物業(yè)公司巡查制度

1、巡 查 報(bào) 告 制 度 第一章 總 則 第一條 為嚴(yán)格貫徹執(zhí)行公司管理制度和各崗位考核標(biāo)準(zhǔn)，提高工作效率，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決工作中存在的問題與不足，特制定本巡查報(bào)告制度。對(duì)巡查中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)上報(bào)并嚴(yán)格按照公司有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰，處罰措施包括：批評(píng)教育、警告、罰款直至辭退，特別是對(duì)影響公司形象，不利于物業(yè)公司工作的人和事將從嚴(yán)、從重處理。第二條 本制度適用于物業(yè)公司及各管轄小區(qū)。 第二章 巡查內(nèi)容第三條 巡查范圍為公司管轄范圍內(nèi)每個(gè)崗位及公司各部門內(nèi)人、財(cái)、物的安全管理和崗位的形象、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)等方面。第四條 巡查人員、巡查時(shí)間和巡查次數(shù)要求。巡查人員為公司主管及主管級(jí)以上

2、人員。根據(jù)其工作職責(zé)和范圍采取定點(diǎn)、定時(shí)與隨機(jī)抽查相結(jié)合的方式進(jìn)行。主管級(jí)每日巡查責(zé)任轄區(qū)不少于4次，其中每日8時(shí)和18時(shí)為定點(diǎn)定時(shí)巡檢；副經(jīng)理級(jí)以上人員每日巡查責(zé)任轄區(qū)不少于2次，其中11時(shí)為定點(diǎn)、定時(shí)巡檢；夜值主管每班巡查責(zé)任轄區(qū)不少于4次，其中21時(shí)和次日3時(shí)為定點(diǎn)定時(shí)巡檢，并對(duì)各小區(qū)的值班人員進(jìn)行電話抽查；總經(jīng)理采取不定時(shí)抽查形式，每月巡查不少于4次。第五條 巡查工作主要內(nèi)容：（一）辦公秩序：主要檢查各部門、崗位辦公秩序。包括管理人員的形象、著裝、辦公場(chǎng)所衛(wèi)生清潔、考勤簽到制度執(zhí)行、接待業(yè)主的態(tài)度、服務(wù)水平和質(zhì)量、禮儀禮節(jié)、文明用語(yǔ)規(guī)范執(zhí)行情況等。 （二）綠化保潔：主要檢查公共走廊、廣

3、場(chǎng)、連廊、玻璃、柱、屋面、消防步梯、扶手、共用洗手間等場(chǎng)所的清潔和公共綠地的綠化養(yǎng)護(hù)，查看是否有異味、異常，側(cè)重對(duì)衛(wèi)生死角的清潔情況進(jìn)行檢查。 （三）接待服務(wù)：主要檢查重點(diǎn)崗位員工儀容儀表、服務(wù)質(zhì)量。包括檢查各接待區(qū)域的衛(wèi)生、接待來訪記錄，還有對(duì)參觀接待的人員、物品的安排準(zhǔn)備工作情況。（四）安全節(jié)能：主要檢查在崗盡職盡責(zé)、服務(wù)規(guī)范及對(duì)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的突發(fā)事件的解決能力。重點(diǎn)檢查消防設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，外來人員出入登記、管理人員安全節(jié)能意識(shí)。包括開關(guān)公共區(qū)域照明、空調(diào)、電梯、燃?xì)?、自來水使用情況和主要設(shè)備器材的出入庫(kù)記錄等。（五）設(shè)備運(yùn)行：主要檢查轄區(qū)供水、電、氣、暖、制冷、電梯、中控設(shè)備、消防系統(tǒng)運(yùn)行情

4、況及設(shè)備完好率，當(dāng)班運(yùn)行記錄情況等。第六條 中控室值班員每日8時(shí)及15時(shí)對(duì)使用對(duì)講機(jī)人員進(jìn)行逐個(gè)呼點(diǎn)。第七條 夜值主管負(fù)責(zé)每日22時(shí)使用夜值電話6877將夜值巡查情況報(bào)總經(jīng)理。 第八條 巡查記錄必須按照巡查表如實(shí)填寫，并在公司例會(huì)上予以總結(jié)通報(bào)。第三章 處罰規(guī)定第九條 巡查人員未按規(guī)定時(shí)間或者未按規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行巡查，每發(fā)現(xiàn)一次罰款30元。第十條 由于巡查人員工作疏忽、失誤致未及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，每發(fā)現(xiàn)一次罰款30元。第十一條 巡查人員對(duì)失職員工未進(jìn)行及時(shí)指出、糾正、上報(bào)，每發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。第十二條 對(duì)不盡職盡責(zé)的巡查人員經(jīng)戒勉談話后仍未改正者，進(jìn)行免職處理。第十三條 此項(xiàng)罰款在當(dāng)月工資中扣除。第四

5、章 其 它第十四條 總經(jīng)辦負(fù)責(zé)本制度的制定、修改、解釋工作。 第十五條 本制度從2012年3月起執(zhí)行。晉城市泰美物業(yè)管理有限公司 2012年2月20日程管理類標(biāo)準(zhǔn)1. 目的，進(jìn)一步規(guī)規(guī)范物業(yè)公司服務(wù)1-8號(hào)樓的工程管理，為考評(píng)物業(yè)公司工程員工的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供合理依據(jù)。2. 范圍 本規(guī)定作為物業(yè)委托合同附件適用于規(guī)定的服務(wù)范圍。3. 管理標(biāo)準(zhǔn)類 別（分值）序號(hào)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)考評(píng)分值考評(píng)得分前期接收1見開發(fā)公司開發(fā)合同交付標(biāo)準(zhǔn)見開發(fā)合同交付標(biāo)準(zhǔn)裝修管理服務(wù)(4)2裝修前對(duì)裝修的注意事項(xiàng)及室內(nèi)的設(shè)施布置情況向業(yè)主進(jìn)行交底說明參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.53配合工程部、客服部部與商家完成商戶的交接工

