房地產(chǎn)開發(fā)成本核算程序1

1、房地產(chǎn)開發(fā)本錢核算程序ol房地產(chǎn)開發(fā)本錢的組成內(nèi)容為了加強(qiáng)開發(fā)產(chǎn)品本錢的管理，降低開發(fā)過程消耗的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)，提 高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的本錢，在各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用 支出。要核算開發(fā)產(chǎn)品的本錢，必須明確開發(fā)產(chǎn)品本錢的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成 本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開發(fā)產(chǎn)品本錢按其用途，可分為如下四類：1、土地開發(fā)本錢：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地即建設(shè)場(chǎng)地所發(fā)生的各 項(xiàng)費(fèi)用支出。2、房屋開發(fā)本錢：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋包括商品房、出租房、 周轉(zhuǎn)房、代建房等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3、配套設(shè)施開發(fā)本錢：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)

2、施及 不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支 出。4、代建工程開發(fā)本錢：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā) 除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。以上四類開發(fā)產(chǎn)品本錢，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)本錢工程：1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)：指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生 的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)， 或采用批租方 式取得土地的批租地價(jià)。2、前期工程費(fèi)：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及 水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。3、根底設(shè)施費(fèi)指：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排

3、污、 排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等根底設(shè)施費(fèi)用。4、建筑安裝工程費(fèi)：指土地房屋開發(fā)工程在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施 工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。5、配套設(shè)施費(fèi)：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)本錢的不能 有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、 自行車棚、公廁等設(shè)施支出。6、開發(fā)間接費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房 地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修 理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)本錢，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制 造

4、本錢和建筑安裝工程的施工本錢。如要計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全本錢， 還要計(jì)算開發(fā)企業(yè)公司本部行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生 的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。 管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大局部都是經(jīng)營(yíng)期間的 費(fèi)用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成 本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會(huì)增加開發(fā)產(chǎn)品的 本錢，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時(shí)期，將滯銷期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和 銷售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品本錢，就會(huì)使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時(shí)反映企 業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。同時(shí)，將期間費(fèi)用

5、計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢，不但要增加核算的工作量， 也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的本錢水平和本錢管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益， 不再計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢，也就是說，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開發(fā)本錢，不計(jì)算完全本錢。ol房地產(chǎn)開發(fā)本錢核算程序房地產(chǎn)開發(fā)本錢的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用 按本錢工程進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)工程總本錢和單位建筑面積本錢的 過程開發(fā)產(chǎn)品本錢的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品本錢時(shí)應(yīng)遵循的 步驟和順序。其一般程序是：i、歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用由于開發(fā)規(guī)模的不同，房地產(chǎn)開發(fā)的本錢歸集對(duì)象也是不同的。對(duì)于小規(guī)模 的開發(fā)，如單

6、幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個(gè)問題比擬容易解決，可以將全部開發(fā)量 作為本錢歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)本錢核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造 或小區(qū)開發(fā)，就必須科學(xué)地確定本錢歸集對(duì)象。 在這種情況下，本錢核算不能過 細(xì)臺(tái)以單幢為單位，因?yàn)樵S多直接開發(fā)費(fèi)用很難分?jǐn)偟矫看狈课?，這樣做勢(shì) 必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，本錢核算也不能簡(jiǎn)單地以小區(qū)為核 算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間， 而其中所開發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的，這樣做勢(shì)必使本錢核算資料滯后， 失去其本錢結(jié)算和管理上的作用。 本文以為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程內(nèi)容 和工期進(jìn)度作為確定本錢歸集對(duì)象的主要

7、依據(jù)， 對(duì)大的開發(fā)工程應(yīng)該按不同的開 發(fā)期進(jìn)行分塊，便于費(fèi)用的歸集和本錢結(jié)算，充分發(fā)揮本錢核算的作用。1在工程開發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開發(fā)費(fèi)用，直接計(jì)入各本錢核算對(duì)象， 即借記 開發(fā)本錢總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。2 為工程開發(fā)效勞所發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，可先歸集在 開發(fā)間接費(fèi) 賬戶，即借記 開發(fā)間接費(fèi)總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。3將 開發(fā)間接費(fèi)賬戶歸集的開發(fā)間接費(fèi)，按一定的方法分配計(jì)入各開 發(fā)本錢核算對(duì)象，即借記開發(fā)本錢總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記開發(fā)間接費(fèi) 賬戶。通過上述程序，將應(yīng)計(jì)人各本錢核算對(duì)象的開發(fā)費(fèi)用，歸集在開發(fā)本錢總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶之中。2、正確劃分本錢

