中廣信第一季度秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、20082008 年第一季度年第一季度秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告主主題：秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告題：秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告機(jī)機(jī)構(gòu)：中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)：中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)執(zhí) 案案 人：中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)明日星城項(xiàng)目組人：中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)明日星城項(xiàng)目組日日期：期：0808 年年 4 4 月月1目目錄錄概要概要一一宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析全國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀全國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀秦皇島經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀秦皇島經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀二二房地產(chǎn)政策分析房地產(chǎn)政策分析全國房地產(chǎn)政策全國房地產(chǎn)政策秦皇島房地產(chǎn)政策秦皇島房地產(chǎn)政策三三秦皇島房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及分析秦皇島房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及分析秦皇島房地產(chǎn)區(qū)域的劃分秦皇島房地產(chǎn)區(qū)

2、域的劃分秦皇島城市土地及供應(yīng)市場(chǎng)秦皇島城市土地及供應(yīng)市場(chǎng)秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)類型分析秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)類型分析住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)高端市場(chǎng)高端市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)二手房市場(chǎng)二手房市場(chǎng)暢銷樓盤分析暢銷樓盤分析滯銷樓盤分析滯銷樓盤分析四四市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)3 34 44 45 56 66 68 89 99 91010111111111414151516162626262627272929附：秦皇島市附：秦皇島市 20082008 年住房建設(shè)計(jì)劃年住房建設(shè)計(jì)劃2概要概要從從 20072007 年年 1212 月份開始，月份開始，北京，北京，上海，上海，廣深等全國幾個(gè)一線城市廣

3、深等全國幾個(gè)一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)了不同程度的價(jià)格下降。的房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)了不同程度的價(jià)格下降。20082008 年剛一開始，萬年剛一開始，萬科，科， 綠地等幾大房地產(chǎn)開發(fā)商又開始了對(duì)其所開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行集中降綠地等幾大房地產(chǎn)開發(fā)商又開始了對(duì)其所開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行集中降價(jià)，幅度高達(dá)價(jià)，幅度高達(dá) 20%20%。房地產(chǎn)市場(chǎng)的洗盤活動(dòng)就此拉開了序幕。本次。房地產(chǎn)市場(chǎng)的洗盤活動(dòng)就此拉開了序幕。本次市場(chǎng)調(diào)研的目是了解秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)市場(chǎng)調(diào)研的目是了解秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及預(yù)測(cè) 20082008 年的年的發(fā)展趨勢(shì)。發(fā)展趨勢(shì)。調(diào)查時(shí)間范圍調(diào)查時(shí)間范圍 20082008 年年 3 3 月月

4、 2121 日日20082008 年年 3 3 月月 2828。調(diào)查區(qū)域：調(diào)查區(qū)域： 城東西南北，城東西南北， 海港區(qū)，海港區(qū)， 開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)， 南戴河各區(qū)域在售樓盤南戴河各區(qū)域在售樓盤 （主（主要為中檔樓盤）要為中檔樓盤） 。調(diào)查方法：調(diào)查方法： 普查與重點(diǎn)調(diào)查相結(jié)合，普查與重點(diǎn)調(diào)查相結(jié)合， 重點(diǎn)調(diào)查各區(qū)域滯銷及暢銷樓盤。重點(diǎn)調(diào)查各區(qū)域滯銷及暢銷樓盤。通過網(wǎng)絡(luò)，通過網(wǎng)絡(luò)，報(bào)紙等媒體收集歷史數(shù)據(jù)，報(bào)紙等媒體收集歷史數(shù)據(jù)，實(shí)地踩盤詢問進(jìn)行分析，實(shí)地踩盤詢問進(jìn)行分析，得出得出結(jié)論并進(jìn)行預(yù)測(cè)。結(jié)論并進(jìn)行預(yù)測(cè)。一、一、宏宏觀經(jīng)濟(jì)分析觀經(jīng)濟(jì)分析3全國全國2007 年全國經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查單位；美元gdpgd

5、p總量總量中國中國美美國福布斯雜志網(wǎng)站國福布斯雜志網(wǎng)站 2 2 月月 2626 日發(fā)表文章，題目是“中國第一”日發(fā)表文章，題目是“中國第一” 。人均人均gdpgdp22802280與去年與去年相比相比上升上升 11.7%11.7%cpicpi 與與去年相比去年相比上升上升 6.9%6.9%3010030100 億億文章說，中國是數(shù)字上的大國。在世界上人口最多文章說，中國是數(shù)字上的大國。在世界上人口最多 (13(13 億億) )；擁有世界；擁有世界上市值最高的公司上市值最高的公司( (中石油中石油) )； 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快( (從上世紀(jì)從上世紀(jì) 7070 年代末以來，年代末以來，年均增長(zhǎng)

