RF-TZ-LC-01項目拓展及論證管理流程

1、 廣州富力地產(chǎn)股份有限公司項目拓展及論證管理流程文件編號RF-TZ-LC-01版本/修訂A/0日期2013年8月1日 項目拓展及論證管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期一、 流程目的為保持集團(tuán)可持續(xù)發(fā)展，在尋找和確定房地產(chǎn)新項目前，對其可行性進(jìn)行科學(xué)論證，有效規(guī)避風(fēng)險，提高項目決策的規(guī)范性和計劃性。二、 適用范圍適用于公司除股權(quán)轉(zhuǎn)讓以外的所有新項目拓展論證工作，以及為之展開的相應(yīng)研究工作。三、 職責(zé)12344.11.56788.111910111212.11314151616.112344.11.2.3.4.4.1.12344.1233.1 用地發(fā)展部/開發(fā)中心(廣州/北京)1233.13.1.1

2、 當(dāng)?shù)亻_發(fā)部門組織本地基礎(chǔ)信息研究，每年末制定土地儲備計劃并提交區(qū)域公司，并對研究成果進(jìn)行歸檔；3.1.2 區(qū)域開發(fā)部門統(tǒng)籌本區(qū)域土地信息研究，年末組織制定區(qū)域土地儲備計劃，并對相關(guān)成果歸檔；3.1.3 北京開發(fā)中心負(fù)責(zé)北京地區(qū)新項目拓展工作，用地發(fā)展部負(fù)責(zé)北京以外的北方區(qū)域新項目拓展工作；廣州開發(fā)中心負(fù)責(zé)廣州市以及廣州周邊城市新項目拓展工作，用地發(fā)展部負(fù)責(zé)廣州三舊改造項目拓展；已進(jìn)入城市新項目拓展工作由當(dāng)?shù)氐貐^(qū)公司負(fù)責(zé)；新項目拓展各階段工作職責(zé)如下：1) 信息收集、甄別階段：以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選；2) 立項階段：根據(jù)項目初步談判的結(jié)果，討論項目的運作方式，并通過初步市

3、場判斷確定項目的定位，進(jìn)行項目經(jīng)濟(jì)初步測算，形成新項目立項建議書，報地區(qū)公司總經(jīng)理審批確定立項；3) 可行性研究階段：根據(jù)項目的特點制定可行性研究計劃，進(jìn)行項目背景調(diào)研，組織各相關(guān)部門展開相應(yīng)流程工作，形成項目可行性研究報告；4) 決策、評審階段：將可行性報告提交集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審核審批；5) 按照集團(tuán)通過的項目合作條件，取得項目開發(fā)權(quán)利，并負(fù)責(zé)合作條件的實施和跟蹤；6) 組織本部門負(fù)責(zé)的土地出讓合同編制并發(fā)起審核。3.2 用地發(fā)展合同部3.2.1 根據(jù)需要參與前期土地合同談判；3.2.2 組織本部門負(fù)責(zé)的土地合同編制并發(fā)起評審；3.2.3 參與非本部門負(fù)責(zé)的土地合同的審核；3.2.4 協(xié)助土地合同的

4、實施跟蹤，并協(xié)助處理過程中出現(xiàn)的糾紛；3.2.5 組織本部門負(fù)責(zé)的土地合同交底；3.2.6 參與審核土地合同請款；3.2.7 協(xié)助統(tǒng)計全國土地使用情況信息。3.3 法律事務(wù)部（法務(wù)人員）3.3.1 負(fù)責(zé)在立項階段對擬發(fā)展項目背景資料提供法律意見；3.3.2 負(fù)責(zé)在項目可行性研究階段根據(jù)項目的背景情況進(jìn)行法律風(fēng)險分析，對相關(guān)法律文件進(jìn)行審核。3.4 銷售策劃部3.23.4.1 在項目可行性研究階段，負(fù)責(zé)項目所在地區(qū)的市場調(diào)研，并根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果提出產(chǎn)品定位建議及價格預(yù)測。3.5 設(shè)計管理部/總工室3.33.5.1 立項階段：根據(jù)用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）的要求，根據(jù)地塊的地理位置、地形地貌、規(guī)劃

