開(kāi)放式社區(qū)對(duì)土地管理工作的影響探討

1、    開(kāi)放式社區(qū)對(duì)土地管理工作的影響探討    摘 要 在城市建設(shè)中，開(kāi)放式社區(qū)能夠提高土地使用率，但在推進(jìn)開(kāi)放式社區(qū)的進(jìn)程中也同時(shí)產(chǎn)生相應(yīng)問(wèn)題。基于此，分析土地管理工作中開(kāi)放式社區(qū)的影響，提出相應(yīng)的解決對(duì)策，旨在提升我國(guó)土地管理的實(shí)效性。關(guān)鍵詞 土地管理；開(kāi)放式社區(qū)；影響對(duì)策：f301.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：b doi：10.19415/ki.1673-890x.2017.09.0411 開(kāi)放式社區(qū)的內(nèi)涵外國(guó)一般將封閉住宅社區(qū)稱為（gated community），該概念在1997年由美國(guó)社會(huì)學(xué)家blakely和snyder首次提出，是指限制進(jìn)入的居住區(qū)，

2、且居住區(qū)內(nèi)的空間是私有的，通常使用籬笆或圍墻封閉起來(lái)，以防止外人進(jìn)入。在大部分文獻(xiàn)中，封閉住宅社區(qū)更多體現(xiàn)的是擔(dān)心由于全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的階級(jí)分化而導(dǎo)致的公眾對(duì)自身安全的擔(dān)憂。開(kāi)放式社區(qū)則與之相反，一般定義為“可實(shí)現(xiàn)城市公共資源共享、與城市功能空間有機(jī)融合，營(yíng)造富有活力的城市氛圍和完善城市功能的住區(qū)，與傳統(tǒng)的封閉式社區(qū)的做法有本質(zhì)的區(qū)別?！蓖ㄟ^(guò)對(duì)比開(kāi)放式社區(qū)與封閉式社區(qū)的定義，可發(fā)現(xiàn)開(kāi)放式社區(qū)的主要特點(diǎn)是：清晰界定的沿街界面、功能混合的布局方式、高效利用的城市資源、多元平衡的交通方式1。與原有的封閉式社區(qū)相比，開(kāi)放式小區(qū)既實(shí)現(xiàn)了與城市空間的有機(jī)融合，又滿足居住所要求的安全、私密性，還實(shí)現(xiàn)了居住、

3、商業(yè)以及各種服務(wù)功能的融合，構(gòu)建了社區(qū)與城市、居住與生活之間的和諧關(guān)系。2 開(kāi)放式社區(qū)提高土地資源利用率在城市化的進(jìn)程中，開(kāi)放式社區(qū)對(duì)于交通網(wǎng)通行能力的提升具有緩解交通壓力的作用。一方面，在城市中的交通網(wǎng)設(shè)計(jì)，雖然能滿足普遍出行的需求，但由于多數(shù)大中城市中私家車(chē)保有量與日俱增，必然導(dǎo)致交通壓力的提升。而開(kāi)放式社區(qū)，在其結(jié)構(gòu)上將小區(qū)之間的公共道路打開(kāi)，從而緩解了城市出行中高峰期的交通壓力。另一方面，開(kāi)放式社區(qū)的可利用公共資源較高，在以往封閉式社區(qū)中，公共基礎(chǔ)設(shè)施基本被嚴(yán)重分割，而相鄰設(shè)置在重復(fù)建設(shè)上，也降低了公共設(shè)施的水平。但開(kāi)放式社區(qū)的集中化，能夠?qū)ι鐓^(qū)服務(wù)系統(tǒng)起到提高利用率的效果。但在推廣開(kāi)

4、放式社區(qū)的進(jìn)程中，依然產(chǎn)生土地管理的諸多問(wèn)題2。3 開(kāi)放式社區(qū)對(duì)土地管理的影響3.1 城市土地收益的下降房產(chǎn)開(kāi)發(fā)通過(guò)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓完成，而政府從出讓使用權(quán)中獲得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金來(lái)源。如果推進(jìn)開(kāi)放式社區(qū)的建設(shè)，首先開(kāi)發(fā)商需要增加建設(shè)成本，而民眾對(duì)于開(kāi)放式社區(qū)的熱衷度也不高，促使開(kāi)發(fā)商建設(shè)開(kāi)放式社區(qū)的動(dòng)力不明顯。政府在出讓土地使用權(quán)的過(guò)程中也無(wú)法提升出讓資金，因此產(chǎn)生了城市土地收益的下降。3.2 管理內(nèi)容與職能的影響我國(guó)土地管理部門(mén)是政府產(chǎn)權(quán)的代表，同時(shí)也是相應(yīng)的管理者，在使用權(quán)規(guī)劃中同時(shí)具有雙重身份。推進(jìn)開(kāi)放式社區(qū)的進(jìn)程中，其土地管理基數(shù)必然增加，不僅在城市設(shè)計(jì)上需要投入大量工作內(nèi)容，尤其在土

