產(chǎn)業(yè)轉移工業(yè)園基礎設施建設項目可研報告

1、產(chǎn)業(yè)轉移工業(yè)園基礎設施建設項目可研報告第一章 總 論一、項目概況項目名稱：產(chǎn)業(yè)轉移工業(yè)園基礎設施建設項目項目建設單位：項目性質：新建項目負責人：項目聯(lián)系人：聯(lián)系電話：二、項目建設背景近年來，*區(qū)的經(jīng)濟得到了迅猛發(fā)展，尤其是*成為中國優(yōu)秀旅游城市后，*區(qū)的投資環(huán)境進一步改善。為鼓勵外商投資置業(yè)，推動經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，*區(qū)有必要在轄區(qū)內(nèi)興建產(chǎn)業(yè)轉移園區(qū)，以為外商投資置業(yè)提供發(fā)展的平臺。改革開放以來，我省經(jīng)濟和社會發(fā)展取得了舉世矚目的成就。但由于各種原因，外商到山區(qū)及東西兩翼投資動力不足，山區(qū)及東西兩翼特有優(yōu)勢得不到充分發(fā)揮，經(jīng)濟發(fā)展滯后；而珠江三角洲地區(qū)由于多年的快速發(fā)展，土地資源、環(huán)境承載力與經(jīng)濟

2、發(fā)展的矛盾越來越突出，招商引資優(yōu)勢逐步弱化，經(jīng)濟發(fā)展后勁乏力逐步顯現(xiàn)。另一方面，我國加入世貿(mào)組織后，全國形成了全方位對內(nèi)對外開放局面，外商紛紛調整投資戰(zhàn)略，我省招商引資面臨嚴峻挑戰(zhàn)。因此，山區(qū)及東西兩翼與珠江三角洲聯(lián)手推進產(chǎn)業(yè)轉移，是貫徹黨的十六大、十六屆三中全會、四中全會和省九次黨代會、省委九屆五次、六次全會精神，樹立和落實科學發(fā)展觀，促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展，建設和諧廣東，繼續(xù)當好排頭兵的重要舉措；是推動我省經(jīng)濟結構調整，促進產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級的客觀要求；是推進全省土地資源共享，實現(xiàn)珠江三角洲資金、管理、信息、品牌與山區(qū)及東西兩翼土地、自然資源等方面優(yōu)勢互補的有效途徑。*產(chǎn)業(yè)轉移工業(yè)園的建設正是根據(jù)粵府

3、200522號文的精神，為充分發(fā)揮*區(qū)優(yōu)勢，積極承接珠江三角洲產(chǎn)業(yè)轉移而規(guī)劃建設的，是促進*區(qū)發(fā)展，努力跟上全省現(xiàn)代化建設步伐的必然舉措。第二章 前景預測與建設規(guī)模一、前景預測（一）產(chǎn)業(yè)轉移園區(qū)有很好的發(fā)展前景從*市最近相繼建成的產(chǎn)業(yè)轉移園區(qū)來看，建設產(chǎn)業(yè)轉移園區(qū)對促進山區(qū)經(jīng)濟發(fā)展具有非常明顯的作用。如被譽為“山區(qū)招商引資一面旗幟”的始興縣，與東莞石龍鎮(zhèn)協(xié)商合作建設東莞石龍（始興）產(chǎn)業(yè)轉移園區(qū)?？傮w規(guī)劃面積6000畝，首期開發(fā)約2000畝。據(jù)測算，該園區(qū)建成后可實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值超過100億元、稅收3億元，解決勞動就業(yè)4萬人，將建成我省首個集生態(tài)型、科技型、創(chuàng)稅型于一體的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)轉移園區(qū)。與此同時

