設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中重要性探討

1、    設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中重要性探討    惠新【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得利潤(rùn)，就必須加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的管理，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在項(xiàng)目開發(fā)中過(guò)程中起著舉足輕重的作用，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成與否的重要因素之一。本文筆者結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，就設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中重要性進(jìn)行了探討。【關(guān)鍵詞】設(shè)計(jì)管理；業(yè)主；設(shè)計(jì)師；任務(wù)；資源；進(jìn)度；技術(shù)1、設(shè)計(jì)管理的含義房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理不僅是前期產(chǎn)品開發(fā)的設(shè)計(jì)依據(jù)，在項(xiàng)目后期實(shí)施過(guò)程中，設(shè)計(jì)圖紙對(duì)工程采購(gòu)，工程施工，房產(chǎn)預(yù)售，交房驗(yàn)收等各項(xiàng)開發(fā)內(nèi)容，起著設(shè)計(jì)指導(dǎo)及管理的作用。它不僅是房地產(chǎn)開發(fā)商與項(xiàng)目設(shè)計(jì)者

2、之間思想溝通的橋梁，同時(shí)也是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品效益最大化的重要技術(shù)依據(jù)。設(shè)計(jì)管理基本上貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的始終。因此房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中操作管理的重要的組成部分，不能不引起從業(yè)者的高度重視，甚至決定了一個(gè)項(xiàng)目的成敗。在這里，筆者結(jié)合自身在設(shè)計(jì)管理的這個(gè)崗位的工作經(jīng)歷，從幾個(gè)方面談?wù)劮康禺a(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理的重要性。2、設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中重要性探討2.1 建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)階段的設(shè)計(jì)管理的重要性（1）建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)的第一步工作，是進(jìn)行土地出讓手續(xù)辦理。在獲許邀請(qǐng)土地招標(biāo)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求基礎(chǔ)上，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的技術(shù)核心部門，需組織有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行拿地方案的設(shè)計(jì)。對(duì)待建項(xiàng)目

3、進(jìn)行可行性研究報(bào)告，及項(xiàng)目選址、立項(xiàng)，對(duì)政府審批部門的報(bào)批報(bào)建的技術(shù)配合工作，是設(shè)計(jì)管理工作的前期重要組成部分。（2）項(xiàng)目總體規(guī)劃和建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)。這是建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)成功己否的關(guān)鍵所在，也是最重要的設(shè)計(jì)管理工作核心內(nèi)容。當(dāng)產(chǎn)品需求定位明確以后，設(shè)計(jì)管理人員需組織設(shè)計(jì)單位，針對(duì)前期規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)方面開展設(shè)計(jì)工作。同時(shí)作為一家有社會(huì)責(zé)任心的企業(yè)，設(shè)計(jì)需遵從以下幾個(gè)原則：1.遵從規(guī)劃用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，合理利用土地資源；2.重視地塊周邊水土保護(hù)、自然生態(tài)保護(hù)；3.重視可持續(xù)發(fā)展，滿足節(jié)能技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求；4.堅(jiān)持產(chǎn)品質(zhì)量第一、安全、經(jīng)濟(jì)；5.在實(shí)現(xiàn)以上幾點(diǎn)，滿足市場(chǎng)需求的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的預(yù)

4、期目標(biāo)和價(jià)值。這就要求作為設(shè)計(jì)管理人員，在組織設(shè)計(jì)，配合和提供設(shè)計(jì)條件的工作時(shí)，不僅僅是從地塊總體規(guī)劃布局（基礎(chǔ)設(shè)施）、戶型設(shè)計(jì)（面積、空間、光照、房型等）方面去理解設(shè)計(jì)，同時(shí)需要從宏觀上去把控項(xiàng)目，同時(shí)從實(shí)際、具體技術(shù)能力上去推進(jìn)項(xiàng)目的開展。這就使前期規(guī)劃與設(shè)計(jì)會(huì)是一個(gè)漫長(zhǎng)、反復(fù)研究推敲、不斷調(diào)整甚至推翻、重新設(shè)計(jì)的過(guò)程：1.針對(duì)規(guī)劃管理部門的各項(xiàng)詳規(guī)指標(biāo)要求，如建筑控高會(huì)影響產(chǎn)品日照，建筑密度與綠化率實(shí)際有沖突，這些指標(biāo)數(shù)據(jù)如何實(shí)現(xiàn)最大價(jià)值的相互平衡，在設(shè)計(jì)中需要反復(fù)推敲，衡量；2.如何選用新型材料既達(dá)到節(jié)能減排，生態(tài)綠色建筑要求，又符合項(xiàng)目成本造價(jià)控制要求，這就需要設(shè)計(jì)管理人員和設(shè)計(jì)單位