8、工程客觀地反映產(chǎn)品本錢的結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低本錢的途徑。按現(xiàn)行的房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定， 開發(fā)本錢作為一級(jí)本錢核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目 下，根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，選擇本錢工程，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。選 擇本錢工程不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少、特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。 而對(duì)金額較大、并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)本錢，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營(yíng)開發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置 以下賬戶：1“ 4301開發(fā)本錢賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程 中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程 的開發(fā)過程中所

9、發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí) 際本錢。借方余額反映未完開發(fā)工程的實(shí)際本錢。本賬戶應(yīng)按開發(fā)本錢的種類， 如土地開發(fā) 房屋開發(fā) 配套設(shè)施開發(fā)和 代建工程開發(fā)等設(shè)置二級(jí)明細(xì) 賬戶，并在二級(jí)明細(xì)賬戶下，按本錢核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核算。2“ 4302開發(fā)間接費(fèi)賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接 費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周 轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間 接費(fèi)用，貸方登記分配計(jì)入開發(fā)本錢各本錢核算對(duì)象的開發(fā)間接費(fèi)。月末本賬戶無余額。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、

10、部門分公司設(shè)置明細(xì)賬戶。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，間接費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì) 入當(dāng)期損益，本文認(rèn)為，這樣處理，對(duì)局部費(fèi)用來說，有悖于會(huì)計(jì)的配比性原那么。 該原那么要求：企業(yè)的各項(xiàng)收入和與其相關(guān)聯(lián)的本錢、費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在同一會(huì)計(jì)期間 內(nèi)予以確認(rèn)和計(jì)量。比方，為工程貸款而支付的利息以及工程的前期銷售費(fèi)用， 這些費(fèi)用的特點(diǎn)是數(shù)額較大、受益對(duì)象明確，如果在受益對(duì)象實(shí)現(xiàn)銷售之前，就 將其列入損益類科目進(jìn)行核算，勢(shì)必會(huì)形成虛假的財(cái)務(wù)成果，不能客觀地反映企 業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。3、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際本錢計(jì)算已完開發(fā)工程從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開發(fā)本錢。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入 開發(fā) 產(chǎn)品賬戶，即借記 開

11、發(fā)產(chǎn)品賬戶，貸記 開發(fā)本錢賬戶4、按已完開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際本錢結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān) 賬戶。即借記經(jīng)營(yíng)本錢 分期收款開發(fā)產(chǎn)品 出租開發(fā)產(chǎn)品 周轉(zhuǎn)房等賬 戶，貸記開發(fā)產(chǎn)品賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)本錢核算的最終目的是計(jì)算出工程的總本錢和單位可銷售面積的 開發(fā)本錢，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象 是重視工程決算而無視工程決策，因?yàn)楣こ虥Q算在施工完成后進(jìn)行，時(shí)間性比擬 明確，而且涉及到工程款的支付，比擬實(shí)際，不易拖拉，而工程決算有可能因?yàn)?各種原因顯得遙遙無期，比方小區(qū)個(gè)別配套沒有完成不影響銷售，方案中的 公建設(shè)施暫時(shí)不能實(shí)施，或者押金的收回久拖不決等等，這些都會(huì)影響

12、整個(gè)開發(fā) 工程的完全建成，進(jìn)而影響工程決算。如何解決這個(gè)問題，本文以為完全可以通 過 預(yù)提費(fèi)用科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算預(yù)提計(jì)入本錢， 以便工程決算能按方案 進(jìn)行，以后待工程完成后再按實(shí)際支出調(diào)整工程本錢。由于這局部工程內(nèi)容通常在工程總投資中所占的比例很小，所以對(duì)工程的總本錢和單位本錢一般不會(huì)造成 較大的影響。ol房地產(chǎn)開發(fā)本錢確實(shí)定對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，根據(jù)?企業(yè)所得稅暫行條例?第六條、第七條、?企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?第八條、?企業(yè)所得稅稅前扣除方法?國(guó)稅 發(fā)200084 號(hào)第四條、第六條、第八條、第九條，?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地 產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知?國(guó)稅發(fā) 20063

