全面預算在商業(yè)管理公司的應用

1、    全面預算在商業(yè)管理公司的應用    李銀鋒+袁偉平摘 要：全面預算管理是利用預算對組織內部各條線、各部門的各種財務及非財務資源進行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定經(jīng)營目標的過程。以大連萬達集團商業(yè)管理公司為例，闡述了如何編制適應企業(yè)發(fā)展的、便于有效實施的全面預算方案，以達到優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)企業(yè)運營目標的需要。關鍵詞：全面預算；方案；編制：f23 ：a doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.33.0921 商管公司實行全面預算的必要性良好有效的全面預算控制是企業(yè)制定和完善內部會計控制的基礎

2、和前提。商管公司在可持續(xù)發(fā)展中的日常業(yè)務比較穩(wěn)定，所產(chǎn)生的相關收入和成本支出也比較常態(tài)化，且比較容易量化，也比較容易進行標準化管理，對于子公司眾多的商管公司適合開發(fā)專門的全面預算管理系統(tǒng)對龐大的子公司進行高效管理。所以，在進行全面預算管理時，商管公司應該立足自身管理實際，制定一套行之有效的預算控制體系，并明確各管理主體的責任和義務，合理劃分責任范圍，并做好預算控制監(jiān)督工作，定期檢查資金管理和監(jiān)督預算政策的執(zhí)行情況。同時，企業(yè)應該積極分析各因素對預算控制的影響，并及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題，實現(xiàn)預算管理和績效考核的有機結合，推動其可持續(xù)發(fā)展。2 商管公司全面預算編制2.1 前期調研工作商管公司總部財

3、務部在財務部總經(jīng)理帶領下，從每年10月初用半個月左右的時間對全國下屬子公司當年前三季度的經(jīng)營情況、預算執(zhí)行情況、利潤指標完成情況進行摸底，對各子公司下一年度經(jīng)營情況進行調研，詳細了解各單位租金指標、物業(yè)管理費指標、主營業(yè)務成本指標，行政辦公費指標，人工成本指標，財務費用指標，以及設備更新狀況、能源需求狀況、制約租金收入、物業(yè)管理費收入以及多種經(jīng)營收入指標的關鍵環(huán)節(jié)等方面，另外通過對全國各地各子公司當?shù)氐氖袌鲂星?，各商業(yè)綜合體建筑面積，以及各商業(yè)綜合體所處地段等信息通過各商業(yè)綜合體之間橫向對比，為制定來年預算獲取第一手資料。2.2 下達預算編制草案商管公司總部財務部根據(jù)公司董事會制訂的公司發(fā)展戰(zhàn)

4、略和經(jīng)營目標，在對下一年度市場情況、企業(yè)自身發(fā)展狀況等因素科學預測的基礎上，提出下一年度企業(yè)全面預算草案，于每年10月底之前下發(fā)至全國各子公司。2.3 預算編制（1）編制范圍。全面預算的編制范圍與企業(yè)合并報表的范圍口徑一致。（2）預算編制內容。商管公司的全面預算主要包括收入預算、成本預算、人工預算、費用預算等。2.3.1 收入預算收入預算是安排預算期收入規(guī)模的預算，它是商管公司編制全面預算的關鍵和起點，在收入預測的基礎上，根據(jù)商管公司年度目標利潤確定的租金收入、物業(yè)管理費收入和多種經(jīng)營收入的計費面積和計費標準來編制。商管總部財務部根據(jù)前期調研情況首先下達總收入預算，總收入預算包含預算年度全年租

