房地產估價師資格考試重點總結(開發(fā)經營與管理)

1、開發(fā)經營與管理目錄1、房地產市場結構包含內容 P362、房地產市場細分 P373、市場交易指標 P41） 4、房地產市場有空間市場和資產市場兩個層面。 P475、自然周期1、2、3、4四個階段 P506、申請建設用地規(guī)劃許可證須提供資料： P727、申請工程規(guī)劃許可證須提供資料： P758、申請工程施工許可證 P819、開發(fā)生承包商主要合同關系。 P8910、竣工結算工程交付。 P93 11、房地產銷售委托代理 P9612、租售價格定價法 P98 13、市場調查內容包括 P10514、房地產市場調查內容 P10515、市場規(guī)模（購買者數(shù)量） P11216、市場總需求（可能購買總量） P1121

2、7、市場趨勢分析： P115 18、房地產市場分析的三個層次 P13719、房地產市場分析的第一步是定義市場區(qū)域。 P138 20、資金的時間價值： P15121、營業(yè)成本 期間費用 運營費用 P172 22、營業(yè)收入： P173 23、利潤，經營利潤， P174 24、資金回報Pi， P17725、現(xiàn)金回報率和投資回報率 P17726、盈利能力指標： P178）27、動態(tài)盈利指標 P180）28、清償能力指標 P201）29、利息倍付率與償債倍付率 P20230、 房地產投資方案比選 P206）31、盈虧平衡分析保本點和臨界點的不同 P218）32、風險分析方法 P22933、不確定分析不能

3、代替風險分析 P23034、房地產投資中的實物期權方法 P24135、可行性研究的作用， P24936、可行性研究的工作階段 P25037、可行性研究的調查研究 P25438、房地產開發(fā)項目策劃方案主要內容 P25539、可行性研究基礎參數(shù)選擇 P257）40、房地產開發(fā)項目投資估算 P25741、房屋開發(fā)費中的各項費用的估算方法、 P26042、項目的資金來源渠道 P26543、基本報表 P26644、稅后利潤的分配順序 P27045、權益融資與債務融資 P28446、房地產開發(fā)貸款的風險管理 P30147、個人住房貸款貸款還款能力考核 P31048、資本金融資成本 P32549、物業(yè)管理和

4、設施管理以運行管理為主 P33450、收益性物業(yè)管理主要內容 P33451、寫字樓物業(yè)管理 P342 52、零售商業(yè)物業(yè) P35353、收益性物業(yè) P363 54、計算房地產開發(fā)項目開發(fā)成本利息起點、終點55、房地產資產的類型56、房地產開發(fā)企業(yè)稅后利潤首先用于57、收益法中，空置率與收租損失應該直接相加。58、房地產企業(yè)債券可以按照約定轉換為企業(yè)的普通股。59、市場經濟條件下，利率主要決定于通貨膨脹率和政府政策。60、有效毛收入-潛在毛收入空置和收租損失+其他收入61、市盈率=股價/每股收益 62、投資+利息=成本63、債務融資成本：承諾費、手續(xù)費、擔保費。利息64、基礎利率 。P15265

5、、房地產市場定位1、從宏觀上說，房地產市場結構包含總量結構、區(qū)域結構、產品結構、供求結構、供求結構、投資結構和租買結構。P362、房地產市場細分 （P37）（1）按地域范圍細分。房地產市場劃分的主要方式。（2）按房地產用途細分。劃分理由:由于不同類型房地產在投資決策、規(guī)劃設計、工程建設、產品功能、面向客戶類型等方面存在較大差異。（3）按增量存量細分。一級房屋市場（增量市場或一手房市場）和二級房屋市場（存量市場或二手房市場）。（4）按交易方式劃分。房地產交易分為房地產轉讓、租賃和抵押。土地分買賣、租賃和抵押。新建成房地產產品存在銷售、租賃和抵押子市場；面向存量房屋的交易則存在租賃、轉讓、抵押、保

6、險等子市場。（5）按目標市場細分。高中低檔，甲乙丙級。 3、市場交易指標：銷售量（價格）、出租量（租金）、吸納率/量/周期、預售面積、價格指數(shù). （P41）存量空置率可供租售量吸納量（P39） 4、房地產市場有空間市場和資產市場兩個層面。（P47）空間市場：來源于資產市場，需求是有需要的家庭企業(yè)；資產市場：來源于新增供給市場，需求是投資者。兩者的關系，空間市場影響資產市場需求，資產市場決定空間市場供給。5、自然周期1、2、3、4四個階段 （P50）（1）1及2的前半段，自然周期領先于投資周期；（2）2、3供不應求，1、4供過于求（3）1前半段、4促進下降（4）2前半段租金迅速上漲，2后半段資金