13、1 號(hào)規(guī)定， 開發(fā) 企業(yè)在進(jìn)行本錢、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成 本、開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)本錢與計(jì)稅本錢、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅 本錢的界限。那么，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其銷售本錢應(yīng)如何確定呢？1、根據(jù)?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知?國(guó)稅發(fā)200631 號(hào)第八條第二項(xiàng)的規(guī)定，已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢。當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢， 按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售 面積單位工程本錢確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程本錢和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢按下 列公式計(jì)算確定：可售面積單位工程本錢=本錢對(duì)象總本錢乞總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢=已實(shí)

14、現(xiàn)銷售的可售面積X可售面積單位工程成 本。2、至于廣告費(fèi)列支的問題，根據(jù)?企業(yè)所得稅稅前扣除方法?國(guó)稅發(fā) 200084 號(hào)第四十條的規(guī)定，納稅人每一納稅年度發(fā)生的廣告費(fèi)支出可以在 稅前列支的局部確實(shí)應(yīng)該在銷售營(yíng)業(yè)收入 2%以內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。但是后來，國(guó) 家稅務(wù)總局在2001年8月又下發(fā)了?關(guān)于調(diào)整局部行業(yè)廣告費(fèi)用所得稅稅前 扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知?國(guó)稅發(fā)200189號(hào)，根據(jù)該?通知?第一條的規(guī)定：自2001年1月1日起，制藥、食品包括保健品、飲料、日化、家電、通信、 軟件開發(fā)、集成電路、房地產(chǎn)開發(fā)、體育文化和家具建材商城等行業(yè)的企業(yè)，每 一納稅年度可在銷售營(yíng)業(yè)收入 8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出。另外，?國(guó)

15、 家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知?國(guó)稅發(fā) 200631 號(hào)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、 業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作 為計(jì)算基數(shù)；新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)， 按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過 3個(gè)納稅年度。3?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知?國(guó)稅 發(fā)200631 號(hào)第八條第二項(xiàng)第十二、十三款是這樣分別規(guī)定的：開發(fā)企 業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的， 必須按

16、照土地使用權(quán)出讓合同 約定的土地用途、開工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的開工開發(fā)日期 而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入本錢對(duì)象的施工本錢；因國(guó)家無償收回土地使用權(quán)而 形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除；本錢對(duì)象報(bào)廢和毀損損失。 本錢對(duì)象在建造過程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價(jià)值和過失 人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程本錢；如本錢對(duì)象整體報(bào)廢 或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。4、借款利息支出，按照以下方法對(duì)本錢對(duì)象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在 稅前進(jìn)行扣除：1 開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用， 屬于本錢對(duì)象完工前發(fā)

17、生的，應(yīng)配比計(jì)入本錢對(duì)象；屬于本錢對(duì)象完工后發(fā)生的， 可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。2開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。3開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)包括分支機(jī)構(gòu)和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊(cè)資本 50 %的，超過局部的利息支出，不得 在稅前扣除；未超過局部的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì) 算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。ol 土地開發(fā)本錢的核算一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn) 讓、出租而開

18、發(fā)的商品性土地也叫商品性建設(shè)場(chǎng)地；另一種是為開發(fā)商品房、 出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨(dú) 構(gòu)成土地的開發(fā)本錢；而后者那么是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)計(jì)入商品 房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)本錢?，F(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中設(shè)置的 開發(fā)本錢一一土地開發(fā)本錢科目，它的核算的內(nèi)容， 與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對(duì)口，原那么上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土 地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢，在開發(fā)本錢一一房屋開發(fā)本錢 科目進(jìn)行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負(fù)擔(dān)對(duì)象，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以 上本錢核算

19、對(duì)象負(fù)擔(dān)的，其費(fèi)用可先通過 開發(fā)本錢一一土地開發(fā)本錢科目進(jìn)行 歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)如房屋占地面積或房屋建 筑面積等將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢。 如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用 的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一局部，那么應(yīng)將整塊土地作為一個(gè)本錢核算對(duì) 象，在 開發(fā)本錢一一土地開發(fā)本錢賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出， 計(jì)算其 總本錢和單位本錢，并于土地開發(fā)完成時(shí)，將本錢結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品賬戶。待使用土地時(shí)，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)本錢，從開發(fā)產(chǎn)品賬戶轉(zhuǎn)入 開發(fā)成本房屋開發(fā)本錢賬戶，計(jì)入商品房、出租房等房屋的開發(fā)本錢。二、土地開發(fā)本錢核算對(duì)象確實(shí)定和本錢工程的設(shè)置一土地開發(fā)

