江西南昌商業(yè)市場(chǎng)總體分析報(bào)告

1、商業(yè)調(diào)研報(bào)告目錄第一章 南昌市商業(yè)市場(chǎng)總體分析4第一節(jié) 南昌市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境4一、國民生產(chǎn)總值高速增長4二、消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步攀升，商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好4三、工業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高5四、市民年人均可支配收入不斷提高5五、分析結(jié)論6第二節(jié) 南昌市商業(yè)概況6一、南昌商業(yè)歷史回顧6二、南昌商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀7三、南昌商業(yè)發(fā)展的需求8四、南昌商業(yè)發(fā)展面臨的機(jī)遇9第三節(jié) 南昌商業(yè)發(fā)展目標(biāo)及趨勢(shì)10一、發(fā)展目標(biāo)10二、商業(yè)區(qū)規(guī)劃10三、未來發(fā)展趨勢(shì)12第四節(jié) 綜合評(píng)述12第二章 片區(qū)商業(yè)調(diào)查與分析14第一節(jié)青云譜現(xiàn)狀及前景14一、概況14二、區(qū)域特點(diǎn)14三、區(qū)域大型企業(yè)概況一五四、青云譜區(qū)整體發(fā)展?fàn)顩r

2、一八六、青云譜區(qū)發(fā)展前景及展望21第二節(jié)項(xiàng)目周邊片區(qū)商業(yè)分析21一、區(qū)域商業(yè)環(huán)境概況21二、區(qū)域商業(yè)分布及經(jīng)營狀況21三、片區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)及特征23四、片區(qū)配套設(shè)施25五、商業(yè)物業(yè)租賃情況分析27六、片區(qū)商業(yè)供應(yīng)量分析28七、片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)與前景29第三節(jié)綜合評(píng)述29第三章中國批發(fā)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及分析30第一節(jié)中國批發(fā)市場(chǎng)分析30一、中國批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)狀30二、中國批發(fā)市場(chǎng)的分類30三、中國批發(fā)市場(chǎng)存在的主要問題31四、實(shí)施中國批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的原因32第二節(jié)中國批發(fā)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)32一、資源整合32二、打造品牌33三、功能創(chuàng)新33四、向零售市場(chǎng)滲透34五、經(jīng)營商品的優(yōu)質(zhì)化34第三節(jié)綜合評(píng)述35第四章江西

3、省商業(yè)市場(chǎng)總體分析36第一節(jié)江西省概況36一、江西省概述36二、宏觀經(jīng)濟(jì)總體概況36第二節(jié) 江西省資源狀況38一、江西四大支柱產(chǎn)業(yè)38二、兩大特色產(chǎn)業(yè)39三、江西特產(chǎn)資源39第二節(jié)江西省商貿(mào)分析42一、江西商貿(mào)業(yè)現(xiàn)狀42二、江西省商貿(mào)發(fā)展面臨的問題43三、江西省商貿(mào)業(yè)發(fā)展目標(biāo)及功能定位43第三節(jié)綜合評(píng)述44第五章南昌市主要批發(fā)市場(chǎng)狀況及分析45第一節(jié)南昌市批發(fā)市場(chǎng)狀況分析45一、南昌市商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)整體概況45二、南昌市批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展歷史及趨勢(shì)45三、南昌市批發(fā)業(yè)市場(chǎng)的量化49四、南昌市主要批發(fā)市場(chǎng)盤點(diǎn)及分析53五、南昌市商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)未來發(fā)展態(tài)勢(shì)62第二節(jié)綜合評(píng)述63第一章 南昌市商業(yè)市場(chǎng)總體分

4、析第一節(jié) 南昌市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境南昌市是中國中部地區(qū)五大中心城市之一，自2001年始，全市上下為實(shí)現(xiàn)把南昌建設(shè)成為現(xiàn)代區(qū)域中心城市、現(xiàn)代文明花園式英雄城市的目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長態(tài)勢(shì)，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈兩位數(shù)增長，創(chuàng)下南昌市近幾年最好成績，走在全國、全省發(fā)展的前列，出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的新局面。一、國民生產(chǎn)總值高速增長隨著城市建設(shè)的不斷深入，南昌市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，近三年來國民生產(chǎn)總值以平均11.5%的速率高速增長，2002年實(shí)現(xiàn)國民生產(chǎn)總值552.37億元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值50.57億元，增長4.3；第二產(chǎn)業(yè)增加值270.26億元，增長17.6；第三產(chǎn)業(yè)增加值231.54億元，增長1

5、1.5。全市財(cái)政總收入60.8億元，比上年增長16.0。二、消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步攀升，商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好南昌市的商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，社會(huì)消費(fèi)品零售額穩(wěn)步攀升。2002年社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)179.3億元，占全省五分之一以上，比上年增長115，在全國省會(huì)城市的排位進(jìn)到了第20位，高于經(jīng)濟(jì)總量的排位，可望超過合肥和太原，在中部六省的省會(huì)城市中實(shí)現(xiàn)崛起。三、工業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高 近年來，南昌市政府堅(jiān)持以大開放為主的戰(zhàn)略，以工業(yè)化為核心，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，大力改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，主動(dòng)承接產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，全面提升工業(yè)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行質(zhì)量和水平，全力加快工業(yè)化進(jìn)程，全市工業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展。2002年全市

6、完成工業(yè)增加值210.35億元，增長17.6。四、市民年人均可支配收入不斷提高全市職工年平均工資7708元，比上年增長10.8%，其中，在崗職工年平均工資9953元，增長一三.7%。據(jù)抽樣調(diào)查，城市居民人均可支配收入6206元，比上年增長8.3%；2001年我市人均消費(fèi)性支出為4293.65元，比1996年的3211.03元，增加了1082.62元，增長了33.72。恩格爾系數(shù)首次降至40%以下。2002年，南昌市城鎮(zhèn)居民人均收入7021元，比上年同期增長一三.1，居民生活水平不斷提高，進(jìn)一步推動(dòng)了南昌市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。五、分析結(jié)論 近年來，南昌市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，人民生活水平及消費(fèi)水平也得以

7、不斷提升，從而帶動(dòng)了南昌市商貿(mào)業(yè)的發(fā)展。這充分體現(xiàn)了南昌市政府所采取的一系列如流通改革的逐步深化、結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大等措施已初見成效。第二節(jié) 南昌市商業(yè)概況一、南昌商業(yè)歷史回顧改革開放后的二十年，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后、人民生活水平低、消費(fèi)能力不足，南昌市的商業(yè)發(fā)展一直比較落后。主要體現(xiàn)在：· 業(yè)態(tài)發(fā)展水平低；· 本地商家連鎖化程度低；· 小規(guī)模、分散型經(jīng)營；· 一些區(qū)域有場(chǎng)無市，最明顯的當(dāng)屬勝利路步行街；· 商圈輻射區(qū)域較??；· 雖然以洪城大市場(chǎng)為代表的批發(fā)市場(chǎng)年成交額達(dá)70億元以上，并且成為全國九大日用品市場(chǎng)，但檔次低、后勁發(fā)展不足。二、