4、，仁化、翁源、樂昌等縣（區(qū)）也相繼與佛山、廣州、東莞的有關鄉(xiāng)鎮(zhèn)簽訂了聯(lián)手創(chuàng)建產(chǎn)業(yè)轉移園區(qū)合作協(xié)議，陸續(xù)開展了產(chǎn)業(yè)轉移園區(qū)的規(guī)劃設計和合作項目的洽談工作。其中，仁化縣在丹霞開發(fā)區(qū)內(nèi)劃出3000畝土地作為產(chǎn)業(yè)轉移園區(qū)，與佛山市南海區(qū)里水鎮(zhèn)政府簽訂了產(chǎn)業(yè)轉移合作協(xié)議，確定將鋁型材作為園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)，首期擬開發(fā)1500畝，總投資60億元，預計產(chǎn)值可達100億元以上，解決勞動就業(yè)3萬人。翁源縣與廣州市南沙區(qū)橫瀝鎮(zhèn)政府簽訂了聯(lián)手創(chuàng)辦產(chǎn)業(yè)轉移園區(qū)的意向協(xié)議，該園區(qū)規(guī)劃面積8000畝，首期擬開發(fā)2000畝，投資5億元，園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)為光電信息、化工醫(yī)療、制鞋制衣等，目前已引進10多個生產(chǎn)項目，年產(chǎn)值可達10億元。

5、樂昌市與東莞區(qū)東坑鎮(zhèn)政府簽訂了聯(lián)手推進產(chǎn)業(yè)轉移合作協(xié)議，園區(qū)規(guī)劃總面積7000畝，共分三期開發(fā)，首期開發(fā)1200畝，以輕紡、電子、金屬加工和機械為主導產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)已完成“三通一平”，已有4家外資企業(yè)落戶，總投資1.76億元，園區(qū)全面建成投產(chǎn)后，預計可實現(xiàn)產(chǎn)值160億元。從以上實例可以看出，產(chǎn)業(yè)轉移園區(qū)具有廣闊的發(fā)展前景。（二）產(chǎn)業(yè)轉移園區(qū)建設的必要性與可行性1、建設產(chǎn)業(yè)轉移工業(yè)園是加快*區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重大措施*區(qū)地處山區(qū)，經(jīng)濟總量較小，對比珠三角地區(qū)差距很大。山區(qū)及東西兩翼與珠江三角洲聯(lián)手推進產(chǎn)業(yè)轉移，給*區(qū)加快工業(yè)化進程、發(fā)展壯大區(qū)域經(jīng)濟帶來千載難逢的大好機遇。*區(qū)通過建設產(chǎn)業(yè)轉移工業(yè)園，承接珠江

6、三角洲產(chǎn)業(yè)轉移，吸引一批有實力、上規(guī)模的工業(yè)企業(yè)集聚園區(qū)，將會不斷壯大區(qū)域經(jīng)濟，增加經(jīng)濟總量，加快全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。以目前*產(chǎn)業(yè)轉移工業(yè)園規(guī)劃來測算，如果首期總面積6000畝的產(chǎn)業(yè)轉移園區(qū)按規(guī)劃全部投產(chǎn)，預計可實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值140億元左右，接近目前*區(qū)工業(yè)產(chǎn)值的12倍，這對*區(qū)的經(jīng)濟將產(chǎn)生巨大的拉動作用。2、建設產(chǎn)業(yè)轉移工業(yè)園有利于*區(qū)與珠三角實現(xiàn)優(yōu)勢互補由于受區(qū)位、資金和信息等方面的影響，山區(qū)的招商競爭力不強。從*區(qū)的情況看，由于外商投資動力不足，土地、自然資源等優(yōu)勢得不到充分發(fā)揮，經(jīng)濟發(fā)展滯后；而珠江三角洲地區(qū)由于多年的快速發(fā)展，土地資源、環(huán)境承載力與經(jīng)濟發(fā)展的矛盾日益突出。建設產(chǎn)業(yè)轉移工業(yè)園為

7、雙方的優(yōu)勢互補提供了良好的合作平臺，珠三角可籍此實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級，實現(xiàn)更快更好地發(fā)展；而*區(qū)可借助珠三角轉移的資金、技術和項目，實現(xiàn)經(jīng)濟跨越發(fā)展的目的。事實證明，山區(qū)及東西兩翼與珠江三角洲聯(lián)手推進產(chǎn)業(yè)轉移，將為發(fā)達地區(qū)和欠發(fā)達地區(qū)提供“互利雙贏”的良好機遇。3、建設產(chǎn)業(yè)轉移園區(qū)將有效推動全省區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展實施山區(qū)及東西兩翼與珠江三角洲聯(lián)手推進產(chǎn)業(yè)轉移發(fā)展戰(zhàn)略，是我省貫徹落實黨的十六大、十六屆三中、四中全會和省第九次黨代會、省委九屆五次、六次全會精神，落實科學發(fā)展觀，促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展，建設和諧廣東，繼續(xù)當好全國排頭兵的重要舉措，也是推動我省經(jīng)濟結構調整，促進產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級和實現(xiàn)珠江三角洲資金

