建設(shè)工程人工單價(jià)的分析與探索

1、建設(shè)工程人工單價(jià)的分析與探索隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，建設(shè)工程管理和建設(shè)工程計(jì)價(jià)也在發(fā)生著深刻的變化，由于建筑企業(yè)用人制度和機(jī)制的變化，建筑企業(yè)在建制工人漸漸退出，而農(nóng)民工和勞務(wù)市場(chǎng)的大力發(fā)展以及建筑企業(yè)非在建制工人的大量使用，使得建設(shè)工程人工單價(jià)發(fā)生了很大的變化，定額人工單價(jià)和市場(chǎng)人工單價(jià)產(chǎn)出了巨大的差異。在實(shí)際工作中總能聽(tīng)到許多建筑企業(yè)負(fù)責(zé)人的諸多抱怨：現(xiàn)在在市場(chǎng)上雇傭一個(gè)普通技工需要 100 多元，好的需要 150 元，而建設(shè)行政主管部門(mén)編制的定額人工單價(jià)調(diào)整以后才不到 50 元，我們實(shí)在是沒(méi)法再干了，人工費(fèi)虧的太厲害了。這樣的抱怨實(shí)在是太多了，有的也直接反應(yīng)到建設(shè)行政主管部門(mén)，更有甚者，

2、矛頭直指工程造價(jià)管理部門(mén)，埋怨定額編制脫離實(shí)際，影響了施工企業(yè)的正常計(jì)價(jià)和利潤(rùn)，企業(yè)人工費(fèi)虧損嚴(yán)重。到底定額人工單價(jià)和市場(chǎng)人工單價(jià)的實(shí)際情況如何，為什么會(huì)有這樣的抱怨呢？本文試圖分析定額人工單價(jià)和市場(chǎng)人工單價(jià)的實(shí)際情況，并探討解決問(wèn)題的對(duì)策和方法。在實(shí)際中，從表面現(xiàn)象來(lái)看，也確實(shí)是這樣的。在建筑市場(chǎng)勞動(dòng)了開(kāi)始走向市場(chǎng)的同時(shí)，建設(shè)工程的人工費(fèi)成本也在不斷上升。分析當(dāng)前呼和浩特及周邊包頭、鄂爾多斯地區(qū)的建設(shè)工程人工單價(jià)，普通壯工的工資是 5070 元/ 天、技工的工資是 90130 元/ 天、高級(jí)裝修工的工資是 110150 元/ 天，平均 100 元/ 天。內(nèi)蒙古自治區(qū)定額規(guī)定的相應(yīng)人工工資是

3、30 元/ 工日、 45 元/ 工日、 70 元 / 工日，平均 50 元/ 工日。單從 50 元的差價(jià)數(shù)字來(lái)看，確實(shí)相差比較大，表現(xiàn)為虧損嚴(yán)重、入不敷出的現(xiàn)象，許多施工企業(yè)也就是從此來(lái)反映人工費(fèi)的虧損的。這正常嗎？為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象呢？合理嗎？造價(jià)管理部門(mén)為什么不調(diào)整定額人工單價(jià)呢？帶著這些問(wèn)題，我們就建設(shè)工程人工單價(jià)問(wèn)題進(jìn)行必要的分析和探究，找出原因，研究對(duì)策，給出一個(gè)合理的答案和解決辦法。一、建設(shè)工程定額人工單價(jià)和市場(chǎng)人工單價(jià)的概念建設(shè)工程定額人工單價(jià)是指在國(guó)家規(guī)定的工作日制度下，在正常的施工條件下，一個(gè)建筑安裝生產(chǎn)工人一個(gè)工作日的全部人工費(fèi)用，包括基本工資、工資性津貼、輔助工資、勞

4、動(dòng)保護(hù)費(fèi)、職工福利費(fèi)等。定額人工單價(jià)基本上反映了定額編制期建筑安裝生產(chǎn)工人的工資水平和一個(gè)工作日中可以得到的工資報(bào)酬。其價(jià)格是在正常施工條件下及現(xiàn)有的技術(shù)條件、技術(shù)裝備，正常的勞動(dòng)強(qiáng)度和技術(shù)熟練程度，按照國(guó)家規(guī)定的日工作時(shí)間（ 8 小時(shí)）、月計(jì)薪天數(shù)（ 20.83 天）、年工作日（ 250 天）等因素進(jìn)行確定的。現(xiàn)行定額人工一般不分工種、級(jí)別均以綜合工日表示。內(nèi)蒙古自治區(qū)現(xiàn)行的定額人工單價(jià)是普通工 30 元/ 工日、普通技工 45 元/ 工日、高級(jí)技工70 元/ 工日，為計(jì)算方便以下以平均50 元/ 工日計(jì)算。市場(chǎng)人工單價(jià)是指施工企業(yè)根據(jù)施工所在地當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律確定的勞務(wù)用工工資水平，支付

5、給建筑安裝生產(chǎn)一線工人的工資報(bào)酬。市場(chǎng)人工單價(jià)按照不同的工種劃分，而且比較細(xì)，如實(shí)際中有建筑工、裝修工、鋼筋工、架子工、抹灰工、起重工等。在支付工資時(shí)，這些工種的工資單價(jià)一般不是以工日數(shù)計(jì)算的，而是以完成該工種的工程實(shí)物量計(jì)算勞動(dòng)報(bào)酬的。經(jīng)調(diào)查2010 年下半年呼和浩特和鄂爾多斯兩地的建設(shè)工程市場(chǎng)價(jià)格，架子工8 元/m2、鋼筋工490 元/t 、貼瓷磚 15 元/m2、抹灰 10 元/m2 。市場(chǎng)上所謂的人工工資單價(jià)是按照以上實(shí)物量工資經(jīng)折算形成的。二、定額人工單價(jià)和市場(chǎng)人工單價(jià)的區(qū)別1、組成內(nèi)容不同前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，建設(shè)工程定額人工單價(jià)是指支付給從事工程施工的生產(chǎn)工人包括基本工資、工資性津貼、輔

6、助工資、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、職工福利費(fèi)等費(fèi)用。定額人工單價(jià)是根據(jù)在建制施工企業(yè)的全員勞動(dòng)力和人工工資的組成內(nèi)容，按照定額測(cè)算期國(guó)家和省市自治區(qū)的有關(guān)人工工資的規(guī)定計(jì)算的，是某一時(shí)期的靜態(tài)價(jià)格，具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性和政策性。而建設(shè)工程市場(chǎng)人工單價(jià)是一個(gè)籠統(tǒng)的概念，只是支付給從事現(xiàn)場(chǎng)施工工人的完成一定實(shí)物量的勞動(dòng)報(bào)酬。市場(chǎng)人工單價(jià)是按照工程所在地當(dāng)時(shí)的建筑市場(chǎng)人工單價(jià)行情，以不同的工種、不同的級(jí)別、施工時(shí)間、施工條件及施工難易程度，經(jīng)雙方協(xié)商確定的實(shí)物量勞務(wù)價(jià)格，具有建設(shè)工程市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)效性和動(dòng)態(tài)性。定額人工單價(jià)中還包括國(guó)家規(guī)定的法定節(jié)假日（11 天）和休息日（104 天）以及建筑工人特定的勞保福利待遇。市場(chǎng)

