北京市中赫來廣營項目策劃報告

1、引 言任何項目決策必然會面對一定的市場風(fēng)險，而風(fēng)險產(chǎn)生的根本則是區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境及行業(yè)市場的變幻莫測。市場調(diào)查研究的作用就在于準確掌握市場信息和動態(tài)，而市場調(diào)查研究具有明確的方向性，這種指向則是源自于對項目最初狀態(tài)的理解，理解的正確性將直接影響項目整體操作的有效性。因此，我們將從對本項目目前基礎(chǔ)狀態(tài)的認識出發(fā)，探尋項目的市場影響，從而為市場研究的針對性和準確性作堅實的鋪墊。第一章 項目市場影響力分析一、項目基礎(chǔ)狀況認識1、項目規(guī)模本項目占地78萬平方米，在北京房地產(chǎn)市場上可歸屬于中等大盤之列，地塊為大規(guī)模綜合用地，含居住、商業(yè)金融、公共交通、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生、體育設(shè)施等用地。具備一定的規(guī)模優(yōu)勢，

2、尤其對于目前項目所處區(qū)域而言，體量水平位居前茅。2、項目區(qū)位本項目位于北京市東北五環(huán)外，來廣營橋和廣澤橋交匯處，東至廣順北大街延長線以西，西臨京承高速，南臨來廣營中街以北，北臨來廣營村一號路。區(qū)域位置為城市郊區(qū)，屬于具有一定發(fā)展?jié)摿Φ胁怀墒斓哪吧鷧^(qū)域，而周邊板塊的發(fā)展勢頭強勁，已形成富人區(qū)效應(yīng)。3、項目周邊環(huán)境項目臨近交通主干道，道路狀況良好，但周邊環(huán)境尚處在待開發(fā)狀態(tài)，城市基礎(chǔ)配套、生活配套等較為成熟，但未能形成一定規(guī)模。未來的望京科技園西區(qū)與本項目一路之隔。二、市場對項目的影響因素1、共性影響因素n 國家或北京市的宏觀調(diào)控政策，諸如土地政策、金融政策、房價政策等等是北京任何房地產(chǎn)項目發(fā)展

3、的方向性框架n 北京城市的發(fā)展、經(jīng)濟文化水平、城市現(xiàn)狀以及社會消費收入水平等等城市綜合指標是影響項目發(fā)展基調(diào)和水平的支撐基礎(chǔ)n 北京房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和未來走勢將直接決定項目未來的市場前景 2、特性影響因素n 本案的規(guī)模因素決定了項目所面臨的市場競爭的泛區(qū)域化，競爭對手輻射范圍涉及到半個北京房地產(chǎn)市場n 項目所處區(qū)域的成長性決定了區(qū)域市場現(xiàn)狀和未來前景對項目操作的直接作用n 開發(fā)商的安全性及經(jīng)濟性要求對項目的運營策略具有重要影響三、項目的市場影響力n 項目的體量優(yōu)勢使其具有較大的區(qū)域影響力，將對區(qū)域市場的產(chǎn)品水平、價格水準、競爭形勢產(chǎn)生重要影響n 項目的規(guī)模與臨近望京和亞奧的區(qū)位特點使其具有廣泛的

4、輻射力，吸引更為多元化的客群【節(jié)點】項目與市場之間的互動影響因素，可以明確我們市場研究的目標和著陸點，并從這些影響因素來判斷項目運行的策略原則，進而把控項目的宏觀市場定位。第一部分 項目外部環(huán)境分析從廣義上來說，我們把外部環(huán)境定義為項目范圍之外，有能力影響項目運作的一切因素。一般項目的外部環(huán)境因素主要由政治法律、經(jīng)濟、社會、文化、當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境等相關(guān)因素構(gòu)成。地區(qū)市場的外部環(huán)境將最直接影響到項目的整體開發(fā)戰(zhàn)略，以及項目的后期運作，因此對其進行縱深分析十分必要。項目的外部環(huán)境是一種不斷變化的動態(tài)環(huán)境，例如，消費者心態(tài)的改變、政策變更、新法律的頒布、市場結(jié)構(gòu)變化、新技術(shù)革命帶來的生產(chǎn)過程的變化等，不

5、勝枚舉。項目應(yīng)對和處理這些環(huán)境變化的能力是項目運作的關(guān)鍵所在，更是項目能否生存的根本問題。故在項目外部環(huán)境分析當(dāng)中引入時下較為流行，且專業(yè)性較強的P.E.S.T綜合分析法。PEST分析法是美國學(xué)者伊戈爾·安索夫于1965年出版的企業(yè)戰(zhàn)略一書中提出的理論，主要分析政治環(huán)境（Political）、經(jīng)濟環(huán)境（Economic）、社會文化環(huán)境（Social & culture）和技術(shù)環(huán)境（Technological）等決定性因素對企業(yè)的影響，辨識企業(yè)長期的變化驅(qū)動力，以及外界各種環(huán)境因素對企業(yè)的不同作用，從而確定關(guān)鍵環(huán)境因素。而我們將借助經(jīng)過有效改良了的PEST分

6、析方法，運用于北京房地產(chǎn)市場空間的分析中，判斷對應(yīng)市場的吸納容量和持續(xù)發(fā)展能力，從而制定項目的發(fā)展策略。100 / 100文檔可自由編輯打印政策影響因素往往決定市場的發(fā)展方向，不同物業(yè)市場對政策的敏感度不同，將極大影響項目對物業(yè)類型的選擇。房地產(chǎn)政策影響政治環(huán)境（Political）對未來市場吸納能力的判斷將直接取決于城市經(jīng)濟水平的發(fā)展狀況。項目定位應(yīng)需考慮在合理的消費力層面內(nèi)進行。城市經(jīng)濟及購買力影響經(jīng)濟環(huán)境（Economic） 房地產(chǎn)市場的地域性特點決定了房地產(chǎn)項目的定位必須尊重城市的個性人文特征，與城市文化習(xí)性相吻合。社會文化環(huán)境（Social & cultu