7、流量顯著增加。（5）1后半段、2、3租金增長率上升。（6）房地產周期循環(huán)是房地產業(yè)活動或其投入與產出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生。6、申請建設用地規(guī)劃許可證須提供資料： P72（1）選址規(guī)劃意見通知書及附圖復印件（招拍掛的，有土地整理儲備機構提供）（2）出讓合同（3）釘樁成果通知書（4）成交確認書（出讓，儲備機構提供）（5）1：2000或1：500的地形圖規(guī)定了用地性質、位置和界限。對于劃撥用地項目，開發(fā)商在取得規(guī)劃許可證后，方可向土管部門申請用地。7、申請工程規(guī)劃許可證須提供資料： P75（1）建設項目規(guī)劃許可及其他事項申報表（2）規(guī)劃意見書或設計方案審查意見（3）建設工程施工圖（目錄

8、、平面圖、剖面圖、立面圖）（4）城市建設工程辦理竣工檔案登記表（5）勘察、設計中標通知書（無（2）時）8、申請工程施工許可證 P81（1）具備條件。確定施工企業(yè)、施工圖紙及技術資料、資本金落實（不足一年不少于合同價的50%，超過一年不少于30%）（2）領取申請表，加章后申請；15日內發(fā)證或說明理由，不齊的不齊，審批時間順延。（3）建設、施工單位變更的，重新辦理。9、主要合同關系。 P89開發(fā)商融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同承包商融資合同、供應采購合同。工程承包合同、運輸合同、保險合同、加工合同、聯(lián)合承包合同、租賃合同10、竣工結算時，開發(fā)商1個月內核實結算報告和結算資料；

9、收到竣工結算價款后，承包商半個月內交付工程。（P93） 11、房地產銷售委托代理 P96（1）總代理可委托分代理，開發(fā)生可以直接委托分代理。（2）最好在項目前期就定好代理方式。（3）代理機構可以向雙方受傭金（雙重代理）。12、租售價格定價法 （P98）成本導向定價法成本加成定價法最基本定價方法目標定價法用到損益平衡圖購買者導向定價法認知價值定價法依據(jù)購買者對物業(yè)的認知價值價值定價法物美價廉、價格低，關心民生競爭者導向定價格領導定價法領導地位開發(fā)商挑戰(zhàn)定價法低價格，利潤低，擴發(fā)份額，提高聲望隨行就市定價法難以估算成本，和平共處，難了其他競爭者解反應 13、市場調查內容包括 （P105）（1）不可

10、控制因素調查：國內外市場環(huán)境調查、市場需求容量調查、消費者和消費者行為調查、競爭情況調查；（2）可控制因素調查:市場營銷因素調查，分產品調查、價格調查、分銷渠道調查、促銷策略調查。14、房地產市場調查內容 P105國內外市場環(huán)境政治經濟、人口資源、社會文化、技術發(fā)展市場需求容量需求動向、市場需求量消費者和消費者行為消費者類別、購買能力，習慣。競爭情況競爭者和競爭產品市場營銷因素產品、價格、分銷渠道、促銷策略15、市場規(guī)模（購買者數(shù)量）：潛在市場（有興趣）>有效市場（興趣、途徑和收入）>合格的有效市場>服務市場（即目標市場、公司追求的有效市場）>滲透市場（已購買）（P11

11、2）16、市場總需求（可能購買總量）：不需任何刺激，市場最低量；營銷費用增加不再刺激需求，達到市場需求的上限，市場潛量。（P112）17、市場趨勢分析：宏觀環(huán)境預測行業(yè)預測企業(yè)的銷售預測（P115）購買者意圖調查法銷售人員意見綜合法專家意見法，即德爾菲法，專家20人左右，單線聯(lián)系、集思廣益、自行修正時間序列分析法簡單平均數(shù)，要求不高時適用移動平均法，分段平均，引用近期銷售量加權平均法，指數(shù)平滑法，加權平均法的一種。前期預測值+平滑指數(shù)*差值相關分析法相關分析法市場因子推演法18、房地產市場分析的三個層次 P137（1）區(qū)域房地產市場分析。研究特定地區(qū)所有物業(yè)類型及總的地區(qū)經濟，側重經濟分析、區(qū)