6、作參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.54物管公司根據(jù)項(xiàng)目的具體情況制訂裝修人員及物料進(jìn)出的路線及時(shí)間是否按照規(guī)定執(zhí)行0.55每日必須對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查，涉及結(jié)構(gòu)或政府要求申報(bào)內(nèi)容，必須由商戶提供申報(bào)結(jié)果。違規(guī)裝修情況必須及時(shí)告知商管公司并做好證據(jù)保留工作是否做好巡查記錄表登記16商戶臨時(shí)用電、用水、用氣的管理符合物業(yè)管理規(guī)范是否存在違規(guī)操作17每月固定時(shí)間對(duì)商戶用電、用水?dāng)?shù)據(jù)進(jìn)行記錄并報(bào)商管公司（含非裝修期）及時(shí)率及準(zhǔn)確性0.5遺留工程處理(2)8遺留工程與施工單位的對(duì)接與跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)問題30分鐘內(nèi)上報(bào)客服并通知施工單位處理確認(rèn)是否處理及時(shí)0.59對(duì)重大遺留工程提出可行性解決方案是否提出解決方案11

7、0每周形成系統(tǒng)性的跟進(jìn)報(bào)告報(bào)物業(yè)管理公司參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5資料設(shè)備臺(tái)帳(2)11建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分112所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺(tái)或功能系統(tǒng)建立設(shè)備卡，貼于或懸掛于設(shè)備上；由于部分設(shè)備無法張貼設(shè)備卡如：潛水泵、污水過濾池等無法貼于設(shè)備上，可以在附近醒目位置粘貼予以標(biāo)識(shí)參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分1節(jié)能降耗(5)13在不影響設(shè)備功能正常使用的情況下，由甲方審核，乙方監(jiān)管施工單位完成節(jié)能降耗改造工程參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分114公共區(qū)域走廊、公共場(chǎng)所、辦公室內(nèi)等區(qū)域的水電控制開啟時(shí)間嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行，嚴(yán)禁浪費(fèi)一水一電是否存在因管理不佳的浪費(fèi)115公共區(qū)域用水（保潔、

8、綠化、宿舍、食堂等用水）合理化控制是否存在因管理不到位的浪費(fèi)116定期（每月）遞交合理化節(jié)能降耗建議是否存在因管理不到位的浪費(fèi)0.517物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)具體情況建立節(jié)能降耗制度,并進(jìn)行落實(shí)參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5維養(yǎng)計(jì)劃(3)18制訂各類設(shè)施設(shè)備的年度維修保養(yǎng)計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行，保留記錄隨時(shí)抽查計(jì)劃及記錄表119維修保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)包括：供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、房屋本體及附屬設(shè)施、電梯、計(jì)量?jī)x器、水景（水系）、游泳池、停車場(chǎng)等參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分2設(shè)備房管理(8)20設(shè)備房?jī)?nèi)外應(yīng)有相應(yīng)的標(biāo)識(shí)，按照公司統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)制作參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.521現(xiàn)場(chǎng)

9、的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效，各類設(shè)備維修檢修記錄完整。相關(guān)管理制度上墻，值班人員有效操作證件的復(fù)印件需張貼上墻參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分122配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.523設(shè)備房?jī)?nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。流體要有流向標(biāo)識(shí)；重要和操作有危險(xiǎn)的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識(shí)參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分124各類儀表使用正常無損壞且合格，狀態(tài)標(biāo)示正常，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責(zé)任人明確參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分125設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時(shí)，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施，做好防護(hù)措施，以保證重要設(shè)備的使用參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0

10、.526重要設(shè)備房?jī)?nèi)（如監(jiān)控中心，電話機(jī)房、配電房、發(fā)電機(jī)房、消防控制室、電梯機(jī)房、電腦機(jī)房、水泵房）應(yīng)配置干濕球溫度計(jì)，對(duì)環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行檢測(cè)，設(shè)備房?jī)?nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在30攝氏度以下，相對(duì)濕度應(yīng)保持在80%以下,有防鼠防蟲設(shè)施并定期消殺，上述設(shè)備間配備2個(gè)以上2公斤手提式滅火器和1個(gè)應(yīng)急照明燈參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分127設(shè)備房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分128設(shè)備房?jī)?nèi)應(yīng)有外來人員登記制度參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.529水電表按照與商戶的約定進(jìn)行抄錄，注意觀察水電異動(dòng)的狀況水電抄表記錄表的準(zhǔn)時(shí)率0.530噪音污染嚴(yán)重的設(shè)備應(yīng)采用防噪設(shè)施參

11、照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.531設(shè)備房鑰匙由物管公司專人負(fù)責(zé)管理參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分1供配電系統(tǒng)管理（12）32一般型用電（住宅、一般商鋪）負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡視檢查兩次并記錄。屬于較大用電（人人樂等）負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄。大型用電（電影院）負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每?jī)尚r(shí)須巡檢并記錄參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分133管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分134高壓配電室需要有高壓操作工具與高壓操作保護(hù)設(shè)施參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分135公共區(qū)域的管井門、箱柜門須處于鎖閉狀態(tài)并配有設(shè)備標(biāo)識(shí)、警示標(biāo)識(shí)。臨時(shí)取電必須穿管、