7、re）城市人文發(fā)展影響對市場發(fā)展水平的合理判斷直接影響到項目各層面的定位，也是確定項目大發(fā)展策略的重要依據(jù)。技術(shù)環(huán)境（Technological）市場水平發(fā)展影響一、 政治環(huán)境1、資金環(huán)境趨向緊縮，融資需求增加2004年10月的加息政策對市場的影響尚未消除，緊接著2005年3月16日，中國人民銀行下發(fā)了中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準備金存款利率的通知，18日建設(shè)部辦公廳下發(fā)關(guān)于住房公積金有關(guān)利率政策調(diào)整的通知，再次調(diào)整個人住房貸款的利率。這兩項政策調(diào)整內(nèi)容為：一、將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，為相應(yīng)期限檔次貸款基準利率的0.9倍。二、上調(diào)各檔次個人住房公積金

8、貸款利率0.18個百分點。 2006年4月28日，中國人民銀行又將金融機構(gòu)貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.58%提高到5.85%，其它各檔次的利率也相應(yīng)做出了調(diào)整，同時存款利率不變。個人住房貸款利率三次上調(diào)，在成本和心理上對購房者造成雙重壓力，導(dǎo)致市場上持幣待購的觀望情緒蔓延，一定程度上抑制了市場需求。但由于利率調(diào)整幅度有限，市場真實需求在度過政策集中效應(yīng)期后逐漸釋放，從而使得房地產(chǎn)市場繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。而房地產(chǎn)公司對于金融系統(tǒng)的過度依賴、土地儲備貸款存在隱性風(fēng)險、個人住房消費信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險、商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。融資成為房地

9、產(chǎn)公司的當(dāng)務(wù)之急。金融信貸呈現(xiàn)有限緊縮趨勢，表明政府對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的決心。由于北京市房地產(chǎn)市場已經(jīng)處于一個上升和快速成長階段，市場供需關(guān)系出現(xiàn)非理性化，而大部分需求也主要源于自住型長期消費。因此，未來一段時期內(nèi)，金融環(huán)境總體而言對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個大的考驗，而對于消費者卻沒有太多的影響。2、政策打壓投機，普眾需求予以扶持 2005年3月，國務(wù)院發(fā)出關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知，這項政策被稱作“國八條”， 4月，建設(shè)部等七部委聯(lián)合出臺關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見， 5月9日，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了這項政策，簡稱新國八條。從嚴格意義上說，新國八條是一個綜合性的政策，其中包括土地、稅收、信貸等方面的內(nèi)

10、容。u “炒地”行為將被依法禁止 由于2004年以來房價快速上漲，一些擁有土地儲備的企業(yè)在明顯可以預(yù)期土地升值和房價升高的情況下，不急于開發(fā)土地，以時間換金錢。新國八條規(guī)定“對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)?！边@樣就切實制止了囤積土地、炒買炒賣的行為。 u 抑制投機性和投資性購房需求 新國八條規(guī)定，2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減

11、去購買房屋的價款后差額征收營業(yè)稅。這些規(guī)定對于進行短線投資的炒房者來說無疑是沉重的打擊。u 滿足三個條件的普通住房銷售優(yōu)惠條件 新國八條規(guī)定普通住宅的標準是：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。而各地方政府的規(guī)定不得超過上述標準的20%。這些規(guī)定的主要目的在于調(diào)整房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價位的供房比例，鼓勵和支持普通老百姓的自住購房需求。 新國八條是一項房地產(chǎn)緊縮性政策，目的是有保有壓，對投機性炒房是遏制，對投資性購房是控制，對普通商品住宅和經(jīng)濟適用房是鼓勵，對超越國情、超越經(jīng)濟發(fā)展階段的住房消費進行合

12、理引導(dǎo)和調(diào)控。政策對投資尤其是投機市場的抑制作用較為突出，但對自住市場的影響力較小。目前由于北京市房價增長過快，購房者出現(xiàn)一個非理性購買的情況，然而大眾自住型消費需求依然為主導(dǎo)，投資和投機行為在北京市房地產(chǎn)市場占有一定的比例。因此，“打壓投機，鼓勵大眾型自住消費”的政策對北京市普眾化市場而言提供了一個相對有利的發(fā)展環(huán)境，但對于高端豪華型物業(yè)具有一定程度的限制性。二、 經(jīng)濟環(huán)境1、工業(yè)持續(xù)快速增長（1）生產(chǎn)逐步向好，利潤降幅縮小    全市工業(yè)生產(chǎn)增速呈現(xiàn)逐步加快的運行態(tài)勢，全年規(guī)模以上工業(yè)增長13.1%,增長幅度比一季度提高3.1個百分點,比上半年提高1.1個百分

13、點,與1-3季度基本持平。主要經(jīng)濟指標工業(yè)利潤總額雖然持續(xù)下降，但降幅逐步縮小。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤391.1億元，同比下降1.2 %，降幅分別比上半年、1-3季度縮小1.1個和0.8個百分點。（2）大中型工業(yè)支撐作用突出，企業(yè)集中度有所提高北京市大中型工業(yè)企業(yè)2005年共有494戶，全年實現(xiàn)工業(yè)增加值1249億元,比上年增長13.9%，對規(guī)模以上工業(yè)增長的貢獻率為75.2%，比上年提高16.5個百分點。從微觀層面看，年產(chǎn)值超過百億元的企業(yè)共10戶，比上年多1戶，占規(guī)模以上工業(yè)的比重達40.4%，比上年提高6.3個百分點。（3）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)較快增長，對工業(yè)的帶動力增強2005年北京市高

14、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)工業(yè)增加值517.5億元,比上年增長20%,增幅比上年提高2.3個百分點。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)占規(guī)模以上工業(yè)的比重達30.3%,比上年提高0.3個百分點。產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各領(lǐng)域均為兩位數(shù)增長。其中,電子與信息實現(xiàn)增加值364.3億元，增長22%;光機電一體化實現(xiàn)增加值55.2億元，增長18.4%;新材料實現(xiàn)增加值44.9億元，增長13.2%。（4）重點行業(yè)增長較快，主導(dǎo)作用突出通信設(shè)備計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)較快增長。全年通信設(shè)備計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)實現(xiàn)工業(yè)增加值258.7億元，比上年增長14.7%,增幅提高0.3個百分點。全年生產(chǎn)移動電話機9108.2萬部,比上年增長35.1%,微型電

