房地產(chǎn)估價師《理論與方法》講義

1、房地產(chǎn)估價師?理論與方法?講義2021 年房地產(chǎn)估價師?理論與方法?講義第三節(jié)房地產(chǎn)估價的要素一、估價當事人：估價當事人是指一個估價工程中與估價活動有直接關(guān)系的單位和 個 人，包括估價委托人、估價機構(gòu)和估價師。其中，估價委托人是 估價服 務的直接需求者和直接對象，估價機構(gòu)和估價師是估價效勞 的提供者。一估價委托人二房地產(chǎn)估價機構(gòu)三注冊房地產(chǎn)估價師二、估價目的：估價目的是指一個估價工程中委托人對估價報告或估價結(jié)果的預 期 用途。它取決于委托人對估價的實際需要，即委托人將要拿未來 完成的 估價報告或估價結(jié)果做什么用。例如，是為借款人向貸款銀 行提供抵押 房地產(chǎn)價值證明或貸款銀行判斷抵押房地產(chǎn)價值提

2、供參 考依據(jù)，還是為 房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補 償、稅務機關(guān)核定某 種房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)、保險公司衡量投保 房屋的保險價值、人民法 院確定拍賣房地產(chǎn)的保存價、房地產(chǎn)買賣 雙方協(xié)商成交價、政府確定劃 撥的建設(shè)用地使用權(quán)進入市場應補交 的出讓金等費用提供參考依據(jù)。三、估價時點：估價時點也稱為價值時點、 價值日期， 是指一個估價工程中所評 估的 價值對應的時間。由于同一估價對象在不同的時間會有不同的 價值，所 以估價時必須弄清評估的是估價對象在哪個時問的價值。 這個時間就是 估價時點。 估價時點不是隨意確定的， 它取決于估價 目的，可以是現(xiàn)在、 過去或未來的某個時間，一般為某個

3、日期，用 公歷年、月、日表示。特別需要指出的是，確定估價時點應在先，得出評估價值應在后關(guān)估價時點確實定等內(nèi)容，見本書第五章第四節(jié)“估價時點原 那么。四、估價對象：估價對象也稱為被估價房地產(chǎn)， 當其為房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使 用權(quán) 等土地使用權(quán)以外的房地產(chǎn)權(quán)利時，如租賃權(quán)、地役權(quán)、抵押 權(quán)時，也 稱為被估價權(quán)益，是指一個估價工程中需要評估其價值的 房地產(chǎn)及相關(guān) 其他財產(chǎn)。估價對象由委托人和估價目的雙重決定。五、價值類型：價值類型是指一個估價工程中所評估的具體某種價值。 估價雖然 通常 講是評估估價對象的價值， 但因價值的種類較多， 每種價值的 內(nèi)涵不同， 并且在同一估價對象和同一估價時點下這些價值

4、的大小 一般也不相同， 所以到了一個具體的估價工程， 就不能籠統(tǒng)地說是 評估估價對象的價值， 而必須明確是評估哪種價值，包括價值的名 稱、定義或內(nèi)涵。在一個估 價工程中，價值類型不是可以隨意確定 的，而應根據(jù)估價目的來確定。同一估價對象可以有不同類型的價值， 即同一估價對象的價值不 是唯 一的。但同一估價對象的具體某種價值是其在相應的估價目的 特定條件 下所形成的正常值，理論上它是唯一的。例如，同一房地 產(chǎn)在買賣情況 下雖然實際的成交價格有上下，但客觀上有其正常的 買賣價格 ; 在征收情 況下雖然實際的補償金額可能有多少，但客觀上 有其合理的補償金額 ; 在 抵押情況下雖然不同的人對抵押價值的

5、上下 有不同的見解，但客觀上有 其正常的抵押價值。而上述正常的買賣 價格、合理的補償金額、正常的 抵押價值，彼此之間可能是不同的。按價值的前提或內(nèi)涵等實質(zhì)內(nèi)容來劃分的價值類型， 主要有市場 價值、 投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、在用價值和剩余價值。 其中，市 場價值是最根本、最常用的價值類型。有關(guān)價值類型的詳 細內(nèi)容，見本 書第三章第四節(jié)“房地產(chǎn)價格和價值的種類。六、估價依據(jù)：估價依據(jù)是指一個估價工程中估價所依據(jù)的法規(guī)、政策和標準， 包括 有關(guān)法律、行政法規(guī)，最髙人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的 有關(guān)司法 解釋，估價對象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)，國務院所屬部 門頒發(fā)的有關(guān) 部門規(guī)章和政策，估價

