我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及法律規(guī)制問(wèn)題研究_第1頁(yè)
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及法律規(guī)制問(wèn)題研究_第2頁(yè)
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1、    我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及法律規(guī)制問(wèn)題研究    孔洪濤摘 要:改革幵放以來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展,并逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。高房?jī)r(jià)問(wèn)題不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,而且還演變成一系列的社會(huì)問(wèn)題。筆者將從當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)進(jìn)行分析,探究當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)法律規(guī)制存在的問(wèn)題,并提出切實(shí)可行的對(duì)策和建議。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);發(fā)展現(xiàn)狀;市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);法律規(guī)制房地產(chǎn)問(wèn)題是社會(huì)各界十分關(guān)注的熱點(diǎn),國(guó)家在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制中,如何進(jìn)行角色定位,有效限制和協(xié)調(diào)權(quán)力配置,強(qiáng)化國(guó)家責(zé)任,完善各項(xiàng)財(cái)稅、土地、金融、住房保障制度,從法律的角度解決以上問(wèn)題,在現(xiàn)有法律制度

2、的基礎(chǔ)上進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制體系建設(shè),也就成為了法學(xué)界需要解決的任務(wù)。一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀隨著國(guó)家政策的導(dǎo)向,“去庫(kù)存,去杠桿”政策的實(shí)施,一二線城市房?jī)r(jià)只增不減,二線城市房產(chǎn)庫(kù)存仍然是無(wú)人問(wèn)津,此尷尬現(xiàn)象也是引人深思的。房地產(chǎn)行業(yè)存在如下問(wèn)題:(一)主要城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快2003年以來(lái)房?jī)r(jià)一路飆升,全國(guó)各大中城市房?jī)r(jià)上漲多呈提速態(tài)勢(shì),雖然2015年中央出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”,但是高昂的房?jī)r(jià)仍是普通民眾無(wú)法承受的。(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂,因?yàn)槿鄙俦O(jiān)管,或者相關(guān)部門(mén)執(zhí)行不力,開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題尤為嚴(yán)重,囤積土地、炒買(mǎi)地皮,違規(guī)建設(shè)、增加層數(shù)、突破規(guī)劃、虛假宣

3、傳、哄炒房?jī)r(jià),拖欠偷逃稅款等行為時(shí)有曝光。所有這些無(wú)不是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干擾,無(wú)不是對(duì)消費(fèi)者權(quán)益和國(guó)家利益的侵害。由此可見(jiàn),健全市場(chǎng)監(jiān)管制度,落實(shí)監(jiān)管措施,建立監(jiān)管責(zé)任追究制度,任重道遠(yuǎn)。(三)房地產(chǎn)信息披露機(jī)制不完善目前,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有建立起一個(gè)統(tǒng)一、規(guī)范的價(jià)格信息發(fā)布平臺(tái),市場(chǎng)參與者無(wú)法獲得準(zhǔn)確的信息,政府各部門(mén)信息不對(duì)稱,不準(zhǔn)確現(xiàn)象非常嚴(yán)重。市場(chǎng)參與者在獲得信息的過(guò)程中普遍遇到信息取得較難,存在信息失真滯后等問(wèn)題。二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)法律規(guī)制存在的問(wèn)題(一)權(quán)力缺乏有效配置房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制的權(quán)力是法律授權(quán)的權(quán)力。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制涉及的范圍很廣,具體包括產(chǎn)業(yè)、計(jì)劃、投資、金

4、融、財(cái)政、稅收、土地、住房保障等多種法律制度,不同的法律制度在設(shè)計(jì)上的規(guī)范原則、調(diào)整方式都不相同,需要一部宏觀調(diào)控基本法進(jìn)行統(tǒng)一,對(duì)宏觀調(diào)控領(lǐng)域從法律制度上進(jìn)行規(guī)范,協(xié)調(diào)不同層次、不同領(lǐng)域法律規(guī)范的關(guān)系。從實(shí)踐上來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制需要中央的地方的配合,宏觀調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管是統(tǒng)一的,中央和地方在發(fā)揮規(guī)制作用的同時(shí)均需要以對(duì)方行為效果作調(diào)整,地方的積極配合是中央規(guī)制行為有效發(fā)揮作用的重要條件,但實(shí)踐中效果并不理想,中央與地方互相制約、掣肘。(二)方式缺乏法律依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防采取規(guī)制方式為零散的通知及相應(yīng)的實(shí)施規(guī)定。無(wú)論通知還是通告都不能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制體系要求達(dá)到的形式要件,不

5、是正式的法律淵源。這些通知在制定上質(zhì)量不高,連續(xù)性較差,未能洞察市場(chǎng)根本問(wèn)題,在實(shí)施效果上,常常難以達(dá)到預(yù)期目的,這樣的規(guī)制方式顯然會(huì)為人所詬病。其中以限購(gòu)令的爭(zhēng)議最大。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制的對(duì)策(一)健全金融法律體系房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的一個(gè)主要特征就是金融風(fēng)險(xiǎn)。銀行是我國(guó)目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主導(dǎo),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金對(duì)銀行貸款有很高程度的依賴性,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集中,銀行很難監(jiān)控借款人對(duì)貸款的使用情況,壞賬風(fēng)險(xiǎn)較高。一旦風(fēng)險(xiǎn)失去控制,銀行將承受難以挽回的巨大損失。在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不斷發(fā)展的當(dāng)前,建議從加強(qiáng)金融監(jiān)管和創(chuàng)新金融手段、分散風(fēng)險(xiǎn)兩大方面完善房地產(chǎn)市場(chǎng)金融體系。(二)完善土地法律體系九

6、層之臺(tái)起于壘土,土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ),通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)量與供應(yīng)方式,促使房地產(chǎn)市場(chǎng)主體相應(yīng)作出調(diào)整,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,建議通過(guò)合理土地規(guī)劃、土地出讓、土地價(jià)格指導(dǎo)、嚴(yán)格法律責(zé)任的方式,完善房地產(chǎn)土地法律制度。(三)完善住房保障法律制度房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)作用不足以滿足不同群體的住房需求,政府需要承擔(dān)更多的責(zé)任,為低收入群體提供基本住房保障。強(qiáng)化政府住房保障責(zé)任,完善住房保障標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及全社會(huì)和每個(gè)人的根本利益,房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高嚴(yán)重影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)快速崛起的同時(shí),產(chǎn)生了許多影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn),盡管?chē)?guó)家不斷采取多種手段,試圖解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題,但在此過(guò)程中,也暴露了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制中許多亟待解決的法律問(wèn)題,國(guó)家如何對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效規(guī)制,合理規(guī)制,依法規(guī)制,這是我們必須要解決的一大難題。筆者期待,在各方不斷努力和通力合作之下,定能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)制,希望本篇論文能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制略盡綿薄。參考文獻(xiàn):1楊紫

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