12、作出警示防護(hù)要求參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分136動(dòng)力配電柜互投裝置手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分137電容補(bǔ)償柜功率因數(shù)能手動(dòng)、自動(dòng)調(diào)節(jié)控制。補(bǔ)償柜內(nèi)接觸器動(dòng)作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞。補(bǔ)償控制手動(dòng)、自動(dòng)切換有效。補(bǔ)償電容殼體無膨脹，相間對(duì)地絕緣電阻大于0.5兆歐。功率因數(shù)：不小于.參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分138高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動(dòng)；無發(fā)熱變色接線；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項(xiàng)；盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味；配電回路標(biāo)識(shí)清楚準(zhǔn)確參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分139高壓繼電保護(hù)裝置應(yīng)靈敏可靠，電

13、氣操作工應(yīng)能識(shí)別各種掉牌信號(hào)性質(zhì)參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分140酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分141發(fā)生停電事故后，在正常時(shí)間（特殊困難不超過15分鐘）內(nèi)啟動(dòng)發(fā)電機(jī)，并至少連續(xù)運(yùn)行4小時(shí)參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分142發(fā)電機(jī)設(shè)備：內(nèi)燃機(jī)、減速箱、啟動(dòng)馬達(dá)、發(fā)電機(jī)潤(rùn)滑良好。潤(rùn)滑油泵管線接頭閥門無泄漏； 發(fā)電機(jī)、柴油內(nèi)燃機(jī)，潤(rùn)滑油泵、啟動(dòng)電機(jī)，無異常聲音、異常震動(dòng)；柴油發(fā)動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機(jī)輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求；備用柴油量保持在容器容量的80%附近或確保電機(jī)連續(xù)工作8小時(shí)的儲(chǔ)備量油

14、，在柴油保質(zhì)期到期前，應(yīng)妥善處理儲(chǔ)備的柴油；若系水冷式發(fā)電機(jī),冷水箱水量保持在容積的95%以上，四濾應(yīng)及時(shí)更換；必須配備符合要求的兩套蓄電池，至少每2個(gè)月輪流切換使用；備有符合要求的切換開關(guān)裝置；發(fā)電機(jī)接地可靠，對(duì)噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機(jī)房應(yīng)有隔降噪音措施；蓄電池組電壓保持在24V左右，正常情況下，發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動(dòng)位置。每?jī)芍軉?dòng)試運(yùn)行一次，每次運(yùn)行時(shí)間為30分鐘參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分143高低壓配電設(shè)備自身溫度保持在合理范圍內(nèi)，（25）參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分1電梯管理(10)44電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分145電梯運(yùn)行平穩(wěn)，開關(guān)門

15、靈活，舒適感好，平層準(zhǔn)確，轎廂通風(fēng)，照明良好, 從啟動(dòng)到平層皆無異常震動(dòng)、沖擊以及異常聲響參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.546合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)2mm以內(nèi)，轎廂門閉合后的誤差不能大于5參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.547門導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動(dòng)潤(rùn)滑良好參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.548限速器動(dòng)作靈敏可靠，潤(rùn)滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關(guān)的可靠性參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.549供方應(yīng)有資質(zhì)，每月檢修至少一次，有檢修記錄登記表參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.550電梯機(jī)房地面應(yīng)鋪裝或進(jìn)行油漆，門窗應(yīng)有防飄雨設(shè)施參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.551

16、保持減速器內(nèi)潤(rùn)滑油清潔和潤(rùn)滑性能，油面高度在油標(biāo)規(guī)定范圍內(nèi)參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物，無油污，無積水參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.552繼電器接觸器觸點(diǎn)應(yīng)吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器、電參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.553鈴、對(duì)講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編號(hào)清楚無誤0.554盤車、救人設(shè)施置于機(jī)房明顯位置。平層標(biāo)志明顯參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.555滑動(dòng)導(dǎo)靴的襯墊工作面磨損量小于1。間隙應(yīng)均勻參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.556緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無泄漏，無銹蝕參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不

17、得分0.557傳動(dòng)杠桿配合轉(zhuǎn)動(dòng)處應(yīng)有良好機(jī)油潤(rùn)滑鉗口滾動(dòng)或滑動(dòng)部位涂鋰基潤(rùn)滑脂。其動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.558鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時(shí) ，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根，不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕，磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.559安全觸板的動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，電梯故障時(shí)在轎箱內(nèi)能用手將門撥開參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.560物業(yè)公司應(yīng)制訂相關(guān)的應(yīng)急預(yù)案，如：電梯困人、發(fā)生火災(zāi)、自然災(zāi)害等參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.561電梯機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)降溫設(shè)施，溫度保持在2230度之間，無機(jī)房電梯底坑的防水與排水的控制措施到

18、位參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.562運(yùn)行出現(xiàn)故障后，有電梯上崗證或具備救援知識(shí)的人員，應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)做相應(yīng)的救援處理參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5給排水系統(tǒng)管理(10)63水泵運(yùn)行無異響，無異常震動(dòng)。水泵軸無泄漏。（正常機(jī)密封泄漏應(yīng)小于滴分，填料密封泄漏應(yīng)小于10滴分。）潤(rùn)滑油箱內(nèi)不能混入水分，油位在油標(biāo)范圍內(nèi)，具體操作參考水泵說明書參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.564設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動(dòng)作靈敏可靠。水池、水箱按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行清洗及水質(zhì)檢測(cè),各常用閥門經(jīng)常清洗、保養(yǎng)和閥門與管道及連接件的緊固檢查。參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分165限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知用戶。