6、率為年均增長(zhǎng)率為 9.7%)9.7%)，并且很有可能在，并且很有可能在 20082008 年超過德國，成為世界年超過德國，成為世界上最大的商品出口國。文章認(rèn)為，上最大的商品出口國。文章認(rèn)為，2121 世紀(jì)屬于中國。世紀(jì)屬于中國。要感受一個(gè)國家的規(guī)模和影響力，用數(shù)字是最好的證明辦法：要感受一個(gè)國家的規(guī)模和影響力，用數(shù)字是最好的證明辦法：1、中國的外匯儲(chǔ)備高達(dá)1.53萬億美元2、中國生產(chǎn)的服裝、水泥、黃金和鋼鐵比其他任何國家都多。3、2006年，中國有400多萬大學(xué)畢業(yè)生，比美國、日本和法國的總和還多。4、到2011年，預(yù)計(jì)中國將成為世界上最大的能源消耗國。美國現(xiàn)在是世界上最大的能源消耗國。5、

7、中國在2007年制造了大約880萬輛汽車， 數(shù)量比前一年增加約22%。從以上數(shù)據(jù)我們可以很清楚的看到中國的經(jīng)濟(jì)一直都在以一種高昂從以上數(shù)據(jù)我們可以很清楚的看到中國的經(jīng)濟(jì)一直都在以一種高昂的姿態(tài)發(fā)展著。中國在世界上的地位已無須多說。的姿態(tài)發(fā)展著。中國在世界上的地位已無須多說。4秦皇島秦皇島2007 年秦皇島經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查單位； rmbgdpgdp總量總量秦皇島秦皇島秦皇島居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲較快，2007年1-11月，全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平cpi累計(jì)上漲6.2%。食品類價(jià)格上漲17.1%，居住類價(jià)格持續(xù)上漲，是影響cpi上漲的另一個(gè)重要因素，受建材、水、電、煤等資源性產(chǎn)品及購房貸款利率價(jià)格上調(diào)等

8、因素影響， 1-11月份居住類價(jià)格上漲2.9%，拉動(dòng)居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲0.38個(gè)百分點(diǎn)。煙酒及用品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)雖然漲幅也都超過3%，醫(yī)療保健和個(gè)人用品、交通和通信類漲幅較??；而衣著、娛樂教育文化用品及服務(wù)兩類則分別下降5.4%和0.8%。批發(fā)和零售業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長(zhǎng)；住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，同比增長(zhǎng)；房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，同比增長(zhǎng) ； 居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長(zhǎng)。由以上數(shù)據(jù)及對(duì)比可以看出秦皇島是是一個(gè)收入及消費(fèi)都出現(xiàn)由以上數(shù)據(jù)及對(duì)比可以看出秦皇島是是一個(gè)收入及消費(fèi)都出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的城市?？焖僭鲩L(zhǎng)的城市。5人均人均gdpgdp23279.8923

9、279.89與去年與去年相比相比上升上升cpicpi 與與去年相比去年相比上升上升 4.7%4.7%億元億元二、政策分析二、政策分析全國房地產(chǎn)政策全國房地產(chǎn)政策今年開春就有利好消息傳來，2 月 4 日，中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法 ,并在利率、期限、項(xiàng)目資本金方面作出特殊規(guī)定：擴(kuò)大了貸款人范圍，增加了股份制商業(yè)銀行等其他銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)；放寬了貸款申請(qǐng)條件，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房貸款項(xiàng)目的資本金不得低于項(xiàng)目總投資的 30%，與一般商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目不得低于35%的規(guī)定相比較低了 5%；明確了利率優(yōu)惠政策， 提出貸款利率按人民銀行利率政策執(zhí)行，可以適當(dāng)下浮，但下浮比例不超過1

10、0%”；放寬了貸款期限。二套房貸首付二套房貸首付40%40%，1.11.1倍利率倍利率中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)9月27日聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)信貸管理的通知 。對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房的，首付比例不低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。影響：影響： 有效地抑制非剛性購房需求，有效地抑制非剛性購房需求， 有效地減少投資性購房稅收政策有效地減少投資性購房稅收政策1月16日，國家稅務(wù)總局發(fā)布通知，要求各地從今年2月1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%60%不等6的土地增值稅。影響：影響：開發(fā)成本增加，開發(fā)成本增加，開發(fā)企業(yè)利