15、子計算機649.6萬臺,增長23.4%,增幅分別比上年提高18.6個和7.5個百分點。2005年以來，全市通信設(shè)備計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)較快增長主要是電子產(chǎn)品出口的帶動,全年完成出口交貨743.3億元，增長46.4%，占全市工業(yè)出口的比重為69.8%，比上年提高8.4個百分點。   （5）交通運輸設(shè)備制造業(yè)增勢平穩(wěn)。交通運輸設(shè)備制造業(yè)在全國汽車市場競爭激烈的形勢下,積極推出新產(chǎn)品,延伸產(chǎn)業(yè)鏈,實現(xiàn)平穩(wěn)增長。全年實現(xiàn)增加值150.5億元,比上年增長12.6%, 生產(chǎn)汽車58.6萬輛,增長8.8%,轎車22.1萬輛,增長47.1%。近幾年在北京現(xiàn)代汽車規(guī)模擴張的帶

16、動下,汽車零部件生產(chǎn)有了長足的發(fā)展。2005年，全市汽車零部件及配件制造業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值比上年增長38.6%,占交通運輸設(shè)備制造業(yè)的比重為26.5%,比上年提高5.6個百分點。（6）基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)增速放緩受宏觀調(diào)控措施的影響，全市基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)從高速增長期進入平穩(wěn)發(fā)展期，其中化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、石油加工煉焦及核燃料加工業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)分別實現(xiàn)增加值159.2億元、29.7億元和52.9億元，比上年增長14.9%、34.5%和11.1%,增幅分別同比回落8.9個、10.4個和12.7個百分點。2、消費市場總體平穩(wěn)從2005年消費總體趨勢來看，消費市場的總量穩(wěn)步擴大，運行速度較為穩(wěn)定，企業(yè)效益繼續(xù)改

17、善，市場運行出現(xiàn)新的特點，特別是郊區(qū)市場快速發(fā)展，汽車市場呈現(xiàn)回?zé)峋置?。作為居民消費的商品、日用品等零售業(yè)，零售總量逐季攀升，各季度零售額分別為691.2億元、716.7億元、735.9億元和758.9億元。全年累計實現(xiàn)社會消費品零售額為2902.8億元，按可比口徑計算，比上年增長10.5%，扣除價格因素，實際增長10.8%。消費市場出現(xiàn)幾大特點：一、消費總量高開高走。二、運行速度較為穩(wěn)定。三、企業(yè)效益繼續(xù)改善。3、投資增速趨于穩(wěn)定北京市投資繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。據(jù)市統(tǒng)計局投資處統(tǒng)計，2005年上半年全市累計完成全社會固定資產(chǎn)投資1435.1億元，同比增長14%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成540.

18、1億元，增長32.4%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成785億元，增長7%。投資運行態(tài)勢基本平穩(wěn)，投資總量有所增加，從總體上向著協(xié)調(diào)穩(wěn)定的方向發(fā)展。4、價格指數(shù)小幅攀升2005年消費指數(shù)統(tǒng)計項 目2005年2004年居民消費價格指數(shù)101.5101 服務(wù)項目價格指數(shù)101.3101.8 食品104.9104.8 煙酒及用品100101.2 衣著100.198.9 家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)99.796.9 醫(yī)療保健和個人用品9899.2 交通和通信97.595.7 娛樂教育文化用品及服務(wù)99.7101.5 居住105.9101.4商品零售價格指數(shù)99.799.2工業(yè)品出廠價格指數(shù)101.3103原材料、燃料、

19、動力購進價格指數(shù)111.4114.2房屋銷售價格指數(shù)106.9103.7房屋租賃價格指數(shù)102.4103.4土地交易價格指數(shù)103.8102.5農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格指數(shù)102.9106.2固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)100.7104.3建筑安裝、裝飾工程價格指數(shù)100.5107.7對于2005年價格攀升表現(xiàn)在各個行業(yè)，經(jīng)過北京市統(tǒng)計局統(tǒng)計，全市的居民消費價格指數(shù)和商品零售價格指數(shù)都有一定的上漲，居住消費指數(shù)上漲了0.5%，但居住指數(shù)上漲較多，上漲了4.5%是所有消費指數(shù)中最高的，也說明房地產(chǎn)在2005年占消費主導(dǎo)。5、人均收入與支出狀況（1）2005年北京城市居民人均收入17653元， 增長12.9 北京市

20、統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，年，北京城市居民收入消費穩(wěn)步增長，人均可支配收入元，比上年增長。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，年北京居民的食品、衣著、醫(yī)療、交通通訊和雜項商品支出增幅均在以上，人均居住和教育支出則分別下降和。，自從水、電、煤調(diào)價以來，北京居民的節(jié)能意識進一步增強，年，城市居民人均自來水、電、燃料費支出元，僅比上年增長，與年的增幅相比回落個百分點，是五年來水、電、燃料支出增幅最低的一年。 年，居民人均使用自來水噸，比上年下降，人均用電度，下降。 （2）恩格爾系數(shù)持續(xù)下降，生活質(zhì)量由小康向富裕邁進人均收入、消費支出、恩格爾系數(shù)等一系列數(shù)據(jù)充分表明：北京的城市經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)進入了穩(wěn)步發(fā)展階段。隨著城市人

21、口的整體收入水漲船高，整個城市人口的生活質(zhì)量也開始向全面小康邁進，這對促進大眾化市場的發(fā)展具有積極的推動作用。使北京從最初的“溫飽型”走向了“富裕型”。三、 社會文化環(huán)境1、北京現(xiàn)有人口狀況據(jù)北京市統(tǒng)計局資料顯示，北京現(xiàn)在戶籍人口1159.5萬人。而在北京居住3日以上的流動人口已達到364.9萬人。目前北京人口狀況卻是機械增長超過自然增長，5年間，北京年均機械增長11.8萬人，增幅高達77.44%. 而這種戶籍人口持續(xù)走高主要原因與政府對于戶籍政策調(diào)整和“首都引進人才戰(zhàn)略”是分不開的。2、北京的文化環(huán)境文化產(chǎn)業(yè)是重要的朝陽產(chǎn)業(yè)，而恰逢北京2008奧運商機的到來，北京通過壯大實力，增強活力，提高