19、對(duì)緊急停電停水突發(fā)事件處理應(yīng)具有有效預(yù)案參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分166供水壓力波動(dòng)范圍在正負(fù)0.03MPA范圍內(nèi)。重要管道上的壓力儀表每年定期進(jìn)行校驗(yàn)參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.567下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積，地下各雨、污水井室定期檢查并清理，地下各給水井室、消防閥門井室處閥門定期檢查并保養(yǎng)。參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.568污水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無異響和震動(dòng)，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴(yán)重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠，平時(shí)轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動(dòng)控制狀態(tài)。控制箱開關(guān)、指示燈完好。電機(jī)運(yùn)行電流小于額定值參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分169日常巡查兩小時(shí)一次，用水高峰時(shí)每半小時(shí)巡查一次，

20、并做好相應(yīng)記錄參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.570常用的污水泵要建立巡查制度，保障不返水，不空轉(zhuǎn)，避免污染環(huán)境與浪費(fèi)電能參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.571綜合管溝、化糞池等一定深度的檢查井，使用五防井蓋等相應(yīng)措施保障安全參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.572建立化糞池、下水管線、污水井清掏檢查計(jì)劃，外委或部分外委工作計(jì)劃參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.573水泵房有報(bào)警設(shè)施，防止爆管（如不易安裝，可增設(shè)閉監(jiān)控，24小時(shí)實(shí)施有效監(jiān)控）參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.574有排水溝和防溢水設(shè)施參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.575在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)。有條件的情況下，生活水箱安裝低位報(bào)警系統(tǒng)和高位

21、控制系統(tǒng)裝置，管線上有流水方向指示參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.576每星期各泵輪換使用一次參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.577做好日常維保記錄和人員進(jìn)出登記參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.578生活水泵房水箱間維修保養(yǎng)要注意油漆，涂料，稀料、焊接等對(duì)水的污染，要有相應(yīng)的通風(fēng)措施確保安全參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分1智能化系統(tǒng)管理(6)79停車場(chǎng)道閘系統(tǒng)：服務(wù)器及管理附屬設(shè)備運(yùn)行正常，數(shù)據(jù)完整、手動(dòng)按鈕靈活有效，閘桿轉(zhuǎn)軸潤(rùn)滑轉(zhuǎn)動(dòng)良好，閘桿水平，反光紙完好、道閘機(jī)坐固定穩(wěn)固參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分180監(jiān)控?cái)z像機(jī)：內(nèi)外部清潔無塵，云臺(tái)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，焦距、光圈、方向、測(cè)量電源電壓正常，安裝牢固，錄像畫面

22、清晰；畫面切換穩(wěn)定參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分181每星期按探頭數(shù)量的5%抽檢試驗(yàn)，重點(diǎn)位置探頭要全面檢驗(yàn)參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.582周界防越報(bào)警系統(tǒng)（如有）：紅外線接收、發(fā)送效果良好，功能正常；報(bào)警主機(jī)運(yùn)行正常、操作鍵盤布撤防正常、線纜標(biāo)識(shí)清楚、電源變壓器防水處理良好。探測(cè)器清潔、安裝牢固參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分183巡更系統(tǒng)：管理電腦、手持終端運(yùn)行正常，數(shù)據(jù)完整、采集底座顯示正常，采集數(shù)據(jù)正常參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分184背景音樂及廣播系統(tǒng)：各類聲源設(shè)備按鈕及指示燈工作正常，功能良好、話筒切換正常，聯(lián)接可靠、 揚(yáng)聲器聲音清晰，無沙啞及無聲等不正?，F(xiàn)象參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分18

23、5按照保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)電腦進(jìn)行維護(hù)。根據(jù)電腦的實(shí)際情況與使用情況，對(duì)重要部位的錄制硬盤進(jìn)行調(diào)整，如有必要可以增容或者部分內(nèi)容的單獨(dú)存儲(chǔ)參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5消防系統(tǒng)管理(10)86消防控制中心主機(jī)、消防聯(lián)動(dòng)控制柜運(yùn)行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有報(bào)警記錄，消防控制中心專人值班，監(jiān)控區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)消防狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)上報(bào)并做好記錄，消防控制中心值班人員需培訓(xùn)后方可上崗。參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分187消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時(shí)間啟動(dòng)不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。止回閥動(dòng)作靈敏可靠，反向不泄漏。消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動(dòng)作準(zhǔn)確穩(wěn)定。消防水泵控制柜指示正常

24、參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分188消防泵每星期試運(yùn)行一次參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分189噴淋頭：無泄漏，外觀完整。消防煙感、溫度傳感器清潔并定期對(duì)外觀進(jìn)行檢查，同時(shí)按比例進(jìn)行抽檢參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分19091消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報(bào)警器，各種模塊處在良好工作狀態(tài)，有聯(lián)動(dòng)測(cè)試記錄。設(shè)施功能完備無損壞參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分192開消防結(jié)合器的扳手要在附近存放，開啟地下消火栓的鑰匙和大閘應(yīng)放在固定位置參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分193消防系統(tǒng)應(yīng)保持狀態(tài)良好，監(jiān)控室內(nèi)有自動(dòng)改手動(dòng)切換按鈕參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分194定期對(duì)消防栓進(jìn)行末端壓力檢查，以確保在正常值內(nèi)參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符

25、合不得分195卷簾門電氣自動(dòng)控制、電氣手動(dòng)控制、關(guān)門動(dòng)作程序正確參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.596對(duì)消防系統(tǒng)應(yīng)有檢測(cè)計(jì)劃，并在一定周期內(nèi)覆蓋全部設(shè)施參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5空調(diào)系統(tǒng)管理(4)97冷卻塔內(nèi)填料5年進(jìn)行更換一次，冷卻塔噪音小于63分貝，設(shè)有防鼠蟲措施，濾網(wǎng)清潔，冷凝水暢通，轉(zhuǎn)動(dòng)部位無異響做好定期檢修并記錄，冷卻水、冷凍水的年檢測(cè)報(bào)告齊全參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分198風(fēng)機(jī)末端整體設(shè)備等至少半年進(jìn)行維保一次；中央空調(diào)新、回風(fēng)機(jī)組過濾網(wǎng)至少每月清洗兩次參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分199冷卻塔設(shè)備、冷水機(jī)組設(shè)備、電機(jī)、水泵嚴(yán)格按說明書進(jìn)行操作，換季啟動(dòng)機(jī)組時(shí)，需對(duì)冷水機(jī)組進(jìn)行調(diào)試

