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1、 設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中重要性探討 惠新【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得利潤(rùn),就必須加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的管理,項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在項(xiàng)目開發(fā)中過(guò)程中起著舉足輕重的作用,是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成與否的重要因素之一。本文筆者結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),就設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中重要性進(jìn)行了探討。【關(guān)鍵詞】設(shè)計(jì)管理;業(yè)主;設(shè)計(jì)師;任務(wù);資源;進(jìn)度;技術(shù)1、設(shè)計(jì)管理的含義房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理不僅是前期產(chǎn)品開發(fā)的設(shè)計(jì)依據(jù),在項(xiàng)目后期實(shí)施過(guò)程中,設(shè)計(jì)圖紙對(duì)工程采購(gòu),工程施工,房產(chǎn)預(yù)售,交房驗(yàn)收等各項(xiàng)開發(fā)內(nèi)容,起著設(shè)計(jì)指導(dǎo)及管理的作用。它不僅是房地產(chǎn)開發(fā)商與項(xiàng)目設(shè)計(jì)者
2、之間思想溝通的橋梁,同時(shí)也是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品效益最大化的重要技術(shù)依據(jù)。設(shè)計(jì)管理基本上貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的始終。因此房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中操作管理的重要的組成部分,不能不引起從業(yè)者的高度重視,甚至決定了一個(gè)項(xiàng)目的成敗。在這里,筆者結(jié)合自身在設(shè)計(jì)管理的這個(gè)崗位的工作經(jīng)歷,從幾個(gè)方面談?wù)劮康禺a(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理的重要性。2、設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中重要性探討2.1 建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)階段的設(shè)計(jì)管理的重要性(1)建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)的第一步工作,是進(jìn)行土地出讓手續(xù)辦理。在獲許邀請(qǐng)土地招標(biāo)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求基礎(chǔ)上,作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的技術(shù)核心部門,需組織有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行拿地方案的設(shè)計(jì)。對(duì)待建項(xiàng)目
3、進(jìn)行可行性研究報(bào)告,及項(xiàng)目選址、立項(xiàng),對(duì)政府審批部門的報(bào)批報(bào)建的技術(shù)配合工作,是設(shè)計(jì)管理工作的前期重要組成部分。(2)項(xiàng)目總體規(guī)劃和建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)。這是建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)成功己否的關(guān)鍵所在,也是最重要的設(shè)計(jì)管理工作核心內(nèi)容。當(dāng)產(chǎn)品需求定位明確以后,設(shè)計(jì)管理人員需組織設(shè)計(jì)單位,針對(duì)前期規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)方面開展設(shè)計(jì)工作。同時(shí)作為一家有社會(huì)責(zé)任心的企業(yè),設(shè)計(jì)需遵從以下幾個(gè)原則:1.遵從規(guī)劃用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),合理利用土地資源;2.重視地塊周邊水土保護(hù)、自然生態(tài)保護(hù);3.重視可持續(xù)發(fā)展,滿足節(jié)能技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求;4.堅(jiān)持產(chǎn)品質(zhì)量第一、安全、經(jīng)濟(jì);5.在實(shí)現(xiàn)以上幾點(diǎn),滿足市場(chǎng)需求的同時(shí),實(shí)現(xiàn)企業(yè)的預(yù)
