設(shè)計(jì)管理體系實(shí)用教案

1、 前言概述 房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)管理工作從前期土地獲取中對于意向地塊的規(guī)劃研究分析到設(shè)計(jì)全過程中的效果把握、技術(shù)管理、進(jìn)度控制、施工期技術(shù)支持直到項(xiàng)目竣工投入使用等，基本上貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程的始終。 房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理作為(zuwi)房地產(chǎn)開發(fā)中操作管理的重要的組成部分，其管理工作的水平對項(xiàng)目有著舉足輕重的影響. 此為序 第1頁/共56頁第一頁，共56頁。 總目錄總目錄房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義1235房地產(chǎn)設(shè)計(jì)(shj)管理的目標(biāo)和內(nèi)容建立(jinl)精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系項(xiàng)目(xingm)后評估（復(fù)盤）4各設(shè)計(jì)階段關(guān)注的要點(diǎn)及原則第2頁/共56頁第二頁，共56頁。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)

2、管理的范疇與定義1第3頁/共56頁第三頁，共56頁。一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇(fnchu)與定義與定義涉及涉及(shj)房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。 內(nèi)容包括：從項(xiàng)目初判的跟蹤內(nèi)容包括：從項(xiàng)目初判的跟蹤,到項(xiàng)目決策中的概念草到項(xiàng)目決策中的概念草案研究，從概念設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)案研究，從概念設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì),到施工現(xiàn)場的技術(shù)支持到施工現(xiàn)場的技術(shù)支持配合到營銷道具的制作，以至到后期物業(yè)客服的維修、整配合到營銷道具的制作，以至到后期物業(yè)客服的維修、整改的技術(shù)支持等。改的技術(shù)支持等。v房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理(gunl)的范疇第4頁/共56頁第四頁，共56頁。一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理

3、的范疇一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇(fnchu)與定義與定義契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項(xiàng)目的經(jīng)營目標(biāo),在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導(dǎo)下，通過有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段(shudun)，在產(chǎn)品制造過程中實(shí)施的涉及設(shè)計(jì)內(nèi)容的管理。v房地產(chǎn)設(shè)計(jì)(shj)管理的定義第5頁/共56頁第五頁，共56頁。2房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理(gunl)的目標(biāo)和內(nèi)容第6頁/共56頁第六頁，共56頁。二：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理二：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理(gunl)的目標(biāo)和內(nèi)容的目標(biāo)和內(nèi)容品質(zhì)保證進(jìn)度把握成本(chngbn)控制v設(shè)計(jì)(shj)管理三大目標(biāo)第7頁/共56頁第七頁，共56頁。二：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的目標(biāo)二：房地產(chǎn)設(shè)

4、計(jì)管理的目標(biāo)(mbio)和內(nèi)容和內(nèi)容品質(zhì)(pnzh)保證v設(shè)計(jì)管理(gunl)三大目標(biāo)品質(zhì)保證通過規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化的設(shè)計(jì)管理工作體系實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各階段各類型設(shè)計(jì)成果的高品質(zhì)呈現(xiàn)。具體為：最終實(shí)施方案能夠?qū)崿F(xiàn)公司的戰(zhàn)略發(fā)展構(gòu)想，符合項(xiàng)目的市場產(chǎn)品定位和客戶要求，各階段圖紙成果符合法律法規(guī)、政府審查及實(shí)際使用的深度和要求，與內(nèi)外部各相關(guān)單位部門的合作溝通順利等第8頁/共56頁第八頁，共56頁。二：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)二：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)(shj)管理的目標(biāo)和內(nèi)容管理的目標(biāo)和內(nèi)容v設(shè)計(jì)(shj)管理三大目標(biāo)進(jìn)度把握通過規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化的設(shè)計(jì)管理工作體系實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各階段各類型設(shè)計(jì)工作的進(jìn)度完全控制在集團(tuán)公司的各

5、級計(jì)劃體系內(nèi)，嚴(yán)格實(shí)行計(jì)劃管理，確保設(shè)計(jì)工作按時(shí)完成。避免因設(shè)計(jì)工作的延誤導(dǎo)致(dozh)后續(xù)工作無法按時(shí)開展及整體開發(fā)計(jì)劃的滯后。 進(jìn)度把握第9頁/共56頁第九頁，共56頁。二：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)二：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)(shj)管理的目標(biāo)和內(nèi)容管理的目標(biāo)和內(nèi)容v設(shè)計(jì)(shj)管理三大目標(biāo)成本控制通過規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化的設(shè)計(jì)管理工作體系實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目的最終實(shí)施總體成本嚴(yán)格控制在集團(tuán)前期的成本要求(yoqi)范圍內(nèi)及確保成本在項(xiàng)目內(nèi)部的合理化分配。包含設(shè)計(jì)管理成本（例如設(shè)計(jì)單位的選擇決定設(shè)計(jì)費(fèi)用的多少）、工程實(shí)施成本（主體、園林景觀、裝修）等 成本控制第10頁/共56頁第十頁，共56頁。二：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理二：房