11、潤(rùn)空間縮小，開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)空間縮小，對(duì)于房?jī)r(jià)波動(dòng)造成一對(duì)于房?jī)r(jià)波動(dòng)造成一定影響。定影響。土地政策土地政策10月9日，國土資源部發(fā)布招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 （39號(hào)令） ，要求從11月1日起，受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證。影響：影響： 不僅規(guī)范了拿地程序，不僅規(guī)范了拿地程序， 還將有效阻止開發(fā)商蓄意囤積土地的行還將有效阻止開發(fā)商蓄意囤積土地的行為為。12月3日，國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合制定發(fā)布了土地儲(chǔ)備管理辦法 ，規(guī)定土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)儲(chǔ)備土地特別是依法征收后納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)， 必須達(dá)到“凈地”要求，提高供應(yīng)“凈地”能

12、力以狙擊囤地。影響：影響： 使更多的土地具備用地條件，使更多的土地具備用地條件， 縮短土地形成房地產(chǎn)有效供應(yīng)的縮短土地形成房地產(chǎn)有效供應(yīng)的建設(shè)周期，防止閑置、囤積土地等行為的發(fā)生。建設(shè)周期，防止閑置、囤積土地等行為的發(fā)生。秦皇島房地產(chǎn)政策秦皇島房地產(chǎn)政策擴(kuò)大廉租住房制度保障范圍擴(kuò)大廉租住房制度保障范圍從2008年起將保障范圍由住房困難的最低生活保障家庭擴(kuò)大到住房困難的低收入家庭。合理確定保障標(biāo)準(zhǔn)及方式。保障標(biāo)準(zhǔn)為人均建筑面積15 平方米，每戶建筑面積最低 30 平方米，最高 50 平方米。影響：加大中低收入人群保障力度影響：加大中低收入人群保障力度7三、秦皇島房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及分析三、秦皇島房地

13、產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及分析 秦皇島房地產(chǎn)區(qū)域的劃分秦皇島房地產(chǎn)區(qū)域的劃分 按地域劃分：城東、城西、城南、城北、城東；按地域劃分：城東、城西、城南、城北、城東； 按區(qū)域劃分：海港區(qū)、開發(fā)區(qū)、北戴河、南戴河、山海關(guān)；按區(qū)域劃分：海港區(qū)、開發(fā)區(qū)、北戴河、南戴河、山海關(guān)； 按板塊劃分：按板塊劃分： 市中心板塊、市中心板塊、 外環(huán)板塊、外環(huán)板塊、 湯河板塊、湯河板塊、 開發(fā)區(qū)板塊、開發(fā)區(qū)板塊、戴河海景板塊戴河海景板塊城城北北湯湯河河開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)板板塊塊城城板板西西塊塊市中心板塊市中心板塊城城東東海景板塊海景板塊城城南南 秦皇島土地及供應(yīng)市場(chǎng)秦皇島土地及供應(yīng)市場(chǎng)土地供應(yīng)量：2008 年秦皇島將有 940 多萬平方米

14、的土地供應(yīng)量；8開發(fā)量：420 萬多萬 平方米住 房即將 開工建設(shè) ；市開發(fā)區(qū)市外環(huán)區(qū)市中心區(qū)0 0山海關(guān)南戴河北戴河0 00 0各板塊已知市場(chǎng)供應(yīng)量分析圖各板塊已知市場(chǎng)供應(yīng)量分析圖12012025025050501401405050100100150150200200在售開發(fā)體量(萬m2)各板塊已知市場(chǎng)供應(yīng)量產(chǎn)品分析圖各板塊已知市場(chǎng)供應(yīng)量產(chǎn)品分析圖120120250250300300350350400400潛在開發(fā)體量(萬m2)相對(duì) 2007 年上半年土地交易頻頻出現(xiàn)的搶地局面，2008 年的： ：“開場(chǎng)白”低調(diào)了許多。本市 2008 年 2 月份土地第一拍，共推出七幅地塊，其中兩塊地流標(biāo)，

15、 另外五塊地中三塊以底價(jià)成交，另外兩塊地也僅以單價(jià)高于底價(jià)兩萬元的低價(jià)出讓。去年上半年地價(jià)上漲幅度較快，基于個(gè)別地塊面積小，總價(jià)低，再加上開發(fā)商對(duì)提高容積率有著良好心理預(yù)期， 導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈，競(jìng)地出現(xiàn)盲目攀高的局面。去年下半年伴隨著宏觀調(diào)控政策的深入， 房?jī)r(jià)93 34 42 24 46 610106 615155 58 810101212141416161818202022222424262628283030潛在開發(fā)體量(萬m2)在售開發(fā)體量(萬m2)漲幅趨緩，市場(chǎng)形勢(shì)并不明朗，另外一些開發(fā)商因手里有地并不急于拿地，故今年以來土地市場(chǎng)呈現(xiàn)慘淡態(tài)勢(shì)， 很多開發(fā)商對(duì)拿地表現(xiàn)出前所未有的猶豫。2008