12、位分析、市場供求與價格概況分析、市場趨勢分析。（2）專業(yè)房地產市場分析。對區(qū)域內特定某一特定物業(yè)類型房地產或子市場的供求分析，單獨的估計和預測。側重市場供求分析。（3）項目房地產市場分析。對特定地點特定項目做競爭能力分析了得出一定價格和特征下的銷售率情況。側重于競爭分析、銷售建議、吸納量計劃預測、售價和租金預測、回報率預測、敏感性分析、19、房地產市場分析的第一步是定義市場區(qū)域。（P138）分區(qū)域房地產、專業(yè)房地產、項目房地產三個層次。內容包括宏觀因素、市場狀況、相關因素分析。市場狀況包括供給、需求、競爭分析，市場占有率分析。供給包括房地產市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)情況。需求分析包含吸納率分

13、析。（注意在市場指標劃分中，屬市場交易指標而不是需求指標）20、資金的時間價值：是資金的增值特性使然；利率是時間價值的一種標志；是放棄即期消費的補償；大小取決于投資利潤率、通過膨脹率、風險因素。 P15121、營業(yè)成本又稱經營成本，含土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本和房地產出租營業(yè)成本。P172圖好好讀10遍。期間費用含營業(yè)費用、管理費用和財務費用。開發(fā)銷售時，計入開發(fā)建設投資中，出租、自營、置業(yè)時計入運營費用、運營費用含期間費用、營業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅、物業(yè)服務費和大修基金。成本是對項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算。22、營業(yè)收入：又稱經營收入，等于銷售收入+

14、出租收入+自營收入。 (P173)23、利潤，經營利潤，又稱營業(yè)利潤。分為營業(yè)利潤、利潤總額（又稱實現(xiàn)利潤）、稅后利潤和可分配利潤四個層次。（P174）可供分配利潤=稅后利潤（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤）稅后利潤或凈利潤=利潤總額所得稅稅前利潤或利潤總額=營業(yè)利潤+營業(yè)外收支凈額 （利潤四層次）營業(yè)利潤=營業(yè)收入營業(yè)成本期間費用營業(yè)稅金即附加土地增值稅（開發(fā)投資）營業(yè)收入=銷售收入+出租收入+自營收入期間費用=銷售費用+管理費用+財務費用 24、資金回報Pi，資金回收用儲存基金法公式。簡單的一個推導，沒事再推一下。 （P177）25、現(xiàn)金回報率和投資回報率 P177現(xiàn)金回報率是年現(xiàn)

15、金報酬和初始投入的權益資本的比率，分稅前稅后。投資回報率是年凈收益與初始投入的權益資本的比率，只有稅后。年凈收益還另包括物業(yè)權益增加（通過還本付息），還可包含物業(yè)增值收益。26、盈利能力指標：投資回收期、利潤率、回報率、利潤總額 清償能力指標：償還期、負債率、備付率、流動速動比率。 （P178）27、動態(tài)盈利指標 （P180）（1）財務凈現(xiàn)值 FNPV= 0，可行。當FNPV=0時，則i=ic，達到基準收益率的要求。（2）財務內部收益率 FIRRic 可行；FIRR貸款利率FIRR是當項目壽命期終了時所有投資正好被收回的收益率。（3）動態(tài)回收期 Pb=(出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+|上期累計|/當期凈

16、現(xiàn)金流量 PbPc(基準)，可行（4）同項目，靜態(tài)投資回收期小于動態(tài)投資回收期（2008年）28、清償能力指標 （P201）（1）利息（2）借款償還期。開發(fā)銷售模式不需要?？捎觅Y金來源與運用表或借款還本付息計算表直接計算。Pb=期數(shù)差+上期償還借款額/當期可用于還款的資金額（3）利息備付率=稅息前利潤/當期應付利息費用 應大于2（4）償債備付率=可用于還本付息資金/當期應還本付息資金 ，應大于1.3（5）資產負債率=負債合計/資產合計 （唯一應付在分子），（長期償債能力）（6）流動比率=流動資產總額/流動負債總額 200%以上（年償流動債能力）（7）速動比率=（流動資產存貨）/流動負債（短期償