20、本錢核算對(duì)象確實(shí)定為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)本錢的結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)需要 單獨(dú)核算土地開發(fā)本錢的開發(fā)工程，可按以下原那么確定土地開發(fā)本錢的核算對(duì) 象：1、對(duì)開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開發(fā)工程為本錢核算對(duì)象；2、對(duì)開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長(zhǎng)、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作 為土地開發(fā)本錢核算對(duì)象。本錢核算對(duì)象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混 淆。二土地開發(fā)本錢工程的設(shè)置企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計(jì)要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同， 有的只是進(jìn)行場(chǎng)地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的撤除和土地的平整；有 的除了場(chǎng)地平整外，還要進(jìn)行地下

21、各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個(gè)具體的土地開發(fā)工程來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。 企業(yè)要根 據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會(huì)計(jì)制度規(guī)定的本錢工程， 設(shè)置土地開發(fā)工程的本錢 工程。對(duì)于會(huì)計(jì)制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的本錢工程， 如建筑安裝工 程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對(duì)土地開 發(fā)本錢的核算，可設(shè)置如下幾個(gè)本錢工程：1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)；2前期工程費(fèi)；3根底設(shè)施費(fèi)；4開發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)所發(fā)生 的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。 但對(duì)拆遷

22、舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬并沖減有關(guān)本錢。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指土地開發(fā)工程前期工程發(fā)生的費(fèi) 用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，工程可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi)，場(chǎng)地平 整費(fèi)等。根底設(shè)施費(fèi)是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種根底設(shè)施費(fèi)，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)由商品性土地 開發(fā)本錢負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。土地開發(fā)工程如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施 費(fèi)，還應(yīng)設(shè)置 配套設(shè)施費(fèi)本錢工程，用以核算應(yīng)計(jì)入土地開發(fā)本錢的配套設(shè)施 費(fèi)。三、土地開發(fā)本錢的核算企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，除可將直接計(jì)入房屋開發(fā)本錢的自 用土地開發(fā)支出

23、在開發(fā)本錢一一房屋開發(fā)本錢賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出 均應(yīng)通過 開發(fā)本錢一一土地開發(fā)本錢賬戶進(jìn)行核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)本錢和不能確定負(fù)擔(dān)對(duì)象自用土地開發(fā)本錢， 對(duì)土地開發(fā)本錢應(yīng)按土地開發(fā)工程的類別，分別設(shè)置商品性土地開發(fā)本錢和自用土地開發(fā)本錢兩個(gè)二級(jí)賬戶，并按本錢核算對(duì)象和本錢工程設(shè)置明細(xì)分類 賬。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)等土地開發(fā)支出， 可直接記入各土地開發(fā)本錢明細(xì)分類賬，并記入 開發(fā)本錢一一商品性土地開發(fā) 本錢 開發(fā)本錢一一自用土地開發(fā)本錢賬戶的借方和 銀行存款 應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)先在開發(fā)間接費(fèi)用賬戶進(jìn)行核算，

24、于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)本錢核算對(duì)象。 應(yīng) 由商品性土地開發(fā)本錢負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)，應(yīng)記入開發(fā)本錢一一商品性土地開發(fā)本錢賬戶的借方和 開發(fā)間接費(fèi)用賬戶的貸方。四、舉例說明土地開發(fā)本錢的核算如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了以下有關(guān)土地開發(fā)支出:301商品性土地支付征地拆遷費(fèi)78 000 元支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款20 000 元應(yīng)付承包施工單位根底設(shè)施款25 000 元分配開發(fā)間接費(fèi)10 000 元合計(jì)133 000 元351自用土地72 000 元18 000 元18 000 元108 000 元1、那么在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：借；開發(fā)本錢一一商品性土地開發(fā)本

