房地產(chǎn)上市公司財務(wù)報表分析

1、    房地產(chǎn)上市公司財務(wù)報表分析    徐艷+王自強【摘要】文章通過在介紹房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分析了房地產(chǎn)上市公司萬科集團的發(fā)展歷史及經(jīng)營狀況，對該集團的財務(wù)報表重點從償債能力、發(fā)展能力、盈利能力、營運能力四個方面進行剖析并提出相應(yīng)建議，旨在為該公司及其他房地產(chǎn)上市公司提供借鑒?！娟P(guān)鍵詞】萬科；房地產(chǎn)；財務(wù)指標一、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀1988年中國住房制度改革以來，中國房地產(chǎn)投資額占gdp的比重越來越大，2003年房地產(chǎn)被國務(wù)院確立為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，2008年受國際金融危機影響，全國房地產(chǎn)投資額增長率開始下降，2009年國家為了應(yīng)對金融危機，拉動經(jīng)濟發(fā)

2、展，放寬了貨幣政策，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)投資加速、銷售增加、價格快速上漲的情況，2010年，為了打擊投機性購房行為，政府頒布了“國十一條”等嚴厲調(diào)控政策，隨后又密集出臺了信貸、土地、稅收等政策，房地產(chǎn)市場開始降溫，隨后幾年，政府相繼頒布了“國八條”“限購令”等措施，堅決制止部分城市房價繼續(xù)暴漲。二、萬科集團簡介萬科企業(yè)股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市現(xiàn)代科教儀器展銷中心，1991年l月29日公司a股在深圳證券交易所掛牌交易，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。萬科1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過三十余年的發(fā)展，成為國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司，目前主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。過去二十年，萬科的

3、營業(yè)收入復(fù)合增長率為31.4.%，凈利潤復(fù)合增長率為36.2%；公司在發(fā)展過程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得投資者關(guān)系等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎項。三、財務(wù)指標分析（一）償債能力分析企業(yè)的償債能力是以資產(chǎn)變現(xiàn)能力來衡量的，資產(chǎn)按變現(xiàn)能力或流動性強弱分為短期資產(chǎn)和長期資產(chǎn)，因此，償債能力也分為短期償債能力和長期償債能力。1.短期償債能力流動比率與速動比率一起使用，用來判斷和評價企業(yè)短期償債能力。流動比率和速動比率越高，說明企業(yè)短期償債能力越強。近三年來萬科的流動比率和速動比率都呈下降趨勢，說明萬科的變現(xiàn)能力和償債

4、能力都有所下降。而且與同行業(yè)保利地產(chǎn)相比其流動比率相差較大，萬科的短期償債能力顯然沒有保利好。2.長期償債能力長期償債能力是指企業(yè)償還長期負債的能力，它不僅取決于企業(yè)在長期內(nèi)的盈利能力，還取決于企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。一般的長期償債能力分析側(cè)重于對資本結(jié)構(gòu)的分析，即企業(yè)資產(chǎn)對其債務(wù)保障程度的分析。主要指標：資產(chǎn)負債率、產(chǎn)權(quán)比率、有形凈值債務(wù)率、現(xiàn)金債務(wù)總額比等。以資產(chǎn)負債率為例，可以看到萬科的資產(chǎn)負債率08、09年保持較低水平，之后逐漸上升，一直都保持了較高水平，屬于較高的資產(chǎn)負債率水平，可見其財務(wù)風(fēng)險較大。（二）營運能力分析營運能力指企業(yè)營運資產(chǎn)的效率與效益。營運能力分析是通過對反映企業(yè)資產(chǎn)營運效率

5、與效益的指標計算與分析，評價企業(yè)的營運能力，為企業(yè)提高經(jīng)濟效益指明方向。營運能力體現(xiàn)了企業(yè)運用資產(chǎn)的能力，資產(chǎn)運用效率高，則可以用較少的投入獲取較高的收益。1.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，平均收賬期越短，說明企業(yè)應(yīng)收賬款回收越快，企業(yè)在應(yīng)收賬款方面的管理工作效率越高，資產(chǎn)流動性越強。2.存貨周轉(zhuǎn)率近三年來穩(wěn)步上升，說明資金利用的效率提高，存貨積壓的風(fēng)險降低。（三）盈利能力分析1.期間費用分析期間費用是企業(yè)降低成本的能力，與技術(shù)水平、產(chǎn)品設(shè)計、規(guī)模經(jīng)濟和對成本管理水平密切相關(guān)，13年與12年相比，營業(yè)費用增長率較大，其原因是銷售規(guī)模增長。2.盈利指標分析盡管1354.19億元的全年營收讓其

6、收入穩(wěn)坐行業(yè)老大的寶座，但受到行業(yè)整體成本上漲等因素影響，其毛利率、凈利率出現(xiàn)雙雙下滑的局面，而這可能也是房企未來共同需要面對的問題。雖然利潤率進一步降低，但是萬科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率依然達到19.66%，與2012年歷史最高位持平。（四）發(fā)展能力分析凈利潤的增長幅度較2012年下降了10個百分點左右，營業(yè)利潤較2012年下降了15個百分點左右，說明企業(yè)的利潤增長幅度回緩，已度過高速增長期，進入平穩(wěn)發(fā)展期。四、萬科發(fā)展建議（一）為了滿足未來的資金需求，建議萬科繼續(xù)加快銷售，增加經(jīng)營活動現(xiàn)金流入；充分運用財務(wù)杠桿，積極尋找戰(zhàn)略合作機會，并進一步開拓融資渠道。（二）萬科擁有數(shù)額巨大的存貨量，這既

7、是未來發(fā)展的保障，又是萬科風(fēng)險的主要來源，從目前萬科管理現(xiàn)狀來看，建議進一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，適度控制存貨數(shù)量。（三）在看到企業(yè)優(yōu)秀的盈利能力的同時，也要高度重視現(xiàn)金的管理。（四）做好財務(wù)預(yù)算和計劃，嚴格控制各項費用支出，逐步降低建筑成本，提高營業(yè)額和營業(yè)利潤。（五）政策因素主導(dǎo)市場，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大變局，萬科公司應(yīng)該密切關(guān)注國家政策，及時調(diào)整戰(zhàn)略，順應(yīng)政策要求。參考文獻：1齊靜.財務(wù)報表分析以萬科企業(yè)股份有限公司為例d.北京：財政部財政科學(xué)研究所，2013：23-322張惠忠，裘益政，胡素華.財務(wù)報告分析m.北京：科學(xué)出版社，2013：157-1933蔣佐斌，魏娟，柯鑫.我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的財務(wù)報表分析以萬科集團地產(chǎn)和保利地產(chǎn)為例j.物流工程與管理，2013（