5、設(shè)計條件等特征和要求，提供地塊初步設(shè)計分析；3.5.2 項目可行性研究階段：現(xiàn)場勘察后根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊市政配套情況等進(jìn)行項目規(guī)劃分析，并根據(jù)產(chǎn)品定位建議完成規(guī)劃設(shè)計草案。3.6 工程部3.43.6.1 在項目可研階段：現(xiàn)場勘察后根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊市政配套情況等進(jìn)行項目工程建造的分析，并根據(jù)設(shè)計管理部/總工室提供的規(guī)劃設(shè)計草案完成工程技術(shù)分析。3.7 核算部3.53.7.1 立項階段：根據(jù)設(shè)計管理部/總工室提供的項目初步設(shè)計分析進(jìn)行項目建安成本初步測算；3.7.2 項目可行性研究階段：根據(jù)設(shè)計管理部/總工室提供的規(guī)劃設(shè)計草案及工程技術(shù)分析，進(jìn)行項目建安成本估算。3.8 財務(wù)部3

6、.63.8.1 在項目可行性研究階段，根據(jù)各專業(yè)部門提供的規(guī)劃、成本、銷售計劃等材料，完成經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測及財務(wù)相關(guān)分析。四、 流程圖五、 關(guān)鍵活動描述2.3.451.2.3.4.5.6.5.1 基礎(chǔ)研究7.8.9.9.1.455.15.1.1 基礎(chǔ)研究是為確定集團(tuán)房地產(chǎn)土地儲備動態(tài)計劃、提高房地產(chǎn)新項目可行性分析技術(shù)水平所進(jìn)行的持續(xù)性動態(tài)研究工作。5.1.2 基礎(chǔ)研究包含土地信息研究、宏觀市場研究、城市規(guī)劃動態(tài)研究、經(jīng)濟(jì)動態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項目風(fēng)險研究和競爭對手研究等分項研究工作。5.1.3 各分項研究工作由用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）牽頭完成，做到專項有專人負(fù)責(zé)，然后再充分利用內(nèi)外資源，予以

7、功能完善和健全。1) 用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）：目標(biāo)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、總體規(guī)劃和土地政策等方面的日常研究、行業(yè)政策信息動態(tài)及當(dāng)?shù)貥鞘信c政策情況；2) 銷售策劃部：目標(biāo)城市市場銷售情況分析和客戶消費行為取向研究；3) 設(shè)計管理部/總工室：行業(yè)產(chǎn)品發(fā)展趨勢的研究，并總結(jié)已開發(fā)項目產(chǎn)品類型經(jīng)驗及行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)、競爭對手產(chǎn)品類型特點；4) 核算部：對目標(biāo)城市的土地成本、建安成本及配套費用等信息持續(xù)跟蹤調(diào)研。5.1.4 各分項工作需及時把握動態(tài)信息，做到及時收集、及時分析，其研究成果可在即時報告中和以年度為節(jié)點的總結(jié)報告中體現(xiàn)。5.1.5 基礎(chǔ)研究由各地區(qū)公司開發(fā)部門匯總到區(qū)域公司，由區(qū)域公司統(tǒng)一匯總至集

8、團(tuán)企業(yè)管理中心，由企業(yè)管理中心最終提煉作為集團(tuán)年度經(jīng)營計劃中外部環(huán)境分析的主要部分，并在此基礎(chǔ)上制定房地產(chǎn)土地儲備滾動計劃，以指導(dǎo)土地儲備工作的進(jìn)行。5.1.6 基礎(chǔ)資料和研究成果需經(jīng)整理、編號后放入各基礎(chǔ)研究庫歸檔。5.2 信息收集、甄別5.25.2.1 土地信息的收集可通過如下幾種渠道進(jìn)行：1) 政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲備部門進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易部門對擁有土地儲備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告；2) 其他房地產(chǎn)開發(fā)公司：部分房地產(chǎn)公司有大量的土地儲備，但由于資金壓力或利益趨使等原因，將一些地塊完成