4、期目標(biāo)和價(jià)值。這就要求作為設(shè)計(jì)管理人員,在組織設(shè)計(jì),配合和提供設(shè)計(jì)條件的工作時(shí),不僅僅是從地塊總體規(guī)劃布局(基礎(chǔ)設(shè)施)、戶型設(shè)計(jì)(面積、空間、光照、房型等)方面去理解設(shè)計(jì),同時(shí)需要從宏觀上去把控項(xiàng)目,同時(shí)從實(shí)際、具體技術(shù)能力上去推進(jìn)項(xiàng)目的開展。這就使前期規(guī)劃與設(shè)計(jì)會(huì)是一個(gè)漫長(zhǎng)、反復(fù)研究推敲、不斷調(diào)整甚至推翻、重新設(shè)計(jì)的過(guò)程:1.針對(duì)規(guī)劃管理部門的各項(xiàng)詳規(guī)指標(biāo)要求,如建筑控高會(huì)影響產(chǎn)品日照,建筑密度與綠化率實(shí)際有沖突,這些指標(biāo)數(shù)據(jù)如何實(shí)現(xiàn)最大價(jià)值的相互平衡,在設(shè)計(jì)中需要反復(fù)推敲,衡量;2.如何選用新型材料既達(dá)到節(jié)能減排,生態(tài)綠色建筑要求,又符合項(xiàng)目成本造價(jià)控制要求,這就需要設(shè)計(jì)管理人員和設(shè)計(jì)單位
5、配合針對(duì)市場(chǎng)技術(shù)產(chǎn)品進(jìn)行考察研究,確保選定、選準(zhǔn)、用好。(3)方案設(shè)計(jì)確定后深化至施工圖紙,提供施工藍(lán)圖指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工,也是設(shè)計(jì)深化及設(shè)計(jì)管理的重要內(nèi)容。設(shè)計(jì)管理人員需具備豐富的工程經(jīng)驗(yàn),就土建平立面定位、結(jié)構(gòu)體系、構(gòu)造分布、管線綜合分布、設(shè)備專業(yè)方面,組織設(shè)計(jì)技術(shù)交底和圖紙會(huì)審:確保技術(shù)細(xì)節(jié)符合施工要求,設(shè)計(jì)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)提供施工依據(jù),確保設(shè)計(jì)可實(shí)施性;土建工程竣工后,配合施工驗(yàn)收。除土建工程施工配合外,體現(xiàn)區(qū)域環(huán)境、提升小區(qū)品質(zhì)的景觀設(shè)計(jì),樣板房展示設(shè)計(jì),在施工配合階段,對(duì)植物樹種的選擇、栽種等實(shí)際施工要求,對(duì)室內(nèi)空間的把握、軟裝成品的搭配與擺設(shè)的美感把握等,都要求設(shè)計(jì)管理人員有較強(qiáng)、較全面的設(shè)計(jì)把
6、控能力。(4)在建設(shè)項(xiàng)目工程竣工取得預(yù)售許可證后,為達(dá)到產(chǎn)品設(shè)計(jì)更好地被市場(chǎng)所認(rèn)同,設(shè)計(jì)管理人員針對(duì)本次開發(fā)的產(chǎn)品有關(guān)小區(qū)總體、景觀綠化、戶型設(shè)計(jì)、機(jī)動(dòng)停車、交通布局、商業(yè)配套等方面,會(huì)對(duì)營(yíng)銷策劃的售樓人員進(jìn)行專項(xiàng)指導(dǎo),以便營(yíng)銷人員以更專業(yè)、詳盡的銷售服務(wù)來(lái)面向市場(chǎng),確保產(chǎn)品利益最大化。2.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理對(duì)項(xiàng)目報(bào)批審查具有實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)作用在項(xiàng)目開發(fā)的行政審批過(guò)程中,必須遵從我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目的基本原則,遵循國(guó)家和地方的法律法規(guī),遵從國(guó)家和地方的規(guī)程規(guī)范要求,這一部分的行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),是需要設(shè)計(jì)管理部門來(lái)嚴(yán)格把控和貫徹的。配合各相關(guān)行政部門的審批審查,是設(shè)計(jì)管理工作的重要內(nèi)容之一從最前期的土地出讓-立