6、地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理(gunl)的目標(biāo)和內(nèi)容的目標(biāo)和內(nèi)容v設(shè)計(jì)管理(gunl)內(nèi)容任務(wù)管理(gunl)資源管理(gunl)進(jìn)度管理(gunl)技術(shù)管理(gunl)設(shè)計(jì)管理是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)始末的，針對設(shè)計(jì)成果的，進(jìn)行任務(wù)管理、資源管理、進(jìn)度管理、技術(shù)管理的系統(tǒng)化的管理工作第11頁/共56頁第十一頁，共56頁。二：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理二：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理(gunl)的目標(biāo)和內(nèi)容的目標(biāo)和內(nèi)容v設(shè)計(jì)管理(gunl)內(nèi)容 作為業(yè)主方的設(shè)計(jì)人員，也就是設(shè)計(jì)管理者，區(qū)別于設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)人員最大的一點(diǎn)就是，前者是任務(wù)(rn wu)的制定者，后者是任務(wù)(rn wu)的執(zhí)行者。制定合理有效的設(shè)計(jì)任務(wù)(rn wu)要求，是業(yè)主方對

7、設(shè)計(jì)顧問公司管理的根本。 我們以概念規(guī)劃的設(shè)計(jì)任務(wù)(rn wu)要求為例來說明它的組成及其來源：1）規(guī)劃指標(biāo)要求；（來源于政府給出的規(guī)劃條件）；2）產(chǎn)品配比要求（來源于市場調(diào)研及策劃分析、成本測算、前期規(guī)劃研究）；3）規(guī)劃原則（來源于市場調(diào)研及策劃分析，前期規(guī)劃研究）；4）規(guī)劃成果要求（來源于該階段業(yè)主對于設(shè)計(jì)成果的了解，下階段設(shè)計(jì)的銜接以及政府的報(bào)批要求；5）設(shè)計(jì)進(jìn)度要求（來源于項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)計(jì)劃）。 任務(wù)管理第12頁/共56頁第十二頁，共56頁。二：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)二：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)(shj)管理的目標(biāo)和內(nèi)容管理的目標(biāo)和內(nèi)容v設(shè)計(jì)管理(gunl)內(nèi)容 編寫設(shè)計(jì)任務(wù)要求之前有很多功課要做，諸如規(guī)劃研究

8、，參與到市場調(diào)研與策劃直至形成產(chǎn)品定位報(bào)告；參與到成本測算，在施工圖的設(shè)計(jì)任務(wù)要求中可能還需要確定限額設(shè)計(jì)的限值，編制總體設(shè)計(jì)計(jì)劃等。在判斷設(shè)計(jì)成果時(shí)，應(yīng)該站在產(chǎn)品定位的角度，或者說是站在客戶的角度，根據(jù)設(shè)定客戶的好惡來判斷。 好的設(shè)計(jì)管理并不是只針對(zhndu)設(shè)計(jì)，而是要跳出設(shè)計(jì)來談設(shè)計(jì)，更多的參與到策劃與測算的工作中去，任務(wù)編制才能有的放矢，并保證最終成果完美的契合公司戰(zhàn)略構(gòu)想和市場產(chǎn)品定位。 任務(wù)管理第13頁/共56頁第十三頁，共56頁。二：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的目標(biāo)二：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的目標(biāo)(mbio)和內(nèi)容和內(nèi)容v設(shè)計(jì)(shj)管理內(nèi)容 作為設(shè)計(jì)(shj)管理的最大資源就是所聘請的設(shè)計(jì)(

9、shj)顧問公司，資源管理就是針對各設(shè)計(jì)(shj)公司合作伙伴的管理工作。包括資源庫的建立、單位的選擇與合作方式、協(xié)同共作制度、事中及事后相互評價(jià)機(jī)制等。 設(shè)計(jì)(shj)顧問公司一般會(huì)有如下組成：規(guī)劃方案設(shè)計(jì)(shj)單位、建筑方案設(shè)計(jì)(shj)單位、建筑施工圖設(shè)計(jì)(shj)單位、園林景觀設(shè)計(jì)(shj)單位、室內(nèi)精裝設(shè)計(jì)(shj)單位、審圖公司、其余各種二次專業(yè)設(shè)計(jì)(shj)單位如幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、標(biāo)識等，會(huì)依據(jù)項(xiàng)目的定位，對敏感點(diǎn)的分析，進(jìn)行設(shè)計(jì)(shj)單位的組合，配置。 資源管理第14頁/共56頁第十四頁，共56頁。二：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理二：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理(gunl)的目標(biāo)和內(nèi)容的目標(biāo)和內(nèi)容v設(shè)