8、南昌商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀近年來，南昌市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的新局面、新氣象。商業(yè)的發(fā)展更為喜人大商場(chǎng)快速發(fā)展、大市場(chǎng)不斷成長、新業(yè)態(tài)紛紛搶灘、外商投資突破性發(fā)展。按照“城內(nèi)大商場(chǎng)、城郊大市場(chǎng)、城外大流通”的總體思路，正逐步發(fā)展成現(xiàn)代區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市。Ø 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)星羅棋布，系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)涉及多項(xiàng)領(lǐng)域據(jù)統(tǒng)計(jì)，南昌市現(xiàn)有3萬多個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，經(jīng)營范圍涉及商品批發(fā)零售、糧油機(jī)械、物資建材、汽車銷售、化肥農(nóng)藥、進(jìn)出口貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲服務(wù)、倉儲(chǔ)運(yùn)輸、技術(shù)培訓(xùn)等多項(xiàng)領(lǐng)域。Ø 政府大力扶持，本地大型龍頭企業(yè)朝規(guī)模、連鎖化方向快速發(fā)展，并成為商貿(mào)發(fā)展的重要支柱政府按照“抓大扶強(qiáng)”的思路，以產(chǎn)權(quán)

9、制度為突破口，組建了百貨大樓、洪城大廈、良友、物資、肉聯(lián)食品、華鑫、綠葉七大商貿(mào)業(yè)、食品加工企業(yè)集團(tuán)，2001年百貨大樓銷售額增長693，洪城大廈增長352，業(yè)績驕人。大型龍頭商業(yè)企業(yè)已儼然成為南昌商貿(mào)發(fā)展的支柱。Ø 特色品牌商業(yè)街漸成規(guī)模市政府大力打造品牌特色一條街，勝利路步行街、中山路、撫河路、淵明路、孺子路和福州路等8條市級(jí)品牌特色街已成為城市現(xiàn)代商貿(mào)形象的亮點(diǎn)。Ø 大力興建大市場(chǎng)，重點(diǎn)培育區(qū)域性商品批發(fā)市場(chǎng)截止2002年底，南昌市總計(jì)興建各類市場(chǎng)282個(gè)，年成交金額212.3億元，其中億元以上的商品交易市場(chǎng)25個(gè)。政府將重點(diǎn)培育及發(fā)展洪城大市場(chǎng)及農(nóng)產(chǎn)品、果品、生豬、

10、肉食品、水產(chǎn)品、日用品、建材、摩托車、汽車配件等10個(gè)年成交額10億元以上，輻射范圍達(dá)全省，在華東地區(qū)或京九經(jīng)濟(jì)帶乃至全國都有一定知名度和影響的區(qū)域性商品批發(fā)市場(chǎng)。Ø 增強(qiáng)南昌商貿(mào)流通的強(qiáng)輻射力，大力發(fā)展物流配送中心 目前，寧波金潤、廈門建發(fā)將分別在城西與城南興建大型物流配送中心，將進(jìn)一步增強(qiáng)南昌市商貿(mào)流通的輻射力。三、南昌商業(yè)發(fā)展的需求為了實(shí)現(xiàn)南昌市新的商業(yè)發(fā)展目標(biāo)，除了改變傳統(tǒng)商業(yè)觀念，正確制訂商業(yè)規(guī)劃以外，南昌市商業(yè)必須實(shí)現(xiàn)四大改變：Ø 提高層次 目前，南昌市商業(yè)層次不明，隨著消費(fèi)水平的提高和消費(fèi)層次差距擴(kuò)大，商業(yè)經(jīng)營必須提高層次，拉開檔次。針對(duì)不同消費(fèi)層次，形成適應(yīng)

11、不同層次的商業(yè)。不同層次的商業(yè)也應(yīng)有不同的目標(biāo)市場(chǎng)，而南昌市應(yīng)在大眾化消費(fèi)的基礎(chǔ)上適當(dāng)發(fā)展較高層次消費(fèi)商業(yè)，以適應(yīng)“先富起來群體”和國內(nèi)外旅游者的消費(fèi)需求。Ø 擴(kuò)大布局 不能再以舊城區(qū)為框框考慮商業(yè)發(fā)展，而應(yīng)從城市總體發(fā)展規(guī)劃來考慮商業(yè)的發(fā)展。不能從南昌舊城區(qū)80平方公里，而應(yīng)從260平方公里來考慮商業(yè)布局。Ø 完善功能 經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平，消費(fèi)提高到一定水平，必然出現(xiàn)“綜合消費(fèi)”。因此商業(yè)除發(fā)展提高購物功能外，還應(yīng)著力發(fā)展餐飲、文化、娛樂、休閑、健身、旅游、賓館等多樣化功能，來滿足多樣化的消費(fèi)需求。Ø 強(qiáng)化輻射 考慮商業(yè)發(fā)展不能局限于零售商業(yè)，而應(yīng)考慮強(qiáng)化輻射的

12、集散型商業(yè)。尤其作為省會(huì)城市和中部五大中心城市之一的南昌市，更應(yīng)較多考慮其輻射功能，強(qiáng)化南昌市商業(yè)的輻射功能。四、南昌商業(yè)發(fā)展面臨的機(jī)遇Ø 不發(fā)達(dá)的商業(yè)態(tài)勢(shì)為外來商家預(yù)留了足夠的空間和發(fā)展?jié)摿ΡM管擁有數(shù)百家各類商貿(mào)企業(yè)，但總體上看，南昌商業(yè)并不發(fā)達(dá)，不但布點(diǎn)分散，交易額低，而且大多數(shù)商業(yè)企業(yè)機(jī)制呆板、管理陳舊，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭力。上海華聯(lián)負(fù)責(zé)人說，他們之所以選擇南昌，是因?yàn)檫@里的商業(yè)市場(chǎng)潛力大。Ø 入世后，商業(yè)將面臨激烈的競(jìng)爭入世后，外資商業(yè)企業(yè)必然大舉進(jìn)駐，搶占南昌市場(chǎng)“真空”，做大規(guī)模，屆時(shí)激烈的商戰(zhàn)不可避免。Ø 日益改善的軟硬環(huán)境將吸引更多的商業(yè)企業(yè)投資2001

13、年以來，南昌開始如火如荼建設(shè)現(xiàn)代文明花園城市，不但美化、亮化、綠化南昌，改善投資硬環(huán)境，而且相繼出臺(tái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)政策50條，著力改善經(jīng)濟(jì)軟環(huán)境。投資環(huán)境的日益改善將吸引更多的商業(yè)企業(yè)前來投資。Ø 得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，南昌將有望與周邊發(fā)達(dá)城市聯(lián)動(dòng)，延長商業(yè)企業(yè)的產(chǎn)、供、銷鏈從地理上看，南昌地處中部，承接?xùn)|西聯(lián)動(dòng)南北，與我國兩大經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)長江三角洲和珠江三角洲毗鄰，具有商業(yè)發(fā)展得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，同時(shí)南昌市又是京九鐵路上唯一的省會(huì)城市。立足南昌，大型商業(yè)企業(yè)不但與廣東、上海相連，而且可以聯(lián)動(dòng)江西、安徽、湖南，最大限度延長商業(yè)企業(yè)產(chǎn)、供、銷鏈。第三節(jié) 南昌商業(yè)發(fā)展目標(biāo)及趨勢(shì)一、發(fā)展目標(biāo)200

