房地產(chǎn)股票投資分析報(bào)告

1、房地產(chǎn)行業(yè)的投資與分析目錄（一）宏觀經(jīng)濟(jì)分析 1（二）行業(yè)分析 61. 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)?2. 房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn). 3. 決定我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的十大基本力量.（三）公司分析 101.保利地產(chǎn)2.宋都股份.（四）技術(shù)分析 15（五）結(jié)論 17（一）宏觀經(jīng)濟(jì)分析中國(guó)社會(huì)科學(xué)院昨日發(fā)布的2012年經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)分析了2011年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)和面臨的主要問(wèn)題，公布了2010至2011年國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)預(yù)測(cè)，并發(fā)布了2012年經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)。 藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)：今年我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度會(huì)有所放緩，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）全年增速將達(dá)9.2%左右，CPI全年上漲5.5%。預(yù)計(jì)明年GD

2、P增長(zhǎng)8.9%藍(lán)皮書(shū)指出，在世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力、貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)健、消費(fèi)刺激政策逐步淡出等綜合因素影響下，2011年我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度將有所放緩，預(yù)計(jì)GDP全年增長(zhǎng)速度將達(dá)到9.2%左右，增速比上年回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。2012年，若國(guó)際經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境不再發(fā)生顯著惡化，國(guó)內(nèi)不出現(xiàn)大范圍的嚴(yán)重自然災(zāi)害和其他重大問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)增速雖將繼續(xù)有所回落，但仍保持在合理增長(zhǎng)區(qū)間，GDP增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)達(dá)到8.9%。今年以來(lái)，國(guó)家先后出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策，加強(qiáng)農(nóng)田水利建設(shè)力度，有效保證了我國(guó)糧食和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展。藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)，2011年和2012年，我國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，第一產(chǎn)業(yè)增加值將保持在4.2%左右的增長(zhǎng)速度，增

3、速略高于2010年。2011年我國(guó)工業(yè)生產(chǎn)總體延續(xù)了2010年回升好轉(zhuǎn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展，但由于受到外需減弱、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控等因素影響，預(yù)計(jì)工業(yè)增加值增長(zhǎng)速度將有所放緩，全年增速為9.9%，比2010年回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)，2012年第二產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持9.8%左右的增長(zhǎng)速度。2011年和2012年，第三產(chǎn)業(yè)將呈平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)分別增長(zhǎng)8.9%和8.8%。治通脹宏觀調(diào)控初見(jiàn)成效藍(lán)皮書(shū)指出，2011年，我國(guó)CPI上漲率持續(xù)高位運(yùn)行，其中7月CPI同比上漲6.5%，創(chuàng)下自2009年以來(lái)CPI的新高。隨著翹尾因素的逐步減弱，CPI漲幅將在第四季度有所回落，但CPI漲

4、幅全年仍可能達(dá)到5.5%左右。藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，2011年中央把治理通脹作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的努力已經(jīng)初見(jiàn)成效，物價(jià)快速上漲的勢(shì)頭已經(jīng)得到一定程度的抑制。然而治理通貨膨脹、穩(wěn)定物價(jià)仍然是當(dāng)前宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。其原因在于：造成物價(jià)快速上漲的主要因素還沒(méi)有大的變化，穩(wěn)定物價(jià)還面臨很多的挑戰(zhàn)。藍(lán)皮書(shū)指出，考慮到2012年導(dǎo)致物價(jià)下行的因素增多：隨著秋糧豐收，糧價(jià)和蔬菜價(jià)格漲幅都將趨于放慢；豬肉價(jià)格進(jìn)一步上漲空間有限；貨幣金融政策將繼續(xù)溫和調(diào)整，流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題有所減輕，從而對(duì)物價(jià)增長(zhǎng)有所抑制?？傮w上看，2012年物價(jià)總水平增長(zhǎng)呈回落態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2012年CPI上漲4.6%。藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，總的來(lái)看

5、，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由政策刺激開(kāi)始向自主增長(zhǎng)有序過(guò)渡，國(guó)內(nèi)通貨膨脹由累積釋放轉(zhuǎn)呈逐步緩解，2011年和2012年經(jīng)濟(jì)增速雖有所回落，但仍運(yùn)行在平穩(wěn)、較快的合理增長(zhǎng)區(qū)間內(nèi)。藍(lán)皮書(shū)表示，今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度將有所放緩，預(yù)計(jì)GDP全年增速將達(dá)到9.2%左右，比上年回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。如果國(guó)際經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境不再發(fā)生顯著惡化，中國(guó)國(guó)內(nèi)不出現(xiàn)大范圍的嚴(yán)重自然災(zāi)害和其他重大問(wèn)題，2012年GDP增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)達(dá)到8.9%。 社科院專家認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增速在適度回落中逐步趨穩(wěn)，最好保持在8%到9%之間，為深化改革、治理通脹、調(diào)整結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式創(chuàng)造良好的宏觀環(huán)境。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度過(guò)快，結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式很難取得實(shí)質(zhì)性