16、2008 年秦皇島市房地產(chǎn)各種物業(yè)類型調(diào)查年秦皇島市房地產(chǎn)各種物業(yè)類型調(diào)查（一）（一）住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)【第一季度市場(chǎng)供應(yīng)】【第一季度市場(chǎng)供應(yīng)】20082008（1 1 月月-3-3 月份）秦皇島批準(zhǔn)商品房預(yù)售月份）秦皇島批準(zhǔn)商品房預(yù)售項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱地點(diǎn)地點(diǎn)廣順現(xiàn)代城居住小區(qū)二期（7-16#、18-20#、28-32#號(hào)住宅樓，6#、17#商業(yè)和公寓樓）開發(fā)商開發(fā)商秦皇島廣順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司預(yù)售面積預(yù)售面積預(yù)售套數(shù)預(yù)售套數(shù)房屋性質(zhì)房屋性質(zhì)92835.5平方米811 套住宅、商業(yè)、地下車庫海陽路以東，規(guī)劃燕山大街以北 （原奧格廠）開發(fā)區(qū)東區(qū)河南南路以西， ?？诘酪员焙颖贝蠼?37號(hào)民族路自來水

17、公司南側(cè)河北大街西段南側(cè)， 京哈鐵路以東建設(shè)大街中段海港區(qū)耀富路假日藍(lán)灣秦皇島市城源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司秦皇島市嘉遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司秦皇島市金域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司秦皇島海三金屋房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司秦皇島市瀚升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司秦皇島耀華房地產(chǎn)開發(fā)1014762.31平方米1796.26平方米11308.67平方米227264.9平方米22158.86平方米1143平方米87 套住宅嘉遠(yuǎn) soho公寓金域大廈商辦樓金海灣森林逸城陽光麗景耀華老村便民市場(chǎng)改造32 套公寓商業(yè)、辦公705 套住宅、地下車庫住宅、商業(yè)商業(yè)219 套工程廣順現(xiàn)代城居住小區(qū)二期（15 號(hào)樓）海陽路以東，規(guī)劃燕山大街以北

18、（原奧格廠）有限公司秦皇島廣順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司57336.9平方米319212.33319212.33平方米平方米684 套住宅共計(jì)共計(jì)25382538 套套調(diào)研樓盤分析調(diào)研樓盤分析【0808 年第一季度在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格】年第一季度在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格】板塊劃分板塊劃分東部板塊東部板塊海港第一城海港第一城渤海明珠渤海明珠市區(qū)市區(qū)市區(qū)市區(qū)市區(qū)市區(qū)外環(huán)外環(huán)外環(huán)外環(huán)外環(huán)外環(huán)外環(huán)外環(huán)外環(huán)外環(huán)外環(huán)外環(huán)北戴河北戴河38003800 元元/ /48004800 元元/ /47504750 元元/ /49004900 元元/ /41004100 元元/ /39503950 元元/ /39003900 元元/ /3900

19、3900 元元/ /未定價(jià)未定價(jià)52005200 元元/ /（高（高層）層）80008000 元元/ /（公（公寓）寓）78007800 元元/ /（公（公寓）寓）77007700 元元/ /（公（公寓）寓）項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱東方明珠城東方明珠城所在區(qū)域所在區(qū)域一季度均價(jià)一季度均價(jià)市區(qū)市區(qū)42004200 元元/ /中部板塊中部板塊和苑和苑在水一方在水一方和平花園和平花園文博城文博城西部板塊西部板塊廣順現(xiàn)代城廣順現(xiàn)代城燕山家園燕山家園汐岸尚景汐岸尚景金海灣金海灣. .森林逸森林逸城城藍(lán)灣藍(lán)灣南戴河南戴河戴河板塊戴河板塊倚海倚海 4545南戴河南戴河金海岸金海岸南戴河南戴河11【區(qū)域價(jià)格比較】【區(qū)

20、域價(jià)格比較】9000800070006000500040003000200010000市區(qū)市區(qū)市外環(huán)市外環(huán)海景區(qū)域海景區(qū)域480048007833783341404140價(jià)格價(jià)格【價(jià)格成長(zhǎng)變化】【價(jià)格成長(zhǎng)變化】海景區(qū)域海景區(qū)域775077507650765078337833市外環(huán)市外環(huán)415041504100410041404140一月一月二月二月三月三月市區(qū)市區(qū)4700470047504750480048000 0500050001000010000150001500020000200002500025000整體市場(chǎng)情況：整體市場(chǎng)情況：進(jìn)入 08 年以來，秦皇島市場(chǎng)受整體宏觀調(diào)控政策影響、消