14、2-2010年南昌市商業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)是逐步建成現(xiàn)代化和國際化商業(yè)，并將其功能定位在：中國中部地區(qū)旅游、購物休閑中心之一；中國中部地區(qū)物流集散中心之一。1、商業(yè)現(xiàn)代化應(yīng)具體表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：1) 商業(yè)布局合理、層次分明、功能明確；2) 主要商業(yè)業(yè)態(tài)達(dá)到當(dāng)時(shí)先進(jìn)水平；3) 商業(yè)的行業(yè)（如購物、餐飲、娛樂等）和商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)適應(yīng)現(xiàn)代消費(fèi)需求；4) 商業(yè)的組織化、規(guī)模化程度和管理技術(shù)水平，尤其信息化達(dá)到先進(jìn)水平。2、國際化商業(yè)目標(biāo)則視南昌市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的國際化程度實(shí)現(xiàn)國際化商業(yè)目標(biāo)則視南昌市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的國際化程度，如跨國商業(yè)集團(tuán)進(jìn)入、國際采購中心進(jìn)入、國外商務(wù)、旅游者進(jìn)入、南昌商業(yè)跨國發(fā)展程度以及在南昌市

15、商業(yè)中經(jīng)營理念、商業(yè)布局、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、管理技術(shù)水平等符合國際規(guī)范的程度。二、商業(yè)區(qū)規(guī)劃1、市級(jí)商業(yè)中心，近十條名副其實(shí)的專業(yè)特色街Ø 市級(jí)商業(yè)中心 以八一廣場(chǎng)上的“財(cái)富廣場(chǎng)”和“萬達(dá)購物廣場(chǎng)”作為南昌市市級(jí)商業(yè)中心，并以中山路為商業(yè)主干道輻射周邊。Ø 專業(yè)特色街 東湖區(qū)將培育建設(shè)8條專業(yè)街，西湖區(qū)將培育建設(shè)6條特色街。珠寶、鐘表、服飾街的勝利路；旅游、休閑、餐飲的孺子路：鞋類一條街的淵明南路；餐飲一條街的站前西路；仿古旅游的繩金塔街；人文景觀仿古一條街的滕王閣、后墻路；旅游、休閑、餐飲一條街的撫河中段；八一大道段的賓館一條街；休閑旅游一條街的福州路等。2、四個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心

16、區(qū)域性商業(yè)中心將改變舊商業(yè)格局,形成以現(xiàn)代多功能購物中心、大賣場(chǎng)、大酒店、品牌專賣店廣場(chǎng)為中心的現(xiàn)代商業(yè)群體，適應(yīng)新的消費(fèi)需求。（1） 城東片區(qū)商業(yè)中心（2） 城南片區(qū)商業(yè)中心（3） 朝陽片區(qū)商業(yè)中心（4） 牛行片區(qū)紅谷灘新區(qū)區(qū)域性商業(yè)中心 3、五個(gè)衛(wèi)星區(qū)域商業(yè)中心在蓮塘、望城、灣里、樂化、羅家建設(shè)五個(gè)衛(wèi)星城區(qū)商業(yè)中心 。這五個(gè)衛(wèi)星城區(qū)人口較少、離核心區(qū)較遠(yuǎn)，建成以基本消費(fèi)品為主體的屬地型商業(yè)中心。4、社區(qū)商業(yè)配置社區(qū)商業(yè)配置必須以便民利民為目標(biāo)，是現(xiàn)代商業(yè)的重要組成部分。按不同人口規(guī)模和功能、形成居住區(qū)商業(yè)中心、居住小區(qū)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)中心。以多功能社區(qū)購物中心為主體形成塊狀商業(yè)群。部分商業(yè)中

17、心可與區(qū)域性商業(yè)中心和衛(wèi)星城區(qū)商業(yè)中心合并建設(shè)，以發(fā)揮雙重功能。5、城郊結(jié)合部建設(shè)十個(gè)大市場(chǎng)現(xiàn)在中心城區(qū)的大市場(chǎng)將逐步撤出，并向城郊結(jié)合部發(fā)展。大市場(chǎng)管理應(yīng)由粗放、綜合、低層次市場(chǎng)走向規(guī)范、專業(yè)、高層次的大市場(chǎng)。南昌市大市場(chǎng)建設(shè)的重點(diǎn)在南部青云譜區(qū)和東部青山湖區(qū)，外環(huán)路周邊，可利用其交通優(yōu)勢(shì)進(jìn)行集散。6、城外大流通建設(shè)三大物流集散中心按南昌市的交通布局規(guī)劃及物流去向，從商業(yè)角度可以建設(shè)三個(gè)以上物流集散中心，分別是向南和向東的青云譜物流集散中心；西部西客站物流集散中心；北部昌北物流集散中心。三、未來發(fā)展趨勢(shì) 南昌市進(jìn)入新一輪十年大發(fā)展時(shí)期，將建成市場(chǎng)體系完善、現(xiàn)代流通業(yè)發(fā)達(dá)，具有較強(qiáng)輻射功能的區(qū)

18、域性商貿(mào)中心城市和全國市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)重要的節(jié)點(diǎn)城市，并形成以下新格局：國際零售業(yè)搶灘進(jìn)入，以資本換取市場(chǎng)，占領(lǐng)中部地區(qū)市場(chǎng)；全國連鎖大型零售企業(yè)亦不甘落后，進(jìn)入南昌；本地零售業(yè)奮起直追；城內(nèi)大商場(chǎng)、城郊大市場(chǎng)、城外大流通的格局基本形成。第四節(jié) 綜合評(píng)述總體而言，南昌市傳統(tǒng)商業(yè)仍占主要地位，現(xiàn)代連鎖大型綜合超市、品牌專賣店才開始進(jìn)入，現(xiàn)代化購物中心等新型業(yè)態(tài)尚未出現(xiàn)，商業(yè)大多集中于舊城區(qū)，面貌陳舊，尚未形成多業(yè)態(tài)、多層次的商業(yè)新格局。多元化的商業(yè)競(jìng)爭尚未形成，大多是競(jìng)爭力不強(qiáng)的國有集體商業(yè)企業(yè)和新發(fā)展的個(gè)體私營商業(yè)，規(guī)模化程度很低，而外資跨國商業(yè)和全國連鎖商業(yè)集團(tuán)剛剛開始進(jìn)入。作為中國中部地區(qū)五大中心

19、城市之一，又處于中國三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合點(diǎn)和京九線上唯一的省會(huì)城市，大流通的功能，至少區(qū)域性的集散功能尚未充分發(fā)揮。提升商業(yè)層次、擴(kuò)大商業(yè)布局、完善商業(yè)業(yè)態(tài)、增加新的商業(yè)功能、擴(kuò)大輻射力將是南昌市商業(yè)發(fā)展的方向。第二章 片區(qū)商業(yè)調(diào)查與分析第一節(jié) 青云譜現(xiàn)狀及前景一、概況青云譜區(qū)位于南昌城區(qū)的南端，北沿建設(shè)路與西湖區(qū)接壤，南至青云譜火車站與南昌縣毗連，整個(gè)青云譜全區(qū)面積為37.22平方公里，居民5.4萬戶，總?cè)丝?5.52萬人，其中常住人口22.9萬人。青云譜區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利，105、320國道縱貫全區(qū)，年吞吐量數(shù)千萬噸的南昌南大型鐵路貨運(yùn)站坐落在區(qū)內(nèi)；該區(qū)是南昌市一個(gè)老工業(yè)城區(qū)，全區(qū)共有商