5、金總收入、物業(yè)管理費總收入、多種經(jīng)營總收入以及其他業(yè)務收入和營業(yè)外收入。對于租金收入、物業(yè)管理費收入和多種經(jīng)營收入的預算需要把握兩點：首先，對于有合同的收入項，要嚴格按照既有合同的收費標準和收費金額來確定；對于合同即將到期的，要考慮新簽合同的收費標準遞增率，對于沒有正在履行合同的商鋪，要結合公司當前的運營狀況和預算年度的動向謹慎預計收入情況。2.3.2 成本預算成本預算主要包括主營業(yè)務成本中的能源費預算、工程維保費預算、綠化費預算。其中，能源費預算又包含電費預算、水費預算和燃氣費預算。（1）電費預算。對于能源費中電費的預算要結合商管公司所管轄的商業(yè)綜合體建筑面積，所轄商業(yè)綜合體區(qū)域內的動力設備

6、和照明設備，例如強電、弱電、風機、空調、通風、污水處理機等大功率設備、所轄商業(yè)綜合體建筑區(qū)域內的照明燈的數(shù)量，對于大功率設備耗電的預算要根據(jù)每天大功率設備的開啟時長和功率計算得出，但要考慮平時和節(jié)假日的區(qū)別以及季節(jié)不同、南北地區(qū)溫差不同等綜合情況；對于照明設備的能源費消耗預算按照照明設備的數(shù)量，照明設備的功率以及照明設備每天開啟的時長來估算，但仍然要考慮季節(jié)變換等天氣因素，按照春夏秋冬一年四季分十二個月份來分別做預算，每個季節(jié)，每個月份結合不同情況進行估算。（2）水費預算。對于能源費中水費的預算，首先要結合公司所管轄商業(yè)綜合體的耗水因素：主要有清洗設備、商業(yè)綜合體外廣場的綠化灌溉，餐飲商戶的數(shù)

7、量、餐飲商戶的規(guī)模以及員工餐廳耗水等因素。對于清洗設備要按照商業(yè)綜合體的管理品質和管理標準，按照建筑面積，每天的清洗次數(shù)來估算，對于幕墻的清洗要按照集團公司要求的每年的清洗次數(shù)，每次的清洗面積以及每次清洗的耗水量來估算。其他耗水量的估算具體情況具體對待。（3）燃氣費預算。對于能源費中燃氣費的預算主要根據(jù)公司所管轄綜合體的樓層數(shù)、每個樓層的建筑面積和每年開啟暖氣的時長來估算，具體操作的時候依據(jù)所在地區(qū)冬季需要開啟暖氣的時長來估算，例如：黃河以北的城市每年進入公歷十月下旬氣溫就降至需要開啟暖氣的條件了，但長江以南的城市每年可能要到公歷的十一月底或者十二月初才需要開啟鍋爐燒暖氣，總體來說，冬季寒冷時

8、間越長，需要開啟暖氣的時間就越長，同時消耗的燃氣量也就越大。另外，消耗燃氣多少的因素還與室內建筑面積等因素有關，室內建筑面積越大消耗燃氣量就越大。同時，對于能源費中燃氣費的預算還要結合大氣候環(huán)境等因素，例如額爾諾現(xiàn)象等。（4）工程維保費和綠化費預算。有關工程維保費和綠化費的預算，商管公司所轄的商業(yè)綜合體每年的工程維保項目主要包含：空調系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建設施、工器具檢測、工程物料采購等。編制工程維保費的年度預算，首先要按照商業(yè)綜合體的開業(yè)時間，各設備的運行年數(shù)確定維保費的整體情況，例如，維保設備投入第一年所耗費的維修保養(yǎng)成本自然就小，但是隨著

9、時間的推移，維保設備逐步老化，設備維修保養(yǎng)的成本逐年增加。其次針對每一項維修保養(yǎng)項目，在預算年度分月預計需要做維修保養(yǎng)的任務計劃，所做任務計劃要具體且可量化，然后根據(jù)每個維修保養(yǎng)項目做財務預算，任務計劃只是相當于工作量，而財務預算才涉及金額的預算支出，按照任務計劃科學的做完財務預算之后需要按照權責發(fā)生制做資金預算，做資金預算要結合既有的合同的文件，并結合實際情況，這樣才能編制出基本符合實際情況的現(xiàn)金流預算。 2.3.3 人工成本預算人工成本預算包括在職職工基本工資、社會保險費、住房公積金，此處的社會保險費和住房公積金預算主要指的是單位承擔部分，對于個人承擔部分已在基本工資中包含。對于人工成本的

