房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì)指引

1、附件二：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì)指引任課教師：李文斌管理科學(xué)與工程學(xué)院目錄一、作業(yè)內(nèi)容3二、大作業(yè)題目3三、課程作業(yè)構(gòu)成3四、課程作業(yè)的排版要求4五、作業(yè)的印刷要求5六、作業(yè)的提交要求5七、作業(yè)內(nèi)容5附錄一：作業(yè)封面6附件二：課程設(shè)計(jì)報(bào)告提綱7一、作業(yè)內(nèi)容每組選擇一宗北京市擬出讓地塊，圍繞一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行實(shí)戰(zhàn)演練，并最終完成課程設(shè)計(jì)報(bào)告：某某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)方案，大作業(yè)包含系列小作業(yè)，如下：1、 某開發(fā)項(xiàng)目的創(chuàng)意2、 某項(xiàng)目市場分析報(bào)告3、 某項(xiàng)目宏觀市場分析4、 某項(xiàng)目的同類項(xiàng)目調(diào)查分析5、 某項(xiàng)目的市場細(xì)分及目標(biāo)市場的選擇6、 某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告7、 某項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告二、大作

2、業(yè)題目學(xué)生在完成上述小作業(yè)后，最后完成大作業(yè)。題目：××項(xiàng)目開發(fā)方案三、課程作業(yè)構(gòu)成課程作業(yè)一般應(yīng)由以下部分組成，依次為：封面、目錄、摘要、正文、附錄、后記等。1. 作業(yè)封面課程作業(yè)的封面按照附錄要求。2. 目錄目錄既是作業(yè)的提綱，也是讀者閱讀作業(yè)的指南。目錄中必須標(biāo)明頁碼，目錄頁不加頁號(hào)，并標(biāo)注始頁號(hào)(標(biāo)注到二級(jí)標(biāo)題)，字體為宋體小四號(hào)。目錄標(biāo)題和正文標(biāo)題要嚴(yán)格一致。3. 報(bào)告摘要簡要說明方案的主要內(nèi)容和主要分析結(jié)果，應(yīng)言簡意賅。4. 正文正文是課程作業(yè)的主體、核心部分。作業(yè)要求結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)，條理分明，數(shù)據(jù)可靠，文字精煉，圖表清晰整齊。5. 附錄主要是各種表格。6. 后記后記

3、中必須注明小組成員分工，可以有作業(yè)心得體會(huì)。四、課程作業(yè)的排版要求1. 標(biāo)題層次要清楚，一級(jí)標(biāo)題應(yīng)居中書寫。層次編排的書寫要做到統(tǒng)一為：第 一部分 項(xiàng)目背景 一、項(xiàng)目背景 （一）項(xiàng)目背景1. 項(xiàng)目背景 (1) 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目背景 2. 正文、頁眉和頁碼（1）一般每段段首空兩字。同層次段落的縮進(jìn)要全文統(tǒng)一。各部分標(biāo)題均必須單獨(dú)起頁，居于頁面第一行。（2）頁眉：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)課程作業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)（3）頁碼從第一部分開始按阿拉伯?dāng)?shù)字（五號(hào)字）連續(xù)編制，直至結(jié)束，在各頁頁腳居中書寫。3. 圖、表和公式圖、表和公式等與正文之間要有一行的距離，表述不要重復(fù)。圖序及圖名居中置于圖的下方，表序及表名置于表的上方

4、。圖、表和公式應(yīng)分別連續(xù)編號(hào)，可以按全文連續(xù)編號(hào)，也可按照章連續(xù)編號(hào)，但編號(hào)表示要清楚易識(shí)，不要引起誤解。五、作業(yè)的印刷要求1. 作業(yè)字體、字號(hào)一級(jí)標(biāo)題 （“第一部分”） 黑體小三號(hào)二級(jí)標(biāo)題（使用“一、”） 黑體四號(hào)三級(jí)標(biāo)題 （使用“（一）”） 黑體小四號(hào)四級(jí)標(biāo)題（使用（“1. ”） 宋體小四號(hào)正文 宋體小四號(hào)2. 行間距一律取“固定行間距1.5倍”，含公式的段落可用單倍行間距。3. 打印規(guī)格：必須使用a4紙張，左右頁邊距為2.5cm，上下頁邊距為2.8cm。一個(gè)班的各組封面用紙要統(tǒng)一，最好由學(xué)習(xí)委員統(tǒng)一安排打印。4封面見附件一。六、作業(yè)的提交要求 作業(yè)初稿提交電子版，報(bào)送課程作業(yè)時(shí)提交作業(yè)電