20、品市場(chǎng)16個(gè)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1103個(gè)，有20多家大中型中央、省、市屬企業(yè)，屬全國500強(qiáng)的企業(yè)有兩家（洪都集團(tuán)、江鈴集團(tuán)）；地區(qū)工業(yè)產(chǎn)品有摩托車、機(jī)床、建材、紡織服裝、電線電纜 、肉類制品等，并且有眾多的專業(yè)市場(chǎng)，南昌市的十大專業(yè)市場(chǎng)有五個(gè)在該區(qū)，南昌建材大市場(chǎng)、南昌肉類制品批發(fā)市場(chǎng)、南昌深圳農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)和南昌水果批發(fā)市場(chǎng)，顯示該區(qū)域正逐漸形成一個(gè)具有較大規(guī)模的商業(yè)輻射網(wǎng)絡(luò)。二、區(qū)域特點(diǎn)Ø 城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)內(nèi)有三店、洪都、徐坊、京山、岱山五個(gè)街辦，下轄101個(gè)居委會(huì)；鄉(xiāng)村有有青云譜鄉(xiāng)（黃溪、萬溪、熊紡等村落）和青云譜農(nóng)場(chǎng)。Ø 大交通網(wǎng)絡(luò)形成，區(qū)內(nèi)公交欠發(fā)達(dá)地處南昌市的南大門，大

21、交通網(wǎng)絡(luò)便捷，京九線縱貫全區(qū)，公路、水路、鐵路均較方便；但區(qū)內(nèi)公交線路較少。Ø 商業(yè)相對(duì)落后區(qū)內(nèi)商業(yè)相對(duì)落后，大部分為小型門市經(jīng)營、個(gè)體攤販，缺乏綜合性購物場(chǎng)所，購物環(huán)境較差，導(dǎo)致居民形成了進(jìn)城購物的習(xí)慣。Ø 專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展良好區(qū)域特定的產(chǎn)業(yè)環(huán)境適合專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。特別是在政府的大力扶持下，專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展較快、較良好。如深圳農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、南昌建材大市場(chǎng)等。三、區(qū)域大型企業(yè)概況1、江鈴汽車集團(tuán)公司Ø 集團(tuán)概況經(jīng)過十年的勵(lì)精圖治，江鈴集團(tuán)已發(fā)展成擁有12000名員工，占地面積2一三0畝，凈資產(chǎn)總額10億元的國營大型企業(yè)，國家機(jī)械工業(yè)部重點(diǎn)企業(yè)。綜合經(jīng)濟(jì)效益居全國同行業(yè)第

22、二位，由1984年前的連續(xù)16年共虧損5600萬元，轉(zhuǎn)變?yōu)?993年創(chuàng)利稅3.78億元，總資產(chǎn)由1984年前不足二千萬元，發(fā)展到1993年23億元，十年增長100倍。員工收入、生活福利水平等方面得到巨大提高。江鈴集團(tuán)下面有8家子公司，包括股份公司和合資公司。股份公司有鑄造公司，合資公司包括合資車間（五十鈴），有南齒、江拖、水箱廠等。并且江鈴有自己的房地產(chǎn)開發(fā)公司，“景泰家園”就是江鈴自己開發(fā)的項(xiàng)目，并且也對(duì)外銷售，如江西印鈔廠就有許多職工在此買房。江鈴集團(tuán)的住宅區(qū)共有80009000人，其中在小蘭鄉(xiāng)段江鈴分廠鑄造公司的職工共600人左右、飾件廠共500人左右、專用車輛廠有400人左右、改裝總廠

23、的職工也不少于600人都在此居住。梨園小區(qū)總共2000多戶，100多棟樓，在京山小區(qū)和桃苑小區(qū)都有住宅。近期江鈴集團(tuán)準(zhǔn)備在昌南工業(yè)區(qū)建安居工程，價(jià)格便宜。2、火電建設(shè)公司Ø 公司概況江西省火電建設(shè)公司始建于1958年，屬國家一級(jí)資質(zhì)建筑企業(yè)，具有電力工程施工總承包一級(jí)、管道工程專業(yè)承包一級(jí)、機(jī)電設(shè)備安裝工程專業(yè)承包一級(jí)、環(huán)保工程專業(yè)承包一級(jí)資質(zhì)。并承建了江西、廣東、天津、江蘇、浙江、湖北、安徽等?。ㄊ校┮淮笈蟆⒅?、小型電站工程，共安裝火電機(jī)組71臺(tái)，裝機(jī)總?cè)萘窟_(dá)7100MW。Ø 職工及收入狀況火電建設(shè)公司現(xiàn)有員工近3000人，職工的月均收入約1200元。公司職工在38歲就

24、內(nèi)退，每月工資為在職期的60%左右，大約400元。公司給予每個(gè)人分房的福利，進(jìn)公司的新職工都能享受到單位的福利房，例如：每平方米一五00元的房子，單位職工只需要每平方米800元就可以買到。3、洪都集團(tuán)Ø 集團(tuán)概況洪都集團(tuán)為大型國營企業(yè)，是國家二級(jí)軍工企業(yè)，整個(gè)洪都集團(tuán)占地面積相當(dāng)于一個(gè)澳門的面積。洪都集團(tuán)正式職工2萬余人，生活區(qū)內(nèi)職工及家屬近十萬人。洪都職工的工資平均為1000-1200左右。洪都集團(tuán)內(nèi)文化、商業(yè)設(shè)施較齊全，有占地36畝的洪都公園和建筑面積3000平方米的體育館、藏書一三萬冊(cè)的大型圖書館、電影院和標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)，生活區(qū)內(nèi)的超市、商業(yè)街為職工提供日常生活所需。4、昌南工業(yè)區(qū)

25、南昌昌南工業(yè)園于2001年10月經(jīng)市政府批準(zhǔn)成立，總規(guī)劃340公頃，一期規(guī)劃面積220公頃。東至青云譜萬溪村，西至洪都鐵路專線，南至朱橋東路，北至包佛公路。園區(qū)于2001年11月28日正式奠基，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)于2002年2月開始全面鋪開，現(xiàn)各項(xiàng)工作進(jìn)展順利。昌南工業(yè)園自開園以來，憑借自身獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、獨(dú)有的投資模式和較快的建設(shè)速度，形成了一個(gè)良好的招商態(tài)勢(shì)。昌南工業(yè)園成功引進(jìn)江鈴集團(tuán)全資子公司江鈴建業(yè)公司合作開發(fā)工業(yè)園區(qū)，2001年底，合同引進(jìn)資金2.8億元投資園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及配套工程建設(shè)。截止2003年1月底，江鈴建業(yè)公司在園區(qū)已投入一億一千多萬元。到目前為止，已有29家企業(yè)正式入園，

26、涉及機(jī)械、服裝、針織、食品、汽配、印刷等諸多行業(yè)，其中包括江鈴汽車工業(yè)區(qū)集團(tuán)，寧波華翔集團(tuán)、洪都股份公司、香港和寶國際（控股）公司、江西新地實(shí)業(yè)公司等知名企業(yè)和上市公司，項(xiàng)目合同金額達(dá)7.87億元，其中外資810萬美元。園區(qū)簽訂正式合同的土地面積，占可出讓面積66%。達(dá)成土地出讓意向的有二十多家。其中：南昌深圳農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)有限公司與園區(qū)意向簽訂土地出讓協(xié)議書，用地面積達(dá)500畝，目前正在洽談中，意向性用地總面積上為可用地面積的28%。寧波華翔、新地實(shí)業(yè)、東勁實(shí)業(yè)、江鍋動(dòng)力、協(xié)中汽配、青云譜醫(yī)療器械、立特麗公司等八家企業(yè)已開工建設(shè)。 優(yōu)惠政策1、 入園企業(yè)可采取購買、租賃、吸股等方式取得土