7、人工單價(jià)不考慮假期、節(jié)假日等因數(shù)，在必要的時(shí)候還要無(wú)條件加班加點(diǎn)。2、范圍基數(shù)不同建設(shè)工程定額人工單價(jià)是按照企業(yè)在建制配置的全員生產(chǎn)工人和常年的工作狀態(tài)為基礎(chǔ)計(jì)算的，其實(shí)質(zhì)上與施工企業(yè)承包的工程工程沒(méi)有太大的關(guān)系。而建設(shè)工程市場(chǎng)人工單價(jià)是針對(duì)某一特定的工程在施工期內(nèi)要完成一定的實(shí)物工程量按照“忙來(lái)用”的原則計(jì)算的，隨用隨找、隨干隨叫、隨時(shí)雇傭、隨時(shí)清退，不占用施工企業(yè)的人員編制，不用長(zhǎng)期支付工資報(bào)酬。如某一施工企業(yè)自有工人的工資為 50 元/ 工日，折合成一年的工資是50 元/ 工日× 250 工日=12500 元。而雇傭一相同級(jí)別的工人的工資是100 元/ 天，按照該工人完成某一實(shí)

8、物量需要工作60 天，應(yīng)該支付該雇傭工人工資為100 元/ 天× 60 天=6000 元。施工企業(yè)既有工人工資12500 元要比雇傭工人的工資 6000 元多 12500-6000=6500 元?？梢钥闯?，完成相同實(shí)物工程量時(shí)，即使是雇傭工人的工資是既有工人工資單價(jià)的2倍，該項(xiàng)工程在某一實(shí)物量工作完成時(shí)也可以節(jié)省人工工資支出6500 元。3、工種劃分不同定額人工工資不分工種、級(jí)別均以綜合工日表示。市場(chǎng)人工工資的劃分比較細(xì)，可以按照專(zhuān)業(yè)劃分，也可以按照季節(jié)工、零用工、常年工劃分。按照專(zhuān)業(yè)劃分工種時(shí)以完成一定的專(zhuān)業(yè)實(shí)物工程量支付人工工資；按照季節(jié)工、零用工、常年工劃分時(shí)不同的季節(jié)、不同的

9、時(shí)間、不同的環(huán)境其支付的人工工資是不同的。比如施工單位要搶工期時(shí)，其人工工資會(huì)更高。4、工作時(shí)間不同建設(shè)工程定額人工單價(jià)是以國(guó)家規(guī)定的每工日8 小時(shí)時(shí)間計(jì)算的，即測(cè)定和計(jì)算工資單價(jià)時(shí)均以8 小時(shí)一個(gè)工日為基礎(chǔ)計(jì)算。建設(shè)工程市場(chǎng)人工工資都是以“天”計(jì)算的（這個(gè)天也是按照完成的工程實(shí)物量推算出的一個(gè)與實(shí)際支付工資天數(shù)沒(méi)有可比性的天數(shù)），而這一“天”是幾小時(shí)是不確定的，但有一點(diǎn)是可以肯定的，就是這一“天”的時(shí)間保證要比8 小時(shí)要長(zhǎng)好多，有時(shí)會(huì)在1315 個(gè)小時(shí)。單單從工作時(shí)間的角度來(lái)看，如果假定市場(chǎng)人工工資是 100 元/ 天，如果一天工作14 個(gè)小時(shí)，折合成每工日的工資應(yīng)該是 100÷1

10、4×857 元。5、工作效率不同定額人工工資的工作效率是按照建筑施工企業(yè)正常的勞動(dòng)條件、正常的氣侯、正常的地理?xiàng)l件、合理的施工工藝、合理的施工組織、合理的施工機(jī)具配備進(jìn)行測(cè)算的，體現(xiàn)的是一定時(shí)期某一地區(qū)的社會(huì)平均水平。市場(chǎng)人工工資的工作效率限定在一個(gè)偶然的范圍之內(nèi)，不分時(shí)間、不分氣候好壞、不分環(huán)境因數(shù)，無(wú)任何附加條件，只以工期和完成一定數(shù)量的實(shí)物工作量以計(jì)件的形式反映某一時(shí)期的個(gè)體社會(huì)水平。例如：現(xiàn)行的定額規(guī)定的砌標(biāo)準(zhǔn)磚直型墻每工日的砌磚量約為 330 塊。而市場(chǎng)雇傭工人每天必須要完成的平均砌筑量至少應(yīng)該在 1500 塊左右，有的甚至要到 2000 塊。6、形成的費(fèi)用不同建設(shè)工程定額

11、人工工資在最終形成的費(fèi)用是一定要計(jì)取一定的費(fèi)用的，如企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)、稅金、規(guī)費(fèi)等一系列費(fèi)用。按照某二類(lèi)工程和現(xiàn)行的費(fèi)用計(jì)算規(guī)則計(jì)算，定額人工單價(jià)50 元/ 工日在計(jì)取上述費(fèi)用后最終的工資價(jià)格是80 元/ 工日左右 （50×1.6047 80）1.6047 是內(nèi)蒙古自治區(qū)現(xiàn)行費(fèi)用計(jì)算規(guī)則中需要計(jì)取除稅金以外各種費(fèi)用的綜合費(fèi)率 。而建設(shè)工程市場(chǎng)人工費(fèi)用只是單純的人工費(fèi)用，不計(jì)取任何其他費(fèi)用，一律以完成的實(shí)物工程量折算成“天”論價(jià)。如果按照建設(shè)工程人工市場(chǎng)價(jià)格100 元/ 天、每天工作12小時(shí)計(jì)算，折合成定額人工工資是 （100÷12×8）÷ 1.6047

12、42元?？梢钥闯?，定額人工單價(jià) 50 元/ 工日至少相當(dāng)于支付 80 元/工日；人工市場(chǎng)價(jià)格100 元/ 天只相當(dāng)于定額人工單價(jià)42 元/ 工日。三、定額人工單價(jià)和市場(chǎng)人工單價(jià)的聯(lián)系建設(shè)工程定額人工單價(jià)是政府按照當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的社會(huì)平均水平控制的一定時(shí)期的建筑人工工資指標(biāo)，其主要作用是指導(dǎo)建設(shè)工程概預(yù)算測(cè)算，合理科學(xué)控制和平衡建設(shè)工程計(jì)價(jià)過(guò)程中發(fā)生的人工費(fèi)用，具有普遍的指導(dǎo)性、政策性和一定時(shí)期的穩(wěn)定性。建設(shè)工程定額人工單價(jià)指導(dǎo)市場(chǎng)人工單價(jià)合理、真實(shí)體現(xiàn)。也是建筑施工企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部核算、協(xié)調(diào)工種之間進(jìn)行調(diào)配合組織平衡，支付雇傭工人工資的依據(jù)。建設(shè)工程市場(chǎng)人工單價(jià)是指導(dǎo)建設(shè)企業(yè)進(jìn)行施工組織、施工管

13、理、建筑成本控制、進(jìn)行建筑施工成本測(cè)算的依據(jù)，具有建設(shè)工程市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)效性、動(dòng)態(tài)性和針對(duì)某一工程的特殊性。建設(shè)工程市場(chǎng)人工單價(jià)測(cè)算實(shí)際成本費(fèi)用，為定額人工單價(jià)的合理確定提供科學(xué)、合理的實(shí)踐依據(jù)。四、以實(shí)際典型工程分析人工工資21、某一辦公樓建筑面積2100m，經(jīng)計(jì)算定額人工費(fèi)是1003584元，按照該工程實(shí)際建筑面積人工費(fèi)承包價(jià)格260 元/ m 2 計(jì)算，該工程人工費(fèi)支出為2100×260546000 元，定額給定的人工費(fèi)要比實(shí)際支出的人工費(fèi)多1003584-546000=457584元。結(jié)論是以工程全部人工費(fèi)分析，定額給定的人工費(fèi)完全可以滿足實(shí)際支出，并且有很大的結(jié)余。再按照鋼筋

