某某項(xiàng)目市場調(diào)研(2)

1、xx項(xiàng)目市場調(diào)研一、xx概況英雄xx位于中山二路英雄廣場地段，主要由中華廣場、流行前線地下商 城、地王廣場、陵園丙通訊專業(yè)市場、烈士陵園、廣東省體育場等大型商業(yè)、公 園、體育場地組成，已呈現(xiàn)綜合商業(yè)區(qū)的雛形，成為廣州母城次新區(qū)一一東山區(qū) 在北京路、農(nóng)林下路傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)之間的新崛起大型xx。該地區(qū)目前年商品銷 售額已超過20億元，并保持兩位數(shù)的良好増長勢頭。地塊商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r一覽表地塊范團(tuán)：東至東川路，尚至東華®路，西至東架路，北皇東鳳東路p商用物業(yè)總面積：22萬平方米p總客流量：約60萬人次/天p地鐵站客流量：卒日2萬人，節(jié)假日4萬人f1核心商圈居民人0:約70芳人p通動(dòng)人h約10萬人

2、p商菌£定位:集購物、飲食、體閎、媛樂子一體p商圈彤象定位：實(shí)惠、潮流、前以商圉內(nèi)標(biāo)志牲建筑:烈士陵園、纖、中華廣場#商圈民俗鳳貌特色：無明顯特色注：1核心xx指以中平廣場為中心，半徑3公里之內(nèi)的范圍地塊商業(yè)演進(jìn)可分三個(gè)階段：1. 1997年以前，緩慢發(fā)展階段。以中山三路百貨店、專業(yè)店等中小型社區(qū)商業(yè)和陵園西路電信營業(yè)廳、 bp機(jī)、手機(jī)維修點(diǎn)、通訊零配件專營店為主，缺乏影響力。2. 1998年一2001年，購物中心替代階段。屮華廣場建成并調(diào)整優(yōu)化，成功站穩(wěn)，以超大規(guī)?，F(xiàn)代業(yè)態(tài)、先進(jìn)交通、 流行薈萃、廣場文化等特點(diǎn)，迅速替換老城區(qū)傳統(tǒng)小、散、舊商業(yè)形象。3. 2002年至今，零售功能整

3、合優(yōu)化階段。中華廣場、電訊時(shí)尚一條街、流行前線、地王廣場、老鼠街相互融合， 錯(cuò)位經(jīng)營，不僅成為東山區(qū)第一大xx，而丑以潮流消費(fèi)、青少年集聚的特點(diǎn)輻 射全市及周邊城市。二、xx主要功能定位xx位于老城區(qū)東山區(qū)，區(qū)位的歷史背景決定了該xx的功能定位和影響 力。該xx的總體功能定位為實(shí)惠和時(shí)尚并存，以極具知名度的通訊產(chǎn)品展示銷 售屮心和時(shí)尚前衛(wèi)商品聚集地吸引市區(qū)消費(fèi)者的一站式消費(fèi)xx。其細(xì)分功能定位如下：購物功能目標(biāo)顧客主要面向東山、越秀、海珠、荔灣等老城區(qū)居民及年 輕一族，以實(shí)惠消費(fèi)為主，搭配時(shí)尚、潮流元素的購物xx。其中中華廣場主要 面向屮偏高層次、有較高收入水平的消費(fèi)人群，流行前線則面向?qū)W(xué)生

4、一族、年 輕一族。娛樂功能定位為以中華電影城為龍頭的全市白領(lǐng)、學(xué)生一族消費(fèi)場所， 主要吸引老四區(qū)的目標(biāo)消費(fèi)群。飲食功能定位為與購物、娛樂消費(fèi)相配套的中西風(fēng)味飲食中心，主耍集 中在中華廣場7樓和流行前線。交通功能方面，由于該xx位于地鐵上蓋，陵園西地鐵站為地鐵一號線主 要客流站場，主要以地鐵吸引舊城西南片區(qū)的居民。三、主力商戶經(jīng)營情況分析中華廣場屮華廣場地?fù)砣f五千平方米，建筑面積達(dá)十七萬平方米，是集購物、 飲食、娛樂于一體的大型綜合購物廣場。中華廣場作為廣州繼天河城廣場后成功 的又一座購物中心，開業(yè)初期為回籠資金賣散部分商鋪，如今該部分商鋪已基木 ihj收，經(jīng)過重新優(yōu)化調(diào)整，得益于地鐵一號線的

5、東西貫通，配合流行前線等主力商家的特色經(jīng)營，截留相當(dāng)部分自老城區(qū)往天河城的顧客，平日客流量10多萬 人，節(jié)假口達(dá)20萬人，目前經(jīng)營狀況比較理想，年租金收入達(dá)1.4一 1.6億元。租金水平首層：8001000元/m2流行前線流行前線自開業(yè)之初就與地鐵一號線烈士陵園站相連，為首家與地鐵連通的 地下商場，商場定位時(shí)尚、前往、潮流，良好的建筑設(shè)計(jì)和完善的招商規(guī)劃控制， 樹立/一個(gè)面向年輕人的、銷售物美價(jià)廉產(chǎn)品的形象，當(dāng)年成功引進(jìn)電臺青春反 斗節(jié)s設(shè)現(xiàn)場直播室，迅速提高知名度，帶旺了場內(nèi)商品銷售。如今，流行前線 已成為廣州年輕人當(dāng)中無人不曉的休閑購物天堂。租金水平：400800元/m2.地王廣場地王廣場