5、配合針對(duì)市場(chǎng)技術(shù)產(chǎn)品進(jìn)行考察研究，確保選定、選準(zhǔn)、用好。（3）方案設(shè)計(jì)確定后深化至施工圖紙，提供施工藍(lán)圖指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工，也是設(shè)計(jì)深化及設(shè)計(jì)管理的重要內(nèi)容。設(shè)計(jì)管理人員需具備豐富的工程經(jīng)驗(yàn)，就土建平立面定位、結(jié)構(gòu)體系、構(gòu)造分布、管線綜合分布、設(shè)備專業(yè)方面，組織設(shè)計(jì)技術(shù)交底和圖紙會(huì)審：確保技術(shù)細(xì)節(jié)符合施工要求，設(shè)計(jì)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)提供施工依據(jù)，確保設(shè)計(jì)可實(shí)施性；土建工程竣工后，配合施工驗(yàn)收。除土建工程施工配合外，體現(xiàn)區(qū)域環(huán)境、提升小區(qū)品質(zhì)的景觀設(shè)計(jì)，樣板房展示設(shè)計(jì)，在施工配合階段，對(duì)植物樹種的選擇、栽種等實(shí)際施工要求，對(duì)室內(nèi)空間的把握、軟裝成品的搭配與擺設(shè)的美感把握等，都要求設(shè)計(jì)管理人員有較強(qiáng)、較全面的設(shè)計(jì)把

6、控能力。（4）在建設(shè)項(xiàng)目工程竣工取得預(yù)售許可證后，為達(dá)到產(chǎn)品設(shè)計(jì)更好地被市場(chǎng)所認(rèn)同，設(shè)計(jì)管理人員針對(duì)本次開發(fā)的產(chǎn)品有關(guān)小區(qū)總體、景觀綠化、戶型設(shè)計(jì)、機(jī)動(dòng)停車、交通布局、商業(yè)配套等方面，會(huì)對(duì)營(yíng)銷策劃的售樓人員進(jìn)行專項(xiàng)指導(dǎo)，以便營(yíng)銷人員以更專業(yè)、詳盡的銷售服務(wù)來(lái)面向市場(chǎng)，確保產(chǎn)品利益最大化。2.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理對(duì)項(xiàng)目報(bào)批審查具有實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)作用在項(xiàng)目開發(fā)的行政審批過(guò)程中，必須遵從我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目的基本原則，遵循國(guó)家和地方的法律法規(guī)，遵從國(guó)家和地方的規(guī)程規(guī)范要求，這一部分的行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，是需要設(shè)計(jì)管理部門來(lái)嚴(yán)格把控和貫徹的。配合各相關(guān)行政部門的審批審查，是設(shè)計(jì)管理工作的重要內(nèi)容之一從最前期的土地出讓-立