6、進(jìn)展，也會(huì)使一些深層次矛盾更加尖銳，不利于深化改革，影響經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)2012年2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為97.89，比2011年12月份回落1個(gè)點(diǎn)。表12012年1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況指標(biāo)絕對(duì)量同比增長(zhǎng)（%）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）543127.8其中：住宅371323.2辦公樓25331.0商業(yè)營(yíng)業(yè)用房72242.5房屋施工面積（萬(wàn)平方米）39490135.5其中：住宅29760532.8辦公樓1342144.2商業(yè)營(yíng)業(yè)用房4428239.3房屋新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米）200495.1其中：住宅148320.0辦公樓5957.0

7、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房259432.4土地購(gòu)置面積（萬(wàn)平方米）4684-0.5土地成交價(jià)款（億元）10445.8房屋竣工面積（萬(wàn)平方米）1009445.2其中：住宅793647.9辦公樓173-24.0商業(yè)營(yíng)業(yè)用房118547.9商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）7004-14.0其中：住宅6118-16.0辦公樓175-8.6商業(yè)營(yíng)業(yè)用房53311.4商品房銷售額（億元）4145-20.9其中：住宅3366-24.7辦公樓187-23.5商業(yè)營(yíng)業(yè)用房51017.2商品房待售面積（萬(wàn)平方米）3052639.4其中：住宅1957852.0辦公樓125316.8商業(yè)營(yíng)業(yè)用房630021.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源

8、（億元）1415116.2其中：國(guó)內(nèi)貸款311616.3利用外資10724.2自籌資金599543.3其他資金4933-5.6其中：定金及預(yù)收款2795-11.4個(gè)人按揭貸款12961.2表22012年1-2月東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況地區(qū)投資額（億元） 同比增長(zhǎng)（%） 住宅住宅全國(guó)總計(jì)5431371327.823.2一、東部地區(qū)3327224326.022.4二、中部地區(qū)99669329.420.6三、西部地區(qū)110877731.928.2 表32012年1-2月東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況地區(qū)商品房銷售面積商品房銷售額絕對(duì)數(shù)（萬(wàn)平方米）同比增長(zhǎng)（%）絕對(duì)數(shù)（

9、億元）同比增長(zhǎng)（%）全國(guó)總計(jì)7004-14.04145-20.9一、東部地區(qū)3310-24.32507-31.0二、中部地區(qū)16821.87348.2三、西部地區(qū)2012-4.9903-2.8 從圖中可知2012年1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5431億元，同比增長(zhǎng)27.8%，增速比2011年全年回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資3713億元，增長(zhǎng)23.2%，增速回落7個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.4%。2012年1-2月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3327億元，同比增長(zhǎng)26.0%，增速比2011年全年回落1.2個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資996億元，增長(zhǎng)29.4%，增速

10、提高3.9個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1108億元，增長(zhǎng)31.9%，增速回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。2012年1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積394901萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.5%，增速比2011年全年提高10.2個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積297605萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)32.8%。房屋新開(kāi)工面積20049萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.1%，增速回落11.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開(kāi)工面積14832萬(wàn)平方米，與去年同期持平。房屋竣工面積10094萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)45.2%，增速提高31.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積7936萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)47.9%。2012年1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積46

11、84萬(wàn)平方米，同比下降0.5%；土地成交價(jià)款1044億元，增長(zhǎng)5.8%。2012年1-2月份，全國(guó)商品房銷售面積7004萬(wàn)平方米，同比下降14.0%；其中，住宅銷售面積下降16.0%，辦公樓銷售面積下降8.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)11.4%。商品房銷售額4145億元，下降20.9%；其中，住宅銷售額下降24.7%，辦公樓銷售額下降23.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)17.2%。2012年1-2月份，東部地區(qū)商品房銷售面積3310萬(wàn)平方米，同比下降24.3%；銷售額2507億元，下降31.0%。中部地區(qū)商品房銷售面積1682萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.8%；銷售額734億元，增長(zhǎng)8.2%。西部地區(qū)商品

12、房銷售面積2012萬(wàn)平方米，下降4.9%；銷售額903億元，下降2.8%。2012年2月末，全國(guó)商品房待售面積30526萬(wàn)平方米，比2011年年末增加3332萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加2674萬(wàn)平方米，辦公樓增加23萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加405萬(wàn)平方米。2010年，在積極財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策的護(hù)航下，盡管外部環(huán)境變幻不定，但國(guó)民經(jīng)濟(jì)仍保持了較快發(fā)展，全年經(jīng)濟(jì)增幅達(dá)到10.3%。2011年，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的不確定性因素依然比較多，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景不明，宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向如何仍是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要變量。隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以及發(fā)展和改革等部門會(huì)議的召開(kāi)，2012年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向已浮出

13、水面。（二）行業(yè)分析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀【摘要】：2010年，為遏制一些城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，國(guó)務(wù)院三次部署調(diào)控工作。特別是當(dāng)年4月國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極的變化，房?jī)r(jià)同比漲幅持續(xù)回落，環(huán)比漲幅回落后在低位波動(dòng)，投資投機(jī)性購(gòu)房需求得到一定抑制，住房用地供應(yīng)明顯增加，商品房供應(yīng)有所增加，保障性安居工程進(jìn)展順利。“最嚴(yán)調(diào)控”持續(xù)兩年，房地產(chǎn)上市公司2011年的年報(bào)格外引人關(guān)注。截至4月8日，境內(nèi)外上市的150余家國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，已經(jīng)有75家發(fā)布了年報(bào)，另外還有60多家企業(yè)發(fā)布了快報(bào)或預(yù)告。 受限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，去年主要城市樓市成交