17、流動債能力）29、利息倍付率與償債倍付率 P202利息倍付率開發(fā)投資清償能力指標分母為應付利息按年不小于2償債備付率置業(yè)投資清償能力指標分母為還本付息也可整個借款期不小于1.330、 房地產投資方案比選 （P206）（1）類型：互斥（互相排斥，有我無你）；獨立（不具相關性，不妨礙選其他方案）；相關關系（彼此有一定影響，影響其他方案的采用或拒絕）。常見的是互斥關系或可轉為互斥關系。（2）作用：項目可行性研究和決策工作的重要內容。（3）決策準則：備選方案差異原則（最核心、最基礎準則）；最低可接受收益率原則（利潤超過最低可接受收益率，可視為機會成本）；不行動原則（放棄投資機會，不選擇方案也是一種方案

18、）。（4）定量分析方法。1）凈現(xiàn)值法，凈現(xiàn)值大的為優(yōu)選方案。2）差額投資內部收益率法。求兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零是的折現(xiàn)率。I>ic時，選投資大的。多個方案時，由小到大排序，再依次兩兩比選。3）等額年值法。經營期同或不同時。4）費用現(xiàn)值比較法和費用年值比較法。對于效益相同的。5）對于開發(fā)經營期較短的，直接采用利潤總額、投資利潤率。經營期同，123；經營期不同，3，如選12須調整。（5）開展比較的基礎是該項目的全部投資現(xiàn)金流量表。31、盈虧平衡分析保本點和臨界點的不同在于平衡點設置不同，前者在利潤零點，后者在收益率達到目標收益率的點。最低銷售價格，最高土地價格屬于臨界點。

19、 （P218）32、風險分析方法，針對可判斷其變動可能性的風險因素。P229盈虧平衡分析壟斷競爭，非線性。最低租售價格數(shù)量。敏感性分析多因素時，三項預測值（最悲觀，樂觀，可能）風險分析風險辨識專家調查法、故障樹分析法、幕景分析法、篩選監(jiān)測診斷技術估計與評價調查和專家打分法、解析法（以菲爾德法為基礎）、蒙特卡洛模擬法，后兩者為主P229圖三階段主要工作，讀讀。33、不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風險因素確定發(fā)生概率未知條件下的風險分析，它不能代替風險分析。 P23034、房地產投資中的實物期權方法 P241（1）房地產投資具有不可逆性和可延期型，即期權性質。（2）確定合理的開發(fā)時機

20、，等待投資型期權；決定是否放棄投資機會或項目，放棄性型權；決定是否開發(fā)一些大型的，首期難產生效益的項目，成長型期權。35、可行性研究的作用，申請項目核準的依據(jù)，項目投資決策的依據(jù)，籌集建設資金的依據(jù)，開發(fā)商與有關各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)，下階段規(guī)劃設計工作的依據(jù)。 P24936、可行性研究的工作階段 P250投資機會研究地區(qū)研究、經濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件。地理環(huán)境。市場情況、對社會影響。初步可行性研究有哪些關鍵問題需要進行輔助研究詳細可行性研究可行性研究項目評估與決策37、可行性研究的調查研究 P254包括兩個方面：市場調查查明和預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力；資源調

21、查建設地點、項目用地、交通運輸條件、外圍基礎設施、環(huán)境保護、水文地質、氣象等。38、房地產開發(fā)項目策劃方案主要內容：P255（1）區(qū)位分析與選擇（2）開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇（3）開發(fā)時機的分析與選擇（4）合作方式的分析與選擇（5）融資方式與資金結構的分析與選擇（在（4）的基礎上）（6）產品經營方式的分析與選擇（出售、出租、自營）39、可行性研究基礎參數(shù)選擇 （P257）（1）時間類參數(shù)。經營期、開發(fā)、準備期、建設期、計算周期。（2）融資相關參數(shù)。貸款利率、資本金比例、預售收入投入后續(xù)建設的比例。（3）收益相關參數(shù)。出租率，閑置率，運營成本占毛租金比率。（4）評價標準類指標?；鶞适找媛?、目標