14、工程單項(xiàng)分析，定額計(jì)算出的鋼筋工程工程量是131t ，鋼筋工程定額人工費(fèi)為60193 元，計(jì)取費(fèi)用后人工費(fèi)為95106 元（不含稅）。實(shí)際在工程施工時(shí)鋼筋工程的對(duì)外承包人工費(fèi)為 490 元/t ，支出的總?cè)斯べM(fèi)為 131×49064190 元，定額給定的人工費(fèi)要比實(shí)際支出的人工費(fèi)多 95106-64190=30916 元。由此可以得出：按照鋼筋工程單項(xiàng)分析，鋼筋工程定額給定的人工費(fèi)完全可以滿足實(shí)際支出的人工費(fèi)。2、某混凝土框架住宅樓鋼筋工程按照?qǐng)D紙計(jì)算出的鋼筋工程工程量是 166.93t ，鋼筋工程定額人工費(fèi)為 76462 元，計(jì)取費(fèi)用后人工費(fèi)為 117852 元（不含稅）。實(shí)際在工

15、程施工時(shí)的對(duì)外雇傭人工費(fèi)為 490 元/t ，支出的人工費(fèi)為 166.93 ×490 81796 元，定額給定的人工費(fèi)要比實(shí)際支出的人工費(fèi)多 81796-76462=5334 元。結(jié)論是按照鋼筋工程單項(xiàng)分析，定額給定的人工費(fèi)完全可以滿足實(shí)際支出。3、某一框架綜合樓工程，定額計(jì)算出的鋼筋工程工程量是131t ，鋼筋工程定額人工費(fèi)為60193 元，計(jì)取費(fèi)用后人工費(fèi)為95106 元（不含稅）。實(shí)際在工程施工時(shí)鋼筋工程的對(duì)外承包人工費(fèi)為 490 元/t ，支出的總?cè)斯べM(fèi)為131×49064190 元，定額給定的人工費(fèi)要比實(shí)際支出的人工費(fèi)多95106-64190=30916 元。結(jié)論

16、是按照鋼筋工程單項(xiàng)分析，定額給定的人工費(fèi)完全可以滿足實(shí)際支出。24、某工程為全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)高層住宅樓，建筑面積33926m,按照定額計(jì)算其腳手架人工費(fèi)為 407340 元。而按照目前市場(chǎng)價(jià)格腳手架人工費(fèi) 8 元/m2 計(jì)算，需要支付人工費(fèi) 33926×8271408 元。定額給定的人工費(fèi)要比實(shí)際支出的人工費(fèi)多 407340-271408=407340 元。由此可以得出：按照綜合腳手架工程單項(xiàng)分析，綜合腳手架工程定額給定的人工費(fèi)完全可以滿足實(shí)際支出的人工費(fèi)。5、某工程為全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)其綜合腳手架工程量為 21365 m2, 定額計(jì)算人工費(fèi)為 21365×19.6844 4

17、20557 元（未取費(fèi)數(shù)據(jù)）。按照架子工 11 元/m2 計(jì)算，實(shí)際支出人工費(fèi)為 21365×11235015 元。定額給定的人工費(fèi)要比實(shí)際支出的人工費(fèi)多 420557-235015=185542元。由此可以得出：按照綜合腳手架工程單項(xiàng)分析，綜合腳手架工程定額給定的人工費(fèi)完全可以滿足實(shí)際支出的人工費(fèi)。五、按照社會(huì)平均工資分析據(jù)內(nèi)蒙古自治區(qū)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，全區(qū) 2010 年上半年在職職工的平均工資是 2606 元/ 月，即日工資為 2606÷20.83 125 元/ 日（ 20.83 為國(guó)際規(guī)定的月有效工作天數(shù)），折合成建設(shè)工程建筑工人定額規(guī)定日工資是 125÷1

18、.6047 78 元/ 工日（ 1.6047 是內(nèi)蒙古自治區(qū)現(xiàn)行費(fèi)用計(jì)算規(guī)則中需要計(jì)取除稅金以外各種費(fèi)用的綜合費(fèi)率）。定額人工單價(jià) 50 元/ 工日折合為實(shí)際工資為 80 元/ 工日左右（ 50× 1.6047 80）。六、結(jié)論和對(duì)策由于選取典型工程的數(shù)量和工程的特殊性，可能在分析時(shí)不能代表全部建設(shè)工程的實(shí)際情況，也可能一些工程或工程工程的實(shí)際人工費(fèi)支出大于定額支出，這有待于選取更多、更廣泛的工程工程進(jìn)行分析，從而得出更準(zhǔn)確的結(jié)果。1、從總體來(lái)看，定額人工費(fèi)和市場(chǎng)人工費(fèi)的水平基本一致。建設(shè)工程定額人工單價(jià)和市場(chǎng)人工單價(jià)在價(jià)格和消耗上本質(zhì)上是一樣的，其人工費(fèi)單價(jià)按照不同工程工程價(jià)格和費(fèi)

19、用水平分析，定額給定單價(jià)和實(shí)際單價(jià)出入不大。即建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)中給定的人工消耗量水平與實(shí)際社會(huì)平均水平基本一致，定額價(jià)格水平與市場(chǎng)價(jià)格水平同比基本上市平衡的。可以按照物價(jià)指數(shù)和提高人民生活水平的角度提高一定幅度的建筑人工工資。2、從局部來(lái)看，由于工程的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和施工方式、施工地點(diǎn)的不同以及工程分部分項(xiàng)的不同而造成的人工費(fèi)價(jià)格差異也是存在的。這種情況的主要原因是計(jì)價(jià)依據(jù)的一些消耗量與實(shí)際消耗量有一定的差別，需要重新測(cè)定定額消耗量水平進(jìn)行修正。3、由于用工方式的不同而造成的在表現(xiàn)形式、計(jì)算口徑、計(jì)算基礎(chǔ)、計(jì)算方法、工作效率、時(shí)間計(jì)算、支付形式等原因使得在表面上兩種人工單價(jià)有一定的差異的問(wèn)題，需要建

20、設(shè)行政工程造價(jià)管理部門(mén)要進(jìn)一步研究關(guān)于這兩種價(jià)格在表現(xiàn)形式上的不同，出臺(tái)切實(shí)可行的管理辦法，使得兩者在表現(xiàn)上和使用上更加貼近實(shí)際。比如制定切實(shí)可行的工資支付體系，使兩者能在表象和實(shí)際不要脫節(jié)，找到共同點(diǎn)，使兩者能在表現(xiàn)中趨于一致。3、制定適應(yīng)新形勢(shì)發(fā)展的建設(shè)工程定額人工單價(jià)測(cè)定辦法，使之能與市場(chǎng)人工單價(jià)協(xié)調(diào)發(fā)展。4、按時(shí)定期發(fā)布人工成本信息價(jià)格，實(shí)時(shí)調(diào)整定額人工單價(jià)。考慮按照小時(shí)工資制或?qū)嵨锪抗べY制支付和發(fā)布工資價(jià)格的方法適應(yīng)建設(shè)工程人工單價(jià)的機(jī)制變化。5、在編制計(jì)價(jià)依據(jù)時(shí)綜合考慮市場(chǎng)人工單價(jià)的變化情況，以建設(shè)工程為對(duì)象測(cè)定實(shí)時(shí)價(jià)格水平，以定額消耗量和價(jià)格控制兩種方法使定額人工單價(jià)和市場(chǎng)人工單