6、對象所在地人民政府頒發(fā)的有 關(guān)地方政府規(guī)章和 政策，以及房地產(chǎn)估價的國家標準、行業(yè)標準、 指導意見和估價對象所 在地的地方標準等。例如，?物權(quán)法?、?城市房地產(chǎn)管理法?、?土地管理法?、?國有土地上房屋征收 與補 償條例?的有關(guān)規(guī)定，以及?房地產(chǎn)估價標準?、?房地產(chǎn)抵 押估價指 導意見?、?房屋征收評估方法?、?北京市房屋質(zhì)量缺 陷損失評估規(guī) 程?等。廣義的估價依據(jù)還包括委托人提供的估價所需資料， 估價機構(gòu)和 估價 師掌握、搜集的估價所需資料。為了使委托人提供的資料可靠 , 估價機構(gòu) 和估價師應要求委托人如實提供其知悉的估價所需要的估 價對象的權(quán)屬 證明、歷史交易價格、運營收入和費用、開發(fā)本錢

7、包 括本錢、費用、 稅金和利潤等以及有關(guān)會計報表等資料，并要求委 托人保證其提供的 資料是合法、真實、準確和完整的，沒有隱匿或 虛報的情況 ; 估價師還應 對委托人提供的資料進行審慎檢查。還需要說明的是，在實際估價中，選取估價依據(jù)應有針對性，主 要是 根據(jù)估價目的和估價對象來選取。不同的估價目的和估價對象 , 估價依據(jù) 有所不同。 另外，國家標準?房地產(chǎn)估價標準? 是效力最 高的估價標準， 其要求是估價的底線。鼓勵估價機構(gòu)制定嚴于國家 標準的企業(yè)標準，并 在不同有關(guān)法規(guī)、政策、標準相抵觸的前提下 有所創(chuàng)新，在估價機構(gòu)內(nèi) 部適用。第四節(jié)房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德：房地產(chǎn)估價師的

8、 ' 職業(yè)道德是指房地產(chǎn)估價師在從事房地產(chǎn)估價這種職業(yè)時，應當遵循的道德標準和行業(yè)行為標準。它要求房地產(chǎn) 估價師以 良好的思想、態(tài)度、作風和行為去從事房地產(chǎn)估價工作， 即在房地產(chǎn)估價活動中應做什么，不應做什么 ; 應怎樣做，不應怎樣 做。房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德包括 ?職業(yè)品德、職業(yè)情感和職業(yè)行為習 慣 三個方而，實踐上可概括為以下要求：老實正直 ；回避利益沖 突; 具備專業(yè)勝任能力 ; 勤勉盡責 ; 保守秘密 ; 公平競爭 ; 承 擔社會責 任。其中最主要的內(nèi)容如下：(1) 應當老實正直，依法獨立、客觀、公正地估價(2) 應當回避利害關(guān)系人或者有利益關(guān)系的房地產(chǎn)的估價業(yè)務。(3) 不應承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務。 對于某項估價 業(yè)務， 如果感到自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗所限而難以評估出合理的價 值的，就不 應承接 ; 對于其中局部超岀自己專業(yè)勝任能力的工作，應 當主動聘請具有 專業(yè)勝任能力的估價師或者有關(guān)專家提供專業(yè)幫助。(4) 應當勤勉盡責地做好每項估價工作，包括對委托人提供的估 價所 依據(jù)的資料進行審慎檢查，努力搜集估價所需資料，對估價對 象進行認 真的實地查勘。(5) 應當保守在估價活動中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密，不得泄 露個 人隱私，妥善保管委托人提供的資料。(6) 應當維護估價師、估價機構(gòu)和估價行業(yè)的聲譽，不得以貶低 其