26、，并按操作流程進(jìn)行操作，（冬季結(jié)冰地區(qū)需要有防凍措施）參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分1100冷卻水水流開關(guān)或其他類型傳感器應(yīng)穩(wěn)定可靠。其輸出參數(shù)應(yīng)與冷水機(jī)組要求相匹配參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分1房屋本體及附屬設(shè)施管理(10)101房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位無變形、裂縫、腐蝕現(xiàn)象參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分 1102每年3-5月為防雷系統(tǒng)年檢：房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于1歐姆，引下線、屋頂避雷網(wǎng)線、中性點(diǎn)接地，設(shè)備層的避雷帶、網(wǎng)的無脫焊，如有生銹，用銀粉修復(fù)參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分1103空置房水電控制閥門應(yīng)處于關(guān)閉狀態(tài)參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5104內(nèi)外墻面地面、建筑小品外觀完好、整潔，空

27、調(diào)架安裝有序，無生銹、無開焊。參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5105室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5106屋面排水與地面雨水井通暢，日常每周巡檢一次，每年雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結(jié)凍前，均需進(jìn)行屋面防水與地面雨水井情況的檢查并記錄和統(tǒng)計(jì) 參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分1107項(xiàng)目?jī)?nèi)導(dǎo)示標(biāo)志完好無損參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5108各種休閑娛樂設(shè)施轉(zhuǎn)動(dòng)部位靈活，無異響，承重部位無變形，各部位無棱角參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5109兒童活動(dòng)場(chǎng)所和娛樂設(shè)施無安全隱患，油漆無脫落，環(huán)境清潔，色彩活躍，物品整齊參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得

28、分1110根據(jù)實(shí)際季節(jié)、氣候、時(shí)間對(duì)水景觀的控制開放參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5111所有鋼構(gòu)、欄桿、井蓋等鐵制品每半年油漆一次，保證鮮亮參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5112木作的翻新和油漆應(yīng)每年進(jìn)行一次參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5113操作較復(fù)雜或如操作不當(dāng)會(huì)引起傷害或設(shè)施損壞的娛樂設(shè)施，應(yīng)設(shè)置使用說明，做好相應(yīng)的安全警示參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分1114活動(dòng)區(qū)域配備的開放說明、設(shè)施使用說明、溫馨提示參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5115116景觀照明根據(jù)商管公司的規(guī)定時(shí)間對(duì)景觀照明的控制開放，室外用電必須保障漏電保護(hù)完好，無破損線路，盡量使用安全電壓參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.

29、5加建改造管理(3)117造價(jià)在1萬以上及特殊的加建改造需要施工圖紙，平面圖與例圖，注明相關(guān)數(shù)據(jù)，如長(zhǎng)、寬、高、厚、線路的距離、圖例等參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分1118技術(shù)交底：需要說明施工細(xì)節(jié)，重要位置的相關(guān)要求，注意事項(xiàng)，施工工藝，相關(guān)材料標(biāo)準(zhǔn)，任何工程要求前提是符合行業(yè)、國(guó)家、安全標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)規(guī)定參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分1119特殊工程需要對(duì)重要部分的材料封存，如瓷磚、板材、管材、涂料、石材等材料參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5120新工藝新材料必須符合相關(guān)規(guī)定，如使用標(biāo)準(zhǔn)，安全標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5計(jì)量?jī)x器儀表管理(3)121購(gòu)買儀器儀表時(shí)，必須

30、附有技術(shù)監(jiān)督部門認(rèn)可的廠家生產(chǎn)檢驗(yàn)合格證；并按照相應(yīng)儀器儀表使用規(guī)定定期由公司指定部門送專業(yè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)，出具檢驗(yàn)報(bào)告結(jié)果，并有效標(biāo)識(shí)參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分1122對(duì)于公司和專業(yè)機(jī)構(gòu)均無法檢定的專用儀器儀表（設(shè)備），由提供儀器的供貨商按公司規(guī)定的檢定周期出具證明材料參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分1123受檢合格的儀器儀表作好受控標(biāo)識(shí)；不合格的儀器儀表（設(shè)備）外送專業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)校、修理或予以報(bào)廢處理，并予以記錄存檔參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分1質(zhì)保金退付管理(3)124在接到退付質(zhì)保金申請(qǐng)后立即以公告、短信、電話的形式告知服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，讓業(yè)主半個(gè)月內(nèi)來報(bào)修,公告要照相，電話要有電話通話記錄、時(shí)間、通知

31、的電話號(hào)碼、被通知人的姓名以及意見參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分1125做好證據(jù)收集，確保不引起法律糾紛參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5126組織專業(yè)維修人員仔細(xì)排查相關(guān)項(xiàng)目，是否百分百?zèng)]遺留問題，如果存在隱患問題，立即提出整改，合格為止，即將出現(xiàn)的問題需要施工方整改或者預(yù)留風(fēng)險(xiǎn)金參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分1127退付質(zhì)保金應(yīng)由各管理處工程主管、客戶服務(wù)主管及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字后物業(yè)公司才進(jìn)行簽字。應(yīng)扣除代付的整改費(fèi)用參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5維修家政服務(wù)（5）128維修人員接單后，檢查整理儀容儀表，根據(jù)維修內(nèi)容，做好相關(guān)材料工具準(zhǔn)備，30分鐘內(nèi)到場(chǎng)，不能在較短時(shí)間內(nèi)到達(dá)的，需由客戶服務(wù)部知會(huì)客