21、費(fèi)者觀望情緒嚴(yán)重以及處于市場(chǎng)銷售淡季等多方因素的影響，整體市場(chǎng)開始出現(xiàn)疲軟。12 市場(chǎng)供應(yīng)情況：市場(chǎng)供應(yīng)情況：順應(yīng)城市向西發(fā)展的趨勢(shì)， 08 年第一季度新批準(zhǔn)商品住宅，基本為西部板塊區(qū)域的樓盤，且全部為去年開盤項(xiàng)目的 2 期或尾盤，以及其他區(qū)域的老項(xiàng)目尾盤銷售。雖然年后市場(chǎng)無新的項(xiàng)目供應(yīng)，但市場(chǎng)整體供應(yīng)體量依然較大。 市場(chǎng)需求情況：市場(chǎng)需求情況：從售樓現(xiàn)場(chǎng)可以感覺，整體市場(chǎng)處于冷清狀態(tài)，客戶量較少，有些項(xiàng)目甚至沒有客戶咨詢。市場(chǎng)成交較為慘淡，雖然個(gè)別項(xiàng)目以低價(jià)促銷，但成交客戶量依然較低。 價(jià)格情況：價(jià)格情況：大部分樓盤都出現(xiàn)或多或少的降價(jià)銷售，個(gè)別樓盤為了搶占市場(chǎng)不惜出現(xiàn)低于 3000 元/的

22、超低價(jià)，各開發(fā)商相互影響，紛紛打折促銷。但個(gè)別項(xiàng)目由于其產(chǎn)品規(guī)劃較好、品質(zhì)度較高，項(xiàng)目知名度及口碑均好，在市場(chǎng)上依然保持較高的市場(chǎng)價(jià)格，（金海灣.森林逸城）市場(chǎng)開始出現(xiàn)兩極分化跡象。（二）（二）高端市場(chǎng)高端市場(chǎng)受市場(chǎng)及季節(jié)影響，秦皇島的高端市場(chǎng)，年初基本無新的項(xiàng)目入市，市場(chǎng)供應(yīng)稀缺，只有品質(zhì)及口碑均較高的紅嶼別墅尾盤（幾套）在銷售，客戶量較少。 隨著房地產(chǎn)銷售黃金時(shí)期及奧運(yùn)的到來，年中即將迎來市場(chǎng)高峰 （戴河庭院、 金海灣.森林逸城均集中在五一之后推盤） 。金夢(mèng)海灣今年的開工，預(yù)示著秦皇島高端市場(chǎng)黃金時(shí)代的來臨。（三）（三）寫字樓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)目前秦皇島寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展依然比較落后， 寫字樓的

23、竣工面積和實(shí)13際銷售面積之間存在較大的差距， 整體市場(chǎng)供應(yīng)量較少， 市場(chǎng)主要以消化存量房為主。辦公樓一般是公司自己建設(shè)，自己使用，自己管理，或是定向開發(fā)，如電信公司、通信公司和銀行等。商業(yè)概念的寫字樓（非辦公樓）的銷售情況不好，需求總量少，有效需求不足，造成寫字樓大面積的滯銷，普遍銷售不佳、出租率低。在市場(chǎng)調(diào)查中，位于市中心的綜合項(xiàng)目中設(shè)計(jì)有少量的寫字樓， 如金陽大廈、金龍.中央勝境等，但這部分寫字樓供應(yīng)總量較小，市場(chǎng)消化速度較低。（四）（四）商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)秦皇島商業(yè)分布：秦皇島商業(yè)分布：主要集中在以三條主路構(gòu)成的三角區(qū)域?yàn)楹诵模?向14外輻射形成了海港區(qū)的核心商業(yè)區(qū)， 包括了秦皇島商城、

24、 金三角市場(chǎng)、華聯(lián)商廈、廣緣商廈等。建設(shè)大街與文化路兩處轄區(qū)處占海港城區(qū)面積 13%，人口 20%，商業(yè)營業(yè)面積卻達(dá)達(dá)到 75%，引起資源過剩和分布不均。業(yè)態(tài)構(gòu)成：業(yè)態(tài)構(gòu)成：服裝、家具百貨、餐飲娛樂和家用電器等。租金水平：租金水平：根據(jù)位置不同，沿街門臉點(diǎn)租金在 48 元/平米/日不等，商廈內(nèi)部攤位則在 25 元/平米/日不等，總體租金水平較高。客戶主要構(gòu)成：客戶主要構(gòu)成：海港區(qū)居民、三區(qū)四縣進(jìn)城購物的居民、部分旅游散客。商業(yè)調(diào)研項(xiàng)目分析商業(yè)調(diào)研項(xiàng)目分析重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研【1 1】秦皇島商廈秦皇島商廈類型類型首層二層業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布手機(jī)、手機(jī)、 化妝品、化妝品、品牌品牌休閑服休閑服鞋業(yè)、