9、土地前期開發(fā)后，進(jìn)行項目轉(zhuǎn)讓；3) 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)：隨著房地產(chǎn)二級市場的不斷健全，投資顧問等專業(yè)中介隊伍逐漸成熟、壯大，其憑借各自的資源掌握著大量項目投資的信息；4) 其他主動收集信息類：主動了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計劃等信息；各類招商會與項目推介會等；5) 其他被動收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。5.2.2 了解到有效土地信息后，用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）需填寫土地信息采集表，并根據(jù)需要組織部門內(nèi)部人員對各土地信息進(jìn)行合議，根據(jù)土地儲備要求對土地信息進(jìn)行初步判斷。5.3 立項階段5.35.3.1 土地信息初步判斷后，由地區(qū)公司總經(jīng)理指定項目投資拓展負(fù)責(zé)人組織進(jìn)

10、行目標(biāo)項目的深入研究。5.3.2 項目投資拓展負(fù)責(zé)人每周按統(tǒng)一格式及時填制的新項目發(fā)展信息通報，匯總上報部門負(fù)責(zé)人、分管領(lǐng)導(dǎo)及地區(qū)公司總經(jīng)理。5.3.3 項目投資拓展負(fù)責(zé)人根據(jù)項目情況，可通過咨詢等了解該項目的背景資料，初步判斷項目的操作方式，資料匯總后提請公司法務(wù)提供意見，最終做出項目用地購買操作方式的法律風(fēng)險判斷。5.3.4 項目投資拓展負(fù)責(zé)人組織進(jìn)行項目實地勘察和周邊市場的簡易調(diào)查，并根據(jù)市場情況和項目特點做出初步項目定位，初步項目定位至少需包含以下內(nèi)容：1) 項目的檔次、主要客戶群；2) 項目在集團(tuán)項目組合中的地位和大致開發(fā)周期；3) 項目中不同建筑產(chǎn)品的種類和各自面積份額、售價。5.

11、3.5 項目投資拓展負(fù)責(zé)人可根據(jù)項目的特殊性與否，進(jìn)行后續(xù)處理：1) 常規(guī)項目，易于規(guī)劃的：可與設(shè)計管理部/總工室、銷售策劃部口頭溝通后確定各種形式產(chǎn)品的面積組合，并由核算部提交各種形式產(chǎn)品（含基本配套）的成本數(shù)據(jù)；2) 特殊地形或包含特殊配套的項目：可將項目資料和初步產(chǎn)品定位交由設(shè)計管理部/總工室做出規(guī)劃設(shè)計草案，交核算部做出建安成本的粗略測算。5.3.6 項目投資拓展負(fù)責(zé)人做出初步經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果，綜合初步接觸土地項目后確定的土地獲取的操作方式，形成簡易的新項目立項建議書，經(jīng)部門內(nèi)部評審后，報地區(qū)公司總經(jīng)理審批，判斷項目能否確定并進(jìn)入可行性研究程序。若有必要，可召開專項匯報會，由用地發(fā)展部/開

12、發(fā)中心（部）負(fù)責(zé)會議的組織和匯報工作。5.3.7 專項匯報會由公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計管理部/總工室、銷售策劃部、核算部、財務(wù)部等相關(guān)人員參加，根據(jù)需要也可指定其他專業(yè)部門人員參加，會議內(nèi)容如下：1) 匯報會初步報告包括項目簡介、周邊環(huán)境和市場介紹、未來發(fā)展趨勢和市場定位、合作方式及風(fēng)險分析、設(shè)計要點和相應(yīng)成本分析、公司策略和開發(fā)周期、經(jīng)濟(jì)效益測算等；2) 項目投資拓展負(fù)責(zé)人需提前將新項目立項建議書發(fā)給與會人員，為保密起見，土地方情況和重要談判條件不能涉及；3) 項目投資拓展負(fù)責(zé)人根據(jù)項目情況，可確定參加會議各專業(yè)部門的人員，須提前通知；4) 會議首先由項目投資拓展負(fù)責(zé)人做介紹，并確定主題由各專業(yè)部