10、計(jì)(shj)管理內(nèi)容委托原則1）擅長原則：術(shù)業(yè)有專攻，每個(gè)設(shè)計(jì)院擅長的方向、設(shè)計(jì)水平是不一樣 的，有的擅長住宅，有的擅長公建；有的擅長施工圖，有的擅長方案。所以會(huì)根據(jù)項(xiàng)目定位來進(jìn)行選擇。2）成本原則：依據(jù)項(xiàng)目定位選擇相應(yīng)的設(shè)計(jì)單位；而在同等條件下，選 擇價(jià)格低的設(shè)計(jì)院。3）磨合原則：曾經(jīng)合作過且配合較好的設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，溝通成本會(huì)降低。4）技術(shù)優(yōu)先原則：應(yīng)該落實(shí)到具體做事的團(tuán)隊(duì)的技術(shù)能力，而不是光是 公司的品牌，即使品牌好，但具體做事的團(tuán)隊(duì)不行，也很難補(bǔ)救，尤其在施工圖階段(jidun)，因?yàn)榧夹g(shù)問題的改進(jìn)不是一朝一夕的，由于技術(shù)的偏差，很可能對項(xiàng)目造成無法挽回的損失 資源管理第15頁/共

11、56頁第十五頁，共56頁。二：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理二：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理(gunl)的目標(biāo)和內(nèi)容的目標(biāo)和內(nèi)容v設(shè)計(jì)管理(gunl)內(nèi)容 如何對這么多的設(shè)計(jì)顧問團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，除了自身進(jìn)行監(jiān)督管理，通過合同、任務(wù)要求之外，更多的工作(gngzu)是在各單位之間的協(xié)調(diào)、溝通工作(gngzu)，并利用他們自身的技術(shù)優(yōu)勢形成沖突，來解決問題，一般來說，一家設(shè)計(jì)院只對委托范圍的環(huán)節(jié)比較關(guān)心，比如方案設(shè)計(jì)單位可能對結(jié)構(gòu)成本可能就不會(huì)特別關(guān)心，所以我們要施工圖設(shè)計(jì)單位在方案階段介入，形成沖突，來把后期可能遇到的技術(shù)問題提前解決。資源管理第16頁/共56頁第十六頁，共56頁。二：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)二：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)(shj)管理的目

12、標(biāo)和內(nèi)容管理的目標(biāo)和內(nèi)容v設(shè)計(jì)(shj)管理內(nèi)容 設(shè)計(jì)成果的完成時(shí)間直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)中的報(bào)批、施工、成本 等下一步環(huán)節(jié)，對項(xiàng)目整體開發(fā)進(jìn)度有著重大(zhngd)的影響，因此要對設(shè)計(jì)工作進(jìn)行總體及詳細(xì)分解計(jì)劃的安排。這是設(shè)計(jì)管理工作體系中相當(dāng)重要的組成部分。 設(shè)計(jì)計(jì)劃出自公司項(xiàng)目的整體開發(fā)計(jì)劃，其本身的制定既受制于相關(guān)上游環(huán)節(jié)又對下游工作有制約，所以必須有其科學(xué)性及合理性并會(huì)同相關(guān)部門認(rèn)真協(xié)商確定。 總體設(shè)計(jì)計(jì)劃決不是各專業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)劃的簡單疊加，要形成相應(yīng)的時(shí)間穿插，讓各專業(yè)形成有機(jī)的結(jié)合。比如景觀方案、初步設(shè)計(jì)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)一定要和管網(wǎng)綜合的方案、施工圖設(shè)計(jì)發(fā)生聯(lián)系，因?yàn)槭彝饪赡艽嬖诖罅康臉?gòu)筑物

13、，與管線井口發(fā)生沖突，所以要設(shè)計(jì)并行發(fā)展，增加會(huì)審環(huán)節(jié)。 進(jìn)度管理第17頁/共56頁第十七頁，共56頁。3建立(jinl)精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系第18頁/共56頁第十八頁，共56頁。二：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的目標(biāo)二：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的目標(biāo)(mbio)和內(nèi)容和內(nèi)容v設(shè)計(jì)管理(gunl)內(nèi)容 通常的技術(shù)管理分為幾類：1）技術(shù)研究：比如前期的規(guī)劃研究，就是要根據(jù)地塊的規(guī)劃條件，根據(jù) 當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃管理規(guī)定進(jìn)行排布，得出產(chǎn)品形態(tài)等初步結(jié)論，以對 地塊價(jià)值(jizh)進(jìn)行判斷。2）任務(wù)要求的編寫：通過設(shè)計(jì)語言將產(chǎn)品定位表達(dá)為任務(wù)書，同時(shí)要結(jié) 合成本等其他要求。3）技術(shù)方案對比：比如結(jié)構(gòu)選型、空調(diào)選型等