25、飾品、皮具鞋業(yè)、飾品、皮具（包）（包）客群客群現(xiàn)狀及特點(diǎn)現(xiàn)狀及特點(diǎn)三層四層1 1、 以中低檔消費(fèi)以中低檔消費(fèi)為主；為主；2 2、 業(yè)態(tài)規(guī)劃不合業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理；理；3 3、 周末客流量較周末客流量較女裝系列女裝系列以老秦皇島人及以老秦皇島人及高，高，但購買但購買中老年人群居多中老年人群居多力較弱；力較弱；中中檔消費(fèi)比檔消費(fèi)比較受歡迎較受歡迎男裝系列、毛衣男裝系列、毛衣4 4、 由于營業(yè)額較由于營業(yè)額較低部分店低部分店鋪已撤出鋪已撤出及告示轉(zhuǎn)及告示轉(zhuǎn)讓；讓；1516【2 2】金源商廈金源商廈類型類型首層首層二層二層三層三層四層四層五層五層地下地下業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布部分高檔及運(yùn)動(dòng)部分高檔及運(yùn)動(dòng)品牌服飾

26、、皮具、品牌服飾、皮具、飾品及通訊專柜飾品及通訊專柜女裝系列女裝系列嬰兒用品及運(yùn)動(dòng)?jì)雰河闷芳斑\(yùn)動(dòng)器材器材餐飲、游戲廳餐飲、游戲廳超市超市客群客群現(xiàn)狀及特點(diǎn)現(xiàn)狀及特點(diǎn)1 1、業(yè)態(tài)混雜、布業(yè)態(tài)混雜、布局局 規(guī)規(guī) 劃劃 不不 合合理；理；2 2、除地下超市客除地下超市客流較大外，整流較大外，整以以老老秦秦皇皇島島人人為為體客流量依然體客流量依然只要客群；首層麥只要客群；首層麥較少；較少；當(dāng)勞，頂層餐飲及當(dāng)勞，頂層餐飲及3 3、首層只出租了首層只出租了游游戲戲廳廳為為商商場(chǎng)場(chǎng)吸吸三分之二；其三分之二；其引引了了部部分分年年輕輕客客他樓層的租戶他樓層的租戶群；群；都有部分租戶都有部分租戶已經(jīng)撤出；已經(jīng)撤

27、出；4 4、大部分商品都大部分商品都存存 在在 降降 價(jià)價(jià) 處處理；理；17【3 3】天洋購物廣場(chǎng)西廳天洋購物廣場(chǎng)西廳運(yùn)動(dòng)區(qū)運(yùn)動(dòng)區(qū)類型類型首層首層二層二層三層三層四層四層業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布客群客群現(xiàn)狀及特點(diǎn)現(xiàn)狀及特點(diǎn)周末人流量較大，周末人流量較大，為為當(dāng)當(dāng)?shù)氐刈钭顬闉榛罨钴S躍的區(qū)域，但依然有的區(qū)域，但依然有個(gè)別租戶退出；個(gè)別租戶退出；運(yùn)動(dòng)品牌（一線）運(yùn)動(dòng)品牌（一線）以以當(dāng)當(dāng)?shù)氐丶凹氨颈臼惺写蟠筮\(yùn)動(dòng)系列（二線）運(yùn)動(dòng)系列（二線）學(xué)學(xué)生生為為主主的的年年輕輕群體群體休閑系列休閑系列韓國城韓國城時(shí)尚區(qū)時(shí)尚區(qū)首層首層二層二層三層三層四層四層時(shí)尚品牌（年輕）時(shí)尚品牌（年輕）以以當(dāng)當(dāng)?shù)氐匕装最I(lǐng)領(lǐng)及及年年淑女、

28、時(shí)尚派淑女、時(shí)尚派時(shí)尚男裝（二、三時(shí)尚男裝（二、三輕客群為主輕客群為主線品牌）線品牌）毛衣、打折類商品毛衣、打折類商品商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃出出現(xiàn)明顯進(jìn)步，有業(yè)現(xiàn)明顯進(jìn)步，有業(yè)態(tài)功能劃分；周末態(tài)功能劃分；周末客流量較高，活躍客流量較高，活躍度較高；度較高；1819【4 4】天洋購物東廳天洋購物東廳類型類型首層首層二層二層三層三層四層四層業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布化妝品、飾品、手化妝品、飾品、手表、高檔皮具表、高檔皮具時(shí)尚專區(qū)時(shí)尚專區(qū)高檔女裝高檔女裝高檔男裝高檔男裝客群客群以以當(dāng)當(dāng)?shù)氐馗吒呤帐杖肴肴巳巳簽橹?，客流量不群為主，客流量不高高但但人人群群素素質(zhì)質(zhì)較較高高現(xiàn)狀及特點(diǎn)現(xiàn)狀及特點(diǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃合理，為業(yè)態(tài)