25、錢78 000開發(fā)本錢一一自用土地開發(fā)本錢72 000貸：銀行存款150 0002、用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)本錢一一商品性土地開發(fā)本錢20 000開發(fā)本錢 自用土地開發(fā)本錢18 000貸：銀行存款38 0003、將應(yīng)付施工企業(yè)根底設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)本錢 商品性土地開發(fā)本錢25 000開發(fā)本錢 自用土地開發(fā)本錢18 000貸：應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款43 0004、分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)本錢的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)本錢 商品性土地開發(fā)本錢10 000貸：開發(fā)間接費(fèi)用10 000同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)本錢、自用土地開發(fā)成本明細(xì)分

26、類賬。五、已完土地開發(fā)本錢的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開發(fā)本錢的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的本錢 結(jié)轉(zhuǎn)方法。為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收后，應(yīng)將其實(shí)際成 本自開發(fā)本錢一一商品性土地開發(fā)本錢賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 開發(fā)產(chǎn)品一一土地 賬戶的借方。假設(shè)上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開發(fā)完成并驗(yàn)收，加上以前月份開發(fā)支出共1002 000 元，應(yīng)作如下分錄入賬：借：開發(fā)產(chǎn)品一一土地1002 000貸：開發(fā)本錢一一商品性土地開發(fā)本錢1002 000為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應(yīng)于開發(fā)完成把土地投入使用時(shí)，將土地開發(fā)的實(shí)際本錢結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)房屋的開發(fā)本錢，結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋開發(fā)本錢的土地開發(fā)支出，可采用分項(xiàng)

27、平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出的各項(xiàng)費(fèi)用按本錢工程分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢的對(duì)應(yīng)本錢工程。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)和根底設(shè)施費(fèi)兩個(gè)費(fèi)用工程，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢的 土地征用及拆 遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)和根底設(shè)施費(fèi)本錢工程。凡與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或 批租地價(jià)有關(guān)的費(fèi)用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)工程；對(duì)其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)等，那么合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢的 根底設(shè)施費(fèi)工程。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開發(fā) 支出，應(yīng)將它自 開發(fā)本錢一一自用土地開發(fā)本錢賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 開發(fā)本錢

28、 房屋開發(fā)本錢賬戶的借方。假設(shè)上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車出540 000元共648 000元。這塊土地用于建造151出租房和181周轉(zhuǎn)房，其中151出 租房用地1500平方米，181周轉(zhuǎn)房用、地1200平方米，那么單方自用土地開 發(fā)本錢為240元648000 元/1500+1200 ，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開發(fā)本錢 的土地開發(fā)支出為360 000 元240元X1500 ，結(jié)轉(zhuǎn)181周轉(zhuǎn)房開發(fā)本錢 的土地開發(fā)支出為288 000 元240元X1200 ，在總分類核算上應(yīng)作如下 分錄入賬：借：開發(fā)本錢一一房屋開發(fā)本錢648 000貸：開發(fā)本錢一一自用土地開發(fā)本錢648 000

29、如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等工程的用地，那么應(yīng) 先將其本錢結(jié)轉(zhuǎn) 開發(fā)產(chǎn)品一一自用土地賬戶的借方，于自用土地投入使用時(shí)， 再?gòu)?開發(fā)產(chǎn)品一一自用土地賬戶的貸方將其開發(fā)本錢轉(zhuǎn)入 開發(fā)本錢一一房屋 開發(fā)本錢等賬戶的借方。i前期工程費(fèi)用的核算房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、 場(chǎng)地平整等各項(xiàng)前期工程支出，能分清本錢核算對(duì)象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開 發(fā)本錢核算對(duì)象的 前期工程費(fèi)本錢工程，并記入 開發(fā)本錢一一房屋開發(fā)本錢 賬戶的借方和 銀行存款等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上本錢核算對(duì)象負(fù)擔(dān) 的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)

30、象的前期工程費(fèi)本錢工程，并記入 開發(fā)本錢一一房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和 銀行存 款等賬戶的貸方。oi根底設(shè)施費(fèi)用的核算房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi) 設(shè)施以及道路等根底設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì) 象的 根底設(shè)施費(fèi)本錢工程，并記入 開發(fā)本錢一一房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和 銀行存款等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入 開發(fā)產(chǎn)品賬戶，貝恠 用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的根底設(shè)施費(fèi)按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù) 擔(dān)的前期工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象，并記入開發(fā)本錢一一房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和 開發(fā)產(chǎn)品賬戶的貸方。ol建筑安裝

