開發(fā)商-一座城市的“運(yùn)營商”剖析

1、開發(fā)商，一座城市的 “運(yùn)營商 ”城市發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)是互為依存相輔相成的。任何城市都是依靠房地產(chǎn)開發(fā)先行，而城市的發(fā)展又為房地產(chǎn)的再運(yùn)行提供空間和資源。 “城市化進(jìn)程中，如果沒有開發(fā)商的參與，盡管有好的規(guī)劃，很多的城市建設(shè)只能是紙上談兵。 ”有人這樣詮釋開發(fā)商對(duì)城市發(fā)展的貢獻(xiàn)。應(yīng)該說，中國城市對(duì)土地的開發(fā)運(yùn)用，經(jīng)歷了造房、造園、造區(qū)，一直演繹到如今的造村、造鎮(zhèn)、造城。每一次進(jìn)步都有城市發(fā)展和建筑作為見證，城市運(yùn)營商應(yīng)運(yùn)而生，扮演了推進(jìn)城市化進(jìn)程的重要角色。一部規(guī)劃里的城市與開發(fā)商這些為城市發(fā)展進(jìn)程做出貢獻(xiàn)的地產(chǎn)企業(yè)，為這座城市留下了一個(gè)個(gè)經(jīng)典作品。細(xì)品這20 年，環(huán)線一帶、老城區(qū)、新興城區(qū)，一

2、個(gè)個(gè)值得典藏的樓盤、地標(biāo)樓盤、人居典范社區(qū)以及富有投資價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)典樓盤，早已遍布城市的各個(gè)角落。作為房企，鋪好每一條鋼筋，砌好每一方水泥，為老百姓多建一棟平價(jià)房，是他們應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任，是兢兢業(yè)業(yè)、實(shí)實(shí)在在的本色作為、安身之道、立業(yè)之本。這些年來，河南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從新生到成熟，從弱小到強(qiáng)大，發(fā)展成為河南經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，并積極推動(dòng)著河南的城市化進(jìn)程。建業(yè)、升龍、正商、鑫苑、美景、錦藝等品牌房企讓我們見證了河南房地產(chǎn)業(yè)從無到有、從冷到熱的過程，眼看著當(dāng)初提問 “什么是小區(qū)，什么是電梯樓”的買房人，成為火眼金睛的買房專家；隨著外來大鱷的不斷擁入，鄭州樓市格局發(fā)生巨大變化。華潤、中海、綠地

3、、保利、萬達(dá)等品牌房企陸續(xù)進(jìn)駐，旗下開發(fā)的項(xiàng)目往往引發(fā)一個(gè)區(qū)域居住理念的革新；目睹了河南城市群形象因房地產(chǎn)業(yè)而發(fā)生的巨大變化，河南 GDP 由于他們而產(chǎn)生的高漲。無論是萬科第一次將綜合大盤理念引入鄭州，還是華潤興建萬象城成為二七商業(yè)圈標(biāo)志性案例，抑或是保利生根鄭州主打溫情牌地產(chǎn)商入河南，扮演了推動(dòng)城市化進(jìn)程的重要角色。伴隨著一些實(shí)力開發(fā)商的運(yùn)營推進(jìn)，一座座新城逐漸取代了老城的光環(huán)；一個(gè)個(gè)拔地而起的城市副中心，逐漸取代了原有的商業(yè)圈，不斷影響著這座城市原有的生活方式，使鄭州不斷與世界接軌。在地產(chǎn)專家們看來，所謂城市運(yùn)營商，不同于一般的房地產(chǎn)開發(fā)商，是指運(yùn)營城市或區(qū)域的發(fā)展商。而這樣的發(fā)展商，必須

4、具備相當(dāng)?shù)膶?shí)力，具有從常規(guī)地產(chǎn)的開發(fā)向城市縱深發(fā)展延伸的能力，具有從大盤開發(fā)向區(qū)域經(jīng)濟(jì)拓展的能力。在這樣的基礎(chǔ)上，城市運(yùn)營已經(jīng)不全部由政府部門來包辦，而變成由地方政府來主導(dǎo)規(guī)劃，由那些頗有實(shí)力的企業(yè)作為城市運(yùn)營的執(zhí)行者。在每一項(xiàng)浩大工程的背后，無不展現(xiàn)出一個(gè)城市運(yùn)營商的執(zhí)行能力和執(zhí)行高度。多年來 GDP 發(fā)展的 “拐棍 ”從 5月出爐的 “鄭州市 2014年度納稅百強(qiáng)排行榜（地稅） ”可以看出，第二產(chǎn)業(yè)在鄭州稅收收入中依然占據(jù)重要地位，電力熱力生產(chǎn)供應(yīng)業(yè)、汽車制造業(yè)和以電信、金融業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)增長較快。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)半壁江山， 57 家房地產(chǎn)企業(yè)上榜，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)

5、業(yè)地位依然牢固。有數(shù)據(jù)顯示，在大中城市，房地產(chǎn)對(duì) GDP 貢獻(xiàn)高達(dá)40%以上，有的城市甚至超過了 60%， GDP 增長對(duì)房地產(chǎn)的相對(duì)依賴，決定了地方政府保持高房價(jià)的內(nèi)在動(dòng)力，中毒很深。拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)不再太多依賴房地產(chǎn)投資，這成為一線樓市暫不松綁限購的底氣。一個(gè)地方對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴度，大致可以用房地產(chǎn)開發(fā)投資占 GDP 產(chǎn)出的比重來衡量。這一比重越高，說明該城市對(duì)房地產(chǎn)的依賴度越大。去年，有媒體對(duì) 2014 年上半年各地房地產(chǎn)投資情況進(jìn)行了一次統(tǒng)計(jì)，結(jié)果顯示，按照房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重，上海、北京為依賴度最強(qiáng)的城市，占比分別達(dá)到55%和 52% ，而海南則達(dá)到46%，分居全國前三位。而如果