7、項(xiàng)批文-建設(shè)用地規(guī)劃許可證-建設(shè)工程報(bào)建-設(shè)計(jì)方案批復(fù)-總體設(shè)計(jì)批復(fù)-建設(shè)工程規(guī)劃許可證-施工許可證-預(yù)售許可證，各報(bào)批階段環(huán)環(huán)相扣，結(jié)合緊密才能推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)的真正實(shí)施.設(shè)計(jì)管理在其中起到配合配套部門組織設(shè)計(jì)，協(xié)調(diào)，落實(shí)的作用。如從設(shè)計(jì)到總體設(shè)計(jì)批復(fù)的階段，需協(xié)調(diào)總體、環(huán)境、交通、消防、人防、節(jié)能、水務(wù)、衛(wèi)生等各項(xiàng)專題設(shè)計(jì)審查與報(bào)批，需組織設(shè)計(jì)深化并配合上報(bào)審批；同時(shí)需協(xié)調(diào)落實(shí)外部實(shí)施設(shè)計(jì)（水、電、煤、有線、通訊等），以上各項(xiàng)專題內(nèi)容要求設(shè)計(jì)管理人員協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)深化，并完全反映在設(shè)計(jì)圖紙中：針對(duì)相關(guān)部門提出的專項(xiàng)疑問(wèn)，需進(jìn)行設(shè)計(jì)答疑（如專家評(píng)審、專項(xiàng)審查會(huì)），專題內(nèi)容通過(guò)各行政部門審核

8、，項(xiàng)目才能批準(zhǔn)進(jìn)入下一輪實(shí)施階段。2.3 搞好項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作對(duì)控制房地產(chǎn)成本造價(jià)具有重大作用在任何一個(gè)行業(yè)，成本造價(jià)控制都是保證企業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，最重要的成本除前期土地費(fèi)用外，后期施工的工程造價(jià)（建安費(fèi)），往往也是數(shù)百萬(wàn)、上千萬(wàn)甚至上億元的資金。除施工成本外，工程造價(jià)與前期方案設(shè)計(jì)也密不可分。所以，設(shè)計(jì)管理工作中重要的一方面，就是要確保投資方案的經(jīng)濟(jì)性，確保工程造價(jià)的有效控制。我們?cè)趯?shí)際項(xiàng)目操作中，經(jīng)常會(huì)遇到設(shè)計(jì)與造價(jià)相沖突的問(wèn)題：建筑師注重建筑形態(tài)、空間感受、藝術(shù)美感等視覺上奪人眼球的效果，往往選用大量高端、市場(chǎng)尚未通用的新型材料；采用異型，難度大的結(jié)構(gòu)體系，這將大

9、大增加后期的工程采購(gòu)費(fèi)用及施工費(fèi)用；或者由于建筑師個(gè)人的工程經(jīng)驗(yàn)不足，設(shè)計(jì)在實(shí)際實(shí)施中不可行，甚至出現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)返工，造成大量人力、物力的增加。這時(shí)由設(shè)計(jì)管理人員提出以提高投資效益為前提，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案（建筑、結(jié)構(gòu)），推行限量（限額）設(shè)計(jì)顯得尤為重要。同時(shí)必須深入市場(chǎng)調(diào)研，認(rèn)真收集和整理有關(guān)技術(shù)、工藝等方面資料，積極采用市場(chǎng)更為成熟，工藝流程更為簡(jiǎn)單，設(shè)備選型更為合理的技術(shù)產(chǎn)品。2.4 做好項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃與設(shè)計(jì)管理工作以幫助開發(fā)商獲得經(jīng)濟(jì)效益在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中，房地產(chǎn)項(xiàng)目必須經(jīng)過(guò)科學(xué)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)才能真正把握房地產(chǎn)市場(chǎng)及其目標(biāo)人群的消費(fèi)觀念，并將其深入規(guī)劃設(shè)計(jì)的每一環(huán)節(jié)，進(jìn)而確保設(shè)計(jì)方案的可行性和經(jīng)濟(jì)性，真正做到與市場(chǎng)接軌。盡管房地產(chǎn)行業(yè)比較繁榮，可是市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的，存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。如果開放商不能把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)與消費(fèi)觀念，盲目地資金投入市場(chǎng)將難以保證獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。結(jié)束語(yǔ)設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中不僅是必要的，而且是重要的環(huán)節(jié)。好的設(shè)計(jì)管理要靠流程、制度去保障，以過(guò)硬的專業(yè)技術(shù)為基礎(chǔ)。由于篇幅所限，筆者只是從房地產(chǎn)開發(fā)流程中大的分類下設(shè)計(jì)管理的重要性進(jìn)行了分類說(shuō)明，希望能夠引起從業(yè)者的高度重視，不僅僅設(shè)計(jì)管理看作是"催圖"