21、價(jià)趨于平衡，同步。中海建安成本控制要點(diǎn)一、按照成本科目，逐一分析各項(xiàng)成本。1. 前期工程：一般水平，按建筑面積計(jì)算，單方造價(jià)在20-50 元 m2。這項(xiàng)費(fèi)用，與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)無(wú)關(guān)。它與工程占地面積大小有關(guān)，與總建筑面積的關(guān)聯(lián)不大。場(chǎng)地的現(xiàn)狀，直接決定它的成本水平。（1）比如，如果存在“場(chǎng)地土方工程”這一項(xiàng)的話，比如坡地工程，或未能進(jìn)行三通一平交地的工程，其造價(jià)水平就高。（2）越是邊遠(yuǎn)地區(qū)，因其配套設(shè)施不齊全，需要施工的工程多，數(shù)量大，造價(jià)也相應(yīng)地高于市區(qū)工程。前期工程中需注意兩項(xiàng)，一是場(chǎng)地土方工程，目前很多工程自然高低于市政標(biāo)高，都需要大量回填土方，造價(jià)不低。能不能有什么巧辦法來(lái)降低這一部分的造價(jià)？

22、因后面講到地下室還會(huì)涉及到土方工程，這個(gè)問(wèn)題留到后面一并解決與回答。另一個(gè)注意點(diǎn)就是圍墻，我們?cè)?jīng)有某個(gè)工程的臨時(shí)圍墻分判花掉三個(gè)月的時(shí)間，現(xiàn)在聽(tīng)上去大家可能覺(jué)得比較難以理解，問(wèn)其原因就是設(shè)計(jì)對(duì)于圍墻的方案遲遲未定，反復(fù)修改，當(dāng)然不排除這個(gè)地塊的地理位置、地面以下的地質(zhì)有問(wèn)題，所以方案會(huì)不斷修正，但對(duì)于大多數(shù)工程，至少是同一個(gè)地區(qū)公司的工程來(lái)講，臨時(shí)圍墻的標(biāo)準(zhǔn)化肯定不是難事，這樣可以節(jié)省我們很多無(wú)謂的時(shí)間損耗，想想三個(gè)月的工期就因?yàn)榕R時(shí)圍墻工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在圍墻設(shè)計(jì)上要注意經(jīng)濟(jì)性，對(duì)于圍墻來(lái)講其主要功用還是圍護(hù)且是臨時(shí)性質(zhì)，當(dāng)然局部需要營(yíng)銷(xiāo)包裝，有些地區(qū)的圍墻全是方管支撐 +

23、鍍鋅鐵皮，平均 2.5M 高，每延長(zhǎng) M單價(jià)高達(dá) 1300 元/m，部分營(yíng)銷(xiāo)宣傳路段是 6M高，想想是比較奢侈的事情。還有一種情況，對(duì)于地塊較大的工程，需要分期建設(shè)，但是首期安排在地塊中間，遠(yuǎn)離市政交通道路，為了展示和銷(xiāo)售需要，在沒(méi)有整個(gè)地塊的道路交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)的情況下，必然要興建一定數(shù)量的臨時(shí)道路、臨時(shí)圍墻、臨時(shí)綠化等等設(shè)施，花費(fèi)相當(dāng)大。這是不可取的。2. 基礎(chǔ)工程：對(duì)于樁基工程，以總建筑面積為單位計(jì)算，目前的造價(jià)水平是 80120 元 m2。對(duì)于非樁工程，暫時(shí)錄不到規(guī)律數(shù)字，原因一方面是非樁基礎(chǔ)的形式多樣化，差異很大；另一方面是原來(lái)的科目沒(méi)有這一項(xiàng)，所有非樁基礎(chǔ)全部并入主體工程中去，在設(shè)置工

24、程量清單時(shí)，混在一起，剝離不開(kāi)，這是不科學(xué)的?；A(chǔ)工程的造價(jià)水平，從嚴(yán)格意義上講，與建筑物的基底面積直接相關(guān)，而與建筑物的層數(shù)（具體地體現(xiàn)在建筑面積上）關(guān)聯(lián)性較小。以建筑物基底計(jì)算的樁基礎(chǔ)工程，其造價(jià)為 600800 元 m2?；A(chǔ)工程的造價(jià)水平，顯得較為剛性。（ 1) 地基處理：這項(xiàng)費(fèi)用，完全與場(chǎng)地的地質(zhì)條件有關(guān)，運(yùn)氣不好的，將付出大筆金錢(qián)，運(yùn)氣好的，支出很少，甚至不發(fā)生費(fèi)用。比如佛山地區(qū)地下溶洞較多，處理起來(lái)花費(fèi)大、耗時(shí)長(zhǎng)；有此地區(qū)會(huì)出現(xiàn)換填土現(xiàn)象，比如北京、成都，換填的原因主要是因?yàn)榭梢允褂梅菢痘A(chǔ)，但在基礎(chǔ)標(biāo)高的位置土質(zhì)不符合要求。相對(duì)來(lái)說(shuō)，換土之后如果能利用天然地基，是相當(dāng)節(jié)省的，但

25、是，這種方案具有明顯的地區(qū)特征，不是每個(gè)城市都可以效仿的。（ 2) 樁基礎(chǔ)：它的造價(jià)水平與樁的種類(lèi)有關(guān)。而樁的種類(lèi)在多數(shù)情況下，又是無(wú)法替換的，因而也顯示出剛性，比如對(duì)于人工挖孔樁和高強(qiáng)度管樁之間的選擇，如果因?yàn)榈鼗浫鯇?dǎo)致樁設(shè)計(jì)很長(zhǎng)，那是不便選用人工挖樁的，在工期和經(jīng)濟(jì)上都沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。除樁型之外，樁的長(zhǎng)度是影響造價(jià)的重要原因，而樁長(zhǎng)又與地質(zhì)條件直接相關(guān)，一般地說(shuō)，樁基礎(chǔ)工程用在華南和華東地區(qū)，明顯地，華東的樁，要比華南的樁長(zhǎng)一些，因?yàn)橥临|(zhì)不好，有時(shí)被迫使用摩擦樁，直接導(dǎo)致樁的數(shù)量增加較多、樁也很長(zhǎng)。在某些情況下，抗撥樁可以用錨桿來(lái)代替，經(jīng)濟(jì)性顯著。在樁基礎(chǔ)工程施工中，需注意樁機(jī)數(shù)量、打樁順序與

26、樁長(zhǎng)記錄，尤其是樁長(zhǎng)記錄。端承樁都是按實(shí)結(jié)算，結(jié)算的數(shù)量依據(jù)全是靠現(xiàn)場(chǎng)的打樁記錄匯總而來(lái)，不能僅依靠監(jiān)理去驗(yàn)收，與我們自己人相比，監(jiān)理的誠(chéng)信度差得太遠(yuǎn)。樁基礎(chǔ)工程，其造價(jià)上有相當(dāng)?shù)膹椥?，需要我們做?zhuān)門(mén)的優(yōu)化處理。我們部門(mén)曾經(jīng)發(fā)出過(guò)一份通報(bào)，某個(gè)工程的別墅樁基礎(chǔ)工程的造價(jià)超過(guò) 400 元m2，究其原因是樁數(shù)太密，承載力太高。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)中心葉總意見(jiàn)，完全可以減少樁數(shù)量而用一塊較厚一些的“板”來(lái)作上部柱子的支撐體。所以，對(duì)于樁基礎(chǔ)工程，大家一定要有“優(yōu)化”意識(shí)?。?）非樁基礎(chǔ)：如果能夠避免獨(dú)立的筏板基礎(chǔ)的話，基礎(chǔ)工程的造價(jià)將會(huì)明顯地降低，比如讓筏板同時(shí)兼做地下室的底板。如果僅有筏板而無(wú)地下室的話，