14、等，這些都要組織技術(shù)單 位進(jìn)行技術(shù)分析，在多方案中對比成本、時(shí)間、施工等綜合因素 得出方案選型結(jié)論。4）設(shè)計(jì)文件的審核：這是充斥著設(shè)計(jì)管理工作得各個(gè)角落。作為技術(shù)管 理環(huán)節(jié)要求從業(yè)者有過硬的專業(yè)技術(shù)。技術(shù)管理第19頁/共56頁第十九頁，共56頁。三三. .建立建立(jinl)(jinl)精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系理體系v3.1 建立(jinl)規(guī)范化管理體系的意義規(guī)范化設(shè)計(jì)管理規(guī)范化設(shè)計(jì)管理(gunl)體系能夠提高企體系能夠提高企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計(jì)管理業(yè)內(nèi)部的設(shè)計(jì)管理(gunl)業(yè)務(wù)水平，業(yè)務(wù)水平，規(guī)范設(shè)計(jì)管理規(guī)范設(shè)計(jì)管理(gunl)制度和流程，以制度和流程，

15、以保證項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量，提高項(xiàng)目開發(fā)效能，保證項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量，提高項(xiàng)目開發(fā)效能，提升公司項(xiàng)目運(yùn)營能力，打造企業(yè)核心提升公司項(xiàng)目運(yùn)營能力，打造企業(yè)核心競爭力競爭力第20頁/共56頁第二十頁，共56頁。三三.2 .2 體系建立的組成體系建立的組成(z chn)(z chn)要素與核心內(nèi)容要素與核心內(nèi)容 負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本(chngbn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)(規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)) 設(shè)計(jì)變更管理材料設(shè)備選型定版 配合成本(chngbn)管理中心建立設(shè)計(jì)成本(chngbn)基準(zhǔn)體系,建立從研發(fā)開始的成本(chngbn)控制理念與系統(tǒng),提高產(chǎn)品綜合性價(jià)比技術(shù)支持v3.2.1 設(shè)

16、計(jì)(shj)管理職責(zé)設(shè)計(jì)管理部門職責(zé)第21頁/共56頁第二十一頁，共56頁。三三.2 .2 體系建立的組成體系建立的組成(z chn)(z chn)要素與核心內(nèi)容要素與核心內(nèi)容項(xiàng)目發(fā)展部門（開發(fā)報(bào)建）項(xiàng)目發(fā)展部門（開發(fā)報(bào)建）按要求及時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段按要求及時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段(jidun)(jidun)所需所需資料條件資料條件負(fù)責(zé)與政府部門就各階段負(fù)責(zé)與政府部門就各階段(jidun)(jidun)設(shè)計(jì)中間過程成果的設(shè)計(jì)中間過程成果的技術(shù)溝通及完成各政府相關(guān)部門的申報(bào)審批工作技術(shù)溝通及完成各政府相關(guān)部門的申報(bào)審批工作v 3.2.2 其它部門在設(shè)計(jì)(shj)管理過程中的職責(zé)成本

17、管理部門v 按要求及時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需成本目標(biāo)v 隨著圖紙的不斷深化，調(diào)整成本及控制目標(biāo) v 負(fù)責(zé)招標(biāo)中的各項(xiàng)與成本有關(guān)的工作市場營銷部門v按要求及時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需資料條件 v 負(fù)責(zé)對各階段設(shè)計(jì)成果地產(chǎn)公司內(nèi)部技術(shù)評審提供市場評價(jià)建議v 負(fù)責(zé)制定各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書中的市場定位部分的內(nèi)容第22頁/共56頁第二十二頁，共56頁。三.3 設(shè)計(jì)(shj)管理業(yè)務(wù)流程 v 3.3.1 設(shè)計(jì)管理(gunl)業(yè)務(wù)流程的意義梳理設(shè)計(jì)工作流程，明確設(shè)計(jì)管理的控制節(jié)點(diǎn)(ji din)和不同階段的設(shè)計(jì)輸入條件,清晰規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程中的控制節(jié)點(diǎn)(ji din)，以便提高設(shè)計(jì)管理效率，保