22、競爭力，而躋身國際市場。體育、媒體、會展、演藝等行業(yè)都取得突破性進展；新聞出版、廣播影視集團大力拓展對外業(yè)務(wù)，擴大國際知名度；建立與全國文化中心地位和功能相適應(yīng)的文化市場體系，使北京文化產(chǎn)業(yè)更加繁榮，使文化型經(jīng)濟成為首都經(jīng)濟的重要支柱。北京人口的增長和成熟的社會文化環(huán)境建設(shè)，借勢奧運經(jīng)濟的邊際效應(yīng)，拉動了北京市場的內(nèi)需，體育產(chǎn)業(yè)、煤體產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)都將成為北京快速發(fā)展的動力，拉動北京經(jīng)濟增長。四、 北京房地產(chǎn)市場環(huán)境（技術(shù)環(huán)境）（1）房地產(chǎn)投資開始反彈，大量資金進入北京房地產(chǎn)市場05年在國家實施一系列宏觀政策后，房地產(chǎn)投資得到有效控制。06年1-2月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成120.5億元，比上

23、年同期增長28.3；占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為57.4，高于上年同期3.4個百分點。其中，商品住宅開發(fā)投資完成61.2億元，增長86，如表所示。與此同時，全市商品住宅施工面積為3315.5萬平方米，比上年同期增長45.8。0506年1季度北京市房地產(chǎn)投資狀況 房地產(chǎn)開發(fā)投資商品住宅開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資全社會固定資產(chǎn)投資比重 數(shù)額(億元)增長率數(shù)額(億元)增長率06年1-2月120.528.361.28657.405年1-2月93.918.1%32.9 對于同期時間內(nèi)的房地產(chǎn)投資有所增加，表明現(xiàn)有市場現(xiàn)有供應(yīng)量在不斷加大，加熱了北京房地產(chǎn)市場的溫度，也吸引了大量

24、資金的不斷注入，而與同期比房地產(chǎn)投資增加了大約10%的比重，提高了房地產(chǎn)開發(fā)在社會固定資產(chǎn)投資的比重。（2）房地產(chǎn)交易供銷兩旺，市場出現(xiàn)升溫現(xiàn)象據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，1-3月，全市批準預(yù)售135個，批準預(yù)售商品房面積549.56萬平米，其中住宅批準預(yù)售面積363.16萬平米，分別比上年同期增長36.1和17.4，供給量明顯增多。0506年1季度北京市商品房批準預(yù)售情況 06.106.206.306年1季度05年1季度批準預(yù)售許可證701649135批準預(yù)售面積(萬m2)305.2166.60177.74549.56403.71 從銷售情況來看，06年1季度整體優(yōu)于上年

25、同期。商品房預(yù)售登記4萬多套，其中90為住宅。商品房預(yù)售登記面積到509.33萬平米，其中住宅為426.24萬平米，分別比去年同期增長11.0和6.3。0506年1季度北京市商品房預(yù)售登記情況 06.106.206.306年1季度05年1季度商品房預(yù)售登記套數(shù)147781034916641417683.89萬商品房預(yù)售登記面積(萬m2)193.00116.46199.87509.33459.06  從上面可以看出，06年商品房批準預(yù)售與同期預(yù)售成交面積相差無幾，商品期房預(yù)售率為92.7，高于去年“金九銀十”時的市場水平。盡管06年1季度各月預(yù)售成交情況仍較05年末

26、有所下降，但上述數(shù)據(jù)足以說明06年1季度商品房預(yù)售整體上是供求兩旺的。（3）短期內(nèi)房價持續(xù)上漲，市場中檔價格產(chǎn)品稀缺北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，預(yù)售單價低于5000元/平方米的僅占商品住宅成交總套數(shù)的31.1，比上年同期下降16.4個百分點，50007000元/平方米占29.8。另外，分析3月份入市的新盤發(fā)現(xiàn)，有六成多的項目銷售價格在8000元/平方米以上，6000-8000元/平米占15%；低于6000元/平方米的只有20%。而市場上需求主要以總價50萬元左右為主。戶型面積從上年同期80160平米的標準下降到80140平米，主力戶型面積減少不僅是因為單價與面積聯(lián)動而影響購房總價，更重要的是考慮

27、日后物業(yè)持有及其他相關(guān)稅收影響。從住宅市場現(xiàn)狀可以看出，現(xiàn)有產(chǎn)品的價格和戶型已經(jīng)達到主流客群的心理底線，而對于市場8000元/平米的產(chǎn)品的供應(yīng)使整體市場又向上拉動了一個層次，而戶型和面積更為經(jīng)濟合理，保證產(chǎn)品較高的性價比。（4）政府加大調(diào)控力度，金融政策先行隨著2004年的政府調(diào)控力度在2005年突顯，2005年政府部門連續(xù)出臺了多個政策，對商品房進行宏觀調(diào)控，對個人貸款和各種稅費進行相應(yīng)的調(diào)整，打壓投機性需求和抑制投資性需求，使炒房的現(xiàn)象得到控制。在二手房交易方面也出臺相關(guān)政策，鼓勵大眾自住型消費和理性消費。2006年作為宏觀調(diào)控后的第一年，整體房地產(chǎn)市場不但沒有得到有效的控制，而且出現(xiàn)了短