27、那筏板就可惜了。對(duì)于低樓層建筑使用獨(dú)立柱基，是很經(jīng)濟(jì)的。3. 地下室：地下室工程的造價(jià)，一般是 2,200 3,000 元 m2。目前有不少地區(qū)的地下室造價(jià)已經(jīng)達(dá)到 4,000 的水平了，非常可怕！影響地下室造價(jià)的因素很多：（1）地下室面積：?jiǎn)蝹€(gè)地下室的面積越小，整體造價(jià)水平就越高，因?yàn)樗謹(jǐn)偭怂闹艿膲w，所以多棟高層建筑，其下面的地下室如果是連成一片的話，相對(duì)來(lái)說(shuō)，就很經(jīng)濟(jì)；而如果每一棟的下部都有一個(gè)獨(dú)立的地下室，而每個(gè)地下室又相互連通，象是“地道戰(zhàn)”一樣，那么多個(gè)地下室的造價(jià)水平肯定要高于一個(gè)地下室。在這一點(diǎn)上，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)部門(mén)在評(píng)審方案時(shí)多加注意。（2）地下室的層數(shù)：一般來(lái)說(shuō)，地下室的層數(shù)多一

28、些，比如 23 層，其經(jīng)濟(jì)性會(huì)比 1 層要好，因?yàn)榈装搴晚敯暹@些造價(jià)高昂的構(gòu)件將會(huì)被分?jǐn)?。但是，也?huì)出現(xiàn)另外一種情況，因?yàn)榈叵率姨?，基坑費(fèi)用加大，將會(huì)增加地下室的單方造價(jià)，同時(shí)，施工周期也較長(zhǎng)，基坑安全風(fēng)險(xiǎn)也將大增。這一點(diǎn)在城市中心地帶體現(xiàn)得非常明顯，比如上海的建國(guó)東路工程和南京的凱旋門(mén)工程，而在場(chǎng)地開(kāi)闊、無(wú)不良地質(zhì)的條件下，多層地下室其經(jīng)濟(jì)性肯定優(yōu)于單層地下室。一般來(lái)說(shuō)，我們還很少遇到對(duì)地下室層數(shù)的討論，因?yàn)橛绊懙叵率覍訑?shù)的因素，往往是固定的，沒(méi)有可變的余地。因?yàn)椋阂?、地下室的面積，我們總是希望越小越好，最好不建；二、最小面積的地下室如果在工程占地面積足夠大的情況下，自然大家只會(huì)做一層，而

29、不會(huì)設(shè)計(jì)成兩層，相反如果工程占地面積小，要想獲得足夠數(shù)量的地下室面積，自己只能向地底下要空間。（3） 設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性：具體地體現(xiàn)上鋼筋和砼的用量指標(biāo)上，這一點(diǎn)極其關(guān)鍵！是地下室建造成本控制的核心！。目前的水平是鋼筋 140 200kg/m2，甚至更多；砼是 1.0m3/m2 以上，影響砼用量的是底板厚度。有 500mm厚的，也有1000mm厚的。當(dāng)然跟層數(shù)也有關(guān)系，層數(shù)多，攤銷(xiāo)下來(lái)的指標(biāo)就很底。想說(shuō)明的是，我們?cè)?08 年 8 月底下發(fā)的限額審批意見(jiàn)中對(duì)于鋼筋與砼指標(biāo)含量沒(méi)有提出具體的限額數(shù)據(jù)，原因是全國(guó)各個(gè)地區(qū)的抗震等級(jí)、地質(zhì)條件、人防要求等很多因素不一致，但應(yīng)該來(lái)說(shuō)在同一個(gè)區(qū)域相對(duì)有一定的規(guī)

30、律，或者說(shuō)研究起來(lái)更有指導(dǎo)意義，文中提出請(qǐng)各個(gè)區(qū)域來(lái)進(jìn)行研究并細(xì)化具體指標(biāo)。以下列出目前在建的一些工程的指標(biāo)含量，可大概看出一個(gè)區(qū)間：工程名稱(chēng)地下室鋼筋含量地下室砼含量（kgm2）（ m3m2）華南區(qū)深圳康城花園 B 區(qū)130.981.30廣州璟暉華庭二期145.001.09佛山金沙灣東區(qū)一期154.401.25中山翠林蘭溪園三期 B 區(qū)華東區(qū)及上海南京凱旋門(mén)工程235.001.74寧波雍城世家一期194.001.98星湖國(guó)際工程二期 B 區(qū)201.001.38杭州錢(qián)塘山水工程189.001.31上海瀛臺(tái)二期223.001.10華北區(qū)北京中海城 R4 地塊180.000.99天津御湖翰苑工程1

31、70.001.20濟(jì)南紫御東郡工程一期180.00 （預(yù)測(cè)）1.40 （預(yù)測(cè)）北方區(qū)長(zhǎng)春國(guó)際社區(qū)一期179.821.16* 國(guó)際社區(qū)一期180.000.90大連中海華庭工程160.001.04青島中海熙岸工程151.001.21西部成都翠屏灣190.001.70西安國(guó)際社區(qū) 4#地119.251.36重慶北濱一號(hào)二期600.45（4）頂板覆土：這個(gè)因素，影響很大。不少工程，因?yàn)榈叵率艺紦?jù)了大部分的地面面積，所以要解決小區(qū)的環(huán)境，就只能在地下室頂板上想辦法。覆土 1.0 2.0m 是很常見(jiàn)的。因?yàn)橛懈餐?，將直接影響到頂板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。因?yàn)榱杭痈?，將?dǎo)致抹灰工程量和防水工

32、程量大幅度增加。至于覆土影響造價(jià)至何種程度，我們目前沒(méi)有數(shù)字，因?yàn)檫@一部分不好單獨(dú)計(jì)算，但可以尋找面積大小、平面布局、層數(shù)都相近的兩個(gè)地下室，一個(gè)有覆土，一個(gè)沒(méi)有覆土，求其差異，進(jìn)而得出相應(yīng)的結(jié)果。我們建議控制覆土厚度，在地下室頂板部位，不要安排消防通道和大型苗木。（5）基坑支護(hù)：涉及到經(jīng)濟(jì)性，在能夠保證安全的情況下，盡量?jī)?yōu)化方案，追求最大的經(jīng)濟(jì)性。安全性必須要由施工單位來(lái)承諾，否則將來(lái)我們會(huì)面臨被索賠的問(wèn)題。在安全性，我們自己要有基本的判斷，在我們與施工單位之間，求得安全性認(rèn)識(shí)的平衡，不能被施工單位牽著鼻子走。（6）土方工程：對(duì)于土方工程量較大的工程分期，土方管理是一門(mén)學(xué)問(wèn)，也容易被大家忽視

33、，需考慮到開(kāi)挖土方的可利用性。對(duì)于開(kāi)挖出來(lái)的土方，能否用于本期或該工程的前期回填；仍需外運(yùn)的土方，若能聯(lián)系到某些工程正需要大量回填，盡可能 “變廢為寶”，可減少工程造價(jià)。目前各地區(qū)土方開(kāi)挖 + 外運(yùn)的單價(jià)一般在 25-50 元/m3 之間，而土方開(kāi)挖的承建商之所以能賺取較多利潤(rùn)，很多時(shí)候也是拉 A 地的土去填 B 地，兩邊收錢(qián)。（7）地下室的豪華程度：中海地下室，很豪華。有很多甲級(jí)寫(xiě)字樓和五星級(jí)酒店，它的地下室水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有我們中海的水平高，哪怕我們的工程是個(gè)中檔定位的工程。這也是中海“太實(shí)在”的一種表現(xiàn)。從設(shè)計(jì)角度來(lái)說(shuō)，功能齊全，用料經(jīng)久耐用，在使用過(guò)程中，物業(yè)管理方面就不會(huì)投訴，否則物業(yè)肯