31、工程費(fèi)用的核算房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采 用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)工程，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定， 直接記入有關(guān)房屋開發(fā) 本錢核算對(duì)象的 建筑安裝工程費(fèi)本錢工程，并記入 開發(fā)本錢一一房屋開發(fā)成 本賬戶的借方和 應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對(duì)建 筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個(gè)工程一并招標(biāo)發(fā)包，那么在工程完工結(jié)算 工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià)的比例，計(jì)算它們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝 工程費(fèi)。如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為 1080 000 元,

32、這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)為：101商品房630 000元102商品房504 000元合計(jì)1134 000元那么在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下方法計(jì)算各幢商品房的實(shí)際建筑安 裝工程費(fèi)：某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)-工程標(biāo)價(jià)X該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)十各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì)設(shè)例中:101商品房1080000元 X630000元十1134000兀=600000元102商品房1080000元 X504000元十1134000元=480000元米用自營(yíng)方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)工程，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象的建筑安裝工程費(fèi)本錢工程，并記入 開發(fā)本錢一一房屋開發(fā)本

33、錢賬戶的借方和 庫(kù)存材料、應(yīng) 付工資、銀行存款等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程， 可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置工程施工、施工間接費(fèi)用等賬戶，用來核算和 歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際本錢轉(zhuǎn)入開發(fā)本錢一一房屋開發(fā)成本賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象的 建筑安裝工程費(fèi)本錢工程。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出 庫(kù)交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象的建筑安裝工程費(fèi)本錢工程，并記入 開發(fā)本錢一一房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和 庫(kù)存設(shè)備賬戶的貸方。施工的房屋開發(fā)工程，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接記入有 關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象的建筑

34、安裝工程費(fèi)本錢工程，并記入開發(fā)本錢一一 房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和 庫(kù)存材料、應(yīng)付工資、銀行存款等賬戶的貸 方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以設(shè)置工程施工、施工間接費(fèi)用等賬戶，用來核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際本錢轉(zhuǎn) 入 開發(fā)本錢一一房屋開發(fā)本錢賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象的 建 筑安裝工程費(fèi)本錢工程。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主 體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫(kù)交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象的建筑安裝工程費(fèi)本錢工程，并記入 開發(fā)本錢一一房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和 庫(kù)存 設(shè)備賬戶的貸方。1配套設(shè)施開發(fā)本錢的核算一、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原那

35、么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開 發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼 托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施工程，包括：1開發(fā)小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；2 開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；3開發(fā)工程外為居民效勞的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果 沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計(jì)入房屋開發(fā)本錢。按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施工程，不得計(jì)入商 品房本錢。因?yàn)檫@些大配套設(shè)施，國(guó)家有這方面的投資，或

36、是政府投資，或國(guó)家 撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。 但在實(shí)際執(zhí)行過程中，由于城市根底設(shè)施的 投資體制，無法保證與城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市根底設(shè)施的投資者， 往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一局部。因此，開發(fā) 企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢。為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地 計(jì)算房屋開發(fā)本錢和各種大配套設(shè)施的開發(fā)本錢， 對(duì)配套設(shè)施支出的歸集，可分 為如下三種：1、對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)本錢核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出，可直接 計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)本錢，并在 開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢賬戶中歸集其發(fā)生

37、的支出；2、 對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在開發(fā) 本錢一一配套設(shè)施開發(fā)本錢賬戶進(jìn)行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì) 入有關(guān)房屋等開發(fā)本錢；3、對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在 開發(fā)本錢一一配套設(shè)施開 發(fā)本錢賬戶進(jìn)行歸集。由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)本錢中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計(jì) 入有關(guān)房屋等本錢核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。二、配套設(shè)施開發(fā)本錢核算對(duì)象確實(shí)定和本錢工程的設(shè)置一般說來，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施工程，應(yīng)以各配套設(shè)施工程作為本錢 核算對(duì)象，借以正確計(jì)算各該設(shè)施的開發(fā)本錢。 對(duì)這些配套設(shè)施的開發(fā)本錢應(yīng)設(shè) 置如下六個(gè)本