7、項(xiàng)批文-建設(shè)用地規(guī)劃許可證-建設(shè)工程報(bào)建-設(shè)計(jì)方案批復(fù)-總體設(shè)計(jì)批復(fù)-建設(shè)工程規(guī)劃許可證-施工許可證-預(yù)售許可證,各報(bào)批階段環(huán)環(huán)相扣,結(jié)合緊密才能推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)的真正實(shí)施.設(shè)計(jì)管理在其中起到配合配套部門組織設(shè)計(jì),協(xié)調(diào),落實(shí)的作用。如從設(shè)計(jì)到總體設(shè)計(jì)批復(fù)的階段,需協(xié)調(diào)總體、環(huán)境、交通、消防、人防、節(jié)能、水務(wù)、衛(wèi)生等各項(xiàng)專題設(shè)計(jì)審查與報(bào)批,需組織設(shè)計(jì)深化并配合上報(bào)審批;同時(shí)需協(xié)調(diào)落實(shí)外部實(shí)施設(shè)計(jì)(水、電、煤、有線、通訊等),以上各項(xiàng)專題內(nèi)容要求設(shè)計(jì)管理人員協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)深化,并完全反映在設(shè)計(jì)圖紙中:針對(duì)相關(guān)部門提出的專項(xiàng)疑問(wèn),需進(jìn)行設(shè)計(jì)答疑(如專家評(píng)審、專項(xiàng)審查會(huì)),專題內(nèi)容通過(guò)各行政部門審核
8、,項(xiàng)目才能批準(zhǔn)進(jìn)入下一輪實(shí)施階段。2.3 搞好項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作對(duì)控制房地產(chǎn)成本造價(jià)具有重大作用在任何一個(gè)行業(yè),成本造價(jià)控制都是保證企業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中,最重要的成本除前期土地費(fèi)用外,后期施工的工程造價(jià)(建安費(fèi)),往往也是數(shù)百萬(wàn)、上千萬(wàn)甚至上億元的資金。除施工成本外,工程造價(jià)與前期方案設(shè)計(jì)也密不可分。所以,設(shè)計(jì)管理工作中重要的一方面,就是要確保投資方案的經(jīng)濟(jì)性,確保工程造價(jià)的有效控制。我們?cè)趯?shí)際項(xiàng)目操作中,經(jīng)常會(huì)遇到設(shè)計(jì)與造價(jià)相沖突的問(wèn)題:建筑師注重建筑形態(tài)、空間感受、藝術(shù)美感等視覺上奪人眼球的效果,往往選用大量高端、市場(chǎng)尚未通用的新型材料;采用異型,難度大的結(jié)構(gòu)體系,這將大
9、大增加后期的工程采購(gòu)費(fèi)用及施工費(fèi)用;或者由于建筑師個(gè)人的工程經(jīng)驗(yàn)不足,設(shè)計(jì)在實(shí)際實(shí)施中不可行,甚至出現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)返工,造成大量人力、物力的增加。這時(shí)由設(shè)計(jì)管理人員提出以提高投資效益為前提,優(yōu)化設(shè)計(jì)方案(建筑、結(jié)構(gòu)),推行限量(限額)設(shè)計(jì)顯得尤為重要。同時(shí)必須深入市場(chǎng)調(diào)研,認(rèn)真收集和整理有關(guān)技術(shù)、工藝等方面資料,積極采用市場(chǎng)更為成熟,工藝流程更為簡(jiǎn)單,設(shè)備選型更為合理的技術(shù)產(chǎn)品。2.4 做好項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃與設(shè)計(jì)管理工作以幫助開發(fā)商獲得經(jīng)濟(jì)效益在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中,房地產(chǎn)項(xiàng)目必須經(jīng)過(guò)科學(xué)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)才能真正把握房地產(chǎn)市場(chǎng)及其目標(biāo)人群的消費(fèi)觀念,并將其深入規(guī)劃設(shè)計(jì)的每一環(huán)節(jié),進(jìn)而確保設(shè)計(jì)方案的可行性和經(jīng)濟(jì)性,真正做到與市場(chǎng)接軌。盡管房地產(chǎn)行業(yè)比較繁榮,可是市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的,存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。如果開放商不能把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)與消費(fèi)觀念,盲目地資金投入市場(chǎng)將難以保證獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。結(jié)束語(yǔ)設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中不僅是必要的,而且是重要的環(huán)節(jié)。好的設(shè)計(jì)管理要靠流程、制度去保障,以過(guò)硬的專業(yè)技術(shù)為基礎(chǔ)。由于篇幅所限,筆者只是從房地產(chǎn)開發(fā)流程中大的分類下設(shè)計(jì)管理的重要性進(jìn)行了分類說(shuō)明,希望能夠引起從業(yè)者的高度重視,不僅僅設(shè)計(jì)管理看作是"催圖"
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