29、規(guī)劃合理，為秦秦皇皇島島高高檔檔的的商商場(chǎng)場(chǎng)、商商品品價(jià)價(jià)格格偏偏高、商場(chǎng)管理及布高、商場(chǎng)管理及布局局都都呈呈現(xiàn)現(xiàn)較較高高水水平平202122【其它商業(yè)業(yè)態(tài)情況】【其它商業(yè)業(yè)態(tài)情況】商業(yè)名稱金三角市場(chǎng) 41600層數(shù) 單層面積租金水平經(jīng)營特點(diǎn)供銷大廈華聯(lián)商廈商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析太陽城4門面海浪花市場(chǎng)45415001200800小百貨電器、服裝箱包、飾品，以國產(chǎn)品牌、仿冒名牌為 35 元主，價(jià)格低廉，能夠批發(fā)。本地及周邊區(qū)縣居民還有夏季俄羅斯游客都回來此購物，典型的萬通模式。24 元35 元23 元新裝修的大廈，外墻鋁板，但地勢(shì)稍偏，以服裝、鞋業(yè)為主，人流不多。知名度較高的百貨商場(chǎng)，現(xiàn)代感較

30、強(qiáng)，化妝品、服裝，家居布藝、超市等，人流量較多，經(jīng)營檔次較高。一樓水產(chǎn)品市場(chǎng)、二樓韓國服飾、3樓健身4樓舞廳，目前裝修，人流較少，檔次不高。新建block商業(yè)街區(qū)，人流量較大，經(jīng)營種類繁多、主要410 元為沿街商鋪為主，租金差異大，主街門臉貴，人流量高；副街相對(duì)便宜，但人流量少，租賃情況較差。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不合理，商業(yè)硬件資源閑置與短缺，零售網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展缺乏規(guī)劃； 整體商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)缺乏特色，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不構(gòu)合理； 商業(yè)體量較大且消費(fèi)市場(chǎng)有限，商業(yè)開始出現(xiàn)閑置現(xiàn)象； 大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在定位上沒有明顯的品牌差異和特色差異； 商業(yè)經(jīng)營理念、管理模式等軟件建設(shè)滯后； 超市、專賣店、倉儲(chǔ)商店、特色商業(yè)街等新型業(yè)態(tài)所占比

31、例較??；百貨店等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)所占比例稍大，且轉(zhuǎn)向新型業(yè)態(tài)步伐較慢； 旅游商業(yè)開發(fā)程度相對(duì)較弱，缺乏相應(yīng)的消費(fèi)引導(dǎo)措施和特色旅游產(chǎn)品；23（五）（五）二手房市場(chǎng)二手房市場(chǎng)二手房銷售價(jià)格仍呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，但漲幅回落，漲勢(shì)趨緩。二手房銷售價(jià)格仍呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，但漲幅回落，漲勢(shì)趨緩。分析二手房銷售價(jià)格漲幅回落的原因， 一是去年以來，國家一系列宏觀調(diào)控措施相繼出臺(tái)，特別是國家強(qiáng)制征收二手房交易個(gè)人所得稅，進(jìn)一步增加了二手房交易成本， 以及利率的不斷提高，使購房者壓力增大，對(duì)二手房市場(chǎng)影響很大。一系列政策調(diào)整后，部分房主轉(zhuǎn)售為租，房源減少，而買房者面對(duì)新政策的出臺(tái)，多持幣觀望、等待，使二手房交易量減少。二是受新建

32、商品住宅價(jià)格漲速放緩的影響， 部分原打算購買二手房的消費(fèi)者開始把目光轉(zhuǎn)向新建商品房市場(chǎng)。 暢銷樓盤分析暢銷樓盤分析暢銷樓盤的界定暢銷樓盤的界定 產(chǎn)品定位準(zhǔn)確 各銷售時(shí)期的定價(jià)精確 戶型，面積，配套設(shè)施能夠較大程度的滿足大多數(shù)人的喜好 質(zhì)量過硬、品質(zhì)上乘的產(chǎn)品與周到細(xì)致的服務(wù) 在預(yù)定的各個(gè)時(shí)期內(nèi)較好的完成了銷售目標(biāo)，且在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將樓盤售罄 以國家政策為準(zhǔn)繩，并很好的去執(zhí)行24暢銷樓盤的暢銷原因分析（營銷特點(diǎn)）暢銷樓盤的暢銷原因分析（營銷特點(diǎn)）代表性樓盤代表性樓盤：中央勝境、金海灣.森林逸城；1 1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，且產(chǎn)品規(guī)劃及品質(zhì)度較高；、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，且產(chǎn)品規(guī)劃及品質(zhì)度較高；2 2、配套資源