32、戶，并約定時(shí)間參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分1129工完場(chǎng)清，物品回位，垃圾裝袋帶走參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5130完成維修工作后應(yīng)主動(dòng)請(qǐng)客戶檢查，客戶滿意后，請(qǐng)客戶在維修服務(wù)單上簽名確認(rèn)及服務(wù)意見。并把維修單按照填寫規(guī)定返回客服中心登記回訪參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5131維修人員入戶維修時(shí)，不可與業(yè)戶聊天和打聽業(yè)戶隱私，禁止收取業(yè)戶錢物，不得泄露公司任何機(jī)密參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分1132維修或更換貴重物件等應(yīng)與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分1133經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)無法即時(shí)維修的應(yīng)與業(yè)戶講明情況，根據(jù)實(shí)際情況匯報(bào)客服中心與工程主管或維修班長(zhǎng)參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分1制

33、表： 審核： 批準(zhǔn)：市廣場(chǎng)物業(yè)統(tǒng)一的工程管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步規(guī)規(guī)范物業(yè)公司服務(wù)1-8號(hào)樓的工程管理，為考評(píng)物業(yè)公司工程員工的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供合理依據(jù)。2. 范圍 本規(guī)定作為物業(yè)委托合同附件適用于規(guī)定的服務(wù)范圍。3. 管理標(biāo)準(zhǔn)類 別（分值）序號(hào)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)考評(píng)分值考評(píng)得分前期接收1見開發(fā)公司開發(fā)合同交付標(biāo)準(zhǔn)見開發(fā)合同交付標(biāo)準(zhǔn)裝修管理服務(wù)(4)2裝修前對(duì)裝修的注意事項(xiàng)及室內(nèi)的設(shè)施布置情況向業(yè)主進(jìn)行交底說明參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.53配合工程部、客服部部與商家完成商戶的交接工作參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.54物管公司根據(jù)項(xiàng)目的具體情況制訂裝修人員及物料進(jìn)出的路線及時(shí)間是否按照規(guī)定執(zhí)行0.55每日

34、必須對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查，涉及結(jié)構(gòu)或政府要求申報(bào)內(nèi)容，必須由商戶提供申報(bào)結(jié)果。違規(guī)裝修情況必須及時(shí)告知商管公司并做好證據(jù)保留工作是否做好巡查記錄表登記16商戶臨時(shí)用電、用水、用氣的管理符合物業(yè)管理規(guī)范是否存在違規(guī)操作17每月固定時(shí)間對(duì)商戶用電、用水?dāng)?shù)據(jù)進(jìn)行記錄并報(bào)商管公司（含非裝修期）及時(shí)率及準(zhǔn)確性0.5遺留工程處理(2)8遺留工程與施工單位的對(duì)接與跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)問題30分鐘內(nèi)上報(bào)客服并通知施工單位處理確認(rèn)是否處理及時(shí)0.59對(duì)重大遺留工程提出可行性解決方案是否提出解決方案110每周形成系統(tǒng)性的跟進(jìn)報(bào)告報(bào)物業(yè)管理公司參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5資料設(shè)備臺(tái)帳(2)11建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，

35、不符合不得分112所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺(tái)或功能系統(tǒng)建立設(shè)備卡，貼于或懸掛于設(shè)備上；由于部分設(shè)備無法張貼設(shè)備卡如：潛水泵、污水過濾池等無法貼于設(shè)備上，可以在附近醒目位置粘貼予以標(biāo)識(shí)參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分1節(jié)能降耗(5)13在不影響設(shè)備功能正常使用的情況下，由甲方審核，乙方監(jiān)管施工單位完成節(jié)能降耗改造工程參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分114公共區(qū)域走廊、公共場(chǎng)所、辦公室內(nèi)等區(qū)域的水電控制開啟時(shí)間嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行，嚴(yán)禁浪費(fèi)一水一電是否存在因管理不佳的浪費(fèi)115公共區(qū)域用水（保潔、綠化、宿舍、食堂等用水）合理化控制是否存在因管理不到位的浪費(fèi)116定期（每月）遞交合理化節(jié)能降耗建議是否存在因管理不到位的浪

36、費(fèi)0.517物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)具體情況建立節(jié)能降耗制度,并進(jìn)行落實(shí)參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5維養(yǎng)計(jì)劃(3)18制訂各類設(shè)施設(shè)備的年度維修保養(yǎng)計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行，保留記錄隨時(shí)抽查計(jì)劃及記錄表119維修保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)包括：供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、房屋本體及附屬設(shè)施、電梯、計(jì)量?jī)x器、水景（水系）、游泳池、停車場(chǎng)等參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分2設(shè)備房管理(8)20設(shè)備房?jī)?nèi)外應(yīng)有相應(yīng)的標(biāo)識(shí)，按照公司統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)制作參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.521現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效，各類設(shè)備維修檢修記錄完整。相關(guān)管理制度上墻，值班人員有效操作證件的復(fù)印件需張貼上墻參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合

37、不得分122配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.523設(shè)備房?jī)?nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。流體要有流向標(biāo)識(shí)；重要和操作有危險(xiǎn)的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識(shí)參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分124各類儀表使用正常無損壞且合格，狀態(tài)標(biāo)示正常，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責(zé)任人明確參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分125設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時(shí)，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施，做好防護(hù)措施，以保證重要設(shè)備的使用參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.526重要設(shè)備房?jī)?nèi)（如監(jiān)控中心，電話機(jī)房、配電房、發(fā)電機(jī)房、消防控制室、電梯機(jī)房、電腦機(jī)房、水泵房）應(yīng)配置干濕球溫度計(jì)，對(duì)