13、門進(jìn)行討論和論證，最后綜合各部門意見；5.3.8 項目評審后按，由相關(guān)責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)最終決定項目是否進(jìn)入可行性研究階段，并根據(jù)各方面意見指導(dǎo)項目發(fā)展方向。5.3.9 項目通過審批、確定后，進(jìn)入可行性研究階段，未通過則根據(jù)會議意見進(jìn)行調(diào)整或放棄。會議內(nèi)容根據(jù)會議記錄形成會議紀(jì)要并存檔。5.4 項目可行性研究5.45.4.1 項目可行性研究是對前期項目初步預(yù)測的論證，其最終形成項目可行性研究報告。5.4.2 地區(qū)公司總經(jīng)理根據(jù)項目立項的批復(fù)意見，組織成立項目可研小組：1) 地區(qū)公司總經(jīng)理或指定投資拓展負(fù)責(zé)人任組長；2) 成員可包括用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）、銷售策劃部、設(shè)計管理部/總工室、核算部、財務(wù)部

14、、工程部、法務(wù)等專業(yè)人員；3) 具體組成成員名單由地區(qū)公司總經(jīng)理確定。5.4.3 可研小組成立后，由組長組織制訂可行性研究計劃，該計劃需包含各項工作的責(zé)任部門（責(zé)任人）、達(dá)到效果和時間要求，發(fā)至相關(guān)部門及小組成員。5.4.4 可研小組根據(jù)可行性研究計劃開展工作，組織完成如下工作：1) 用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）組織對項目進(jìn)行現(xiàn)場了解，并進(jìn)一步完善項目背景調(diào)研，包括：項目獲得方式的流程、土地方資信情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等；2) 開發(fā)報建部門對當(dāng)?shù)貓蠼ㄒ?guī)范及政府要求進(jìn)行分析；3) 公司法律事務(wù)部/法務(wù)人員參加項目后續(xù)談判，做出法律風(fēng)險分析；4) 銷售策劃部組織對項目

15、周邊市場進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，提出初步產(chǎn)品定位建議，形成新項目市場定位建議設(shè)計草案任務(wù)書； 5) 設(shè)計管理部/總工室根據(jù)現(xiàn)場勘察了解到的地塊地形、地貌及周邊環(huán)境數(shù)據(jù)進(jìn)行項目規(guī)劃的分析，并根據(jù)新項目初步市場定位建議草案任務(wù)書，完成規(guī)劃設(shè)計草案，形成新項目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說明；6) 工程部先期對現(xiàn)場勘察地塊的地形、地貌進(jìn)行工程建造的分析，并根據(jù)完成的規(guī)劃設(shè)計草案完成工程技術(shù)分析；7) 核算部根據(jù)設(shè)計管理部/總工室提供的規(guī)劃設(shè)計草案、新項目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說明和工程技術(shù)分析，提供建安成本估算，成本監(jiān)控中心提供專業(yè)指導(dǎo)，具體操作程序及要求參照目標(biāo)成本管理作業(yè)指引執(zhí)行；8) 銷售策劃部在設(shè)計管理部/

16、總工室完成規(guī)劃設(shè)計草案后，對銷售/租賃價格作出初步預(yù)測，制訂營銷初步計劃，必要時邀請其他部門參加；9) 財務(wù)部根據(jù)各專業(yè)部門提供的規(guī)劃、成本、銷售/租賃價格等資料，作出相關(guān)融資方案，對財務(wù)費用預(yù)測后，完成經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測分析。5.4.5 用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）最終組織各方面材料，形成項目可行性研究報告，由可研小組組長申請召開新項目可行性論證決策評審會。5.5 評審決策5.55.5.1 新項目評審會由可研小組組織，集團(tuán)、區(qū)域、地區(qū)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及部門參加，聽取可研小組對項目可行性研究的匯報并對項目可研報告進(jìn)行評審，對項目及取得的方式、條件等形成決策建議，并于會議結(jié)束時簽寫項目可研報告評審表。5.5