38、錢工程：1 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；2 前期工 程費(fèi)；3根底設(shè)施費(fèi)；4建筑安裝工程費(fèi)；5配套設(shè)施費(fèi)；6 開 發(fā)間接費(fèi)。其中配套設(shè)施費(fèi)工程用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。因?yàn)橐惯@些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供效勞， 所以理應(yīng)分配為其效勞 的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)本錢。對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各本錢核算對(duì)象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果 工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為本錢核算對(duì)象。 如果工程規(guī)模不大、與其 他工程建設(shè)地點(diǎn)較近、開竣工時(shí)間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考 慮將它們合并作為一個(gè)本錢核算對(duì)象， 于工程完工算出開發(fā)總本錢后，按照各該 工程的預(yù)算本錢或方案本錢的比例

39、，算出各配套設(shè)施的開發(fā)本錢，再按一定標(biāo)準(zhǔn)， 將各配套設(shè)施開發(fā)本錢分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)本錢。 至于這些配套設(shè)施的開發(fā) 本錢，在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)本錢工程：1 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 或批租地價(jià)；2 前期工程費(fèi)；3根底設(shè)施費(fèi)；4 建筑安裝工程費(fèi)。由 于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)本錢負(fù)擔(dān)， 為簡(jiǎn)化核算手續(xù)，對(duì)這些配套 設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。 它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用， 也可直接 分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢。因此，對(duì)這些配套設(shè)施，在核算時(shí)也就可不必設(shè)置 配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)兩個(gè)本錢工程。三、配套設(shè)施開發(fā)本錢的核算企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在 開發(fā)本錢一一配套設(shè)施開發(fā)本錢

40、賬戶 進(jìn)行核算，并按本錢核算對(duì)象和本錢工程進(jìn)行明細(xì)分類核算。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支出， 可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)本錢明細(xì)分類賬的相應(yīng)本錢工程，并記入開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢賬戶的借方和 銀行存款 應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款 等賬戶的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出， 應(yīng)記入各大 配套設(shè)施開發(fā)本錢明細(xì)分類賬的 配套設(shè)施費(fèi)工程，并記入 開發(fā)本錢一一配套 設(shè)施開發(fā)本錢一一XX賬戶的借方和 開發(fā)本錢一一配套設(shè)施開發(fā)本錢一一xX' 賬戶的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費(fèi)用， 應(yīng)記入各配套設(shè)施 開發(fā)本錢明細(xì)分類賬

41、的 開發(fā)間接費(fèi)工程，并記入 開發(fā)本錢一一配套設(shè)施開發(fā) 本錢賬戶的借方和 開發(fā)間接費(fèi)用賬戶的貸方。對(duì)配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出 租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算本錢或方案本錢， 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)，將它記入房屋等開發(fā)本錢明細(xì)分類賬的 配套設(shè)施費(fèi)工程，并 記入 開發(fā)本錢一一房屋開發(fā)本錢等賬戶的借方和 預(yù)提費(fèi)用賬戶的貸方。因?yàn)?一個(gè)開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時(shí)間較長(zhǎng)，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進(jìn)度安排上， 有時(shí)先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能 尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托、消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種 房

42、屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無法接配套設(shè)施的實(shí)際開發(fā)本錢進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算本錢或方案本錢為基數(shù)，計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額， 用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)本錢。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算，一 般可按以下公式進(jìn)行：某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)二該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算本錢或方案本錢X配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率二該配套設(shè)施的預(yù)算本錢或方案本錢十應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算本錢或方案本錢合計(jì) X100%式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā) 小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。例如：某開發(fā)小

43、區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)本錢應(yīng)由101、102商品房，151出租房, 181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、 出租時(shí)尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等本錢，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施 費(fèi)預(yù)提計(jì)入商品房等的開發(fā)本錢。假定各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算本錢如 下：101 商品房102 商品房151出租房181周轉(zhuǎn)房1000 000 元900 000 元800 000 元800 000 元201大配套設(shè)施商店 500 000 元251幼托設(shè)施320 000 元幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=320000 -(1000000+900000+800000+800000+500000) X

44、100% =320000 - 4000000 X 100% = 8%各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為：101商品房：1000 000元 X8 %= 80 000 元102商品房：900 000元X8 %= 72000元152出租房：800 000元X8 % = 64000元182周轉(zhuǎn)房；800 000元X8 % = 64000元201大配套設(shè)施 商店：500 000 元X8 % = 40 000 元按預(yù)提率計(jì)算各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，其與實(shí)際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的本錢。現(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)本錢的核算如下：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)