8、、技術、管理和信息、品牌與山區(qū)及東西兩翼土地、自然資源等方面優(yōu)勢互補的有效途徑。山區(qū)及東西兩翼與珠江三角洲聯(lián)手推進產(chǎn)業(yè)轉移，有利于使山區(qū)的土地等資源優(yōu)勢轉化為經(jīng)濟優(yōu)勢，推動山區(qū)和經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)縣域經(jīng)濟加快發(fā)展，從而逐步縮小欠發(fā)達地區(qū)與珠三角的經(jīng)濟差距，為全省實現(xiàn)區(qū)域協(xié)調發(fā)展，構建和諧社會打下基礎。二 、項目建設規(guī)模根據(jù)始興、仁化、翁源、樂昌等縣產(chǎn)業(yè)轉移園區(qū)的建設經(jīng)驗，*產(chǎn)業(yè)轉移工業(yè)園規(guī)劃總面積10000畝，本期建設規(guī)模為6000畝，其基礎設施經(jīng)測算投資額為7，700萬元。工程準備分三期進行，每期各規(guī)劃建設2000畝。第三章 選址依據(jù)和選址方案一、選址依據(jù)根據(jù)粵府200522號文關于產(chǎn)業(yè)轉移工業(yè)

9、園建設應遵循的五項基本原則，同時考慮到*產(chǎn)業(yè)轉移工業(yè)園用水、用電、交通、排污等方面的便利，從有利于今后進一步擴大園區(qū)的發(fā)展需要進行選址。二、土地構成本期園區(qū)用地面積6000畝，其中已平整的土地1000畝，尚需平整的土地5000畝，其構成如下：1、煤機廠1100畝，含現(xiàn)有廠房，屬國有劃撥工業(yè)用地。2、曲仁工程處700畝，原曲仁礦國有劃撥用地，根據(jù)接收破產(chǎn)企業(yè)的政策，該土地將屬地移交我區(qū)。3、武江茶場2400畝，屬國有劃撥用地，土地閑置。4、五四村1800畝，屬農(nóng)村集體用地，需征用。園區(qū)拆遷費用較少，只需交付煤機廠100戶安置費約120萬元，墳墓約1700座，遷墳費用約80萬元。三、選址方案（一）

10、園址選擇經(jīng)多次選址論證，認為位于*市區(qū)北面，與原省煤礦機械廠相連接的連片土地，符合產(chǎn)業(yè)轉移工業(yè)園的建設需要。且該園區(qū)已經(jīng)*市政府同意列入粵北扶貧工業(yè)開發(fā)試驗區(qū)。（二）工業(yè)園基礎條件1、交通狀況：該區(qū)域西鄰京廣鐵路、省道248線和武江河。中心區(qū)域到黃崗火車貨運站僅3公里，到犁市水運貨場碼頭僅5公里，陸運、水運均便利。園區(qū)內(nèi)煤機廠與248線路口相距2公里；擬改建的106國道經(jīng)過煤機廠門口；冼雞坑曲仁一中犁市7公里、設計路面寬12米的道路，已立項改建。以上路網(wǎng)建成后，可完善園區(qū)一帶的交通狀況。2、水資源：省撥資金用于原省煤礦機械廠接駁城市供水網(wǎng)的500管道鋪設將于明年啟動。另外，五四地段西鄰武江河，

11、武江河又是北江河的干流，水流量大，水質干凈，待十里亭靖村水電站建成后，武江河水位犁市段將進一步提升，水資源十分豐富，同時地段內(nèi)周邊擁有山塘、水庫4口，區(qū)內(nèi)的地下水資源也十分豐富，完全能夠滿足地段開發(fā)的生產(chǎn)、生活用水需要。3、電力供應：新建一座220kV變電站供產(chǎn)業(yè)轉移工業(yè)園用電，地段內(nèi)架設有縱貫南北的高壓線，電力供應充裕，接駁十分方便。（三）材料供應條件1、原材料供應園區(qū)內(nèi)主要向下列行業(yè)招商：包括現(xiàn)代電子信息技術、現(xiàn)代機械制造、精細化工、生物制藥等。由于這些項目是以外地廠商提供的原材料、輔助材料、零部件、元器件、包裝物料或產(chǎn)品圖紙，按對方要求的質量、規(guī)格和式樣加工裝配，成品交給外地廠商銷售；再