14、量持續(xù)低迷。盡管如此，大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)仍然保持了銷售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，但增速明顯放緩。年報(bào)顯示，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的企業(yè)約八成，而完成全年銷售目標(biāo)的企業(yè)則不到三成。僅華潤(rùn)置地、融創(chuàng)等不足10家企業(yè)的增速呈現(xiàn)加快趨勢(shì)。而SOHO中國(guó)、綠城、億城股份、濱江集團(tuán)等企業(yè)甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。 從營(yíng)業(yè)收入看，已發(fā)布年報(bào)的房企平均增速約20%，其中一線房企增速大都超過(guò)30%。如萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入717.8億元，同比增長(zhǎng)41.6%；保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入470.28億元，同比增長(zhǎng)31.02%。 蘭德咨詢總裁宋延慶表示，房企營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)，一是得益于房?jī)r(jià)的上漲；二是由于房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售方式和交付后才計(jì)入結(jié)算收入的法人會(huì)計(jì)政

15、策，2011年的年報(bào)更多的是反映2010年的銷售收入。 盡管銷售業(yè)績(jī)?nèi)栽谠鲩L(zhǎng)，但大多數(shù)企業(yè)的利潤(rùn)都出現(xiàn)了不同程度的下降。例如，萊茵置業(yè)2011年凈利潤(rùn)同比下降60%70%；陽(yáng)光股份2011年凈利潤(rùn)比上年同期下降50%80%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，企業(yè)之間業(yè)績(jī)分化變得更加明顯，房地產(chǎn)業(yè)將逐步告別“暴利時(shí)代”。 成交量的持續(xù)低迷，導(dǎo)致上市房企存貨總量大增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)公布年報(bào)的75家房企，總庫(kù)存市值達(dá)到了9048億元，同比上漲幅度達(dá)到了44.3%，比2009年的庫(kù)存4183億元更是達(dá)到了2倍以上，而全行業(yè)的庫(kù)存市值或已超過(guò)5萬(wàn)億元。 “去庫(kù)存化將成為今年絕大多數(shù)房企的主題?！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大

16、偉認(rèn)為，今年3月，各地成交量出現(xiàn)了一定程度的上升，主要得益于部分項(xiàng)目明顯降價(jià)后刺激市場(chǎng)回暖。在部分城市，10%的降價(jià)項(xiàng)目占據(jù)了90%的簽約，未降價(jià)項(xiàng)目銷售量依然冷清。但目前的成交量也只恢復(fù)到2011年的平均水平，如果成交量仍然悲觀，今年仍有可能出現(xiàn)降價(jià)潮。 資金鏈進(jìn)一步趨緊，預(yù)計(jì)今年資金缺口將達(dá)1.3萬(wàn)億元 庫(kù)存增加的同時(shí)，上市房企的資金鏈趨緊、負(fù)債高企，使企業(yè)日子更不好過(guò)。蘭德咨詢對(duì)49家上市房企年報(bào)的研究顯示，25家公司去年貨幣資金縮水。 房企的資金來(lái)源主要為銀行貸款、外資、自籌資金、定金及預(yù)收款等。過(guò)去幾年，銀行貸款占到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源的19%21%，而2011年只有15%；房企自

17、籌資金從未超過(guò)40%，而去年110月開(kāi)發(fā)商的自籌資金比例已達(dá)到了41.2%。據(jù)央行報(bào)告，2011年房地產(chǎn)累計(jì)新增貸款1.26萬(wàn)億元，同比下降38%。 市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的政策背景下，2012年的銀行貸款，特別是商品房開(kāi)發(fā)貸款可能不會(huì)增加很多。今年一季度以來(lái)，多家大型房企發(fā)布公告宣布融資，包括碧桂園、招商地產(chǎn)、雅居樂(lè)等等。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)表示，一季度多家大型房企密集融資，體現(xiàn)出房企在2012年對(duì)于資金的需求仍然有較大的規(guī)模。 負(fù)債率普遍上升則進(jìn)一步加劇了資金緊張的狀況。49家企業(yè)中，期末負(fù)債同比減少的只有22家，增加的卻達(dá)到55%。萬(wàn)科、招商、首開(kāi)、世茂四家標(biāo)桿房企的總

18、負(fù)債，較上年同比上漲41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。 債務(wù)償付的壓力，使房企資金鏈可能進(jìn)一步趨緊。國(guó)泰君安證券研究報(bào)告稱，相比2008年的行業(yè)調(diào)整，2012年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)更高、中小開(kāi)發(fā)商資金壓力更大。報(bào)告預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口將高達(dá)1.3萬(wàn)億元，與2008年相比，增加了50%。另外，值得高度關(guān)注的是，2010年前后大量發(fā)行的房地產(chǎn)信托也開(kāi)始進(jìn)入償付高峰期了。從規(guī)模上來(lái)說(shuō)，2012年總到期規(guī)模達(dá)到1758億元，整年兌付規(guī)模較大。 從2011年起，房企資金鏈趨緊就不再是秘密。部分企業(yè)“割肉求生”，還有些企業(yè)干脆“被收購(gòu)”。統(tǒng)計(jì)顯示，2011年樓市規(guī)模股權(quán)變動(dòng)超過(guò)124宗，