27、地使用權(quán)；2、 園內(nèi)土地以每畝起價(jià)12萬元優(yōu)惠出讓土地使用權(quán)50年；3、 投資規(guī)模大、購地面積多或有很大發(fā)展前景的高新科技業(yè)和國內(nèi)知名企業(yè)有優(yōu)先選地權(quán)；4、 在園區(qū)可租賃土地使用權(quán)、廠房和寫字樓等。5、三店工業(yè)園園區(qū)內(nèi)企業(yè)一攬表企業(yè)名稱廠區(qū)面積（）職工人數(shù)職工工資水平南昌億盛汽配廠200-30030-40人700-1000元南昌市紅菱實(shí)業(yè)有限公司300-35020-30人800-1200元江西省綠保科技有限公司800 -900一五-30人800-2000元青云譜醫(yī)院設(shè)備廠200-30020-30人1000-3000元青云譜風(fēng)機(jī)廠200-300一五-30人600-1000元江西南翔空壓機(jī)有限公司

28、200-250一五-25人600-1200元南昌鹽業(yè)公司第二批發(fā)部一五0-250一五-28人800-1200元三店南苑工業(yè)園占地面積近10畝，園區(qū)內(nèi)廠房只租不售，該工業(yè)區(qū)屬于小規(guī)模工業(yè)園區(qū)，區(qū)內(nèi)進(jìn)駐的多為機(jī)械制造業(yè)為主的小型廠礦。四、青云譜區(qū)整體發(fā)展?fàn)顩rØ 國民經(jīng)濟(jì)增長迅速青云譜區(qū)著力發(fā)展符合區(qū)情特色的經(jīng)濟(jì)增長板塊，經(jīng)濟(jì)增長迅速，近五年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值累計(jì)完成33.68億元，年均遞增一三.6%，其中2002年完成8.30億元，比上年增長一五.1%。是1997年1.5倍，第一、二、三產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重分別為3.2%、81.0%、一五.8%。Ø 工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)進(jìn)一步夯實(shí)依

29、托轄區(qū)大工業(yè)企業(yè)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展與之配套的產(chǎn)業(yè)，形成了以汽車和摩托車配件、紡織服裝、飼料加工、機(jī)械制造、食品等為主的工業(yè)體系。五年來國有及年銷售收入500萬元以上的非國有企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值累計(jì)完成19.86億元，年均遞增一三.6%，2002年完成4.90億元，比上年增長9.2%。為進(jìn)一步構(gòu)筑本區(qū)工業(yè)發(fā)展平臺(tái)，增強(qiáng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)實(shí)力，推進(jìn)了占地340多公頃的昌南工業(yè)園建設(shè)，已完成一期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，引進(jìn)了香港和寶公司、寧波華翔集團(tuán)、江鈴汽車集團(tuán)、洪都集團(tuán)等28家知名企業(yè)和上市公司，出讓土地面積已達(dá)1023.2畝，引進(jìn)資金7.87億元。Ø 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程進(jìn)一步加快順應(yīng)城郊經(jīng)濟(jì)，積極發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，鼓

30、勵(lì)能人帶動(dòng)農(nóng)民致富，涌現(xiàn)了贛達(dá)飼料、梅氏禽蛋等一批產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)。近五年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值累計(jì)完成3.96億元，年均遞增7.9%，2002年完成總產(chǎn)值9億元，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展又上新臺(tái)階。Ø 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁進(jìn)一步增強(qiáng)堅(jiān)持“三產(chǎn)興區(qū)”戰(zhàn)略，加大區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的力度，特別是近年來以井岡山大道為軸線，精心打造購物餐飲娛樂帶，引進(jìn)了北京華聯(lián)青云譜店、香港百匯一家等連鎖大賣場(chǎng)，唐人街海鮮主題餐廳等企業(yè)。以撫河南路為軸線，精心打造商貿(mào)旅游帶，引資開發(fā)了新街花園、象湖威尼斯國際水岸名宅，象湖源等房地產(chǎn)項(xiàng)目。以南隔堤、包佛公路為軸線，精心打造外環(huán)大市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶，在鞏固規(guī)范現(xiàn)在專業(yè)大市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加大本區(qū)

31、專業(yè)大市場(chǎng)的開發(fā)力度。五年來社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)完成17.01億元，年均遞增8.3%。Ø 個(gè)私民營經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)一步增長按照“放心、放膽、放寬、放開、放活”的方針，相繼制定了一系列鼓勵(lì)和扶持個(gè)私民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施，實(shí)行企業(yè)掛牌、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)掛點(diǎn)和免打擾制度，成立了“咨詢服務(wù)中心”和“舉報(bào)投訴中心”，實(shí)行“一條龍服務(wù)”、 “一條專線投訴”，全方位為個(gè)私民營企業(yè)排憂解難，相關(guān)職能部門制定了服務(wù)承諾，改善了個(gè)私民營企業(yè)經(jīng)營環(huán)境。五年來，個(gè)私民營經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值累計(jì)完成86.82億元，年均增幅一三.6%，其中2002年完成22億元，同比增長14.6%，個(gè)體工商戶達(dá)2856戶，個(gè)私民營企業(yè)353家。x3

32、722x 中國最龐大的資料庫下載五、發(fā)展規(guī)劃Ø 加速“工業(yè)強(qiáng)區(qū)”、“三產(chǎn)興區(qū)”進(jìn)程，全面提升綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和競(jìng)爭力 為實(shí)現(xiàn)“三個(gè)翻一番”的目標(biāo)，必須以昌南工業(yè)園為主戰(zhàn)場(chǎng)，加快工業(yè)化進(jìn)程；以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和非公有制經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)，大力培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，全面提升全區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和綜合競(jìng)爭力。1. 以昌南工業(yè)園為主戰(zhàn)場(chǎng)，大力推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程。2. 以培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)為目標(biāo)，大力發(fā)展和繁榮第三產(chǎn)業(yè)，要按照“城內(nèi)大商場(chǎng)、城郊大市場(chǎng)、城外大流通”的布局，全力建好一個(gè)現(xiàn)代區(qū)域商業(yè)中心，精心打造摩托車、汽車配件、水暖器材、啤酒批發(fā)、文化旅游用品等五條專業(yè)特色街，著力建設(shè)好中遠(yuǎn)名城、青云購物中心、香港百匯一

33、家大賣場(chǎng)、錦城商貿(mào)廣場(chǎng)、北京華聯(lián)青云譜店等五個(gè)大型購物商廈，重點(diǎn)培育深圳農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)中心、南昌肉食品批發(fā)市場(chǎng)、江南建材超市、迎賓國際家具廣場(chǎng)、昌南大市場(chǎng)、酒店旅游用品批發(fā)市場(chǎng)等六大專業(yè)批發(fā)市場(chǎng),注重發(fā)展洪都、江鈴等兩大社區(qū)商業(yè)。3. 進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)業(yè)自由度，促進(jìn)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展。Ø 進(jìn)一步深化改革、擴(kuò)大開放，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)大動(dòng)力1. 全力實(shí)現(xiàn)招商引資新突破。2. 迅速提高外向型經(jīng)濟(jì)比重。3. 大力優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境。Ø 深入持久地開展創(chuàng)建活動(dòng)，全面推進(jìn)現(xiàn)代文明花園城區(qū)建設(shè)按照“東西挺進(jìn)、南北合圍、中間突破”的思路，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),充分展示現(xiàn)代文明花園城區(qū)新形象?！皷|西挺進(jìn)”即南