28、期上漲的現(xiàn)象，在4月28日中國人民銀行上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準利率上調(diào).個百分點，由現(xiàn)行的.提高到.。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。金融機構(gòu)存款利率保持不變。（5）大眾消費持幣待購，走出觀望期由于受政策性的打壓，從2005年末，開始出現(xiàn)房地產(chǎn)的回暖現(xiàn)象，大部分消費者在經(jīng)歷過政策性的調(diào)整之后，從2005年中的觀望期走出，開始持幣待購，從房地產(chǎn)交網(wǎng)的成交量和成交價格上都出現(xiàn)了小幅上漲，而2006年初被壓抑了較長時間的需求得以釋放，出現(xiàn)了較大漲幅，較去年年末漲幅近17%。大部分房地產(chǎn)開發(fā)項目紛紛調(diào)價，然而也并沒有抑制有效需求。可見北京市自住型消費的主導(dǎo)性較強。由北京市房地產(chǎn)交

29、易信息網(wǎng)統(tǒng)計，02年到04年北京市平均漲幅為6%-7%,05年增長為20%達到1146元/平米，06年一季度增幅為17%。第二部分 項目競爭環(huán)境分析項目的競爭環(huán)境分析將主要通過對項目所涉及的各主要競爭區(qū)域，進行詳細的競爭形勢分析及統(tǒng)計對比分析。對各區(qū)域內(nèi)項目進行采樣、統(tǒng)計，從規(guī)模、價格、產(chǎn)品、銷售狀況、客群五個層面對各區(qū)域項目進行詳細解析，從客觀的市場數(shù)據(jù)和科學(xué)的歸納統(tǒng)計來分析競爭對手的表現(xiàn)，以得出對本案具有直接針對性參考價值。（一）望京區(qū)域典型項目統(tǒng)計分析望京作為亞洲最大的居住社區(qū)，其定位和發(fā)展以及規(guī)模都在不斷的完善過程當(dāng)中，從1995年確定望京的國際化地位的同時，政府部門就著力打造望京區(qū)域

30、的國門形象，不但從位置和交通上有了較大的改善，而且在內(nèi)部的配套和市政規(guī)劃上都從一個長遠發(fā)展的角度考慮，望京經(jīng)過近十多年的打造后即將成為走向巔峰的板塊，即將成為崛起的副都心。（1） 供應(yīng)量統(tǒng)計分析區(qū)域在售項目規(guī)模統(tǒng)計項目名稱物業(yè)類型規(guī)模（萬平米）寶星國際住宅40 麗港美度住宅2 季景·沁園住宅25 博泰國際公寓6 金隅國際公寓19 澳洲康都住宅28 鹿 港普通住宅28 北京香頌住宅/寫字樓/花園洋房/商業(yè)30 上京·新航線住宅31 嘉美風(fēng)尚中心高尚住宅36 融科·橄欖城普通住宅52 城開·國風(fēng)北京住宅57 東湖灣普通住宅64 分析從上表可以看出，區(qū)域內(nèi)的物

31、業(yè)類型較為豐富，而且項目的體量都較為龐大，大部分項目規(guī)模都在25萬以上，而2535萬和35萬以上規(guī)模項目的數(shù)量相差無幾，可以看出望京區(qū)域內(nèi)的大盤較多，大規(guī)模項目產(chǎn)生正向規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)（成本、業(yè)態(tài)組合）發(fā)展，而規(guī)模型社區(qū)對未來市場價格會起到推動作用，也將進一步抬高市場門檻。超過50萬的大規(guī)?？伤苄詷潜P成為區(qū)域內(nèi)較為稀少的產(chǎn)品，因此本項目的規(guī)模優(yōu)勢首先可以保證一定的市場影響力，同時也可以通過規(guī)模化的產(chǎn)品打造樹立一定的產(chǎn)品區(qū)隔。（2） 入市時機統(tǒng)計分析區(qū)域在售項目入市時機統(tǒng)計項目名稱入市時間入住時間寶星國際04年12月06年1月麗港美度2005年6月2006年5月季景·沁園04年7月一期20

32、07年9月二期2008年6月博泰國際2005年10月2006年10月金隅國際2004年4月2005年4月澳洲康都2004年2月一期2005年8月二期2006年3月鹿 港一期2003-10-15 二期4、5、7號樓2004-11-18 三期2005-12-15一期2004-12-31二期4、5、7號樓2006-3-15 三期2006年年底至2007年年初北京香頌05年12月07年2月上京·新航線05年11月（一期）05年12月（二期）07年4月嘉美風(fēng)尚中心2005年9月2006年10月融科·橄欖城05年9月2007年1月城開·國風(fēng)北京05年6月06年5月東湖灣200

33、6年7月2007年12月分析區(qū)域內(nèi)的項目大都入市時間較早，而較為集中的時間出現(xiàn)在2005年，占到了所有項目的一半以上，集中入市導(dǎo)致了項目的競爭加劇，而集中入住也帶來居住人群的集中效應(yīng)，不斷使區(qū)域的成熟度增加，區(qū)域內(nèi)的配套和市政也會相應(yīng)完善，而本項目選擇在2006年末或2007年初入市是一個區(qū)域認知度較高、區(qū)域成熟度較高、區(qū)域效應(yīng)最為集中的一個時機。會給本項目帶來更多的利好和提升項目的區(qū)域價值。（3） 潛在供給規(guī)模分析區(qū)域潛在供給規(guī)模分析項目名稱項目地址預(yù)計價格體量預(yù)計入市時間開發(fā)商望京國際商業(yè)中心朝庭朝陽區(qū)望靜新城望京B區(qū)均價7800 7.78萬2006.1 北京正鵬望京國際綜合體項目朝陽區(qū)望

34、京/2006入市方恒地產(chǎn)國風(fēng)北京B組望京新城A1區(qū)7500 13.57萬2006.1 城市開發(fā)融科橄欖城二期朝陽區(qū)望京新城800013萬2006推出融科置地湖畔雅居朝陽區(qū)廣順北大街33號9000/2006年后期北京法亞寶星國際三期望京新城東北10000以上約10萬2006入市寶星置業(yè)季景沁園后期朝陽區(qū)城鐵13號線望京西站東/2006推出北京京勵上京新航線后期朝陽區(qū)廣順北大街/7.96萬2006推出北京住公分析未來市場供應(yīng)將會主要集中0607年，但總體供應(yīng)量不大，對市場的吸納也會出現(xiàn)一定程度的放緩。而本項目也將選擇市場供給較小的時間入市，對于市場上競爭較小，相應(yīng)降低了市場風(fēng)險也可根據(jù)市場未來發(fā)展