19、交易金額471.76億元，同比分別上漲47.6%、185.5%。進(jìn)入2012年，股權(quán)交易再度升溫。在1月份公開(kāi)市場(chǎng)全國(guó)樓市成交規(guī)模(交易額超千萬(wàn)元)股權(quán)交易達(dá)到了20宗，披露市值達(dá)到了67.8億元，相比2011年同期的9宗31億元的規(guī)模上漲了120%。房企策略趨理性，結(jié)構(gòu)優(yōu)者得市場(chǎng)壓力面前，2012年，多數(shù)上市房企調(diào)低了全年銷售目標(biāo)以應(yīng)對(duì)債務(wù)償付壓力和房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀，部分企業(yè)也在不同程度地下調(diào)新開(kāi)工面積指標(biāo)。 “從庫(kù)存和資金的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)正在經(jīng)歷最困難的日子?！彼窝討c說(shuō)，大量兼做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的非主業(yè)上市企業(yè)很有可能會(huì)加快“脫房”速度，回歸核心主業(yè)。它們空出的市場(chǎng)空間將由專業(yè)房企填補(bǔ)。專業(yè)房

20、企則將通過(guò)降價(jià)銷售的方式來(lái)回籠資金，再用換回的現(xiàn)金流低價(jià)拿地。 事實(shí)上，面對(duì)相同的政策、市場(chǎng)環(huán)境，房企呈現(xiàn)出不同的發(fā)展態(tài)勢(shì)。這不單與企業(yè)對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷有關(guān)，還與企業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)直接有關(guān)。年報(bào)中實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的房企，大多具有市場(chǎng)均衡布局和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相對(duì)合理的優(yōu)勢(shì)。以綠地為例，2011年，綠地集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)50%。董事長(zhǎng)張玉良表示，調(diào)結(jié)構(gòu)是綠地發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力。一是調(diào)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，做強(qiáng)做大以能源、金融為核心的綜合產(chǎn)業(yè)；二是調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目布局結(jié)構(gòu)，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多數(shù)集中在二三線城市；三是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在武漢、鄭州等城市推出了多個(gè)超高層綜合體，適應(yīng)了二三線城市提升城市等級(jí)的需求。中國(guó)的

21、房地產(chǎn)市場(chǎng)是當(dāng)今世界上最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。改革開(kāi)放以來(lái)，特別是1998年進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。僅2006年至2010年五年間，我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)竣工面積總量為31.59億平方米，年均竣工6.32億平方米；其中住宅竣工面積總量為25.77億平方米，年均竣工5.15億平方米；房地產(chǎn)銷售總量為39.69億平方米，年均銷售7.94億平方米，其中住宅銷售總量為35.77億平方米，年均銷售7.15億平方米（我國(guó)近幾年來(lái)房地產(chǎn)的銷售面積都大于竣工面積，這與我國(guó)實(shí)行的預(yù)售制度有關(guān)）。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)投資、改善居民居住條

22、件和城鎮(zhèn)面貌、帶動(dòng)建筑建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)揮了重要的作用。中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米，而且住房的品質(zhì)、性能不斷提高?！笆晃濉边€解決了一批低收入和中等偏下收入家庭的住房困難問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得的成績(jī)是顯著的。同時(shí)，我們也清醒地認(rèn)識(shí)到，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展中也存在著這樣那樣的問(wèn)題。如一些城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、一些地方中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)不足，住房保障制度仍相對(duì)滯后，中等偏下收入家庭住房困難問(wèn)題凸現(xiàn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式傳統(tǒng)粗放，資源、能源消耗大；中長(zhǎng)期制度建設(shè)也相對(duì)滯后。尤其是一些地方房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，已成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

23、為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家近幾年來(lái)加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)1998年住房改革后，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，日益成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量，它在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的重要性日益突出。 作為商品，房地產(chǎn)有其特殊的特點(diǎn)：不可移動(dòng)、建設(shè)周期長(zhǎng)、可作為投資品、使用期長(zhǎng)。所以，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出不同于產(chǎn)業(yè)的情況。 供給方面，由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)，所以房地產(chǎn)業(yè)的地域性非常強(qiáng)跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)困難較大，產(chǎn)業(yè)集中度較低。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是勞動(dòng)密集型和資金密集產(chǎn)業(yè)，技術(shù)水平低，勞動(dòng)效率低，企業(yè)規(guī)模小，資產(chǎn)負(fù)債率高。這幾年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，房地產(chǎn)供給增長(zhǎng)迅速，企業(yè)的效益較好，不少資金投入到房地產(chǎn)業(yè)來(lái)。由于土地制