18、證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本三方面均得到有效控制第23頁/共56頁第二十三頁，共56頁。三三. 3 . 3 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)(shj)(shj)管理業(yè)務(wù)流程管理業(yè)務(wù)流程 主線流程概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)配合部門營銷成本工程發(fā)展物業(yè)主線部門設(shè)計(jì)v 3.3.2 業(yè)務(wù)流程第24頁/共56頁第二十四頁，共56頁。總的房地產(chǎn)運(yùn)營(ynyng)框架圖說明及圖例：、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個(gè)階段：項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、工程施工管理、銷售管理和入伙管理。、工程施工管理階段和銷售管理階段的時(shí)間存在重疊。、本示意圖中僅列舉(lij)四個(gè)專業(yè)的工作內(nèi)容，其他的專業(yè)的工作內(nèi)容在流程文件中有詳細(xì)的描述。：代表(dib

19、io)關(guān)鍵里程碑：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專業(yè)開展活動(dòng)的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程施工階段竣工銷售管理階段入伙管理階段工程拓展組織項(xiàng)目論證初步產(chǎn)品定位營銷組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合

20、同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購 結(jié)算設(shè)計(jì)流程階段第25頁/共56頁第二十五頁，共56頁。設(shè)計(jì)(shj)流程框架圖施工圖設(shè)計(jì)(shj)建筑、規(guī)劃(guhu)方案部品設(shè)計(jì)及定板擴(kuò)初設(shè)計(jì)拿地節(jié)點(diǎn)概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案 方案報(bào)建方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)模型研究施工圖設(shè)計(jì)指引部品材料調(diào)研部品材料清單 部品材料定板封樣銷售配合資料結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備選型建筑平面實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段策劃階段銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管理階段工程管理第26頁/共56頁第二十六頁，共56頁。三. 3 設(shè)計(jì)(shj)管理業(yè)務(wù)流程 v 3.3.3 優(yōu)化的流程(lichng)帶來的管理效率和效益梳理設(shè)計(jì)工作流程，明確設(shè)計(jì)管

21、理的控制節(jié)點(diǎn)和不同階段的設(shè)計(jì)輸入(shr)條件,清晰規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程中的控制節(jié)點(diǎn)，以便提高設(shè)計(jì)管理效率，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本三方面均得到有效控制第27頁/共56頁第二十七頁，共56頁。概念概念設(shè)計(jì)流程方案方案設(shè)計(jì)流程初設(shè)初步設(shè)計(jì)流程分階段具體(jt)業(yè)務(wù)流程模板施工圖施工圖設(shè)計(jì)流程景觀景觀設(shè)計(jì)流程室內(nèi)室內(nèi)設(shè)計(jì)流程專項(xiàng)專項(xiàng)設(shè)計(jì)流程部品材料選型定版流程變更設(shè)計(jì)變更流程第28頁/共56頁第二十八頁，共56頁。三. 2 體系建立的組成(z chn)要素與核心內(nèi)容 v 2.4 計(jì)劃(jhu)管理 目的：理順各項(xiàng)工作的銜接關(guān)系，明確里程碑點(diǎn)和責(zé)任歸屬(gush)，保障開發(fā)周期基準(zhǔn)的有效實(shí)施，實(shí)現(xiàn)快

22、速滾動(dòng)的地產(chǎn)開發(fā)模式。 2.4.1 設(shè)計(jì)周期基準(zhǔn)第29頁/共56頁第二十九頁，共56頁。地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)(shj)周期參考基準(zhǔn)值簡圖周期參考基準(zhǔn)值簡圖第30頁/共56頁第三十頁，共56頁。三.2 體系建立的組成(z chn)要素與核心內(nèi)容v 2.5 規(guī)范化的文件標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)設(shè)計(jì)管理階段(jidun)及專業(yè)的合理劃分 專業(yè)：總圖、規(guī)劃與建筑、景觀、室內(nèi)、二次 階段(jidun)：概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、 施工圖設(shè)計(jì)、深化設(shè)計(jì)2.5.1 建立標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)第31頁/共56頁第三十一頁，共56頁。三.2 體系建立( jinl)的組

23、成要素與核心內(nèi)容v 2.5.2 設(shè)計(jì)(shj)文件的管理與模板建立概念(ginin)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書方案設(shè)計(jì)任務(wù)書施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書景觀概念(ginin)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書2.5.2.1 設(shè)計(jì)文件的內(nèi)容2.5.2.1.1任務(wù)書類第32頁/共56頁第三十二頁，共56頁。三.2 體系(tx)建立的組成要素與核心內(nèi)容概念設(shè)計(jì)咨詢(zxn)合同建筑方案/擴(kuò)初設(shè)計(jì)合同建筑施工圖設(shè)計(jì)合同景觀方案設(shè)計(jì)合同景觀施工圖設(shè)計(jì)合同室內(nèi)設(shè)計(jì)合同銷售示范區(qū)包裝設(shè)計(jì)合同2.5.2.1.2合同(h tong)類2.5.2.2 模板標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)合同任務(wù)書模板第33頁/共56頁第三十三

