(jì)數(shù)字，2003年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為24 661億元，同比增長(zhǎng)37.21%，占整個(gè)金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比重達(dá)到21.10%，而 2002年所占比重為16.90%，2001年僅為13.03%，其增長(zhǎng)速度之快已經(jīng)引起國家重視。從2003年121號(hào)文件到2004-04的貸款叫停，使開發(fā)商的融資途徑驟然收緊。同時(shí)，國家出臺(tái)規(guī)定，開發(fā)商的自有資本金由過去的20%調(diào)整到現(xiàn)在的35%，對(duì)要求貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)門檻做了很大提高，銀行貸款將不再成為開發(fā)商的主要融資渠道。（二）上市融資上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的一個(gè)較好渠道，不僅可以化解金融風(fēng)險(xiǎn)，而且可以降低融資成本。但是，鑒

8、于金融安全的考慮，國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市有著嚴(yán)格的審批。2003年9月，中國證監(jiān)會(huì)又公布了關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知，“通知”規(guī)定，自2004年1月1日起，除國有企業(yè)整體改制、有限責(zé)任公司整體變更和國務(wù)院批準(zhǔn)豁免的情況外，股份公司必須設(shè)立滿3年后才能申請(qǐng)首發(fā)上市；同時(shí)，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務(wù)、管理層最近3年內(nèi)未有發(fā)生重大變化、實(shí)際控制人未發(fā)生變更。對(duì)照這個(gè)條件，目前，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都無法達(dá)到要求，因此，上市融資的愿望對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，短時(shí)期內(nèi)還無法實(shí)現(xiàn)。（三）發(fā)行債券在資本市場(chǎng)上發(fā)行債券，也可在短期內(nèi)籌集大量資金，滿足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的需要。債券融資財(cái)務(wù)成本較低，債券付息可在稅前扣除，企業(yè)可利用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，但發(fā)行債券同樣對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)提出較高的要求，在安排債券償付計(jì)劃時(shí)，要避免還債壓力過于集中，企業(yè)發(fā)債時(shí)只能被動(dòng)接受市場(chǎng)現(xiàn)有的利率水平，對(duì)籌資成本的控制缺乏靈活性。