5、子文檔一份。各班學(xué)習(xí)委員拷備在一個(gè) 文件夾名下；文件名為：××班××項(xiàng)目。提交時(shí)間為：演示前兩天。課程作業(yè)定稿后，打印不少于兩份，一份上交任課教師，一份學(xué)院存檔。另提交作業(yè)電子文檔一份。所交的課程作業(yè)打印版和課程作業(yè)的電子版，兩者內(nèi)容必須完全一致。 課程作業(yè)終稿時(shí)間：課程結(jié)束后一周內(nèi)。 七、作業(yè)內(nèi)容見附件二：課程報(bào)告提綱。附錄一：作業(yè)封面中央財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)課程作業(yè)××房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案所在學(xué)院： 管理科學(xué)與工程學(xué)院 班 級(jí)： 授課教師： 小組成員： 姓名（學(xué)號(hào)） 姓名（學(xué)號(hào)） 姓名（學(xué)號(hào)） 完成時(shí)間： 年 月 日附件二：課程設(shè)計(jì)報(bào)

6、告提綱摘要：報(bào)告內(nèi)容、工作安排及報(bào)告結(jié)果。第一部分 創(chuàng)意及調(diào)研計(jì)劃一、 初始創(chuàng)意 要求對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者和產(chǎn)品分別進(jìn)行描述。語言簡潔，不要超過一頁。二、 調(diào)研計(jì)劃 此部分相當(dāng)于工作計(jì)劃，可參照案例。也可放在附錄中。第二部分 項(xiàng)目概況一、 宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。二、 宗地現(xiàn)狀1、 四至范圍；2、 地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；3、 地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較

7、深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4、 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；5、 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 三、 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、 交通狀況（1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（3） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大

8、影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；2、 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。3、 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平4、 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場5、 文化、體育、娛樂設(shè)施6、 公園7、 銀行8、 郵局9、 其他附圖：生活設(shè)施分布圖。（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、 項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫）1、 治安情況2、 空氣狀況3、 噪聲情況4、 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、 危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等）6、 周邊景觀7、 風(fēng)水情況8、 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓

9、寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。9、 其他五、 大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）（此部分可以適當(dāng)簡化）1、 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。2、 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3、 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4、 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、 燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管

10、徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。六、 規(guī)劃控制要點(diǎn)1、 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積2、 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積3、 綜合容積率、住宅容積率4、 建筑密度5、 控高6、 綠化率7、 其他七、 土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。第三部分：市場分析一、 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境分析（參照第六章講義）收集當(dāng)?shù)厝丝凇dp、人均家庭收入、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等數(shù)據(jù)，對(duì)未來人口和經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測。另外，使用可以獲取的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，應(yīng)用經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析法和轉(zhuǎn)移份額分析法分析人口、就業(yè)以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

11、。附表：當(dāng)?shù)刂饕?jīng)濟(jì)歷史指標(biāo)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析表轉(zhuǎn)移份額分析表二、 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（參照第七章）（一） 市場區(qū)域界定1、 確定物業(yè)用途，初步確定產(chǎn)品特征2、 界定市場區(qū)域附圖：市場區(qū)域分布圖3、 可能的市場機(jī)會(huì)分析（二） 需求分析（三） 供給分析（四） 吸納與缺口分析（五） 區(qū)域住宅目標(biāo)市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）¨ 開工量/竣工量¨ 銷售量/供需比¨ 平均售價(jià)（六） 區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)附表： 當(dāng)?shù)貧v年主要類型房地產(chǎn)數(shù)據(jù)（銷售面積、竣工面積、開工面積、土地供應(yīng)）三、 地塊分析（參照第八章）（一）場地分析 （二）位置分析四、 競爭性項(xiàng)

12、目調(diào)查與分析（參照第八章）1、 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況2、 各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征3、 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。附表：周邊同類項(xiàng)目調(diào)查表4、 分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)5、 結(jié)論：¨ 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)¨ 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制¨ 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力¨ 本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題五、 區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位1、 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)

13、研究及全市的趨勢(shì)特征上）2、 本案目標(biāo)人群特征：區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。3、 確定目標(biāo)客戶4、 市場定位六、 整體市場對(duì)本案有重大影響的因素產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征等。七、 產(chǎn)品定位及建議戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析參照萬科報(bào)告指引附圖：項(xiàng)目總平面布置圖、住宅主要戶型平面圖。第四部分：開發(fā)計(jì)劃（參照第十章）一、 里程碑事件及時(shí)間。 二、 工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。（按季列示）三、 銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）附圖：開發(fā)計(jì)劃橫道圖第五部分：投資收益分析一、 成本預(yù)測附表：投資估算表。二、 收入測算及稅務(wù)分析1、 收入測算2、 營業(yè)稅及附加3、 所得稅4、 土地增值稅附表：收入及稅金測算表。三、 項(xiàng)目資金預(yù)測1、 資金投入計(jì)劃：2、 資金回款計(jì)劃：。3、 資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況（可假設(shè)），列示各期資金的需求缺口及融資途徑。附表：資金計(jì)劃表（