34、蓮路以東，以昌南工業(yè)園、昌南大市場(chǎng)、青云譜鎮(zhèn)新行政中心包家花園文化廣場(chǎng)、高新大道建設(shè)為契機(jī)，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對(duì)城區(qū)東面的舊城、舊村進(jìn)行徹底改造?！澳媳焙蠂保茨厦嬉院墼返坦こ?、梅湖景觀區(qū)和江南建材超市等項(xiàng)目建設(shè)為載體，由南向北加快城區(qū)改造，建設(shè)南昌市的城南城市副中心，使之與現(xiàn)在形成南北圍合之勢(shì)。“中間突破”，就是以井岡山大道、南蓮路為軸線，加快實(shí)施“退二進(jìn)三”、“退城進(jìn)郊”、“騰籠換鳥”，大力發(fā)展以商貿(mào)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)，構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新優(yōu)勢(shì)。六、青云譜區(qū)發(fā)展前景及展望Ø 根據(jù)南昌市政府發(fā)展計(jì)劃，中心城面積將向周邊擴(kuò)大一倍,人口增長40%,青云譜區(qū)作為南昌市城鄉(xiāng)結(jié)合部，是連接五

35、個(gè)衛(wèi)星城中最具發(fā)展?jié)摿Φ纳徧僚c南昌市區(qū)的重要樞紐。將成為南昌城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。Ø 包佛大道的50米拓寬改造，正在進(jìn)行整改的洪都南大道，規(guī)劃中一條直通高新南大道的新路，全長一五公里、雙向6車道的昌南外環(huán)線，交織形成的便捷交通網(wǎng)絡(luò)將有效優(yōu)化本區(qū)的投資環(huán)境，大大促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。Ø 加快工業(yè)化進(jìn)程是解決江西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中基本矛盾和現(xiàn)實(shí)困難的唯一方式，因此加快工業(yè)化進(jìn)程、形成工業(yè)主導(dǎo)型的經(jīng)濟(jì)格局，是江西“十五”期間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心內(nèi)容。本區(qū)是南昌市重點(diǎn)建設(shè)的工業(yè)區(qū)，其在全市乃至全省的地位將得到前所未有的提升，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)的增長也將必然。第二節(jié) 項(xiàng)目周邊片區(qū)商業(yè)分析一、區(qū)

36、域商業(yè)環(huán)境概況區(qū)域內(nèi)最大的兩個(gè)企業(yè)是洪都集團(tuán)和江鈴集團(tuán)，其中江鈴集團(tuán)距本案相對(duì)較遠(yuǎn)；洪都集團(tuán)已形成了相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域，洪都集團(tuán)的職工生活區(qū)在北面，生活區(qū)內(nèi)形成了完善的商業(yè)配套?？拷?xiàng)目南面是洪都的生產(chǎn)廠區(qū)。二、區(qū)域商業(yè)分布及經(jīng)營狀況1. 周邊1公里范圍內(nèi)商業(yè)發(fā)展滯后本項(xiàng)目周邊1公里內(nèi)商業(yè)分布主要以臨街小商鋪為主。其中佛塔村每月逢2、6、8日的集市是周邊黃溪村、萬溪村、三店村、佛塔村、前萬村、熊坊村等地村民的主要商品集散地，屬于傳統(tǒng)的、原始的商品交易方式。經(jīng)營者多為當(dāng)?shù)卮迕?、青云譜農(nóng)場(chǎng)下崗職工，大部分是以自有物業(yè)經(jīng)營，僅能維持生計(jì)。2. 洪都生活區(qū)商業(yè)街自成一體洪都集團(tuán)有近十萬職工及家屬，集團(tuán)生活

37、區(qū)內(nèi)有香港公司投資建設(shè)的百匯一家大型超市、新世界超市、萬事達(dá)超市、五金一條街、空調(diào)一條街、建材一條街、小吃一條街等共計(jì)1000多間店鋪。生活設(shè)施較完善，為集團(tuán)職工、家屬平常購買生活用品較集中的區(qū)域，但洪都集團(tuán)長期形成了獨(dú)立的商圈，集團(tuán)內(nèi)的生活配套完全能滿足職工及家屬的生活需求。由于洪都生活區(qū)內(nèi)職工眾多，而且消費(fèi)能力較強(qiáng)，其商業(yè)街的經(jīng)營狀況良好。3. 新溪橋包家花園商業(yè)較為繁華，包家花園以南商業(yè)極不發(fā)達(dá)新溪橋包家花園商業(yè)街所在的井岡山大道是青云譜區(qū)的主干道，也是本區(qū)內(nèi)人口最密集的地方，店鋪總數(shù)約300家，在北京華聯(lián)進(jìn)駐后，該區(qū)域的商業(yè)得到明顯提升，商家的經(jīng)營狀況較好。包家花園以南大多是廠區(qū)，人口

38、密度相對(duì)較低，除了一些經(jīng)營雜貨的小商店外，沒有其它商業(yè)配套，而且經(jīng)營狀況較差，商鋪空置率在30%以上。4、以工業(yè)、農(nóng)業(yè)為主的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展良好 專業(yè)市場(chǎng)分布：洪都南大道(洪都摩托車配件市場(chǎng)洪都摩托車交易市場(chǎng)) 、佛塔村(南昌市生豬交易批發(fā)市場(chǎng)) 、萬溪村(鋅管一條街)。本案周邊的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)初具規(guī)模，主要面向全省甚至全國，經(jīng)營種類主要有：摩托車配件及整車批發(fā)、建材批發(fā)、鋅鋼管批發(fā)、家具批發(fā)、生豬批發(fā)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)等，經(jīng)營狀況良好。Ø 洪都摩托車及配件市場(chǎng)現(xiàn)有經(jīng)營戶近一百五十家，規(guī)模大，品牌齊全，經(jīng)營的時(shí)間長，是江西省摩托車及配件的集散地；主要經(jīng)營保險(xiǎn)杠、頭盔、小零件等，配件的銷售量較

39、大。Ø 洪都摩托車交易市場(chǎng)位于洪都南大道旁，主要銷售摩托車，現(xiàn)有經(jīng)營戶近百家，主力品牌：富先達(dá)、豪爵、大江、春蘭、洪都等，面向全省市場(chǎng)。目前經(jīng)營狀況良好，由于南昌市禁止摩托車上牌，零售量有所下降，現(xiàn)主要銷向部分縣市。Ø 鋅管一條街萬溪中心街的鋅管一條街是全省鋅管批發(fā)市場(chǎng)，大約20家店面，貨源來自河北、天津等地。集加工與銷售于一體，但總體規(guī)模小，經(jīng)營不規(guī)范，輻射力不夠強(qiáng)。Ø 南昌市生豬交易批發(fā)市場(chǎng)位于佛塔鎮(zhèn)，是佛塔鎮(zhèn)的主力產(chǎn)業(yè)，為南昌市最大的生豬屠宰批發(fā)市場(chǎng)，日交易量達(dá)到2000頭，附近許多省市來此訂購。據(jù)介紹，市場(chǎng)將申請(qǐng)與深圳農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)合作，把市場(chǎng)擴(kuò)大到200畝，