24、度的原因，政府對(duì)房地產(chǎn)供給有很大的控制力。 需求方面，房地產(chǎn)中住宅是人們的必要消費(fèi)品，目前城市居民在住宅上的消費(fèi)較少，有較大的增長(zhǎng)潛力。從人口增長(zhǎng)以及城市化進(jìn)程來(lái)看，在未來(lái)的20年里，房地產(chǎn)需求是會(huì)旺盛。而且目前我國(guó)人均居住狀況的改善也需要增加大量的住房來(lái)解決。作為投資品，房地產(chǎn)受到越來(lái)越多的關(guān)注，總體上投資需求還不是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主導(dǎo)力量。 整個(gè)市場(chǎng)雖然由于銷售的增長(zhǎng)，空置率近年來(lái)有所下降，但空置的房地產(chǎn)面積上升，以及投資過(guò)于樂(lè)觀，租金收益走勢(shì)和房地產(chǎn)價(jià)格的背離，風(fēng)險(xiǎn)有所上升。市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整的可能加大，但由于需求的長(zhǎng)期增長(zhǎng)，以及政府對(duì)供給的控制，調(diào)整的幅度不會(huì)很大，因此對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的情況

25、，我們是謹(jǐn)慎樂(lè)觀的。 由于建設(shè)周期長(zhǎng)，以及投資的影響，使得房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)大，國(guó)際上的教訓(xùn)很多。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格有上漲的趨勢(shì)，各地的情況差別很大，2003年上海的房?jī)r(jià)超過(guò)北京，成為我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格最高的省市。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有三次“啟動(dòng)”：1992年、1998年和2002年，大致是5年一個(gè)周期。 金融貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的需求有著決定性意義，貨幣金融政策是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱絕對(duì)的推動(dòng)力。貨幣擴(kuò)張將降低利率，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者的融資成本，從而提高房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)提高，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的規(guī)模也上升，從而拉動(dòng)總產(chǎn)出上升。在適度寬松貨幣政策影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)

26、購(gòu)銷兩旺的局面。為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2010年中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全方位的調(diào)控，與往年不同，2010年的房地產(chǎn)政策緊盯市場(chǎng)變化持續(xù)出臺(tái)，政策力度不斷加強(qiáng)并一直延續(xù)到2011年。調(diào)控政策密度、嚴(yán)厲程度超出市場(chǎng)預(yù)期，特別是明確提出“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”，加上限購(gòu)措施的大力度、大范圍執(zhí)行，將大大改變參與各方預(yù)期，特別是購(gòu)房者（包括投資者）對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期將因此得到顯著抑制。另一方面，二套房首付提高、營(yíng)業(yè)稅征收從嚴(yán)、加息等政策也將大大增加購(gòu)房者的資金成本和未來(lái)的交易成本，也將增加投資性購(gòu)房的獲利風(fēng)險(xiǎn)。一線城市

27、由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、發(fā)展前景看好、市場(chǎng)輻射力強(qiáng)，在當(dāng)前全社會(huì)貨幣流動(dòng)性充裕的背景下，仍將擁有強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求。然而在一線城市土地價(jià)格大幅上漲、購(gòu)房負(fù)擔(dān)明顯高于二三線城市的大背景下，一線城市的市場(chǎng)份額呈下降趨勢(shì)。正是由于一線城市各方面的壓力和政策的調(diào)控，同時(shí)未來(lái)中國(guó)城市化重心將更多轉(zhuǎn)向二三線城市及中小城市，住房市場(chǎng)的發(fā)展空間也會(huì)相應(yīng)轉(zhuǎn)移，所以曾以北京、上海、深圳、廣州等一線城市為主“戰(zhàn)場(chǎng)”的中國(guó)房地產(chǎn)，將逐步向二、三線城市轉(zhuǎn)移。中國(guó)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)網(wǎng)認(rèn)為，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，使一線城市土地供應(yīng)進(jìn)一步受限，難與少數(shù)央企爭(zhēng)地的開(kāi)發(fā)商加快向中小城市轉(zhuǎn)移。此外，由于高鐵等大大改變了交通格局，中小城市的城市化

28、提速，也為房?jī)r(jià)上漲打開(kāi)了新通道。相對(duì)于一線城市發(fā)展已較為成熟穩(wěn)定的市場(chǎng)，二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處快速的上升周期。隨著區(qū)域一體化的推進(jìn)，城市化進(jìn)程加速，二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求也隨之增加，為二、三線城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了新的契機(jī)和空間。決定我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的十大基本力量房地產(chǎn)的價(jià)格如果概括起來(lái)，我覺(jué)得中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格至少由十個(gè)力量決定的。（1）國(guó)內(nèi)貨幣和信貸擴(kuò)張；(2）人民幣升值預(yù)期和國(guó)際熱錢流入；（3）地方政府維持和推高地價(jià)之動(dòng)機(jī)；我認(rèn)為前三個(gè)力量是決定中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格最核心的力量，只要我們的財(cái)稅體制沒(méi)有得到根本改革的話，地方政府有強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)維持高地價(jià)，今年我們拍賣地的收入已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)億，