38、環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行檢測(cè)，設(shè)備房?jī)?nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在30攝氏度以下，相對(duì)濕度應(yīng)保持在80%以下,有防鼠防蟲設(shè)施并定期消殺，上述設(shè)備間配備2個(gè)以上2公斤手提式滅火器和1個(gè)應(yīng)急照明燈參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分127設(shè)備房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分128設(shè)備房?jī)?nèi)應(yīng)有外來人員登記制度參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.529水電表按照與商戶的約定進(jìn)行抄錄，注意觀察水電異動(dòng)的狀況水電抄表記錄表的準(zhǔn)時(shí)率0.530噪音污染嚴(yán)重的設(shè)備應(yīng)采用防噪設(shè)施參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.531設(shè)備房鑰匙由物管公司專人負(fù)責(zé)管理參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分1供配電系統(tǒng)管理（12）32一般

39、型用電（住宅、一般商鋪）負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡視檢查兩次并記錄。屬于較大用電（人人樂等）負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄。大型用電（電影院）負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每?jī)尚r(shí)須巡檢并記錄參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分133管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分134高壓配電室需要有高壓操作工具與高壓操作保護(hù)設(shè)施參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分135公共區(qū)域的管井門、箱柜門須處于鎖閉狀態(tài)并配有設(shè)備標(biāo)識(shí)、警示標(biāo)識(shí)。臨時(shí)取電必須穿管、作出警示防護(hù)要求參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分136動(dòng)力配電柜互投裝置手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。配電設(shè)備接地電阻值

40、小于4歐姆參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分137電容補(bǔ)償柜功率因數(shù)能手動(dòng)、自動(dòng)調(diào)節(jié)控制。補(bǔ)償柜內(nèi)接觸器動(dòng)作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞。補(bǔ)償控制手動(dòng)、自動(dòng)切換有效。補(bǔ)償電容殼體無膨脹，相間對(duì)地絕緣電阻大于0.5兆歐。功率因數(shù)：不小于.參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分138高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動(dòng)；無發(fā)熱變色接線；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項(xiàng)；盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味；配電回路標(biāo)識(shí)清楚準(zhǔn)確參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分139高壓繼電保護(hù)裝置應(yīng)靈敏可靠，電氣操作工應(yīng)能識(shí)別各種掉牌信號(hào)性質(zhì)參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分140酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良

41、好，表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分141發(fā)生停電事故后，在正常時(shí)間（特殊困難不超過15分鐘）內(nèi)啟動(dòng)發(fā)電機(jī)，并至少連續(xù)運(yùn)行4小時(shí)參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分142發(fā)電機(jī)設(shè)備：內(nèi)燃機(jī)、減速箱、啟動(dòng)馬達(dá)、發(fā)電機(jī)潤(rùn)滑良好。潤(rùn)滑油泵管線接頭閥門無泄漏； 發(fā)電機(jī)、柴油內(nèi)燃機(jī)，潤(rùn)滑油泵、啟動(dòng)電機(jī)，無異常聲音、異常震動(dòng)；柴油發(fā)動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機(jī)輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求；備用柴油量保持在容器容量的80%附近或確保電機(jī)連續(xù)工作8小時(shí)的儲(chǔ)備量油，在柴油保質(zhì)期到期前，應(yīng)妥善處理儲(chǔ)備的柴油；若系水冷式發(fā)電機(jī),冷水箱水量保持在容積的95%以上，四濾應(yīng)及時(shí)更換；必須配備符合

42、要求的兩套蓄電池，至少每2個(gè)月輪流切換使用；備有符合要求的切換開關(guān)裝置；發(fā)電機(jī)接地可靠，對(duì)噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機(jī)房應(yīng)有隔降噪音措施；蓄電池組電壓保持在24V左右，正常情況下，發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動(dòng)位置。每?jī)芍軉?dòng)試運(yùn)行一次，每次運(yùn)行時(shí)間為30分鐘參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分143高低壓配電設(shè)備自身溫度保持在合理范圍內(nèi)，（25）參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分1電梯管理(10)44電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分145電梯運(yùn)行平穩(wěn)，開關(guān)門靈活，舒適感好，平層準(zhǔn)確，轎廂通風(fēng)，照明良好, 從啟動(dòng)到平層皆無異常震動(dòng)、沖擊以及異常聲響參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.54

43、6合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)2mm以內(nèi)，轎廂門閉合后的誤差不能大于5參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.547門導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動(dòng)潤(rùn)滑良好參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.548限速器動(dòng)作靈敏可靠，潤(rùn)滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關(guān)的可靠性參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.549供方應(yīng)有資質(zhì)，每月檢修至少一次，有檢修記錄登記表參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.550電梯機(jī)房地面應(yīng)鋪裝或進(jìn)行油漆，門窗應(yīng)有防飄雨設(shè)施參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.551保持減速器內(nèi)潤(rùn)滑油清潔和潤(rùn)滑性能，油面高度在油標(biāo)規(guī)定范圍內(nèi)參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜

44、物，無油污，無積水參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.552繼電器接觸器觸點(diǎn)應(yīng)吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器、電參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.553鈴、對(duì)講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編號(hào)清楚無誤0.554盤車、救人設(shè)施置于機(jī)房明顯位置。平層標(biāo)志明顯參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.555滑動(dòng)導(dǎo)靴的襯墊工作面磨損量小于1。間隙應(yīng)均勻參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.556緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無泄漏，無銹蝕參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.557傳動(dòng)杠桿配合轉(zhuǎn)動(dòng)處應(yīng)有良好機(jī)油潤(rùn)滑鉗口滾動(dòng)或滑動(dòng)部位涂鋰基潤(rùn)滑脂。其動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0