5、地使用權(quán)的細(xì)分中，必然要明確重疊部分的內(nèi)容。管理內(nèi)容的增加，以及明確細(xì)分之后職能產(chǎn)生的變化，都是土地管理工作的挑戰(zhàn)。如何應(yīng)對(duì)其變化完善管理方式和方法，成為土地管理工作中的主要問(wèn)題。3.3 管理編制與道路規(guī)劃盡管開(kāi)放式社區(qū)能夠提升相應(yīng)的土地資源利用，但也同時(shí)造成土地編制難度的增加。土地利用是我國(guó)政府進(jìn)行集中管理土地資源的重要標(biāo)志，而在提升宏觀土地利用的管理中，對(duì)其進(jìn)行利用、保護(hù)、整治、開(kāi)發(fā)、管制等，皆屬于重要的管理措施。但開(kāi)放式社區(qū)的出現(xiàn)，對(duì)于城市布局和管理產(chǎn)生了劃分難以定奪的情況。如果將其劃分為社區(qū)自治的部分，其公共基礎(chǔ)設(shè)施的定義無(wú)法體現(xiàn)。但將其歸屬于城市部分又無(wú)法明確該社區(qū)居民對(duì)其使用權(quán)集中

6、的體現(xiàn)。因此，對(duì)于開(kāi)放部分歸屬問(wèn)題，成為土地管理中的難點(diǎn)。同時(shí)對(duì)于社區(qū)內(nèi)的道路規(guī)劃與城市主干道的規(guī)劃，產(chǎn)生了相互連接的問(wèn)題3。而且在布局中，如何有效提升其公共設(shè)施的建設(shè)降低重復(fù)率，也成為土地管理的重點(diǎn)。4 對(duì)于開(kāi)放式社區(qū)帶來(lái)影響的應(yīng)對(duì)策略4.1 因地制宜，建設(shè)試點(diǎn)在由封閉式社區(qū)向開(kāi)放式社區(qū)的推進(jìn)中，不能操之過(guò)急，應(yīng)當(dāng)對(duì)具有針對(duì)性的地區(qū)進(jìn)行因地制宜的規(guī)劃，同時(shí)開(kāi)展試點(diǎn)工程，將部分問(wèn)題突顯出來(lái)，再分步完善。而試點(diǎn)的選擇應(yīng)當(dāng)以土地資源利用率頻繁的地區(qū)進(jìn)行，以實(shí)現(xiàn)交通擁堵合理規(guī)避的方式進(jìn)行，同時(shí)優(yōu)化控制經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，合理規(guī)劃部分可以產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的城市中心位置，并作為主要的試點(diǎn)項(xiàng)目。而對(duì)于不具備開(kāi)發(fā)條

7、件的老舊社區(qū)，應(yīng)逐步完善，從試點(diǎn)中的土地管理經(jīng)驗(yàn)中，總結(jié)相應(yīng)的發(fā)放方式，從而行動(dòng)土地資源的合理規(guī)劃。4.2 提高土地利規(guī)劃需要宏觀調(diào)控土地的合理規(guī)劃是管理重點(diǎn)，而節(jié)約土地使用和集中開(kāi)發(fā)也是其提升利用率的基礎(chǔ)，明確其開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)與宏觀建設(shè)目標(biāo)，也是根本改變現(xiàn)有管理方式和職能的重要手段。在增加開(kāi)放式社區(qū)的土地利用中，應(yīng)結(jié)合土地利用需求，將商住混合的功能用地作為統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃，并對(duì)其功能實(shí)現(xiàn)進(jìn)行比例劃定，同時(shí)將描述其城市開(kāi)放率的指標(biāo)，引入到整體土地管理的宏觀調(diào)控之中。4.3 鼓勵(lì)開(kāi)放式社區(qū)開(kāi)發(fā)需要政策支持我國(guó)目前不能以強(qiáng)制手段推進(jìn)開(kāi)放式社區(qū)，只能進(jìn)行引導(dǎo)和鼓勵(lì)，從優(yōu)惠政策上提供相應(yīng)的政府支持力度

8、，才能讓開(kāi)發(fā)商得到相對(duì)的資金支持。而政府的優(yōu)惠政策，可以由降低房產(chǎn)稅的方式完成，當(dāng)相對(duì)稅率降低的階段，也能夠促進(jìn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。而優(yōu)先獲取國(guó)土資源使用權(quán)的優(yōu)勢(shì)，也能夠提供不同的支持力度體現(xiàn)。再配以優(yōu)先辦理產(chǎn)權(quán)和相關(guān)手續(xù)，也能增加開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售時(shí)間，從而平衡人們對(duì)于開(kāi)放式社區(qū)的抵制情緒。將投資政策作為推進(jìn)開(kāi)放式社區(qū)的項(xiàng)目完成，才能促進(jìn)其發(fā)展空間和最終的土地利用率提升。5 結(jié)語(yǔ)本文從土地管理角度，探討了開(kāi)放式社區(qū)產(chǎn)生的影響，并給出了應(yīng)對(duì)的策略。開(kāi)放式社區(qū)問(wèn)題的探討，僅僅從土地管理的角度來(lái)研究是不全面的，需要不同學(xué)科的交叉研究、共同探討。當(dāng)前最重要的還是循序漸進(jìn)，建立和完善好相關(guān)的政策制度。筆者希望以此文為起點(diǎn)，為今后更深入的研究而努力。參考文獻(xiàn)1沈利強(qiáng)，羅婷文，明庭輝，等.開(kāi)放式土地利用計(jì)劃精細(xì)化管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)與應(yīng)用以深圳市為例j.中國(guó)土地科學(xué)，2014（4）：56-57.2宋