29、如果沒(méi)有高地價(jià)，地方就沒(méi)有錢，根據(jù)國(guó)務(wù)院一些領(lǐng)導(dǎo)的說(shuō)法，2萬(wàn)億已經(jīng)占到地方政府可用的財(cái)政收入資金的70%。（4）開(kāi)發(fā)商逐利動(dòng)機(jī)（政府相關(guān)政策執(zhí)行不力），溫總理最近也承認(rèn)我們的房地產(chǎn)調(diào)控政策很多沒(méi)有執(zhí)行下去，我們執(zhí)行不力，開(kāi)發(fā)商永遠(yuǎn)是希望逐利的，比如捂盤惜售、囤地，開(kāi)發(fā)商想牟利，但地方政府打擊囤地，打擊所謂的捂盤，政策執(zhí)行不力，最近查出那么多案例，有一個(gè)案例能夠得到非常嚴(yán)格的執(zhí)行嗎？沒(méi)有，所以這個(gè)逐利動(dòng)機(jī)仍然存在。（5）其他行業(yè)由于產(chǎn)能過(guò)剩、利潤(rùn)不斷下降，轉(zhuǎn)行投入房地產(chǎn)，我到浙江、江蘇，很多企業(yè)家告訴我，由于其他行業(yè)，特別是人民幣的升值，現(xiàn)在勞動(dòng)成本的上升，很多行業(yè)沒(méi)有多少利潤(rùn)，利潤(rùn)非常薄的時(shí)候

30、，他們開(kāi)始投入到房地產(chǎn)，他們投入到房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)一步推高地價(jià)。（6）銀行偏愛(ài)房地產(chǎn)貸款，因?yàn)榉康禺a(chǎn)貸款有抵押、手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單，不良率低。（7）投機(jī)者房地產(chǎn)投機(jī)需求強(qiáng)烈（貨幣信貸寬松和負(fù)利率）（8）自住購(gòu)房者之剛性需求（基于對(duì)住房?jī)r(jià)格進(jìn)一步上漲之預(yù)期）（9）保障性住房建設(shè)依然嚴(yán)重滯后、投資嚴(yán)重不足10）各種抑制房地產(chǎn)投機(jī)政策執(zhí)行不力，包括打擊囤地、限制購(gòu)買多套住房、控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款等等政策在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中很多是走樣的。可以看出，房子價(jià)格的上漲可能會(huì)將一直持續(xù)下去。因此，投資房地產(chǎn)行業(yè)也許是比較好的選擇.（三）公司分析我現(xiàn)在選擇兩家房地產(chǎn)公司進(jìn)行對(duì)比分析:1.保利地產(chǎn) 證券代碼：600048保利房地產(chǎn)

31、（集團(tuán)）股份有限公司是中國(guó)保利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，是中國(guó)保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺(tái)，國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè) 。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權(quán)分置改革后，重啟IPO市場(chǎng)的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。自2007年1月起，公司入選"上證50"、"上證180"、"滬深300"和"中證100"指數(shù)樣本股。截至2008年12月31日，公司總資產(chǎn)已達(dá)536.32億元，比上年末增長(zhǎng)31%。十七年來(lái)，保利地產(chǎn)保持了高速與穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，公司現(xiàn)已進(jìn)入規(guī)?；l(fā)展階段，形成了廣州、北

32、京、上海、天津、重慶、武漢、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、杭州、長(zhǎng)沙、南昌、青島、包頭、佛山等十八個(gè)城市的全國(guó)戰(zhàn)略布局，擁有78家控股子公司。2008年9月，"中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研 究組"發(fā)布2008年中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值研究報(bào)告，保利地產(chǎn)以60.41億元的最新價(jià)值，連續(xù)四年榮膺"國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值"第一名、"中國(guó)房地產(chǎn)央企領(lǐng)先品牌"。優(yōu)勢(shì)國(guó)企龍頭的抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng):公司實(shí)際控制人中國(guó)保利集團(tuán)是國(guó)資委直屬大型國(guó)有獨(dú)資企業(yè),是一家從事貿(mào)易、地產(chǎn)、文化藝術(shù)、酒店管理等業(yè)務(wù)的多元化經(jīng)營(yíng)控股集團(tuán)公司,上市公司作為保利集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要載體,未來(lái)將獲得保利

33、集團(tuán)的支持,使公司在優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的競(jìng)爭(zhēng)中具有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)。一方面國(guó)企在融資和拿地上都具有比較優(yōu)勢(shì),另一方面國(guó)企也是保障性住房的建設(shè)主力,同時(shí)也更易于爭(zhēng)取到對(duì)保障性住房開(kāi)發(fā)商的定向優(yōu)惠政策,國(guó)企龍頭的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力更強(qiáng)。公司堅(jiān)定看好房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái):行業(yè)面臨著前所未有的行政化調(diào)控,同時(shí)保障性住房數(shù)量巨大,房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的壓力,但是由于決定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的根本因素(主要是城鎮(zhèn)化)并沒(méi)有發(fā)生根本改變,因此,公司認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)仍舊大有作為,仍然繼續(xù)堅(jiān)定看好房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)10-15年的發(fā)展前途。行業(yè)調(diào)整不會(huì)改變公司3-5年再造一個(gè)保利的增長(zhǎng)戰(zhàn)略:盡管行業(yè)將面臨著調(diào)整,市場(chǎng)銷售將面