12、加上這些行業(yè)不是原材料生產(chǎn)企業(yè)，基本是用汽車載集裝箱運來材料、部件，制成成品再用車載集裝箱運走，故不再考慮原材料的供應問題。2、建筑材料供應園區(qū)基礎設施的建設，需要的建材主要是水泥、鋼材及砂石等輔料。由于工程需分期進行，因此每年的用量有限，而且附近有韶鋼（年產(chǎn)鋼材300多萬噸）的建筑鋼材保證供應，水泥有就近的北江實業(yè)公司、武江水泥廠、三江水泥廠等多間廠，其年生產(chǎn)能力為100多萬噸，完全可以解決。至于砂石料，附近亦有砂場、石場，數(shù)量亦有保證。第四章 設計方案一、設計的主導思想?yún)⒄帐袃?nèi)同類型產(chǎn)業(yè)轉移工業(yè)園的開發(fā)建設經(jīng)驗、管理的模式，必須高標準地建設以技術密集型和資本密集型項目為主體的工業(yè)園區(qū)。二、

13、高起點進行規(guī)劃根據(jù)發(fā)達地區(qū)工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃方法，結合本園區(qū)的實際條件和各種優(yōu)勢，立足眼前，考慮長遠，防止總體布置分散、紊亂、不合理，造成盲目建設。三、高標準進行園區(qū)設計與施工園區(qū)應達到“兩高”、“一齊”、“一便” 的標準。即高質量的環(huán)境目標，高效益的經(jīng)濟目標，配套齊全的基礎設施，便捷的內(nèi)外交通。園區(qū)道路：主次干道均可保證集裝箱車輛通行標準設計， 路網(wǎng)總長度為35公里。第五章 公用設施這里主要指綜合辦公樓（含銀行、郵電、稅務辦事機構和園區(qū)管理中心的用房），這要到產(chǎn)業(yè)轉移園區(qū)有一定基礎后再考慮，在籌建期只需已有的樓房作辦公地點。第六章 環(huán)境保護該產(chǎn)業(yè)轉移工業(yè)園，在引進項目上比較明確，主要以技術密集、

14、資本密集和地方產(chǎn)業(yè)等三大類組成，以引進高科技、環(huán)保型項目為主。根據(jù)產(chǎn)業(yè)轉移工業(yè)園的北高南低地勢，可在該地段最南端冼雞坑建設污水處理中心。這樣就能將該產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)工廠和生活區(qū)產(chǎn)生的污水經(jīng)處理中心處理后排入市污水處理網(wǎng)，能有效地解決排污的問題。經(jīng)測算，冼雞坑至黃崗排污渠線長約2.7公里，設計鋪設1.2m砼管就可解決園內(nèi)污水處理問題。第七章 組織機構設立產(chǎn)業(yè)轉移工業(yè)園管理中心，該中心設服務部、管理部，管理人員定員10人，另向市保安公司聘用保安人員30人。服務部：主要負責為客戶公關、咨詢，代辦立項、工程招標投標、工程監(jiān)理、進出口報關、融資業(yè)務。管理部：主要負責財務、保安、生活福利服務等業(yè)務第八章 總投資

15、估算及資金來源一、投資估算：項目總投資15，645萬元，其中：（一）征地拆遷費：7200萬元征地1800畝，每畝4萬元。（二）基礎設施費：7700萬元1、土地平整5000畝，投資500萬元。2、新建220kV變電站一座，投資3700萬元。3、擴建交通主干道及園區(qū)路網(wǎng)35公里，投資3500萬元。（三）不可預見費：745萬元按（一）、（二）項合計數(shù)5計提。二、資金籌措本項目由項目建設單位投入7，978.95萬元，占總投資51，外商投入 7，666.05萬元，占總投資 49。第九章 實施計劃和建設工期一、實施計劃2005年1月2005年3月項目設計規(guī)劃2005年4月編制可行性研究報告2005年9月2