24、頁，共56頁。三.2 體系建立的組成(z chn)要素與核心內(nèi)容v2.5.3 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與模板(mbn)建立產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)建議書方案設(shè)計(jì)指引及施工圖設(shè)計(jì)指引交樓標(biāo)準(zhǔn)(設(shè)計(jì)總說明(shumng)）方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)各階段成果標(biāo)準(zhǔn)及深度要求新技術(shù)應(yīng)用2.5.3.1 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容2.5.3.2 模板配置標(biāo)準(zhǔn)模板設(shè)計(jì)指引模板第34頁/共56頁第三十四頁，共56頁。三.2 體系建立的組成(z chn)要素與核心內(nèi)容對每項(xiàng)設(shè)計(jì)管理工作，除頒布程序(工作的方法) 成果標(biāo)準(zhǔn) 外，同時(shí)根據(jù)(gnj)企業(yè)的技術(shù)戰(zhàn)略，建立相關(guān)的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使 設(shè)計(jì)管理質(zhì)量保證工作有章可循。v 2.5.4 評審或評估(pn )標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)

25、目投資決策評審階段概念設(shè)計(jì)成果評價(jià)表項(xiàng)目經(jīng)營方案評審階段方案設(shè)計(jì)成果評價(jià)表設(shè)計(jì)巡檢評價(jià)表評價(jià)表第35頁/共56頁第三十五頁，共56頁。項(xiàng)目投資決策評審階段概念設(shè)計(jì)成果項(xiàng)目投資決策評審階段概念設(shè)計(jì)成果(chnggu)(chnggu)評評價(jià)表價(jià)表評價(jià)緯度評價(jià)緯度關(guān)鍵要素關(guān)鍵要素評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評價(jià)意見評價(jià)意見技術(shù)成果達(dá)標(biāo)技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性成果內(nèi)容符合性滿足投資決策評審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)中對內(nèi)容及深度的要求。技術(shù)指標(biāo)符合性技術(shù)指標(biāo)符合性經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)符合政府規(guī)劃要點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營性指標(biāo)的要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性設(shè)計(jì)成果科學(xué)性設(shè)計(jì)方案可實(shí)施（如滿足日照間距要求、參考戶型可實(shí)施性等）， 避免技術(shù)指標(biāo)的虛假性滿

26、足各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范要求交通組織、空間構(gòu)成、物業(yè)分布等合理、舒適并符合價(jià)值最大化原則設(shè)計(jì)成本關(guān)鍵設(shè)計(jì)成本關(guān)鍵因素因素地下室及停車位地下室及停車位地下室布局滿足技術(shù)合理、成本最優(yōu)原則地下停車場內(nèi)交通組織高效、便利其他特殊因素其他特殊因素因特殊情況帶來的其它超常規(guī)成本（如特殊地質(zhì)條件、特殊場地條件、特殊結(jié)構(gòu)形式等）應(yīng)進(jìn)行成本收益論證產(chǎn)品價(jià)值分析產(chǎn)品價(jià)值分析設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)概念項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)手法和概念應(yīng)形成鮮明的特色，并支撐項(xiàng)目賣點(diǎn)，為項(xiàng)目創(chuàng)造附加值。產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃布局應(yīng)建立在多方案收益比較的基礎(chǔ)上遵循經(jīng)濟(jì)效益最大化原則配套設(shè)施（會(huì)所、商業(yè)等）布局有利于居住品質(zhì)提升、經(jīng)濟(jì)效益最大化典型住宅單元配置標(biāo)準(zhǔn)（包

27、括層數(shù)，單元戶數(shù)，梯數(shù)，各戶型面積等）應(yīng)符合高性價(jià)比原則典型單體價(jià)值點(diǎn)挖掘：設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值原則附送空間創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)形式（高廳等）開發(fā)周期開發(fā)周期分期策略分期策略分期策略應(yīng)滿足結(jié)轉(zhuǎn)要求，遵循首期快速和總體最大化的資金回收原則項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)方案是否有利于快速滾動(dòng)開發(fā)結(jié)論結(jié)論第36頁/共56頁第三十六頁，共56頁。項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)(xingm)經(jīng)營方案評審階段方案設(shè)計(jì)成果評經(jīng)營方案評審階段方案設(shè)計(jì)成果評價(jià)表價(jià)表評價(jià)緯度關(guān)鍵要素評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評價(jià)意見 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品符合性設(shè)計(jì)成果滿足市場定位要求；設(shè)計(jì)成果與投資決策評審階段設(shè)計(jì)成果的延續(xù)性指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足項(xiàng)目經(jīng)營性指標(biāo)要求，如戶