33、優(yōu)越：、配套資源優(yōu)越：如中央勝境憑借其市中心及緊挨秦皇島重點(diǎn)中學(xué)七中為優(yōu)勢(shì)，大打教育資源，市場(chǎng)反應(yīng)較好；金海灣森林逸城森林加大海的不可復(fù)制景觀資源等3 3、施工現(xiàn)場(chǎng)安排合理：、施工現(xiàn)場(chǎng)安排合理：如金海灣.森林逸城，先賣環(huán)境，塑造天二合一的環(huán)境。先賣建筑施工時(shí)，上下兩端同時(shí)施工，讓客戶可以看到樓盤，感受建筑風(fēng)格，材料、質(zhì)地、實(shí)際效果。4 4、銷售特點(diǎn)：、銷售特點(diǎn)：注重讓產(chǎn)品自己說話，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，把黃金貼滿全身，銷售現(xiàn)場(chǎng)良好的執(zhí)行力與銷售力滯銷樓盤分析滯銷樓盤分析滯銷樓盤的界定滯銷樓盤的界定一定時(shí)間內(nèi)的銷售量及銷售時(shí)間的長(zhǎng)短來界定一個(gè)樓盤是暢銷還是滯銷。代表性樓盤：代表性樓盤：廣順現(xiàn)代城滯銷樓盤

34、的原因分析滯銷樓盤的原因分析（滯銷樓盤的特點(diǎn)）25目前的滯銷住宅，市場(chǎng)因素是一方面，產(chǎn)品規(guī)劃、品質(zhì)、房型設(shè)計(jì)合理性及銷售管理等一系列因素均是導(dǎo)致空置的原因。1 1、產(chǎn)品規(guī)劃方面：、產(chǎn)品規(guī)劃方面：盲目追求高容積率，導(dǎo)致項(xiàng)目品質(zhì)度降低；2 2、當(dāng)前滯銷戶型設(shè)計(jì)上的缺陷主要有以下幾種：、當(dāng)前滯銷戶型設(shè)計(jì)上的缺陷主要有以下幾種：戶型設(shè)計(jì)比較單一，存在空間浪費(fèi)； 功能分區(qū)不合理； 進(jìn)深較長(zhǎng)，多為暗衛(wèi)； 各功能空間面積比例不當(dāng)； 客廳大而不當(dāng)，對(duì)著客廳的門多，無隱蔽空間，客廳的采光口小或采光口凹槽深，使客廳較暗，客廳視野差，客廳的形狀不好或尺度不合理； 入戶無過渡空間； 主臥室的寬度小于 3 米或面積過小

35、； 戶內(nèi)交通線長(zhǎng)；3 3、銷售管理存在的問題：、銷售管理存在的問題：營銷概念不強(qiáng)，銷售力度薄弱；銷售現(xiàn)場(chǎng)的重視度不高；銷售氛圍的營造不高；26缺乏相應(yīng)的系統(tǒng)培訓(xùn)，整體銷售水平較低；四、市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)四、市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)08 年 1-3 月，秦皇島住宅均價(jià)漲幅已經(jīng)明顯趨緩，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。隨著宏觀調(diào)控政策的組合效應(yīng)逐步顯現(xiàn)， 同時(shí)受到周邊城市影響，秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新的變化：1 1、土地市場(chǎng)理性回歸、土地市場(chǎng)理性回歸從土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)情況看， 類似去年價(jià)格飆高激戰(zhàn)的高漲情緒已經(jīng)不復(fù)存在，競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。受市場(chǎng)波動(dòng)及自身資金實(shí)力影響，開發(fā)商們顯示出了更多的理性。2 2、供求關(guān)系緩和，成交均價(jià)保持平穩(wěn)、供求關(guān)系緩和，成交均價(jià)保持平穩(wěn)今年第一季度樓市比較冷清，1-3 月沒有出現(xiàn)新的樓盤開盤，其他樓盤均為去年在售項(xiàng)目。雖然商品房成交量平穩(wěn)上漲，但還是低于去年同期水平。觀望氣氛，影響人們的購房信心，目前很多樓盤售樓處看房的人員明顯減少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，各大新樓盤的建設(shè)規(guī)模正在逐步加大，預(yù)計(jì)下半年的樓盤上市量會(huì)有所增加。 造成目前秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)的平淡氣氛雖然主要是由季節(jié)性因素造成的， 但與房貸新政、土地新政等調(diào)控政策的影響也是分不開的。3 3、品牌效應(yīng)開