16、008年8月施工建設二、建設工期2005年9月2006年8月第一期工程開工并完工2006年9月2007年8月第二期工程開工并完工2007年9月2008年8月第三期工程開工并完工第十章 經(jīng)濟評價一、概 述本項目總投資15，645萬元，建設期為三年，第四年開始有批租土地收入和投資收益，開始有效益。二、成本費用估算由于本項目為非生產(chǎn)性項目，從事基礎設施建設及其開發(fā)利用，并以之進行招商引資，所涉及的費用項目并不多，主要有工資費用、折舊費以及管理費用等。（一）工資費用根據(jù)*市的實際工資水平，管理人員人均年工資為3萬元，產(chǎn)業(yè)轉移工業(yè)園初步考慮管理人員定員 10人，年工資總額為 30萬元；保安人員年工資總額

17、為40萬元。總工資為70萬元。（二）折舊費用該項目固定資產(chǎn)原值為15，645萬元，預計凈殘值為5。按固定資產(chǎn)的構成，分兩部分進行提取折舊：土地按50年提取折舊；其他如道路及供水、供電等按20年提取。按平均年限法計算折舊費用為：土地年折舊費用=（征地費+土地平整費）×（15%）÷50=146.3萬元其他年折舊費用=（總投資征地費土地平整費）×（15%）÷20=377.4萬元合計年折舊費為523.7萬元（三）管理費用主要是業(yè)務費、差旅費、廣告宣傳費、招待費以及招商引資費等。參照同類型項目及根據(jù)該項目的實際情況，按租金收入和投資收益的5計；5年后由于土地已全部

18、出租，各項費用如廣告宣傳費、招商引資費、差旅費等將大幅度減少，每年的管理費用按100萬元計。三、營業(yè)收入與營業(yè)稅金及附加估算項目建成后，有兩部分收入來源：（一）土地租金收入：土地租金一次性收取，使用50年。按每平方米110元的租金計算，五年內(nèi)出租土地240萬平方米，總收入為 26400萬元。（二）投資收益：產(chǎn)業(yè)轉移工業(yè)園除出租土地外，走“技、工、貿(mào)”的路子，與外商合資興建項目，以土地作為投資，出資4200萬元，按年報酬率10計，則每年可獲取投資收益420萬元。該項目營業(yè)稅適用稅率為5，城市維護建設稅按應繳流轉稅額的7計，教育費附加按應繳流轉稅額的2計，綜合營業(yè)稅及附加稅費率為5.45。照以上稅

19、率計算，項目在建設期間的應繳的建筑營業(yè)稅為385萬元；項目投產(chǎn)后，按年工業(yè)產(chǎn)值140億元（都全部實現(xiàn)銷售，下同）計征增值稅，以其中有50%屬內(nèi)銷的產(chǎn)值，進銷稅項相抵后，每年約應繳增值稅2.8億元。以上稅收中如建筑營業(yè)稅全部屬地征收，增值稅有10%在*區(qū)交納，則*區(qū)稅收分成部分為建設期間應收的385萬元營業(yè)稅和34.65萬元的城市維護建設稅、教育費附加，及每年700萬元的增值稅和252萬元的城市維護建設稅、教育費附加。四、利潤總額及利潤分配估算所得稅按利潤總額的33%計征，盈余公積金和公益金按稅后利潤的15提取。按國家有關規(guī)定，外商投資可享受“免二減三” 的稅收優(yōu)惠政策，即從該項目正式投入使用后

20、，可以在前二年免征所得稅，后三年可減半征收所得稅。由此共計應交所得稅1，706.2萬元。五、盈利能力分析不計稅收分成的投資收益率=（年均利潤總額+年投資收益）÷項目總投資×100=4.8加上稅收分成的投資收益率=（年均利潤總額+年投資收益+年均稅收分成）÷項目總投資×100=12由于本項目的特殊性，與一般的生產(chǎn)性項目不同，與相類似的基礎設施行業(yè)的平均利潤率4.5%相比，本項目不計稅收分成的盈利能力與行業(yè)平均盈利能力相接近，加上稅收分成的盈利能力則大大高于行業(yè)平均盈利能力。六、不確定性分析（一）盈虧平衡分析生產(chǎn)能力利用率=固定成本÷（營業(yè)收入一營業(yè)稅及附加一變動成本）=70.72 經(jīng)測算，項目只要達到正常