35、提升項目價值。（4） 建筑形態(tài)和容積率統(tǒng)計分析區(qū)域在售項目建筑形態(tài)和容積率統(tǒng)計分析項目名稱容積率建筑形態(tài)使用率金隅國際3塔板結(jié)合80%北京香頌花園洋房1.6精品公館3 板塔結(jié)合，18棟，611層花園洋房17層精品公館板塔結(jié)合90%博泰國際3.71塔樓80%上京·新航線38棟1776層板塔結(jié)合80%麗港美度1.1六層板樓85%城開·國風(fēng)北京A區(qū)2.2712棟，板樓1014，塔樓22層82%寶星國際2.734棟，25層板塔結(jié)合78%季景·沁園3.35板塔結(jié)合80%澳洲康都3.98板樓、塔樓79%融科·橄欖城2.7板樓，11棟1828層80%嘉美風(fēng)尚

36、中心4板樓80%鹿港2.8板樓82%分析 整體供應(yīng)產(chǎn)品在建筑形態(tài)上出現(xiàn)一定程度的單一化特征，這將很大程度的影響規(guī)模性樓盤在對社區(qū)生活形態(tài)的一種豐富，影響項目發(fā)展。從基本指標上看，如基于此標準，我們可以做成優(yōu)于望京平均水平，高于望京現(xiàn)有品質(zhì)，相對更舒適的升級換代型產(chǎn)品，對市場更有沖擊力。（5） 在售項目物業(yè)類型供給統(tǒng)計分析 分析在物業(yè)類型供給方面早期產(chǎn)品主要是以單一型功能、純粹感的居住路線為主，隨著市場需求及規(guī)劃條件的不斷變化，項目組成也開始逐步引入一定程度的商業(yè)及商務(wù)類產(chǎn)品，如北京香頌、橄欖城、嘉美風(fēng)尚等項目。項目的綜合品質(zhì)迅速發(fā)展。由純粹型向復(fù)合型過渡（6） 在售項目戶型統(tǒng)計分析區(qū)域在售項目

37、戶型統(tǒng)計分析項目名稱一居二居三居四居面積比例%面積比例%面積比例%面積比例%北京香頌804089-10360150-17066200-22034上京·新航線二期40-801080-10020120-1506019010城開·國風(fēng)北京81-845104-12130142-15835169-17225寶星國際二期65-762510825147-15240218-22010季景·沁園7010100-12052140-16038/澳洲康都43-602070-90301403019020融科·橄欖城一期/90-12035130-15355185-2005鹿港三期1

38、08-12520140-1602519310 分析戶型結(jié)構(gòu)在面積及配比上均體現(xiàn)出市場在走高端化舒適型路線，這固然是區(qū)域需求的主流，但仍會造成客群選擇單一，市場同比競爭壓力大，阻礙了項目價值的提升。（7） 在售項目主力戶型統(tǒng)計分析區(qū)域在售項目主力戶型統(tǒng)計分析 分析 1. 以望京新城、圣馨大地、風(fēng)格雅園為代表的望京早期產(chǎn)品，在戶型設(shè)計上主要是以緊湊型戶型為主，這也反映了當(dāng)時需求層面主要是以“安居型”為主導(dǎo)。2. 自2003年以來市場需求則開始轉(zhuǎn)向以class、藍色家族、嘉美風(fēng)尚為代表的改善型、舒適性為主，這不僅反映客群層面在不斷提升，同時也是對整體市場綜合素質(zhì)在不斷改善。3. 望京區(qū)的主力戶型區(qū)間

39、，2000年以前還是以小戶型經(jīng)濟型、緊湊型，面積區(qū)間在80-100左右，而在2001年以后，逐漸向大戶型、舒適型發(fā)展，而近兩年，望京區(qū)域的項目大部分以大戶型為主，面積大多集中在120-170，而最近即將開盤的東湖灣也將主力戶型定為三居室180平米，可以看出望京區(qū)域的產(chǎn)品正在從緊湊型向舒適型轉(zhuǎn)變。（8） 在售項目滯熱銷戶型統(tǒng)計分析區(qū)域在售項目滯熱銷戶型統(tǒng)計分析項 目 名 稱熱 銷 戶 型滯 銷 戶 型北京香頌二居89103平米，三居150170平米/博泰國際50平米到1000平米自由組合，較為多樣化/上京·新航線三居120150平米/麗港美度63平米1居、100平米2居和120平米3居

40、./城開·國風(fēng)北京A區(qū)由于是現(xiàn)房各種戶型銷售狀態(tài)較為平均/寶星國際一居65-76平米/季景·沁園兩居100120平米和三居140160平米/澳洲康都兩居75-95平米/融科·橄欖城三居130153平米/鹿港三期150平方米三居./分析1. 受到總價的影響，戶型消費趨向于緊湊型，但在產(chǎn)品供應(yīng)該類產(chǎn)品又缺乏有效補充，造成目前市場同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴重。2. 戶型銷售狀況也反映出區(qū)域市場在居住需求方面的趨向，在得到有效面積及舒適度環(huán)節(jié)下盡可能控制總價，不求奢，不貪大。3. 不存在滯銷戶型，表現(xiàn)出需求市場具有較強的包容性，在這樣的市場環(huán)境下，本項目作為規(guī)模性樓盤有空間滿足適度