22、成本利潤率、目標投資回收率。(成本與投資的區(qū)別是前者包括財務費用)40、房地產開發(fā)項目投資估算 P257土地費用征收補償費、土地轉讓費、土地租用費、土地投資折價土地出讓價款（出讓金+土地開發(fā)成本+土地增值收益或溢價）、勘察設計和前期工程費前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及“三通一平“等土地開發(fā)工程費房屋開發(fā)費（五種方法見59）建筑安裝工程費按單項工程估計基礎設施建設費建筑物2米外紅線范圍內的各種管線道路費用公共配套設施費居住小區(qū)非營利派出所居委會停車場等其他工程費臨時用地非、臨時建設費、造價咨詢費、合同公證費等開發(fā)期間稅費管理費用房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、無形資產攤銷銷售費用財務費用利

23、息、金融機構代理費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌損失，110%利息不可預見費41、房屋開發(fā)費中的各項費用的估算單元估算法（客房）、單位指標估算法（m/平米等）、工程量近似匡算法、概算指標法、概預算定額法、 P26042、項目的資金來源有資本金、預銷售收入及借貸資金三種渠道，使用順序依次。(P265)43、基本報表：現(xiàn)金流量表（項目投資、資本金、投資者各方），財務計劃現(xiàn)金流量表（資金來源與運用表），利潤表，資產負債表。P266現(xiàn)金流量表計算各項動態(tài)和靜態(tài)指標，進行項目營利能力分析。全部投資現(xiàn)金流量表計算全部投資財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收期，考察項目全部投資的盈利能力。資本金現(xiàn)金流量表以

24、投資者的出資額作為計算基礎，把攜款本金償還和利息支付作為支出，計算資本金內部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收期，考察資本金的盈利能力。投資者各方現(xiàn)金流量表財務計劃現(xiàn)金流量表資本金來源與運用表，反應資金盈余和短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定借款及償還計劃。利潤表反映經營期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤分配情況，計算各種利潤率。資產負債表計算資產負債率。流動比率。速動比率等反映企業(yè)財務狀況和清償能力的指標。44、稅后利潤的分配順序，彌補以前虧損提取法定盈余公積金向投資者分配利潤 P270建設貸款的還款資金來源，通常是銷售收入和長期抵押貸款。45、權益融資與債務融資P284權益融資:有限責任合伙公

25、司、有限責任公司出售有限責任權益份額；股份有限公司和房地產投資信托基金發(fā)行股票。商業(yè)銀行和儲蓄機構等存款型機構很少參與。不需還本付息，所得為股利。債務融資：需要支付股息。類型結構:銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資。主要來源于商業(yè)銀行和銀行類金融機構。46、房地產開發(fā)貸款的風險管理P301（1）自有資金不低于開發(fā)項目總投資的35%；（2）不向房地產企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款；（3）對房地產開發(fā)企業(yè)的銷售款進行監(jiān)控，設置專戶，防止挪作他用；（4）密切關注開發(fā)情況，確保房屋能在合理期間內交付使用。47、個人住房貸款貸款還款能力考核（P310）（1）房產支出與收入比=（本次貸款月還款額+月物

26、業(yè)管理費）/月均收入<50%（2）所有債務與收入比=（貸款月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務月償付額）/月均收入<55%48、資本金融資成本包括資金籌集費和資金占用費，債務融資的資金占用費是利息，資本金的資金占用費按機會成本原則計算，當機會成本難以計算時，可參照銀行存款利率計算。 P32549、物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，資產管理和投資組合管理以策略性管理為主。 P33450、收益性物業(yè)管理主要內容：P334（1）制定物業(yè)管理計劃（確立目標、檢查物業(yè)質量狀況、形成租金方案和出租策略、提出預算（包括管理費）、簽訂物業(yè)服務合同、物業(yè)管理記錄和控制）（2）加強市場宣傳（3）制定租金收

27、取辦法（4）物業(yè)的維修養(yǎng)護（5）安全保衛(wèi)（6）協(xié)調與業(yè)主和租戶的關系（7）進行物業(yè)管理組織和控制51、寫字樓物業(yè)管理P342（1）物業(yè)管理特色是分類，分甲乙丙三級，分類考慮因素有12項。（2）租戶選擇準則：商業(yè)信譽和財務狀況。所需面積大小、可能面積的組合、需要提供的物業(yè)管理服務。（3）租金以可出租面積為計算基礎，可出租面積是出租單元內建筑面積加上分攤公用建筑面積，出租單元內建筑面積包括單元內使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑面積之間的分隔墻水平投影面積的一半。52、零售商業(yè)物業(yè)P353（1）分類依據(jù)：建筑規(guī)模、經營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍。（2006年）分五個類型：市級購物中心、