34、定經(jīng)常性找設(shè)計(jì)上的毛病，我們的設(shè)計(jì)人員承擔(dān)不起這些背后的議論和指責(zé)，所以，就一次設(shè)計(jì)到位。豪華的表現(xiàn)，集中在地面處理上，其次上墻面的處理。地面是不是一定要做一層專(zhuān)用油漆或硬化面層，要視工程檔次而定，不能連低檔樓盤(pán)都這么做。建設(shè)只有高檔樓盤(pán)才考慮面層處理。（8）人防工程：影響造價(jià)較為明顯，但因?yàn)榫唧w的表現(xiàn)形式是在結(jié)構(gòu)工程上，所以無(wú)法拆分出造價(jià)水平。加之，人防工程是被動(dòng)接受的設(shè)計(jì)，想不建都不行。（9）防水工程：一般來(lái)說(shuō)，我們只設(shè)計(jì)外防水。在外防水上，有不少地區(qū)公司將底板防水層省掉。如果地下室設(shè)計(jì)成內(nèi)外兩層防水的話，那就大可不必了。但外墻防水目前有些地區(qū)是一道，有些地區(qū)公司是兩道防水（卷材 +涂膜或

35、兩層卷材），有些還會(huì)再加上一道 JS 防水劑，是否有必要這么多道？值得研究。我們強(qiáng)調(diào)，防水層不準(zhǔn)做兩道，如果你怕漏，從施工管理上找原因，而不準(zhǔn)通過(guò)額外花費(fèi)來(lái)補(bǔ)自己管理上的漏洞。地下室哪些部位在設(shè)計(jì)上做法上可以?xún)?yōu)化？（1）方柱比圓柱便宜。涉及到模板、抹灰等工序。每平方 M的模板和抹灰至少節(jié)省 10 元，甚至 15 元。（2）墻柱面在用涂料時(shí)，可以考慮將膩?zhàn)庸ば蚴÷?，只刷涂料，雖然涂料用量可能會(huì)增加，但膩?zhàn)庸ば蚋F。當(dāng)然，地下室地涂料，也不必用好的，一般檔次的就行。目前膩?zhàn)拥脑靸r(jià)是 68 元 m2。（3）天花不要抹灰，直接做涂料（有些地區(qū)天花不抹灰也不刷涂料）。天花因?yàn)橛写罅康牧?，所以抹灰面積一般

36、是建筑面積的 1.2 倍以上，遇有頂板覆土?xí)r，因?yàn)榱盒枰痈撸旎娣e甚至?xí)_(dá)到建筑面積的 1.5 倍。每平方 M的抹灰造價(jià)按 12 元 m2計(jì)算，對(duì)于 10,000m2 的地下室，如果天花抹灰面積是15,000m2，僅此一項(xiàng)就可以節(jié)省18 萬(wàn)，夠發(fā)兩個(gè)骨干員工的一年工資。（4）少設(shè)計(jì)幾盞燈。燈火通明是浪費(fèi)。（5）如果能做成自然通風(fēng)的地下室，那么在機(jī)電工程上，將會(huì)節(jié)省相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用。比如各種風(fēng)管和風(fēng)機(jī)，就可以省掉。另外，能使用中壓的通風(fēng)管就不要用高壓的，因?yàn)檫@兩種情況下使用的板厚相差較大。（6）地下室的門(mén)窗工程，主要是防火門(mén)，它的數(shù)量是按規(guī)范確定的，剛性很強(qiáng)，想在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)上節(jié)省，不容易。（7）地下

37、室的機(jī)電工程，機(jī)電成本可以說(shuō)是個(gè)無(wú)底洞，管理得好也可以更經(jīng)濟(jì)，而且對(duì)于地下室還涉及到很多要與政府壟斷行業(yè)的承建范圍接駁，所以在設(shè)計(jì)上需要注意以下幾點(diǎn)：a. 做好管線綜合平衡，防止不必要的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)修改，以致造成浪費(fèi)；b. 對(duì)于電氣部分，有條件的機(jī)電圖紙最好能和電力設(shè)計(jì)院的外電設(shè)計(jì)相匹配（至少需要機(jī)電設(shè)計(jì)單位了解電力設(shè)計(jì)院當(dāng)?shù)刈龇ǎ?，這樣防止兩者之間的差異較大，而使機(jī)電成本無(wú)法控制；c. 合理設(shè)置水泵房、消防等控制中心位置，以最適合的位置以減少各管路長(zhǎng)度；d. 合理選用各管材：預(yù)埋的電線管用 PVC管，從橋架接至末端設(shè)備之間的管段用鍍鋅電線管（當(dāng)?shù)赜袕?qiáng)制規(guī)定的除外）；給排水的管材也是，PVC

38、-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和噴淋給水管能用國(guó)標(biāo)鍍鋅鋼管的就不要使用加厚鍍鋅鋼管等等。4. 地面以上建筑：以住宅層的單體造價(jià)為例，目前一般是1,650 1,850元 m2（不含戶內(nèi)裝飾），比2006 年平均水平高出 300-400元/m2。住宅層工程名稱(chēng)單方成本（元 m2）竣工時(shí)間多層1,119.94深圳月朗苑小高層1,352.062006 年 10 月高層1,400.53成都格林威治城1,499.962006 年 11 月（高層）成都常春藤花園小高層1,570.392007 年 05 月高層1,487.82西安中海華庭小高層1,463.842007 年 06 月高層1,36

39、8.14佛山萬(wàn)錦豪園一期小高層1,244.702006 年 12 月高層1,310.09從物業(yè)類(lèi)型上看，小高層與高層、超高層的造價(jià)差別并不大，這一點(diǎn)，可能巔覆了大家的常識(shí)。我們現(xiàn)在的住宅設(shè)計(jì)都是要求不露梁不露柱，所以在結(jié)構(gòu)上基本都是“框剪”體系，而與層數(shù)無(wú)關(guān)，所以在鋼筋和砼的含量上相異不明顯；但是對(duì)于別墅這類(lèi)低層建筑來(lái)說(shuō)，就完全沒(méi)有必要設(shè)計(jì)“剪力”或“短肢”了，太浪費(fèi)！。而帶電梯的住宅比不帶地電梯的住宅每平方M高 50 元 m2（1）建筑工程：此處的建筑工程，已經(jīng)剝離了外立面裝飾、外墻保溫、防水等工程，所以，影響造價(jià)水平的因素集中在設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性上，即鋼筋和砼的用量，以及屋面造型。住宅層在結(jié)構(gòu)形

40、式上，選擇余地不大，因?yàn)槌杀究刂频闹攸c(diǎn)集中在鋼筋和砼的用量上。這是設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性?xún)?yōu)化的重點(diǎn)！影響鋼筋和砼用量指標(biāo)的，還有一個(gè)隱性的因素，即所謂“贈(zèng)送面積”。我們強(qiáng)調(diào)，建安成本所使用的建筑面積，是按照全國(guó)統(tǒng)一的建筑面積計(jì)算規(guī)則計(jì)算的，而不是以各地區(qū)各城市房管部門(mén)房屋測(cè)繪所掌握的面積計(jì)算口徑來(lái)計(jì)算。在這種情況下，如果還有“贈(zèng)送面積”的，應(yīng)該說(shuō)明贈(zèng)送的部位和面積數(shù)量，以便于判斷成本本身的合理性。目前的水平，鋼筋 4560kg/m2，砼 0.35-0.45m3 m2。目前鋼筋的施工單價(jià)約為 5.50-6.00 元 kg，每節(jié)約 5kg 的鋼筋，就可以節(jié)省成本約30 元 m2。C30 砼的價(jià)格約為 350