34、臨著更大的困難,但是公司堅(jiān)定看好行業(yè)未來(lái),依然堅(jiān)持“3-5年再造一個(gè)保利”的增長(zhǎng)戰(zhàn)略。以銷定產(chǎn),落袋為安的銷售策略:面對(duì)嚴(yán)峻的銷售形勢(shì),公司將堅(jiān)持以滿足首次購(gòu)房等剛性需求的產(chǎn)品為主流銷售產(chǎn)品,以銷定產(chǎn),品質(zhì)優(yōu)先,少貨量多批次推盤,以賣為主,落袋為安。股權(quán)激勵(lì):2011年12月24日公告,公司擬以9.97元/股授予178名激勵(lì)對(duì)象5666萬(wàn)份股票期權(quán),有效期6年。有效期內(nèi)各年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)及歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)均不得低于股票期權(quán)授權(quán)日前最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度的平均水平且不得為負(fù)。主要行權(quán)業(yè)績(jī)條件一是每個(gè)行權(quán)期的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率分別不低于50%、80%和120%,與此同

35、時(shí)各行權(quán)期的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率分別不低于14%、14.5%和15%;二是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)占利潤(rùn)總額比重大于92%。近期重大事項(xiàng)分析: (1)、2012年4月10日公告,公司全資子公司保利華南實(shí)業(yè)有限公司與信保(天津)股權(quán)投資基金管理有限公司通過(guò)掛牌方式取得佛山市佛山新城商務(wù)中心項(xiàng)目地塊(宗地編號(hào):佛(掛)2012-001),凈用地面積252445平方米,規(guī)劃容積率面積約625000平方米,成交總價(jià)187000萬(wàn)元。土地用途為商住用地。2012年2月8日公告,公司控股子公司武漢保利金谷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)掛牌方式取得武漢市東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)山村GZ(2011)008號(hào)“城中村”改造地塊,公司獲得項(xiàng)目

36、的成本約為20.11億元。該土地用途為商住用地,用地面積17.09萬(wàn)平方米,規(guī)劃容積率面積71.82萬(wàn)平方米。公司表示,該項(xiàng)目擬引入合作方共同開(kāi)發(fā).2012年4月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積71.90萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45.10%；實(shí)現(xiàn)簽約金額91.48億元，同比增長(zhǎng)36.86%。2012年1-4月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積215.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.84%；實(shí)現(xiàn)簽約金額240.14億元，同比增長(zhǎng)16.02%。一季報(bào)顯示，保利僅實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入49.2億元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)9.9億元；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)5.4億元，同比下降23.52%，但二季度以來(lái)，相關(guān)促銷力度加大。保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊在2011年度股東大會(huì)

37、上表示，4月份的銷售額很有可能再次突破百億。通過(guò)以上種種分析與報(bào)告,我們可以看出,保利地產(chǎn)這個(gè)公司有眾多的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目,在這個(gè)行業(yè)里是具有巨大的盈利能力.下面是該公司財(cái)務(wù)的基本情況公司概況報(bào)告期:2012-03-31所屬地區(qū)：廣州總股本(億)：59.48每股收益(元)：0.09上市時(shí)間：2006-07-31流通A股(億)：58.43每股凈資產(chǎn)(元)：6.02每股現(xiàn)金流(元)：-0.06每股公積金(元)：2.00凈資產(chǎn)收益率(%)：1.50凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率(%)：-23.52每股未分配利潤(rùn)：2.91主營(yíng)收入增長(zhǎng)率(%)：36.40分配計(jì)劃報(bào)告期每股收益(元)分紅方案(每10股)送股(股)轉(zhuǎn)增(股)分紅(

38、元,稅前)登記日除權(quán)日2011年度1.1002.15-2011年度1.1020-2010年度1.08002.13-2010年度1.08030-2009年度1.06001-2009年度1.06030-2008年度0.91001.32-2008年度0.91300-2007年度1.3000.7-2007年度1.30100-2006年度-000.3-2006年度-0100-2.宋都股份 證券代碼:600077宋都股份是有宋都基業(yè)投資股份有限公司投資控股的,而宋都基業(yè)投資股份有限公司原名遼寧國(guó)能集團(tuán)(控股)股份有限公司.遼寧國(guó)能集團(tuán)(控股)股份有限公司是1993 年3 月30 日經(jīng)遼寧省經(jīng)濟(jì)體制改革委員

39、會(huì)批準(zhǔn),以原鐵嶺精工機(jī)器廠為主要發(fā)起人,聯(lián)合遼寧信托投資公司、鐵嶺信托投資公司(現(xiàn)更名為鐵嶺市資金管理局)共同發(fā)起,以定向募集方式設(shè)立的股份制企業(yè)。1997 年4 月經(jīng)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn),公司公開(kāi)發(fā)行人民幣普通股1,022 萬(wàn)股,發(fā)行后總股本為5 ,006 萬(wàn)股。同年5 月20 日公司股票在上海證券交易所上市。經(jīng)公開(kāi)發(fā)行股票及送配股(包括2006 年10 月的股權(quán)分置改革)后,目前公司總股本為159,118,41 7 股。電子、通訊、半導(dǎo)體材料類技術(shù)及產(chǎn)品，信息技術(shù)類產(chǎn)品，機(jī)械產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、銷售和服務(wù)；能源、電力項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理；電力企業(yè)、電力資產(chǎn)受托經(jīng)營(yíng)管理；節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)、