45、.558鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時(shí) ，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根，不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕，磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.559安全觸板的動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，電梯故障時(shí)在轎箱內(nèi)能用手將門撥開參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.560物業(yè)公司應(yīng)制訂相關(guān)的應(yīng)急預(yù)案，如：電梯困人、發(fā)生火災(zāi)、自然災(zāi)害等參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.561電梯機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)降溫設(shè)施，溫度保持在2230度之間，無機(jī)房電梯底坑的防水與排水的控制措施到位參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.562運(yùn)行出現(xiàn)故障后，有電梯上崗證或具備救援知識(shí)的人員，應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)做相應(yīng)的救援處

46、理參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5給排水系統(tǒng)管理(10)63水泵運(yùn)行無異響，無異常震動(dòng)。水泵軸無泄漏。（正常機(jī)密封泄漏應(yīng)小于滴分，填料密封泄漏應(yīng)小于10滴分。）潤(rùn)滑油箱內(nèi)不能混入水分，油位在油標(biāo)范圍內(nèi)，具體操作參考水泵說明書參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.564設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動(dòng)作靈敏可靠。水池、水箱按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行清洗及水質(zhì)檢測(cè),各常用閥門經(jīng)常清洗、保養(yǎng)和閥門與管道及連接件的緊固檢查。參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分165限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知用戶。對(duì)緊急停電停水突發(fā)事件處理應(yīng)具有有效預(yù)案參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分166供水壓力波動(dòng)范圍在正負(fù)0.03MPA范圍內(nèi)。重要管道

47、上的壓力儀表每年定期進(jìn)行校驗(yàn)參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.567下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積，地下各雨、污水井室定期檢查并清理，地下各給水井室、消防閥門井室處閥門定期檢查并保養(yǎng)。參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.568污水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無異響和震動(dòng)，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴(yán)重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠，平時(shí)轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動(dòng)控制狀態(tài)?？刂葡溟_關(guān)、指示燈完好。電機(jī)運(yùn)行電流小于額定值參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分169日常巡查兩小時(shí)一次，用水高峰時(shí)每半小時(shí)巡查一次，并做好相應(yīng)記錄參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.570常用的污水泵要建立巡查制度，保障不返水，不空轉(zhuǎn)，避免污染環(huán)境與浪費(fèi)電能參照

48、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.571綜合管溝、化糞池等一定深度的檢查井，使用五防井蓋等相應(yīng)措施保障安全參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.572建立化糞池、下水管線、污水井清掏檢查計(jì)劃，外委或部分外委工作計(jì)劃參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.573水泵房有報(bào)警設(shè)施，防止爆管（如不易安裝，可增設(shè)閉監(jiān)控，24小時(shí)實(shí)施有效監(jiān)控）參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.574有排水溝和防溢水設(shè)施參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.575在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)。有條件的情況下，生活水箱安裝低位報(bào)警系統(tǒng)和高位控制系統(tǒng)裝置，管線上有流水方向指示參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.576每星期各泵輪換使用一次參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5

49、77做好日常維保記錄和人員進(jìn)出登記參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.578生活水泵房水箱間維修保養(yǎng)要注意油漆，涂料，稀料、焊接等對(duì)水的污染，要有相應(yīng)的通風(fēng)措施確保安全參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分1智能化系統(tǒng)管理(6)79停車場(chǎng)道閘系統(tǒng)：服務(wù)器及管理附屬設(shè)備運(yùn)行正常，數(shù)據(jù)完整、手動(dòng)按鈕靈活有效，閘桿轉(zhuǎn)軸潤(rùn)滑轉(zhuǎn)動(dòng)良好，閘桿水平，反光紙完好、道閘機(jī)坐固定穩(wěn)固參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分180監(jiān)控?cái)z像機(jī)：內(nèi)外部清潔無塵，云臺(tái)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，焦距、光圈、方向、測(cè)量電源電壓正常，安裝牢固，錄像畫面清晰；畫面切換穩(wěn)定參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分181每星期按探頭數(shù)量的5%抽檢試驗(yàn)，重點(diǎn)位置探頭要全面檢驗(yàn)參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合

50、不得分0.582周界防越報(bào)警系統(tǒng)（如有）：紅外線接收、發(fā)送效果良好，功能正常；報(bào)警主機(jī)運(yùn)行正常、操作鍵盤布撤防正常、線纜標(biāo)識(shí)清楚、電源變壓器防水處理良好。探測(cè)器清潔、安裝牢固參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分183巡更系統(tǒng)：管理電腦、手持終端運(yùn)行正常，數(shù)據(jù)完整、采集底座顯示正常，采集數(shù)據(jù)正常參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分184背景音樂及廣播系統(tǒng)：各類聲源設(shè)備按鈕及指示燈工作正常，功能良好、話筒切換正常，聯(lián)接可靠、 揚(yáng)聲器聲音清晰，無沙啞及無聲等不正常現(xiàn)象參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分185按照保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)電腦進(jìn)行維護(hù)。根據(jù)電腦的實(shí)際情況與使用情況，對(duì)重要部位的錄制硬盤進(jìn)行調(diào)整，如有必要可以增容或者部分內(nèi)容的單獨(dú)存儲(chǔ)參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不符合不得分0.5消防系統(tǒng)管理(10)86消防控制中心主機(jī)、消防聯(lián)動(dòng)控制柜運(yùn)行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)