41、元 m3，每節(jié)約 0.1m3/m2 砼的用量，也可以省 35 元 m2。屋頂造型影響單方造價(jià)水平顯明，越是層數(shù)少的建筑物，分?jǐn)偟某杀驹礁摺＃?）防水工程：此項(xiàng)攤至地上建筑面積一般約為20-30 元/m2（僅廚衛(wèi)與屋面），但有些地區(qū)還要做外墻防水上，如果外墻全部做防水，造價(jià)增加至少 40 元 m2。但是，外墻是不是一定要做防水？可以再作研究，外墻滲漏主要集中在窗框與外墻的交界處。墻體滲漏的情況，少見(jiàn)。（3）入戶門(mén)工程：如果是木質(zhì)入戶門(mén)，其造價(jià)與木材的種類(lèi)有關(guān)，另外，裝飾性的邊條，如果是整塊木料加工而成，造價(jià)昂貴，相反如果是多塊木片疊合而成，則相對(duì)便宜。這一項(xiàng)費(fèi)用，剛性明顯，因?yàn)閿?shù)量固定，每戶一樘

42、，目前來(lái)講一般均價(jià)在 2000-3000 元 / 樘，高檔一點(diǎn)的可能一樘門(mén)的一套鎖都需要 1500 元 / 樘，整樘門(mén)可能在 5000 元/ 樘左右，有些可能還要夾鋼板，目前知道的“最高記錄”是聯(lián)排別墅的 3 萬(wàn)/ 樘。（4）外立面門(mén)窗工程：這一項(xiàng)剛性和彈性都很明顯。目前，外立面的門(mén)窗與建筑面積（僅限所在樓層）之比，我們稱(chēng)之為“窗積比”，約為 0.25-0.3 （北方一般在 0.25 左右）。這個(gè)指標(biāo)很重要，如果能控制在 0.25, 是比較恰當(dāng)?shù)?。門(mén)窗造價(jià)的剛性就體現(xiàn)在這個(gè)比例上，如果這個(gè)比例已經(jīng)確定了，而且已經(jīng)施工了，那么就無(wú)法再修改圖紙了。影響門(mén)窗造價(jià)的主要是門(mén)窗的功能。比如隔熱、雙玻、較

43、好的五金件、玻璃的種類(lèi)（凈白玻？或是專(zhuān)門(mén)顏色？）。如果門(mén)窗用后裝法施工，將出現(xiàn)附框的費(fèi)用，相當(dāng)于每平方 M建筑面積增加造價(jià)1015 元。目前普通型材、粉末噴涂、雙玻、較好的五金配件，門(mén)窗的平均單價(jià)是 350 元 m2；斷橋隔熱大約是 500 元 m2左右，塑鋼門(mén)窗（雙玻）大約在350-400 元 /m2 左右。（5）鋁門(mén)窗的替代品，僅塑鋼一種，雖然其具有良好的隔熱性，但塑鋼的檔次明顯低于鋁門(mén)窗。所以，在鋁門(mén)窗工程上，我們只能從其檔次上注意節(jié)約，比如不輕易使用氟碳噴涂，LOW-E玻璃，對(duì)于聯(lián)排別墅不要輕易嘗試木包鋁，內(nèi)開(kāi)內(nèi)倒形式的門(mén)窗，這樣的窗的造價(jià)是普通的 3 倍（以 350 元 /m2 為基

44、數(shù)）！若以 0.3 的窗積比計(jì)算，相當(dāng)于地上物業(yè)的單方造價(jià)將增加 210 元/m2（以地上建筑面積計(jì)），若按可售，增加的造價(jià)將會(huì)更高！目前各地區(qū)公司在門(mén)窗檔次上有跟別人血拼的傾向，這種不顧工程定位、檔次、售價(jià)等因素的攀比心理，要不得。（6）保溫工程：屬于地方性工程，與地區(qū)氣候條件有關(guān)。目前以50mm-110mm苯板保溫為主，華東地區(qū)是采用內(nèi)外兩道保溫砂漿，總的來(lái)講，每平方 M 建筑面積的造價(jià)在 80 100 元 m2?？傮w上說(shuō)，南方地區(qū)節(jié)省了這部分費(fèi)用。（7）外立面裝飾：這是影響建筑物單體造價(jià)水平的又一個(gè)重要因素。一是外立面裝飾面積與建筑面積之比，我們稱(chēng)為“墻積比”，普遍的數(shù)字是 1 1.3

45、；但少部分工程也有 1.6 1.8 的，這個(gè)比例偏高，對(duì)于聯(lián)排別墅或獨(dú)棟別墅來(lái)講，墻積比目前大部分在 1.8-2.1 之間，甚至更高。如果在設(shè)計(jì)上，能夠注意立面的層次不要過(guò)多，將會(huì)大大地降低墻積比。二是裝飾的檔次，就是用料。以面磚為例，我們現(xiàn)在的集中采購(gòu)的普通檔次的面磚，是 22 元 m2，面磚施工的單價(jià)為 45 元 m2，那么外立面的造價(jià)是 67 元 m2，按墻積比 1.2 折算成建筑面積，其單方造價(jià)是 80.40 元 m2。如果墻積比提高到 1.4 ，則增加建筑面積的造價(jià)是 13 元，與門(mén)的造價(jià)，或防水工程（不包括外墻防水）、或欄桿的造價(jià)、或安防系統(tǒng)的造價(jià)相當(dāng)。如果要用較好的外墻磚，比如臺(tái)

46、資廠或日資廠，材料價(jià)格估計(jì)是 50 元 m2，相當(dāng)于增加建筑面積造價(jià) 33.6 元 m2。如果用涂料，目前來(lái)說(shuō)， 30 元 m2的造價(jià)可以做到較好的合資產(chǎn)品。如果用石材，一要看用量比例，二要看石材種類(lèi)。限額審批意見(jiàn)一文中明確提出了對(duì)于各種材料使用面積的比例限制，但由于石材的價(jià)格范圍比較大，沒(méi)有對(duì)其材料單價(jià)提出限額標(biāo)準(zhǔn)，且涉及到外立面的效果問(wèn)題，但設(shè)計(jì)選型的時(shí)候應(yīng)注意，能用國(guó)產(chǎn)就不用進(jìn)口，一般來(lái)講小業(yè)主是不會(huì)有我們建筑師一樣的眼光，分辨不出來(lái)進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)的，另外對(duì)于聯(lián)排別墅外立面的石材，是濕貼還是干掛，需要斟酌并較早確定下來(lái)，有地區(qū)外立面石材裝飾工程分判了幾個(gè)月，最終還沒(méi)有確定是干掛還是濕貼。目

47、前來(lái)看，高檔的聯(lián)排別墅整項(xiàng)造價(jià)以地上建筑面積計(jì)約 350 元/m2 以下，小高層、高層物業(yè)的外立面裝飾造價(jià)在110元 /m2 左右，高檔的在 160 元/m2 左右。目前此項(xiàng)造價(jià)的“最高記錄”是520元 /m2，當(dāng)然只是報(bào)成本預(yù)測(cè)時(shí)候的數(shù)據(jù)，最終不可能按這個(gè)指標(biāo)去批復(fù)。希望各地區(qū)公司在外立面裝飾造價(jià)上，要保持克制！一定要認(rèn)清自己工程的檔次和售價(jià)。（8）欄桿工程：目前來(lái)說(shuō)，影響造價(jià)水平不大。一是欄桿不可能人為地節(jié)省，有多大的開(kāi)間，就需要多長(zhǎng)的欄桿；二是設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上，我們比較謹(jǐn)慎，一般是鐵質(zhì)加玻璃。只要不是太多花飾或是使用不銹鋼，造價(jià)影響就不大。常規(guī)來(lái)講欄桿每延 M造價(jià)約在 300-450 元/M