40、建成全國最大的生豬交易批發(fā)市場(chǎng)。結(jié)論： 以上幾個(gè)片區(qū)都存在商業(yè)氛圍淡薄、分布零散、業(yè)態(tài)較單一的狀況，還沒有形成集中的區(qū)域商業(yè)中心，主要與片區(qū)內(nèi)人口少、分布不集中、消費(fèi)能力不強(qiáng)等因素有關(guān)。而幾個(gè)專業(yè)市場(chǎng)由于該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)以及政府的大力扶持，發(fā)展?fàn)顩r良好。這主要由于片區(qū)是以機(jī)械制造業(yè)為主的工業(yè)區(qū)，擁有洪都、江鈴兩個(gè)大型企業(yè)，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)相對(duì)突出。三、片區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)及特征Ø 部分地區(qū)仍存在較原始的集市型商業(yè)形態(tài)佛塔村的每月逢2、6、8日的集市為周邊村民提供了小商品交易的場(chǎng)所，其貨物價(jià)格低廉，但商品檔次低、產(chǎn)品品種少。Ø 臨街小商店沒有統(tǒng)一規(guī)劃，分布零散，規(guī)模小，檔次低臨街小商店主

41、要沿井崗山大道分布，消費(fèi)對(duì)象主要為周邊居民，其經(jīng)營種類以日用消費(fèi)品和小百貨為主，檔次低，分布比較零散，規(guī)模小，無法滿足購物者一次性購物的需求。Ø 中小型超市是當(dāng)?shù)鼐用竦闹饕徫飯?chǎng)所以北京華聯(lián)、九鼎超市等為首的幾個(gè)中型超市以經(jīng)營中低檔日用消費(fèi)品和小百貨為主，已完全能滿足當(dāng)?shù)鼐用竦幕旧钚枨?。并且由于所處位置交通方?而且本身又有一定品牌知名度,已成為本區(qū)域居民主要的購物場(chǎng)所。Ø 專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展良好 主要以面向全省和當(dāng)?shù)亓闶凵虨橹?，批發(fā)市場(chǎng)初具規(guī)模，經(jīng)營種類主要有：摩托車配件及整車批發(fā)、建材批發(fā)、鋅鋼管批發(fā)、家具批發(fā)、生豬批發(fā)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)等。專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模大、布局分布比較

42、合理，具備一定的輻射能力。，經(jīng)營狀況不錯(cuò)。Ø 餐飲、娛樂缺乏，現(xiàn)有的普遍檔次低、分布零散，存在一定市場(chǎng)空間本片區(qū)可供居民休閑娛樂的場(chǎng)所屈指可數(shù)，而且分布零散。除唐人街等個(gè)別酒店檔次較高外，其他的餐飲及娛樂場(chǎng)所檔次較低，而且整體分布相對(duì)零散，但總體餐飲的經(jīng)營狀況良好，當(dāng)?shù)鼐用裼绕涫悄贻p人多選擇南昌市的娛樂場(chǎng)所。小結(jié)： 項(xiàng)目周邊片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)主要以小型的臨街店鋪和專業(yè)市場(chǎng)為主，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，本片區(qū)商鋪分布零散，而且規(guī)模小，裝修及經(jīng)營檔次普遍偏低，商業(yè)氛圍淡，尤其缺乏餐飲、娛樂以及大型零售商業(yè)設(shè)施，但片區(qū)內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)卻具有一定規(guī)模和輻射力。這方面與青云譜區(qū)是傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，人口少、分布不集中

43、和居民進(jìn)城消費(fèi)的習(xí)慣仍未改變有關(guān)。另一方面則是由于本區(qū)域有一定的產(chǎn)業(yè)支持和交通條件的支持，而政府也將本區(qū)域確定為建設(shè)大市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域。四、片區(qū)配套設(shè)施1、生活配套配套設(shè)施如下：商場(chǎng)、超市北京華聯(lián)超市、九鼎超市、陽光超市等醫(yī)院青云譜醫(yī)院、三三四醫(yī)院、南昌市第五醫(yī)院餐飲唐人街、新創(chuàng)大酒店、三店食府、旺旺大酒店等休閑娛樂青云譜影院、新溪橋影院、茶樓、小型舞廳2、文化教育配套所調(diào)查區(qū)域中的學(xué)校一覽表校名學(xué)生人數(shù)校職工人數(shù)辦學(xué)形式教工收入（元/月）包佛小學(xué)100-一五0人10左右村辦小學(xué)約為600-700青云譜中學(xué)900多人40余人青云譜的初中約為1000左右贛江大學(xué)2000余人100余人民辦大學(xué)約為一

44、五00-4000南昌市技工學(xué)校500-600人40余人職業(yè)技工學(xué)校1000左右南昌十三中一三00人50余人高級(jí)中學(xué)1200左右三店小學(xué)1100人70人村辦小學(xué)1000左右包佛路小學(xué)200人20人村辦小學(xué)600-700本區(qū)域相對(duì)最為完善的配套就是學(xué)校，但教學(xué)質(zhì)量一般，總共有師生人數(shù)近7000人，教育設(shè)施較為齊全，大學(xué)和技校的生源主要來自江西省其它地市，中學(xué)生源主要來自本區(qū)域內(nèi)。3、交通設(shè)施配套² 公交系統(tǒng)有待完善：221路可達(dá)項(xiàng)目地，公交公司計(jì)劃將1路車終點(diǎn)站從包家花園改為昌南工業(yè)園。² 鐵路貨運(yùn)總站優(yōu)勢(shì)明顯：距項(xiàng)目地1公里處是青云譜貨運(yùn)場(chǎng)，主要服務(wù)于周邊大型工業(yè)廠礦，原是南

45、昌鐵路南站，后改為貨運(yùn)站，是南昌最大、功能最齊全的貨運(yùn)站，日發(fā)貨量800噸左右。² 汽車客運(yùn)站連接周邊地市：青云譜汽車客運(yùn)總站有往來南昌市周邊地市的長途運(yùn)輸。主要發(fā)往撫州（臨川）、羅針、南城、宜黃等地，每日運(yùn)輸人流量約為1200人。4、其他設(shè)施項(xiàng)目區(qū)域金融設(shè)施較完備，有銀行、保險(xiǎn)公司、信用社、郵政等，為居民提供了便利的生活配套。銀行：郵政儲(chǔ)蓄（2家）、中國農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行（2家）、商業(yè)銀行、工商銀行（2家）、交通銀行。信用社：青云譜農(nóng)村信用社、黃溪農(nóng)村信用社、萬溪農(nóng)村信用社、佛塔農(nóng)村信用社。郵政：各個(gè)街道、村落都有各自的郵政所。小結(jié)：該區(qū)域處在南昌的南部城鄉(xiāng)結(jié)合部，教育配套較完善，

46、而商業(yè)設(shè)施配套只能滿足居民基本的生產(chǎn)、生活所需，尤其缺乏大型超市、百貨、娛樂等配套，無法滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)需求。交通配套方面除公交系統(tǒng)有待完善外，貨運(yùn)、鐵路較發(fā)達(dá)，是該區(qū)域大力發(fā)展專業(yè)大市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)所在。 五、商業(yè)物業(yè)租賃情況分析商業(yè)調(diào)查一覽表項(xiàng)目名稱地理位置建筑面積（m2）經(jīng)營范圍租金（元/M2）北京華聯(lián)超市新溪橋頭8000超市、百貨、電子、服裝、家電/九鼎超市火電廠旁1000超市、百貨、電子/陽光超市新溪橋旁2000超市、百貨、電子/南昌市摩托車交易批發(fā)市場(chǎng)洪都南大道8000整車銷售40-50 南昌市摩托車配件批發(fā)市場(chǎng)洪都南大道2000保險(xiǎn)杠、頭盔、小零件40-50 南昌建材大市場(chǎng)何坊西