41、的多元化戶型，形成在居住群體上的一種相對“社會形態(tài)”以體現(xiàn)項目特質(zhì)。（9） 在售項目公共部分裝修統(tǒng)計分析區(qū)域在售項目公共部分裝修統(tǒng)計分析項目名稱外立面材料大堂裝修走 廊電 梯金隅國際石材、玻璃幕、鋁板地面為高級石材及裝飾藝術(shù)頂社區(qū)觀景電梯北京香頌 外墻外保溫，主體高級外墻磚，裙房采用石材地面為高級石材，墻面以高檔石材為主，裝飾藝術(shù)吊頂；電梯前室地面為高級地磚，墻面為高級墻磚，公共走道水泥地面鋪設(shè)防靜電地毯；每棟樓2部通力高速2m/s品牌電梯石材電梯門套，精致轎廂內(nèi)飾博泰國際國產(chǎn)花崗巖和復(fù)合鋁板國產(chǎn)花崗巖地面、墻面，石膏板造型吊頂國產(chǎn)花崗巖地面、墻面，石膏板造型吊頂水泥地面，墻、頂涂料上京

42、83;新航線一期主體采用高級墻面磚，地上一至四層采用仿石材料地面石材或?；u，墻面磚到頂，頂部藝術(shù)造型吊頂，配同類藝術(shù)造型吊燈、壁燈地面石材或?；u，墻面墻面磚，頂部普通刮白，石膏線合資品牌電梯，電梯轎廂為壓花不繡鋼，各層電梯門均采用不銹鋼門，各樓層電梯配大理石電梯門套城開·國風(fēng)北京A區(qū)面磚及涂料，由灰色系及高貴的藍色系色彩構(gòu)成地面石材或?；u 地面石材或玻化磚采用富士達或廣州日立電梯寶星國際二期高檔外墻涂料,局部配高級墻面磚及鋁合金裝修板地面鋪制高檔花崗巖配進口MML地磚.墻面高檔進口MML面磚.地面石材上海三菱電梯,24小時運行 季景·沁園外墻貼磚，低層局部花崗巖貼面。

43、外墻內(nèi)保溫地面及墻面采用優(yōu)質(zhì)石材裝飾，天花吊頂，落地玻璃門地面及墻面采用優(yōu)質(zhì)石材裝飾日立、蒂森、迅達或同等級品牌澳洲康都面磚及涂料，咖啡色德式設(shè)計挑空6米，墻面、地面石材地面石材，墻面涂料東芝TOSHIBA電梯，24小時運行融科·橄欖城一期木格柵與金屬格柵用于立面的結(jié)構(gòu)當(dāng)中，樓體底部采用石材，大面寬的落地飄窗。鹿港三期采用面磚及部分高檔涂料 高檔合資電梯，24小時運行分析1. 外立面是給消費者的最直接主觀印象的載體，良好表現(xiàn)的外立面可以使項目成功的重要因素。2. 本項目推薦使用優(yōu)良材質(zhì)的立面表現(xiàn)，不排斥多元素組合。塑造項目優(yōu)雅高尚的形象。（10） 在售項目景觀形式統(tǒng)計分析區(qū)域在售項目

44、景觀形式統(tǒng)計分析項目名稱景 觀 形 式金隅國際17萬平方米的南湖公園，望京最高建筑物，104米樓高，外立面為玻璃幕墻北京香頌60公頃城市綠帶和800米生態(tài)走廊，社區(qū)內(nèi)較高的綠化率，緊臨城市主干線綠化帶，社區(qū)綠化廣場上京·新航線上京大型文化廣場，以健康、生態(tài)、文化為主題，大型停機坪。城開·國風(fēng)北京A區(qū)綠化面積超過90000平方米，綠化覆蓋率高達50，其中最大的中心園林有13200平方米。寶星國際高低起伏，錯落有致，游泳池、噴泉戲水廣場、立體水景花園等親水設(shè)施季景·沁園下沉式花園；中心是親水、開敞的公共空間澳洲康都社區(qū)中心花園28700平方米，移植澳洲風(fēng)情園林，水景，

45、藍山公園坡地，疊落式廣場融科·橄欖城1.2萬平米中央綠地，原生樹，多功能藝術(shù)中庭。嘉美風(fēng)尚中心8個區(qū)間公園、38個社區(qū)綠地和3條區(qū)間綠色通道鹿港三期社區(qū)內(nèi)部的綠化覆蓋率達到40%，小區(qū)水景點綴。東湖灣一百多米的樓間距形成大型的中央景觀，由貝爾高林園林擔(dān)綱設(shè)計分析1. 在以居住核心的區(qū)域市場中，產(chǎn)品景觀環(huán)境是項目產(chǎn)品規(guī)劃的重點，也是形成項目差異化的重要內(nèi)容在景觀設(shè)計上，多采用水景及集中綠地的形式，在地形、植被的運用上還存在一定的缺失。2. 大規(guī)模樓盤中，水景的應(yīng)用可以提升社區(qū)的生活氣氛,并可起到媒介作用，使小區(qū)整體感覺更完整 。3. 項目可以水的靈動與綠地的活力相呼應(yīng)，相得益彰。（11

46、） 在售項目配套統(tǒng)計分析區(qū)域在售項目區(qū)內(nèi)配套統(tǒng)計分析項目名稱社 區(qū) 內(nèi) 部 配 套金隅國際社區(qū)底商和休閑會所北京香頌學(xué)校、幼兒園、老年俱樂部、商業(yè)上京·新航線商業(yè)、會所、幼兒園麗港美度燕莎望京購物中心、宜家、佳美風(fēng)尚等大型消費場所城開·國風(fēng)北京A區(qū)幼兒園、郵局、超市寶星國際幼兒園及小學(xué)，休閑中心，3萬平米大型豪華會所，網(wǎng)球場、籃球場、健身房、下沉式廣場季景·沁園娛樂、酒吧、餐飲、咖啡廳，室內(nèi)溫泉游泳池；燈光網(wǎng)球場；健身房；桑拿；視聽室；桌球室澳洲康都游泳池、閱覽室、健身房、咖啡吧，900平方米社區(qū)醫(yī)療，雙語幼兒園、24小時便利店、銀行、洗衣房融科·橄欖城