45、建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償 轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的本錢。水塔支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款30 00020 00030 000與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)米用預(yù)提方法。 上述各配套設(shè)施共發(fā)生了以下有關(guān)支出(單位：元)：201251252商店水塔幼托支付征地拆遷費(fèi)50 0005 00050 000應(yīng)付承包施工企業(yè)根底設(shè)施工程款50 00030 00050 000190 000應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款200 000245 000分配水塔設(shè)施配

46、套設(shè)施費(fèi)35 000分配開發(fā)間接費(fèi)55 000預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)40 0001、那么用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)本錢一一配套設(shè)施開發(fā)本錢105 000貸：銀行存款105 0002、用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)本錢一一配套設(shè)施開發(fā)本錢80 000貸：銀行存款80 0003、將應(yīng)付施工企業(yè)根底設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)借：開發(fā)本錢一一配套設(shè)施開發(fā)本錢765 000貸：應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款765 0004、分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)本錢的水塔設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作；借：開發(fā)本錢一一配套設(shè)施開發(fā)本錢一一商店35 000貸：開發(fā)本錢一一配套設(shè)施開發(fā)本錢一一水塔

47、 35 0005、分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)本錢的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)本錢一一配套設(shè)施開發(fā)本錢一一商店 55 000貸：開發(fā)間接費(fèi)用55 0006、預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)本錢負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)本錢一一配套設(shè)施開發(fā)本錢一一商店 40000貸：預(yù)提費(fèi)用一一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)400007、同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)本錢明細(xì)分類賬。四、已完配套設(shè)施開發(fā)本錢的結(jié)轉(zhuǎn)已完成全部開發(fā)過程計(jì)經(jīng)驗(yàn)收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問情況和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)本錢：1、對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn) 收后將其實(shí)際成年自 開發(fā)本錢一配套設(shè)施開發(fā)本錢賬廠的貸方

48、轉(zhuǎn)入 開發(fā)產(chǎn)品 配套設(shè)施賬戶的借方，作如下分錄入貼：借：開發(fā)產(chǎn)品一一配套設(shè)施460000貸：開發(fā)本錢一一配套設(shè)施開發(fā)本錢460000配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)收入處理。2、按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個(gè)分配計(jì)入商品房等計(jì)發(fā)產(chǎn)品本錢的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗(yàn)收后、應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際開發(fā)本錢按一定的標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際本錢、預(yù)算本錢或方案本錢，分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè) 施的開發(fā)本錢，作如下分錄入賬：借：開發(fā)本錢一一房屋開發(fā)本錢265000開發(fā)本錢一一配套設(shè)施開發(fā)本錢35000貸：開發(fā)本錢一一配套設(shè)施開發(fā)本錢3000003、對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評(píng)發(fā)產(chǎn)品本錢的公共配套設(shè)施，

49、如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開發(fā)本錢沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)， 作如下分錄入賬：借：預(yù)提費(fèi)用一一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)320 000貸：開發(fā)本錢一一配套設(shè)施開發(fā)本錢320 000如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)大于或少于實(shí)際開發(fā)本錢，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有 關(guān)開發(fā)產(chǎn)品本錢或作追加的分配。 如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算， 可將 其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的本錢。Oi房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用的核算一、開發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用， 但它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)

50、品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品 本錢。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，將它先記入 開發(fā)間接費(fèi)用貼戶，然后按照適當(dāng)分配 標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品本錢。為了組織開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動(dòng)的原因，進(jìn)一步節(jié)約費(fèi)用開支，開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)工程進(jìn)行核算：1、工資指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、效勞等人員 的工資、獎(jiǎng)金和津貼。2、福利費(fèi)指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例目前為14 %提取的職工福利費(fèi)。3、折舊費(fèi)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取 的折舊費(fèi)。4、修理費(fèi)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、

51、儀器等發(fā)生 的修理費(fèi)。5、辦公費(fèi)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報(bào)、會(huì)議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。6、水電費(fèi)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門耗用的水電費(fèi)。7、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購(gòu)置、攤銷和修理 費(fèi)，供職工保健用營(yíng)養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購(gòu)置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及 工地上職工洗澡、飲水的燃料等。8、周轉(zhuǎn)房攤銷指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)工程安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。9、利息支出指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開發(fā)本錢的利 息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。 開發(fā)產(chǎn)品 完工以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。10、其他費(fèi)用指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。從上述開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)工程中，可