淺談保障性住房的設(shè)計(jì)與規(guī)劃

1、    淺談保障性住房的設(shè)計(jì)與規(guī)劃    王彥茹摘要：隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，保障性住房建設(shè)成為國家解決民生問題的重要舉措之一。研究保障性住房設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目管理，有其現(xiàn)實(shí)意義。本文主要針對(duì)保障性住房的設(shè)計(jì)與規(guī)劃問題進(jìn)行了分析與探討。關(guān)鍵詞：保障性住房；規(guī)劃設(shè)計(jì)1.建設(shè)保障性住房的標(biāo)準(zhǔn)要求1.1在環(huán)境方面對(duì)于保障性住房必須要達(dá)到基本的通風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)與日照標(biāo)準(zhǔn)，它不僅只是保障在居住的要求，更是對(duì)公共安全的保障措施。由于保障性住房的戶型較小，但是也應(yīng)確?？臻g都要具有良好的通風(fēng)和日照要求，這與普通住房相比，則會(huì)存在一定的難度。1.2在住房面積方面對(duì)于保障性住房面積的標(biāo)準(zhǔn)要求

2、不能參照商品房的標(biāo)準(zhǔn)，也不能超過人均住房的標(biāo)準(zhǔn)面積，但是對(duì)其住房面積的要求也應(yīng)達(dá)到居住活動(dòng)的功能標(biāo)準(zhǔn)，做到餐起分離，以及干濕分離的居住要求。1.3在公用面積方面的設(shè)計(jì)在控制保障性住房面積的同時(shí)，除了要滿足通風(fēng)和日照的標(biāo)準(zhǔn)要求以外，也應(yīng)重視公用面積的設(shè)計(jì)，這也是重要的一方面。只有把公用部位的面積設(shè)計(jì)緊湊合理了，才能合理的應(yīng)用剩余面積來安排活動(dòng)空間。與普通住房相比，一般保障性住房的面積都比較小，所以相同建筑體積和面積但居住的人口卻相對(duì)較多，對(duì)此，在安全疏散以及防火要求等方面堅(jiān)決不能降低標(biāo)準(zhǔn)，必須要嚴(yán)格按照要求標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。2.保障性住房規(guī)劃設(shè)計(jì)原則2.1建設(shè)原則保障性住房服務(wù)對(duì)象是社會(huì)中的弱勢(shì)群體。解

3、決弱勢(shì)群體的居住問題是社會(huì)和諧進(jìn)步的必然要求，也是政府應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)，并非可有可無的施舍。因此，保障性住房的規(guī)劃建設(shè)應(yīng)充分考慮中低收入住房困難家庭的實(shí)際情況，讓困難家庭有能力承擔(dān)、有尊嚴(yán)生活，共享城市公用設(shè)施、共享公共教育資源、共享城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果。2.2選址原則為實(shí)現(xiàn)中低收入住房困難家庭有能力承擔(dān)、有尊嚴(yán)生活的目標(biāo)，保障性住房的規(guī)劃選址應(yīng)考慮服務(wù)對(duì)象生活成本不能太高，原則上應(yīng)在城市成熟開發(fā)區(qū)域安排，不宜安排在偏僻的城市外圍非成熟地區(qū)。2.3建設(shè)模式建議保障性住房采用"小集中，大分散"的建設(shè)模式。集中建設(shè)與分散建設(shè)各有優(yōu)缺點(diǎn)，保障性住房建設(shè)主要應(yīng)該考慮兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：一是便于

4、政府提供管理和公共服務(wù)；二是照顧住戶的心理需求，避免產(chǎn)生自卑心理。采用"小集中，大分散"的建設(shè)模式，就是在配套成熟的"大分散"的大型居住區(qū)中按照10%20%的比例"小集中"地建設(shè)保障性住房，控制保障性住房的合理規(guī)模，這樣既能便于政府集中提供公共服務(wù)與管理，又能避免形成大規(guī)模的"貧民窟"，不在社會(huì)上形成明顯的貧富層次，避免對(duì)中低收入家庭尤其是青少年造成心理壓力和貧富割裂感，同時(shí)使小集中的中低收入家庭能分享大型社區(qū)較好的環(huán)境和配套設(shè)施，方便其就近工作、就醫(yī)、入學(xué)、購物等，降低低收入家庭的生活成本，提高其居住質(zhì)量。3保障

5、房規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)3.1多樣化選址中心城區(qū)外大規(guī)模建設(shè)的保障性住房能夠快速解決大量居民的居住問題，是近幾年普遍采用的選址模式。短期內(nèi)存在交通不便、配套不足等問題。中心城區(qū)外選址緊密結(jié)合軌道交通站點(diǎn)，可以有效改善選址交通條件。城市軌道交通是城市中效率最高的出行工具，一個(gè)軌道交通站點(diǎn)可等同于10個(gè)常規(guī)公交站點(diǎn)載客量與載客效率。建議今后的保障性住房居住區(qū)以距離軌道交通站點(diǎn)步行距離1.5km 內(nèi)區(qū)域?yàn)榻紖^(qū)保障性住房選址的優(yōu)選區(qū)域，3.5km 內(nèi) 3站內(nèi)公交車接駁的區(qū)域?yàn)檫m宜區(qū)域；中心城區(qū)內(nèi)利用城市隙地見縫插針地建設(shè)保障性住房，有利于充分利用已有成熟的城市交通與公共配套資源，目前已有少量實(shí)踐。這類選址的小區(qū)