40、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目投資、技術(shù)咨詢和服務(wù)；鋼鐵倉(cāng)儲(chǔ)、加工（異地）；鋼材銷售。（以上項(xiàng)目法律法規(guī)限定的除外）；礦石、焦炭、生鐵、鋼合金、有色金屬銷售；吊裝及普通貨運(yùn)（以運(yùn)輸許可核定經(jīng)營(yíng)）；自營(yíng)和代理各類商品和技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)（國(guó)家法律法規(guī)限制或禁止的除外）。市場(chǎng)形勢(shì)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化分析 2011年，在"調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)"的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：1月，"國(guó)八條"國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)辦發(fā)20111號(hào)）、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，"限購(gòu)"、"限價(jià)"、"限

41、貸"等調(diào)控政策全面升級(jí)；首套、二套貸款門檻提高，三套停貸，各類需求均受到一定抑制；并多次加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，持續(xù)收緊流動(dòng)性，保障房建設(shè)計(jì)劃大力推動(dòng)落實(shí)。中央政府持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控在2011年不斷細(xì)化和落實(shí)，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步細(xì)化，12月召開(kāi)的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，中央再次明確，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。宏觀政策下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面在"限購(gòu)"、"限價(jià)"、"限貸"及房地產(chǎn)稅制改革等措施下，投機(jī)投資性需求得到了抑制；另一方面在加大保障性住房建設(shè)，加大閑置土地的清理等措施下，增加了住房供

42、給?？傮w看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效應(yīng)日趨顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)勢(shì)頭得到遏制，市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)進(jìn)一步合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步進(jìn)入理性發(fā)展階段。 公司認(rèn)為2012年調(diào)控仍將繼續(xù)，區(qū)別的只是調(diào)控政策的交替更換。未來(lái)，在保障性住房、首次購(gòu)房需求支持政策的刺激下，商品住宅的剛需市場(chǎng)將唱主角，并將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的主要支撐。同時(shí)，政府為保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行的微調(diào)，將成為影響市場(chǎng)走向的不確定性因素之一，購(gòu)房者將在多變的政策環(huán)境中出現(xiàn)觀望和反復(fù)，這些因素都將導(dǎo)致2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)波動(dòng)調(diào)整格局。 市場(chǎng)形勢(shì)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化分析 2011年，在"調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)"

43、;的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：1月，"國(guó)八條"國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)辦發(fā)20111號(hào)）、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，"限購(gòu)"、"限價(jià)"、"限貸"等調(diào)控政策全面升級(jí)；首套、二套貸款門檻提高，三套停貸，各類需求均受到一定抑制；并多次加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，持續(xù)收緊流動(dòng)性，保障房建設(shè)計(jì)劃大力推動(dòng)落實(shí)。中央政府持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控在2011年不斷細(xì)化和落實(shí)，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步細(xì)化，12月召開(kāi)的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，中央再次明確，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促

44、進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。宏觀政策下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面在"限購(gòu)"、"限價(jià)"、"限貸"及房地產(chǎn)稅制改革等措施下，投機(jī)投資性需求得到了抑制；另一方面在加大保障性住房建設(shè)，加大閑置土地的清理等措施下，增加了住房供給?？傮w看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效應(yīng)日趨顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)勢(shì)頭得到遏制，市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)進(jìn)一步合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步進(jìn)入理性發(fā)展階段。 公司認(rèn)為2012年調(diào)控仍將繼續(xù)，區(qū)別的只是調(diào)控政策的交替更換。未來(lái)，在保障性住房、首次購(gòu)房需求支持政策的刺激下，商品住宅的剛需市場(chǎng)將唱主角，并將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的主要支撐。同時(shí)，政府為保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而

45、對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行的微調(diào)，將成為影響市場(chǎng)走向的不確定性因素之一，購(gòu)房者將在多變的政策環(huán)境中出現(xiàn)觀望和反復(fù)，這些因素都將導(dǎo)致2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)波動(dòng)調(diào)整格局。 公司主營(yíng)業(yè)務(wù)及其經(jīng)營(yíng)情況 報(bào)告期內(nèi)，公司的主要業(yè)務(wù)來(lái)源于杭州宋都房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司及其子公司。作為一家擁有27年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)公司，面對(duì)紛繁復(fù)雜的宏觀環(huán)境，公司積極應(yīng)對(duì)，一方面找準(zhǔn)營(yíng)銷市場(chǎng)定位，加強(qiáng)資金回籠，積極拓展融資渠道，另一方面加強(qiáng)公司內(nèi)控管理水平，建立"以財(cái)務(wù)為導(dǎo)向"的項(xiàng)目管控模式，不斷提升公司成本管理能力。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入總額為2,637,267,799.97元，比上年同期上升了 60.53%，其中歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)32,405.95萬(wàn)元。 宋都股份(600077) 資產(chǎn)負(fù)債表 單位：元報(bào)表日期2012-03-312011-12-312011-09-302011-06-302011-03-31流動(dòng)資產(chǎn)貨幣資金2,187,450,000.00880,034,000.0045,142,800.0057,590,900.0054,812,300