28、車比、容積率、戶型配比等技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性設(shè)計(jì)成果內(nèi)容及深度滿足金地集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)營方案評審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)要求（編號SJ202）技術(shù)指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足政府部門規(guī)劃要點(diǎn)及項(xiàng)目經(jīng)營性指標(biāo)要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性符合各項(xiàng)國家及地方設(shè)計(jì)規(guī)范要求，滿足日照間距、建筑節(jié)能的要求方案設(shè)計(jì)合理性規(guī)劃效益對各項(xiàng)元素（總體布局，住宅組團(tuán)，道路交通及停車組織，景觀環(huán)境，豎向設(shè)計(jì)及公建配套等）的規(guī)劃設(shè)計(jì)合理并滿足價(jià)值最大化原則。居住區(qū)規(guī)劃利于物業(yè)管理及運(yùn)營分期規(guī)劃合理首期銷售示范區(qū)規(guī)劃布局及銷售路線清晰合理產(chǎn)品創(chuàng)新在滿足成本收益原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新提高產(chǎn)品附加值建筑技術(shù)應(yīng)用應(yīng)用合適的建筑技術(shù)提高居

29、住性能及產(chǎn)品附加值立面設(shè)計(jì)建筑主題突出、特性鮮明色彩及材料搭配合理開發(fā)周期設(shè)計(jì)進(jìn)度導(dǎo)致關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)度偏差的設(shè)計(jì)原因結(jié)論第37頁/共56頁第三十七頁，共56頁。設(shè)計(jì)巡檢設(shè)計(jì)巡檢(xn jin)(xn jin)評價(jià)表評價(jià)表評價(jià)緯度關(guān)鍵要素評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評價(jià)意見 設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)度戶型成果符合性立面成果符合性現(xiàn)場實(shí)施效果與經(jīng)營評審階段設(shè)計(jì)方案的符合性 示范區(qū)效果示范區(qū)整體形象展場包裝效果示范區(qū)整體形象整潔、美觀銷售路線便捷，標(biāo)識系統(tǒng)清晰，設(shè)置合理示范區(qū)形象鮮明、個(gè)性突出、展示效果強(qiáng)烈，定位符合項(xiàng)目整體形象定位要求建筑細(xì)部節(jié)點(diǎn)技術(shù)處理立面材料交接立面色彩處理門窗、陽臺欄桿、樓梯構(gòu)造設(shè)計(jì)無功能性缺陷立面材料分色、交

30、接處理無原則性錯(cuò)誤客戶服務(wù)設(shè)計(jì)問題投訴來自客戶服務(wù)部門、物業(yè)管理部門的設(shè)計(jì)投訴問題處理、反饋情況第38頁/共56頁第三十八頁，共56頁。三.2 體系建立( jinl)的組成要素與核心內(nèi)容2.6.1 建立成本(chngbn)管理目標(biāo)及節(jié)點(diǎn)v 2.6 設(shè)計(jì)管理(gunl)過程中的成本管理(gunl)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)輔助節(jié)點(diǎn)輔助節(jié)點(diǎn)管理目標(biāo)管理目標(biāo)案例案例項(xiàng)目初判成本估算表項(xiàng)目決策項(xiàng)目成本測算方案階段成本基價(jià)表(方案階段)深化擴(kuò)初階段典型樓棟結(jié)構(gòu)指標(biāo)表施工圖成本預(yù)算清單全精裝修房施工圖成本預(yù)算清單竣工驗(yàn)收成本結(jié)算項(xiàng)目的參考指標(biāo)第39頁/共56頁第三十九頁，共56頁。三.2 體系建立( jin

31、l)的組成要素與核心內(nèi)容2.6.2 建立相關(guān)(xinggun)資源部品信息庫2.6.2.1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)(shj)資源信息庫2.6.2.2 項(xiàng)目部品信息庫a.(工程)材料分判b.標(biāo)桿企業(yè)主流材料部品品牌及成本基準(zhǔn)借鑒c.戰(zhàn)略供應(yīng)商合作及集團(tuán)采購d.建立信息庫共享平臺v 設(shè)計(jì)院信息庫第40頁/共56頁第四十頁，共56頁。三.2 體系(tx)建立的組成要素與核心內(nèi)容2.6.2.3 材料部品研究的工作目標(biāo) a.基于對目標(biāo)客戶的期望值分析,研發(fā)滿足客戶需求的部品 b.成本優(yōu)化、對比(dub) c.工藝的研究2.6.3 設(shè)計(jì)過程中的成本優(yōu)化的主要(zhyo)手段和方法 2.7.3.1 結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的形式 2.