6、容積率可適當(dāng)提高，適合租賃性質(zhì)的保障性住房，如公共租賃住房，便于剛參加工作的年輕人與外來務(wù)工人員，滿足他們就近工作的需求，節(jié)約通勤成本。而且公共租賃住房具有流轉(zhuǎn)性，2 5年就可能更換一輪住戶，始終能保證房源租住給最需要的人群；普通商品房?jī)?nèi)配建保障性住房，是促進(jìn)不同階層混合居住的有效選擇策略，目前還未有建成實(shí)例。3.2以高層住宅為主建設(shè)保障性住房隨著城市化的迅速推進(jìn)，各個(gè)城市均面臨土地資源匱乏的狀況。然而，與這種嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)相悖的是在保障性住房建設(shè)中對(duì)國家無償劃撥土地的低效利用，保障性住房小區(qū)容積率相比周邊商品住宅小區(qū)普遍偏低。以高層住宅為主建設(shè)保障性住房，可以在確保年度供應(yīng)量的同時(shí)減少對(duì)城市土地資

7、源的消耗。由于結(jié)構(gòu)上的需要，一般高層建筑都擁有不少于建筑物高度 1/15 的地下部分，為車庫、設(shè)備用房和一些公共服務(wù)設(shè)施用房轉(zhuǎn)移到地下提供了條件。節(jié)省下來的地上部分可以設(shè)計(jì)為住宅以提高容積率，也可安排永久綠地以改善人們的居住環(huán)境，設(shè)置活動(dòng)場(chǎng)地提高居民生活質(zhì)量。尤其對(duì)于保障性住房，人均居住面積無疑是較小的，通過提供更多環(huán)境較好的戶外活動(dòng)空間，可以在一定程度上彌補(bǔ)室內(nèi)面積較小帶來的不足。高層住宅建筑覆蓋率低，在相同容積率下較多層住宅能夠獲得更多的綠地和院落等公共活動(dòng)空間，如老年活動(dòng)場(chǎng)地、兒童游戲場(chǎng)地等。3.3采用圍合布局方式并提高東西向住宅的宜居性保障性住房小區(qū)容積率高，套型面積小，套密度大，居住

8、人口密度是普通小區(qū)的 1.4 倍以上。在基本保留南北向采光的行列式布局中，適當(dāng)采用一部分東西向住宅，或端部單元前后錯(cuò)動(dòng)，或用點(diǎn)式等手法構(gòu)成圍合，有助于在保持原有住宅日照間距情況下增加建筑密度，提高用地效率，推進(jìn)城市用地的集約化進(jìn)程。通過適當(dāng)?shù)膬?yōu)化設(shè)計(jì)策略不僅有可能提高東西向住宅的宜居性，還能滿足不同的社會(huì)需求，并起到發(fā)揮優(yōu)化城市空間的作用。從保障社會(huì)公平的角度考慮，以犧牲住宅間距和日照來提高容積率的作法是不可取的，應(yīng)確保滿足大寒日 2h 的日照標(biāo)準(zhǔn)。高、多層連接圍合式，在高層樓棟日照間距不變的情況下加入多層，既圍合空間又提高容積率。高層部分宜設(shè)計(jì)為塔形，四面臨空自身光照條件良好，而且由于體型狹

9、窄對(duì)其它建筑物的遮擋一晃即過，不致產(chǎn)生長時(shí)間陰影。與之相連的板式多層最好跌落，靠近圍合開口處的樓層最低，這樣便于斜向陽光照進(jìn)院子，并且入口處房屋尺度近人，減少高樓產(chǎn)生的壓抑感。結(jié)合南北向住宅適當(dāng)布置一定數(shù)量的東西向住宅，并采取有效措施提高東西向住宅的宜居性，具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性。朝向造成的差異性也可以滿足不同經(jīng)濟(jì)收入與不同需求的住戶，例如東西向住宅可開發(fā)為對(duì)居住條件要求相對(duì)較低的、流動(dòng)性較大的廉租住房，符合國家關(guān)于在經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品住房項(xiàng)目中配套建設(shè)廉租住房的政策。3.4多層次復(fù)合的戶外空間將必要的樓棟全部或局部底層架空，通過開放式的設(shè)計(jì)用作公共活動(dòng)，在戶外環(huán)境質(zhì)量方面可以起到與露天活動(dòng)場(chǎng)地相

10、近的作用，有利于戶外環(huán)境的改善和外部空間的塑造。同時(shí)，架空底層有利于樓棟住戶的空氣流通，改善住區(qū)內(nèi)整體小氣候環(huán)境 ；有利于住區(qū)視覺景觀的組織，擴(kuò)大住區(qū)內(nèi)視野空間等。保障性住房的開發(fā)建設(shè)，在保證戶外環(huán)境質(zhì)量的前提下，可以采用類似底層或屋面開放式和公共化使用的方法來增大人均戶外場(chǎng)地，突破平面利用的容積率極限。相關(guān)部門可以考慮周邊的圍合程度、空間遮蔽的高度和比例、通達(dá)程度、用途等，提出一個(gè)建筑密度的折算方法，鼓勵(lì)多種形式的戶外公共場(chǎng)地的開發(fā)，引導(dǎo)多種形式的戶外空間的形成，在城市土地資源有限的情況下提高戶外環(huán)境質(zhì)量，豐富城市和住宅區(qū)的空間景觀。結(jié)束語由于社會(huì)保障房的建設(shè)面積較小，所以在設(shè)計(jì)時(shí)會(huì)存在一些困難，這