6、項(xiàng)目自1995年啟動(dòng)以來，經(jīng)歷多次轉(zhuǎn)手后，03年5月開業(yè)后 經(jīng)營情況較差，冋年8月與流行前線連通后，屈臣氏、肯德基、綠茵閣等主力店 落實(shí)進(jìn)駐，情況才有所好轉(zhuǎn)。h前地王廣場的定位為實(shí)惠、時(shí)尚精品，與流行前線經(jīng)營產(chǎn)品相似，但偏向?qū)嵒?型，相信在與英雄xx其它主力商家產(chǎn)生集聚效應(yīng)，未來經(jīng)營逐漸趨好。陵園西電訊一條街陵園西電訊一條街以一手、二手手機(jī)銷售、維修，手機(jī)入網(wǎng)及新產(chǎn)品展示為 主。電訊一條街最早在較場丙是廣州電信的營業(yè)總部，因而相關(guān)的業(yè)界紛紛在它 周邊開店?duì)I業(yè)。自移動(dòng)通信的發(fā)展和普及，逐步在周邊、陵園西形成手機(jī)一手產(chǎn) 品的銷售一條街，該街己成廣州手機(jī)一手銷售的一哥地位。街內(nèi)集中數(shù)個(gè)大經(jīng)銷 商，價(jià)

7、格相對優(yōu)惠，品種齊全，吸引消費(fèi)者，目前經(jīng)營還算理想，不過有日趨下 滑之勢。新動(dòng)力數(shù)碼廣場位于中山三路，該場占地而積2069平方米，集商鋪、寫字樓和住宅于 一身。主營通訊器材批發(fā)，管理費(fèi)28元/平方米（包屮央空調(diào)）。祖金水平：首層：600元/m2左右二層：300元/m2金帝豪老鼠街金帝豪老鼠街位于中華廣場東側(cè)，擁有一至三層及二樓夾層共四個(gè)樓層。經(jīng) 營業(yè)態(tài)以服裝、化妝品、鞋、精品為主，針對客戶群以中年人為主。該場己 經(jīng)營10年時(shí)間，在本地?fù)碛幸欢ǖ墓潭蛻羧骸⑿抛u(yù)門埤，經(jīng)營狀況良好。 整體租金水平維持在：400600元/m2四、成功與不足成功之處：1. 地處老城區(qū)，整個(gè)xx依托地鐵一號線和中山路城

8、市主干道的東西貫穿，廣 泛吸引自越秀、荔灣、芳村等老城區(qū)的顧客，以東山區(qū)殷實(shí)家庭和時(shí)尚年輕消費(fèi) 群體為基礎(chǔ)，有周邊上百萬人口常住居民為需求基礎(chǔ)；2. 主力商家中華廣場集購物、休閑、娛樂、飲食功能于一體，能吸引顧客長時(shí) 間駐足，體現(xiàn)現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)的競爭力；流行前線由著名的海印集團(tuán)承租經(jīng)營，市 場把握和經(jīng)營創(chuàng)新、商戶組合能力強(qiáng)，兩者結(jié)合，優(yōu)勢突出；3. xx經(jīng)營產(chǎn)品互補(bǔ)性強(qiáng)，大多具鮮明定位。有全市知名的通訊一條街，深受 大中學(xué)生、年輕人喜愛的流行前線，經(jīng)營實(shí)惠商品為主的中華百貨、金蒂濛老鼠 街。不足之處：1. xx地處老城區(qū)，地上交通通達(dá)性稍差，道路通行速度慢；2. xx及附近缺乏具高消費(fèi)力的商務(wù)通

9、勤人門支持;3. 金蒂濠老鼠街、金凱商業(yè)城和通訊街經(jīng)營檔次相對較低，特別是前兩薺經(jīng)營 冒牌商品對xx整體形象提升有一定影響。五、商業(yè)發(fā)展前景1. 英雄xx為東山區(qū)第一 xx，東山區(qū)一直為省政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、公務(wù)人員的居住 區(qū)，區(qū)域中小學(xué)名校集中，為老城區(qū)中最具消費(fèi)力的區(qū)域；2. 把英雄xx打造成東山區(qū)第一 xx,全市具強(qiáng)競爭力的xx為區(qū)政府的目標(biāo)， 地塊商業(yè)得到政府有力的支持；3. 中華廣場的高層寫字樓即將建成投入使用，xx的商務(wù)辦公功能將得到加強(qiáng)， 帶動(dòng)通勤人口的增加，配合中山三路的復(fù)建工程，將增強(qiáng)這一帶的商業(yè)商務(wù)氛圍， 為鞏固發(fā)展xx增加動(dòng)力；4. 地鐵一、二、三、四、五號線形成發(fā)達(dá)的地下軌道