32、7.3.2 窗地比 2.7.3.3 外墻材料及部品 2.7.3.4 停車方式及人防方案 2.7.3.5 主要(zhyo)設(shè)備選型 2.7.3.6 產(chǎn)品附加值對應(yīng)的成本 2.7.3.7 合理的景觀成本配置v 第41頁/共56頁第四十一頁，共56頁。4各設(shè)計(jì)階段關(guān)注(gunzh)的要點(diǎn)及原則第42頁/共56頁第四十二頁，共56頁。（一）概念設(shè)計(jì)階段關(guān)注的要點(diǎn) 項(xiàng)目(xingm)用地條件分析及規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 土地開發(fā)強(qiáng)度分析 進(jìn)行土地研究、價(jià)值分析。關(guān)注在總圖上，對經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)的分析，會(huì)做多方案的比選。充分挖掘土地優(yōu)勢，創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值通過策劃與設(shè)計(jì)手段，完善(wnshn)并解決用地條件劣勢依據(jù)用地條件

33、的詳細(xì)分析形成匹配的規(guī)劃布局與產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議合理的開發(fā)強(qiáng)度與面積指標(biāo)適宜的產(chǎn)品類型組合與面積配比（商業(yè)及配套面積）合適的地下室開發(fā)面積合理的停車指標(biāo)概念方案案例第43頁/共56頁第四十三頁，共56頁。（二）規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段 策劃報(bào)告對應(yīng)(duyng)設(shè)計(jì)要點(diǎn) 項(xiàng)目定位與產(chǎn)品定位項(xiàng)目開發(fā)面積與產(chǎn)品配比 地下地上建面，住宅、商業(yè)及配套面積規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 規(guī)劃布局(bj)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)策略 分期開發(fā)、示范區(qū)建設(shè)策略、物管方案技術(shù)配置建議顧客界面的材料部品標(biāo)準(zhǔn) 材料標(biāo)準(zhǔn)和成品標(biāo)桿第44頁/共56頁第四十四頁，共56頁。（二）規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段(jidun) 成本控制 嚴(yán)格控制可售比 控制地下室、

34、人防、交通體、配套設(shè)施等不可售項(xiàng)目用地及 規(guī)模，滿足低限即可，保證(bozhng)最大的可售面積。結(jié)構(gòu)方案審核 合理、可行、成本匹配材料配置指標(biāo) 材料配置同項(xiàng)目定位匹配 材料配置同策劃報(bào)告匹配 高標(biāo)準(zhǔn)的材料配置用在客戶感知度高的地方第45頁/共56頁第四十五頁，共56頁。（二）規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段的原則：1、 規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本，以住宅來說以住戶的生活舒適方便為本。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理這應(yīng)該是最高原則。許多規(guī)劃設(shè)計(jì)在簡單潦草倉促完成的同時(shí)，給住戶留下的是長期的隱患。如小區(qū)主入口在主干道上，人車混流；細(xì)節(jié)看起來是小事，其實(shí)有大隱患，萬萬不可等閑視之?！耙?guī)劃方案無小事”，一個(gè)細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶

35、會(huì)抱怨(bo yun)一輩子。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計(jì)師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計(jì)，犯了一條大忌。 第46頁/共56頁第四十六頁，共56頁。規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段： 2、 設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，背離定位就會(huì)做出完全(wnqun)不能用的方案。如定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價(jià)位適中，檔次中等，但如設(shè)計(jì)院做出了一個(gè)出人意料的中庭園林景觀設(shè)計(jì)，作出幾千上萬平方米的中庭，在里面布置什么“地中?！?、“愛琴?！?、“波羅的海”，連成一個(gè)完整的水系，加上噴泉、

36、疊水、幾個(gè)水幕墻，這就完全(wnqun)是頂級豪宅的景觀設(shè)計(jì)！每平方米的造價(jià)要幾百元，而物業(yè)管理的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用更高得可怕，這樣一個(gè)中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)是很有限的，而單只是水景的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，一年就需付出幾十萬元！誰來承擔(dān)這筆費(fèi)用？這就是設(shè)計(jì)師背離項(xiàng)目定位的情形。 第47頁/共56頁第四十七頁，共56頁。規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段：3、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便。 現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理?！币郧霸O(shè)計(jì)方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項(xiàng)目時(shí)就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。如以一個(gè)湖為中心，湖周圍一圈是洋房。設(shè)計(jì)師的想法很簡單：讓洋房的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內(nèi)直接欣賞湖光水色。他沒有考慮到：這個(gè)湖不是(b shi)洋房業(yè)主獨(dú)享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時(shí)，都要從洋房的花園、門前甚至窗前走過才能到達(dá)湖邊，洋房的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個(gè)人隱私無法得到有效保護(hù)。 第48頁/共56頁第四十八頁，共56頁。規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段：4、設(shè)計(jì)在條件許可的前