47、動靜兩個會所，休閑空間和戶外，老年公寓，雙語幼兒園嘉美風(fēng)尚中心1.5萬平方米風(fēng)尚商業(yè)會館。    1個地區(qū)級主商業(yè)中心、5個次商業(yè)中心、8個社區(qū)商業(yè)中心和6個文化娛樂中心鹿港三期購物中心、幼兒園、郵局、銀行、沿街商業(yè)、會所（兒童游樂場所、游泳池、SPA、臺球室、網(wǎng)球場）、家政公寓、24小時臨時客房等。分析1. 配套應(yīng)與社區(qū)的總體風(fēng)格相統(tǒng)一，應(yīng)由部分的點睛之筆為項目增色2. 當(dāng)前越來越多的項目提供了老年配套產(chǎn)品，配套產(chǎn)品的全面性成為現(xiàn)今項目發(fā)展的主流。本項目配套上應(yīng)順應(yīng)市場需求。（12） 在售項目物業(yè)管理統(tǒng)計分析區(qū)域在售項目物業(yè)管理統(tǒng)計分析項 目 名 稱物

48、 業(yè) 管 理 公 司費 用金隅國際金隅國際物業(yè)管理公司商務(wù)公寓4.31元/平方米.月普通公寓3.45元/平方米.月北京香頌北京世紀金德物業(yè)管理公司2.78元/·月（精品公館）3.44元/·月（花園洋房）上京·新航線二期瑞晨物業(yè)管理有限公司2.50元/·月城開·國風(fēng)北京A區(qū)富華物業(yè)管理公司2.77元/·月寶星國際二期均豪物業(yè)管理公司2.60元/·月季景·沁園世邦魏理仕物業(yè)有限公司3.90元/·月澳洲康都世紀博雅物業(yè)管理公司2.2元/·月融科·橄欖城一期第一太平融科物業(yè)管理公司2.60元/

49、·月嘉美風(fēng)尚中心北京高力國際物業(yè)管理公司2.5元/·月鹿港三期天鴻寶地物業(yè)公司2.50元/·月分析1. 區(qū)域內(nèi)普通物業(yè)平均2.6元，高檔物業(yè)平均3.5元。2. 好的物業(yè)管理是項目升值的基礎(chǔ)，尤其在大盤中可有現(xiàn)身說法。3. 物業(yè)管理公司的內(nèi)容不斷豐富，收費內(nèi)涵不斷擴大，會所全免費使用（全水景式花園泳池、室內(nèi)恒溫游泳池，壁球館、體操館、網(wǎng)球場）4. 特殊的經(jīng)營方式是本項目可以借鑒的特長所在5. 品牌物業(yè)管理的引入是項目必不可少的必修動作。6. 物業(yè)管理公司還將承擔(dān)起小區(qū)建設(shè)、社區(qū)文化建設(shè)的功能。并著力強調(diào)對小區(qū)的安全保障。（13） 在售項目價格統(tǒng)計分析區(qū)域在售項目價格

50、統(tǒng)計分析項目名稱開盤價當(dāng)前均價當(dāng)前最高價銷售率金隅國際880090001230060%北京香頌78007800900099%博泰國際710080008900100%上京·新航線640073007600一期100%二期95%麗港美度7500100%城開·國風(fēng)北京A區(qū)73007800860085%寶星國際65007500770080%季景·沁園73008000950070%澳洲康都58807600830088%融科·橄欖城710073009000100%嘉美風(fēng)尚中心70007380750040%鹿港580078001000098%分析1）望京區(qū)域住宅項目均價

51、區(qū)間集中在7500-8000元/平米上下。均價水平超過了北京市房地產(chǎn)價格的總體水平，表明望京作為潛力板塊的價值已經(jīng)被市場認同。而且現(xiàn)有市場的價格還在不斷的上升。2）從目前區(qū)域的價格的漲幅和銷售率可以看出，區(qū)域內(nèi)項目的產(chǎn)品較為豐富，在售項目的價格提升空間較大，也促使其銷售的火爆，典型的項目有：融科橄欖城一期、北京香頌、上京新航線等。因而，可以看出豐富的產(chǎn)品和較強的升值潛力是刺激高端消費者購買的因素。（14） 實際成交統(tǒng)計分析區(qū)域在售項目實際成交統(tǒng)計分析項目名稱推出面積銷售面積銷售周期（月）銷售比例月平均銷售面積實際成交均價北京香頌43991.4226628.064560.53%60007561上

52、京新航線152457.43108990.325671.49%200006905融科·橄欖城140566.42116905.136783.17%200007103城開·國風(fēng)北京230368.7271412.6391040%76007552寶星國際120063.4490573.94141575.44%65006628季景沁園256845.66147396.16212257.39%70008102分析 1. 當(dāng)前望京內(nèi)價格相近，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。走產(chǎn)品差異化路線是本項目應(yīng)追尋的突破口。在保證同類產(chǎn)品品質(zhì)情況下走略低單價略低總價的路線2. 在提高價格的前提下必須讓消費者收獲他們認為的

53、物有所值項目（產(chǎn)品、景觀、服務(wù)、資源）3. 其中兩個月銷售速度在20000平米的項目均價在7000元左右，而均價稍有提高到7500元，其銷售速度降低，在產(chǎn)品同質(zhì)下除去其他一些因素該區(qū)域的價格敏感度非常高。未來該區(qū)域同期仍會有項目出現(xiàn)，如果本項目定價過高，將處于價格競爭劣勢，而產(chǎn)品對價格的提升與客戶的認同有很大關(guān)系，屬不確定因素。4. 在北京市場中，面對高總價的大戶型而言，望京的銷售速度遠遠高于其他區(qū)域，望京市場對大戶性的吸納能力非常高，可以是本項目產(chǎn)品借鑒的一個重要方向。（15） 在售項目價格統(tǒng)計分析區(qū)域在售項目價格統(tǒng)計分析 分析 望京區(qū)域市場價格在整體發(fā)展過程中主要由三個階段組成：1. 以經(jīng)濟適用房及普通住宅為主的初期階段2. 市場化逐步成熟，但受到區(qū)域發(fā)展的限制，市場處在發(fā)展瓶頸階段3. 城市化功能逐步完善，區(qū)域價值開始顯現(xiàn)，市場價格快速提升階段（16） 在售項目價格敏感度分析