10、交通路網(wǎng)，將吸引周邊人 門前來消費(fèi)。方案是計(jì)劃中容最為fi雜的一種。由于一些具有某種職能的具體工作比較fi雜，不 作全面部署不足以說明問題，因而公文p、j容構(gòu)成勢必要繁瑣一些，一般有指導(dǎo)思想、主要目 標(biāo)、工作重點(diǎn)、實(shí)施步驟、政策措施、具體要求等項(xiàng)目。方案的容多是上級對下級或涉及面比較大的工作，一般都用帶“文件頭”形式下發(fā)，所 以不用落款，只有標(biāo)題、成文時(shí)間和正文三部分內(nèi)容。1、標(biāo)題方案的標(biāo)題有兩種寫法：一個(gè)是“三要素”寫法，即由發(fā)文機(jī)關(guān)、計(jì)劃內(nèi)容和文種三部分 組成，如北華大學(xué)五年發(fā)展規(guī)劃總體方案；一個(gè)是“兩要素”寫法，即省略發(fā)文機(jī)關(guān)，但 這個(gè)發(fā)文機(jī)關(guān)必須在領(lǐng)頭的“批示性通知”（文件頭）的標(biāo)題屮

11、體現(xiàn)出來，如治理采掘工業(yè) 危機(jī)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)方案。成文時(shí)間，為鄭重起見，方案的成文時(shí)間一般不省略，而且要 注在標(biāo)題下。2、正文方案的正文一般有兩種寫法：一是常規(guī)寫法，即按“指導(dǎo)方針”、“主要目標(biāo)（重點(diǎn)）”、“實(shí)施步驟”、“政策措施”及“要求幾個(gè)部分來寫，這個(gè)較固定的程序適合于一般常規(guī)性單項(xiàng)工 作；二是變項(xiàng)寫法，即根裾實(shí)際需要加項(xiàng)或減項(xiàng)的寫法，適合于特殊性的中.項(xiàng)工作。但不管哪種寫法，“主要目標(biāo)”、“實(shí)施步驟”、“政策措施”這三項(xiàng)必不可少的，實(shí)際寫作時(shí)的稱呼可以 不同，如把“主要目標(biāo)”稱為“目標(biāo)和任務(wù)”或“目標(biāo)和對策”等,把“政策措施”稱為“實(shí)施辦法”或 “組織措施”等。在“主要r標(biāo)”一項(xiàng)中，一

12、般還要分總體目標(biāo)和具體目標(biāo)；“實(shí)施步驟”一般還要 分基本步驟或階段和關(guān)鍵步驟，關(guān)鍵步驟里還有重點(diǎn)工作項(xiàng)fh “政策措施”的內(nèi)界里一般還 要分“政策保證”、“組織保證”和“具體措施”等。方案也可以是下級或具體責(zé)任人為落實(shí)和實(shí)施某項(xiàng)具體工作而形成的文件，然后報(bào)上 級或主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)實(shí)施。寫法要求同上。商業(yè)計(jì)劃書寫作綱要部分目的長度（頁數(shù)）1.0業(yè)務(wù)要點(diǎn)整個(gè)業(yè)務(wù)計(jì)劃的簡要總結(jié)1-22.0公司描述2.1背景/歷史2.2資本結(jié)構(gòu)/股 東名單2.3期權(quán)協(xié)議（如果適用）公司的背景資料，包括資本結(jié)構(gòu)。1-23.0產(chǎn)品/服務(wù)3.1描述3.2技術(shù)3.3消費(fèi)者可得到的好處公司將向消費(fèi)者提供什么？與消費(fèi)者目前所使用/所 擁有的產(chǎn)品/服務(wù)相比，消費(fèi)者將從公司的產(chǎn)品/服 務(wù)中如何受益？1-34.0市場分析4.1規(guī)模4.2區(qū)域聚焦4.3發(fā)展 4.4消費(fèi)者概況4.5市場開拓戰(zhàn)略公司有多少潛在用戶？其增長率是多少？公司計(jì)劃 占有該巾場的多大份額？公司如何發(fā)現(xiàn)潛在簾場、 如何打進(jìn)潛在市場？1-25.0競爭分析5. 1現(xiàn)有競爭5.2替換產(chǎn)品/服務(wù)5.3swot （強(qiáng)勢/弱勢/機(jī)會(huì)/威脅分析）5.4競爭優(yōu) 勢5. 5進(jìn)入壁壘公司的競爭對手是誰？公司比競爭對手強(qiáng)/弱的地方 是什么？是否具有能阻止其他人進(jìn)入的壁壘（例如 技術(shù)/法規(guī)）？1-26.0業(yè)務(wù)計(jì)劃的實(shí)施6.1戰(zhàn)略6.2聯(lián)盟6.3實(shí) 施時(shí)間表和預(yù)