17、.2 若需調(diào)整，則由可研小組根據(jù)評審會意見對項目可行性研究報告進(jìn)行調(diào)整，并將評審表及調(diào)整后的可行性研究報告報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審核審批。5.5.3 若項目在上述環(huán)節(jié)中未獲通過，則可研小組需要根據(jù)審批意見對可行性研究進(jìn)行綜合調(diào)整并再次提請審批。5.5.4 若項目通過，由用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）按照審批通過的項目合作條件，進(jìn)行項目獲取的實施和跟蹤。5.6 項目獲取5.65.6.1 項目獲取的方式，通常有兩種：1) 政府招拍掛，按政府相關(guān)規(guī)定辦理各項手續(xù)；2) 協(xié)議轉(zhuǎn)讓等。5.6.2 用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）會同相關(guān)部門通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓或招拍掛等方式，取得項目土地開發(fā)權(quán)：1) 項目協(xié)議Ø 用地發(fā)展部

18、/開發(fā)中心（部）組織法務(wù)人員進(jìn)行項目協(xié)議談判工作，用地發(fā)展合同部根據(jù)實際情況參與，財務(wù)部等相關(guān)部門予以配合。Ø 項目協(xié)議簽訂后，用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)履行項目協(xié)議，或協(xié)調(diào)督促政府及相關(guān)部門促成土地公開出讓。2) 招拍掛Ø 以招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式公開出讓的項目，用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）應(yīng)在項目用地發(fā)布掛牌公告前與政府進(jìn)行溝通，由政府落實并確認(rèn)土地掛牌規(guī)劃條件、指標(biāo)和競買資格條件，并報地區(qū)公司總經(jīng)理確認(rèn)。5.6.3 在目標(biāo)項目用地掛牌公告發(fā)布后三個工作日內(nèi)，用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）應(yīng)將土地掛牌公告發(fā)至地區(qū)公司總經(jīng)理及相關(guān)部門，收到通報信息的業(yè)務(wù)部門應(yīng)啟動項目各

19、項工作計劃及準(zhǔn)備工作。5.6.4 用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）及地區(qū)公司總經(jīng)理根據(jù)集團(tuán)決策和授權(quán)參加土地競買，競買成功后應(yīng)及時簽署、取得土地成交確認(rèn)書。5.7 新增地塊信息上報及更新5.7.1 各地公司每次根據(jù)集團(tuán)決策和授權(quán)取得新增地塊（完成招拍掛或股權(quán)轉(zhuǎn)讓）當(dāng)日，應(yīng)及時向集團(tuán)用地發(fā)展合同部及集團(tuán)投資者關(guān)系部提交相關(guān)證明文件及新項目基本信息，包括地塊位置、用地性質(zhì)、取得方式、土地使用權(quán)面積、容積率等相關(guān)情況，并由地區(qū)公司負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。具體內(nèi)容詳見XX公司新增地塊土地信息表。5.7.2 各地公司按月整理并匯總更新新增地塊土地信息（包括面積變更、容積率調(diào)整、土地價款支付等情況），經(jīng)地區(qū)公司負(fù)責(zé)人簽

20、字確認(rèn)后，提交至集團(tuán)用地發(fā)展合同部及集團(tuán)投資者關(guān)系部，同時備案至集團(tuán)企業(yè)管理中心。具體內(nèi)容詳見土地儲備信息匯總表。5.8 土地出讓合同評審、簽訂及執(zhí)行5.8.1 通過招拍掛方式競拍成功或與協(xié)議轉(zhuǎn)讓方達(dá)成協(xié)議后，由用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）根據(jù)項目具體情況及領(lǐng)導(dǎo)批示組織編制土地出讓合同，并與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)一步洽談土地出讓合同各項條款，直至雙方達(dá)成一致；5.8.2 土地出讓合同編制完后組織相關(guān)部門對合同合法性、可行性進(jìn)行評審、審批。5.8.3 在土地出讓合同簽訂后，用地發(fā)展合同部/用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）須督促并跟進(jìn)各地區(qū)公司/各部門及轉(zhuǎn)讓方履行土地出讓合同，及時向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報土地出讓合同的執(zhí)行情況，直至完成項目用地的過戶或項目公司的股權(quán)收購工作。5.8.4 對于土地出讓合同執(zhí)行過程中所出現(xiàn)的問題及糾紛，用地發(fā)展合同部、用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）應(yīng)及時向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反映情況并協(xié)助各分公司/各部門與轉(zhuǎn)讓方洽談協(xié)商