48、范圍內(nèi)，而整項(xiàng)欄桿工程的造價(jià)攤至建筑面積約為 30-40 元/m2。（9）大堂裝飾：影響不大，因?yàn)橐粭澖ㄖ挥幸粋€(gè)大堂。裝飾檔次，豪華裝飾一個(gè)需要 50 萬(wàn)元，普通裝飾，一個(gè)只需要不到 5 萬(wàn)元。目前限額審批意見(jiàn)中提到的檔次標(biāo)準(zhǔn)是 3500、2500、1500 元/m2，此項(xiàng)的單方指標(biāo)受層數(shù)的影響較大，但一般在 10-20 元/m2，最高不超過(guò) 25 元/m2。（ 10) 公共部位裝飾：主要是電梯廳。目前我們的裝飾標(biāo)準(zhǔn)一般是地面和墻面使用拋光磚，或者加配一些石材裝飾線條。電梯門(mén)套普通用石材。造價(jià)水平是 50 60 元 m2建筑面積。以公共部位的面積來(lái)計(jì)，造價(jià)水平約為 980 元m2，數(shù)字較高的

49、原因是墻體面積大，用料多，再就是公共部分較多，一般來(lái)講電梯廳面積在 10m2左右比較常見(jiàn)，但多的也會(huì)達(dá)到 20-30m2，這需要我們?cè)谠O(shè)計(jì)時(shí)盡量減少公共部分空間。對(duì)于中低檔工程，在選材上，一定要選小規(guī)格產(chǎn)品，這樣比較經(jīng)濟(jì)。另外就是取消石材點(diǎn)綴，比如踢腳線、波打線等。而對(duì)于走火樓梯間，如果是配電梯的住宅，一定要簡(jiǎn)單裝修，不得全地鋪磚，不得使用木質(zhì)扶手。（11）機(jī)電系統(tǒng)工程：對(duì)于毛坯住宅來(lái)說(shuō)，造價(jià)顯得剛性。合計(jì)約為200 元 m2以下，不包括特殊地區(qū)的采暖、中水等系統(tǒng)。在電氣系統(tǒng)上，住宅優(yōu)化的余地不大，隨便生活質(zhì)量的改善，電位數(shù)量總是越來(lái)越多，這個(gè)源流我們也得適應(yīng)。但是對(duì)于給排水系統(tǒng)，則大有文章可

50、做，一是管材的材質(zhì)，比如排水系統(tǒng)要選用 UPVC，而不是金屬管材；上水管道要選用普通材質(zhì)而不是昂貴的新產(chǎn)品；二是系統(tǒng)的功能要講究，比如同層排水造價(jià)昂貴，不要選用。（ 12) 直飲水工程：意義不大。多數(shù)情況下是開(kāi)發(fā)商掏錢(qián)，運(yùn)營(yíng)商想賺錢(qián)也沒(méi)賺到。但是，因?yàn)闃潜P(pán)需要互相攀比，所以，你有，我也得有。目前的造價(jià)水平每戶是 10001500 元不等，推銷(xiāo)到總建筑面積里去，相當(dāng)于10 元 m2。（13）安防工程：造價(jià)有相當(dāng)?shù)膹椥?。主要表現(xiàn)在功能上，有不少噱頭一類(lèi)的功能，盡量不要用。另外一點(diǎn)就是可視對(duì)講顯示器是黑白還是彩色。彩色的貴一倍多。這項(xiàng)費(fèi)用，各地區(qū)有明顯的攀比之風(fēng)，比如顯示器上可以發(fā)布物業(yè)管理處的天氣

51、預(yù)報(bào)，或物業(yè)管理處的各類(lèi)通知等等，有必要嗎？還有家用的可視對(duì)講就這么重要嗎？現(xiàn)代家庭生活是越來(lái)越簡(jiǎn)單了，一年之中你家有幾批客人拜訪過(guò)？我們沒(méi)有必要為那么“擺設(shè)”去花那么多的錢(qián)。（14）電梯工程：其造價(jià)高低一是功能，太多的功能，未必能夠用得到；另外一點(diǎn)是選配的標(biāo)準(zhǔn)，比如層門(mén)是用不銹鋼還是普通的噴漆鋼板？還有一點(diǎn)要注意，不要盲目地去追新產(chǎn)品。新產(chǎn)品普通存在功能不穩(wěn)定、價(jià)格高，維修運(yùn)營(yíng)費(fèi)用高的特點(diǎn)。電梯的附加功能，你不說(shuō)，用戶是永遠(yuǎn)不知道的。用戶所需要的就是平安地送他到所在樓層，其他功能對(duì)于用戶，全是多余的。電梯產(chǎn)品的系統(tǒng)有高低檔之分，但是其系統(tǒng)的“標(biāo)識(shí)”都不是顯示在表面的，你不說(shuō)，別人永遠(yuǎn)不知道。

52、電梯工程的單方造價(jià)的高低，與其所服務(wù)的面積直接相關(guān)，對(duì)于一個(gè) 10 層左右的小高層來(lái)說(shuō)，如果是一梯兩戶，其電梯攤銷(xiāo)的成本非常高，如果是一梯三戶或四戶，則成本成倍地下降。目前對(duì)于 100M高層住宅來(lái)說(shuō)，住宅層電梯造價(jià) 50 元 m2是正常的，但是也有個(gè)別工程，十幾層高，電梯攤銷(xiāo)超過(guò) 200 元 m2。（15）建筑物的泛光照明工程：一般來(lái)說(shuō)，安裝在屋頂上的燈光，每棟 5 萬(wàn)元的造價(jià)是適當(dāng)?shù)?。但是，我們也要注意，不是每個(gè)工程都需要泛光的。一個(gè)普通的工程，設(shè)置了泛光照明，有什么意義？！除了讓物業(yè)多掏一些電費(fèi)以外，能起到什么作用？5. 配套設(shè)施：因?yàn)槲飿I(yè)的類(lèi)型、用途不一，不好一概而論，目前我們控制的標(biāo)準(zhǔn)

53、是學(xué)校 1600 元 m2全包，會(huì)所 35004000 元 m2全包（含建造與裝修）。6. 配套工程：這一項(xiàng)費(fèi)用，顯得較為剛性。具備一些彈性的工程是變配電工程，主要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)上，因?yàn)樵O(shè)計(jì)和施工都是壟斷的，所以其設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性需要甲方專(zhuān)人把握，甚至需要公關(guān)。以 KVA為指標(biāo)，每一單位的成本是 2000 元 KVA左右。但是，其造價(jià)水平，又與地方土政策有關(guān)，可注意以下幾點(diǎn)：（1）高低壓柜和元器件在品牌和廠家選擇上很重要，能用合資的就不用進(jìn)口的，能用國(guó)產(chǎn)的就不用合資的，因?yàn)檫@些本來(lái)就是電力部門(mén)管理的，他們?cè)谠O(shè)計(jì)的時(shí)候不會(huì)考慮到經(jīng)濟(jì)因素，若能通過(guò)公關(guān)然后修改設(shè)計(jì)是最好的；（2）對(duì)于電纜，能用四芯滿足要求的就不要用五芯電纜（包括插接母線），能用阻燃的就不要用耐火的，這個(gè)存在很大的造價(jià)差異；（3）對(duì)于地庫(kù)面積很大的地庫(kù)，如果單獨(dú)設(shè)置一個(gè)發(fā)電機(jī)房，那么每一路應(yīng)急電源需要從發(fā)電機(jī)房引