10、預算首先要確定預算年度的員工人數(shù)，其次要考慮每個人每個崗位在預算年度中的在崗時間，再次要結合各個不用崗位的薪資級別和每年的晉級調薪情況綜合考慮，另外還要依據(jù)各單位作業(yè)量的增減以及崗位需要來確定。對于人工成本的預算不但要考慮基本工資，還要考慮津貼、加班工資、效益工資、效益獎等；以上所有因素都考慮進去之后就要考慮年終獎的問題，對于預算年度年終獎的預算要根據(jù)集團總部下達的年終獎系數(shù)和預估的預算年度指標的完成情況綜合確定。2.3.4 費用預算對于商管公司的費用預算主要為行政辦公費的預算，行政辦公費的預算要分解給公司各條線各部門，對于業(yè)務招待等費用，集團總部有明確標準的就按照集團總部的要求分解，對于集團

11、總部沒有明確標準的，各部門要結合預算年度的實際情況進行預估。2.3.5 稅費的預算待各條線各部門的收入、成本、費用預算全部做完后，由財務部對各條線各部門的部門預算數(shù)據(jù)進行匯總，同時，按照與收入和利潤相關稅費的綜合稅率預估應交稅費，按照銀行貸款合的約定利率預估財務費用。2.4 預算數(shù)據(jù)匯總及平衡在公司所有的收入、成本、費用以及相關稅費預算初稿都編制出來之后，財務部對上報的預算方案進行審查、分析，提出綜合平衡建議。在審查、平衡過程中，進行充分地協(xié)調、溝通，對發(fā)現(xiàn)的問題和偏差，提出初步調整意見，并反饋給有關預算編制條線和部門予以修正。對經(jīng)過多次協(xié)調仍達不成一致的，在充分調研的基礎上，向公司總經(jīng)辦匯報

12、，以確定是否調整有關預算編制單位的預算目標，并最終達到綜合平衡。在基本確定大數(shù)據(jù)偏差不大的情況下，財務部進行預算初稿的匯總，預算初稿的匯總也相當于預計資產(chǎn)負債表、預計利潤表和預計現(xiàn)金流量表的編制，此項工作是綜合性預算，反映預算年度計劃期內的財務狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金收支。至此，商管公司年度預算初稿已基本成型。2.5 預算草稿上報在預計資產(chǎn)負債表、預計利潤表和預計現(xiàn)金流量表編制出來之后，公司預算年度的預計利潤總額、預計凈利潤等考核指標均已計算出來，財務部對預計利潤總額和預計凈利潤等數(shù)據(jù)和商管總部下達的指標進行對比，如有偏差，則提報總經(jīng)辦進行討論調整預算數(shù)據(jù)，直到調整后的數(shù)據(jù)滿足商管總部下達的各項經(jīng)

13、營目標才能把預算初稿往商管總部匯報。2.6 審議批準預算方案及下達預算方案商管總部在收到各地子公司的預算草稿后，審核各子公司的預算草稿指標完成情況，如果符合集團總部制定的總體經(jīng)營方針和經(jīng)營目標，商管總部財務部則會下達正式的預算方案。各子公司收到正式的預算方案后從預算年度的一月份開始執(zhí)行，各地商管公司在經(jīng)營過程中如果沒有重大情況出現(xiàn)，預算數(shù)據(jù)一般不允許調整。至此，年度預算工作結束。3 全面預算在商業(yè)管理公司中所起到的作用商管公司全面預算的編制，使得公司所有的收入、成本和費用都列入了預算年度的工作任務計劃，有了任務計劃，使得公司所有部門所有員工對預算年度的經(jīng)營管理活動有了大綱，不會再盲目的去開展工作，使得所有的員