6、按照房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重，上海、北京則跌出了前十，取而代之的是海南、貴州和云南，占比分別為 36%、 27%和 25%。其中，海南在兩種統(tǒng)計(jì)方式下，都牢牢占據(jù)了排行榜前三名的位置。所以，有人就表示說，對(duì)房地產(chǎn)的依賴度超過30%，對(duì)一個(gè)旨在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的國家來說，確實(shí)是一個(gè)十分嚴(yán)峻而現(xiàn)實(shí)的問題。所以各種言論出現(xiàn)，關(guān)于 “別用房地產(chǎn)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。要知道，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)過度依賴，不僅會(huì)造成房地產(chǎn)的泡沫泛濫，造成房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)積聚，而且會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來嚴(yán)重的負(fù)面沖擊和影響，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)的不安全性” 。但是，尤其值得注意的是，面對(duì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，除了房地產(chǎn)，地方政府竟然找不到其他穩(wěn)增長的

7、辦法和措施。所提出的穩(wěn)增長措施，也主要是圍繞房地產(chǎn)而展開的。各種地標(biāo)、商圈的誕生是他們的貢獻(xiàn)上世紀(jì) 60 年代末和 70 年代初，國家在鄭州投資興建、改造、擴(kuò)建了棉紡廠、鄭紡機(jī)等 60 多家以輕工業(yè)為主的大中型骨干企業(yè)，分布于鄭州的中原區(qū)及二七區(qū)，那個(gè)時(shí)候的地標(biāo)性建筑可以首推國棉廠。隨后，二七塔的重建，當(dāng)之無愧成為上世紀(jì) 80 年代乃至現(xiàn)在鄭州最具有代表性的時(shí)代地標(biāo)。后來，從上個(gè)世紀(jì)90年代中期以后開始進(jìn)入快速發(fā)展的階段，大概從裕達(dá)國貿(mào)大廈的建成起，亞細(xì)亞、河南博物院、科技館、東方紅影院等一系列代表性建筑出現(xiàn)。再后來，進(jìn)入新世紀(jì)，城市發(fā)展迅猛，鄭州城市版圖不斷擴(kuò)大，高樓大廈林立，似乎每一座高樓

8、都要成為鄭州的地標(biāo)。直到鄭東新區(qū) CBD 的建成，鄭州國際會(huì)展中心成為鄭東新區(qū)閃亮的一顆星，而同在鄭東新區(qū)的綠地中心千璽廣場成為鄭州掌中一顆璀璨的明珠。如今，鄭州幾乎每個(gè)片區(qū)都有自己的地標(biāo)性建筑，老城區(qū)的二七塔、裕達(dá)國貿(mào)，東區(qū) CBD 的 “大玉米 ”，經(jīng)開區(qū)的中原福塔、高鐵片區(qū)的綠地中心雙塔，新的地標(biāo)開始不斷涌現(xiàn)， “老地標(biāo) ”或被拆除，或走向沒落。鄭州地標(biāo)建筑一再改變，折射著城市的飛速發(fā)展，也預(yù)示著鄭州未來的發(fā)展方向。當(dāng)然，鄭州城市版圖的擴(kuò)張，也勢必帶來更多新的地標(biāo)建筑。實(shí)力房企是區(qū)域核心的營造者進(jìn)入 21 世紀(jì)，鄭州擴(kuò)張的沖動(dòng)愈加強(qiáng)烈，北移南擴(kuò)，東崛西進(jìn)，凡是當(dāng)時(shí)的周邊熱點(diǎn)板塊和熱點(diǎn)區(qū)域

9、，都離不開實(shí)力開發(fā)商的身影。號(hào)稱千畝大盤的 21 世紀(jì)小區(qū)讓鄭州跨越了當(dāng)時(shí)被視作農(nóng)村的北環(huán)，其后普羅旺世、思念果嶺讓北區(qū)變得宜居高端；綠地、綠城、順馳等一批來自全國的地產(chǎn)商在東區(qū)布局，引領(lǐng)鄭州進(jìn)入了鄭東新區(qū)時(shí)代，如今，這些樓盤已經(jīng)是鄭州房價(jià)昂貴、宜居宜商的經(jīng)典樓盤。正商、振興等實(shí)力房企在南區(qū)揮下第一鍬土，徹底讓南區(qū)成了居住熱 點(diǎn)區(qū)域。而西區(qū)因?yàn)樯?、萬達(dá)的介入不再落寞，重新煥發(fā) 著勃勃生機(jī)。 如今放眼望去，改變鄭州格局的房地產(chǎn)大盤比比皆是， 鄭州不少本土房企負(fù)責(zé)人表示，實(shí)力房企對(duì)營造出熱點(diǎn)區(qū)域 和板塊功不可沒，以前對(duì)一個(gè)陌生地塊，企業(yè)沒有十足的實(shí) 力和魄力是不敢輕易涉足開發(fā)的。但隨著這些實(shí)力地產(chǎn)商跟進(jìn)開發(fā)，把荒地變成熱土，共同掘金，不僅讓城市發(fā)展隨之 外延，也改變了購房者的置業(yè)觀念。 今天，衡量一家開發(fā)商對(duì)一座城市的貢獻(xiàn)，早已不局限于看其在這座城市中蓋了多少棟房子、造了多少個(gè)小區(qū)，而是要看其在一場場轟轟烈烈的城市價(jià)值核心進(jìn)化中，產(chǎn)生了多大的影響力。此番20 年僅僅