47、路120000木材地板、五金、夾心板、地磚、衛(wèi)生潔具、水暖器等30-50 南昌深圳農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)路10000水果、蔬菜交易批發(fā)等一樓一五二樓5南昌肉制品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)路豬肉、牛肉、雞、鴨批發(fā)等30-40佛塔生豬批發(fā)市場(chǎng)佛塔村80000生豬交易批發(fā)/百匯一家洪都集團(tuán)10000百貨/Ø 銷售情況分析項(xiàng)目周邊基本沒有銷售的商業(yè)物業(yè)，絕大部分是租賃經(jīng)營，只有青云譜農(nóng)場(chǎng)靠包佛路的部分小店鋪出售，售價(jià)僅為600元/m2。Ø 租賃情況分析項(xiàng)目周邊區(qū)域商鋪主要以租賃的形式為主，由于商業(yè)氛圍淡薄，商家對(duì)于商業(yè)物業(yè)無較強(qiáng)的市場(chǎng)承受力，最好的地段如洪都生活區(qū)內(nèi)的月租金約為100元/ m2，

48、包佛路等人流少的路段店鋪月租金不到20元/ m2。六、片區(qū)商業(yè)供應(yīng)量分析片區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量一覽表項(xiàng)目名稱地理位置建筑面積（m2）經(jīng)營范圍萬峰商城包佛路以北,井岡山大道以東39960 /青云譜商貿(mào)廣場(chǎng)京山商場(chǎng)周邊19980購物、辦公江南建材大市場(chǎng)南隔堤以南,五一0外辦以西199800建材大市場(chǎng)錦城商貿(mào)廣場(chǎng)三店西路以南,井岡山大道以西,京九鐵路以東99900商業(yè)購物中心、商住樓三店商貿(mào)大廈洪都大道6660商住、辦公、餐飲、娛樂化工大市場(chǎng)南蓮路以東,胡惠元堤以北66600 /中遠(yuǎn)名城(何坊西路商貿(mào)城)何坊西路以北,迎賓大道以東,井岡山大道以南一五9840賓館、大型超市、商業(yè)街、商住樓新溪橋服裝市場(chǎng)青

49、云商城旁/百城國際大市場(chǎng)三店西路16000/朱橋東路商貿(mào)街南蓮路以東,佛塔生豬批發(fā)市場(chǎng)以西48000/青云購物中心區(qū)房建公司內(nèi)16650購物、辦公青云世紀(jì)廣場(chǎng)南苑市場(chǎng)以南,慕路口以北,南蓮路以西2一三120商貿(mào)、辦公、娛樂、居家昌南大市場(chǎng)青云譜農(nóng)場(chǎng)內(nèi)240000 待定小結(jié): 未來幾年內(nèi)，本片區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量預(yù)計(jì)將超過50萬,其中以綜合性商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)為主。為了改變青云譜區(qū)缺少大型的商業(yè)購物及娛樂等設(shè)施的現(xiàn)狀，區(qū)政府將著重建設(shè)多個(gè)大型購物中心，以改善本區(qū)域的商業(yè)環(huán)境。另外，本片區(qū)還將大力建設(shè)專業(yè)市場(chǎng)。在未來的幾年內(nèi)，該區(qū)域?qū)⑿纬苫?、服裝、建材、摩托車配件、摩托車整車交易、汽車、肉制品、生豬交易

50、、家具等多種專業(yè)市場(chǎng)并存的局面，大力填補(bǔ)專業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，同時(shí)專業(yè)市場(chǎng)也將面臨更加激烈的競(jìng)爭。七、片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)與前景Ø 正在建設(shè)中的昌南工業(yè)園相比其他工業(yè)園具有較大的地理優(yōu)勢(shì)，隨著工業(yè)園內(nèi)各廠家的陸續(xù)進(jìn)駐，物流、商流、資金流、人流將匯聚于此，為本片區(qū)的發(fā)展帶來新的契機(jī)。Ø 片區(qū)周邊將建成可供3萬人居住的大型住宅區(qū)，為商業(yè)的發(fā)展提供了一定的人流保障。Ø 針對(duì)該片區(qū)商業(yè)較落后的現(xiàn)狀，政府規(guī)劃將以包家花園為中心建設(shè)一個(gè)較標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)域性商業(yè)中心。消費(fèi)群以收入較穩(wěn)定的洪都航空集團(tuán)、江鈴汽車集團(tuán)、火電廠、汽車城等企業(yè)職工及家屬為主、以周邊各類居民為輔的購物中心，片區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)面

51、臨升級(jí)換代。第三節(jié) 綜合評(píng)述本片區(qū)商業(yè)發(fā)展相對(duì)落后，但從目前人口數(shù)量與商業(yè)總量的配比來看，商業(yè)的市場(chǎng)容量已基本飽和。未來幾年內(nèi)，政府將重點(diǎn)建設(shè)幾個(gè)大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目，傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)必將被逐漸淘汰。另外，我們也可以看到，該片區(qū)的餐飲、娛樂配套非常欠缺，存在一定的市場(chǎng)空間，有待我們進(jìn)一步挖掘。從專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)來看，本片區(qū)具備大力發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)的硬件條件，但如何充分發(fā)揮本地的資源優(yōu)勢(shì)，變產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)為商業(yè)優(yōu)勢(shì)，與南昌市眾多的專業(yè)市場(chǎng)形成差異化經(jīng)營，同時(shí)全力打造市場(chǎng)的核心競(jìng)爭力，使其能抵擋住新的市場(chǎng)競(jìng)爭將是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。第三章 中國批發(fā)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及分析第一節(jié) 中國批發(fā)市場(chǎng)分析一、中國批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)狀建國

52、以來，我國批發(fā)市場(chǎng)先后經(jīng)歷了關(guān)閉開發(fā)再關(guān)閉再開發(fā)的過程。改革開發(fā)以后，也經(jīng)歷了恢復(fù)發(fā)展擴(kuò)張等階段。目前，已經(jīng)形成了以集貿(mào)市場(chǎng)為基礎(chǔ)的各類批發(fā)市場(chǎng)體系，全國現(xiàn)有各類批發(fā)市場(chǎng)9.5萬個(gè)，其中具有一定規(guī)模的生產(chǎn)資料市場(chǎng)6200個(gè)，日用消費(fèi)品市場(chǎng)9300多個(gè)，農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)3000多個(gè)，城鄉(xiāng)集貿(mào)市場(chǎng)7.7萬個(gè)。截止2001年末，中國擁有年成交額在1億元人民幣以上的批發(fā)市場(chǎng)3087個(gè)。全年批發(fā)市場(chǎng)成交額為16358億元人民幣，占當(dāng)年國內(nèi)生產(chǎn)總值的20%，占當(dāng)年社會(huì)消費(fèi)品零售總額的47.8%。自1986年以來，我國國有批發(fā)商品銷售額每年以100億元幅度遞減。如浙江溫州日用工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)、湖北武漢漢正街商品批

53、發(fā)市場(chǎng)、浙江義烏商品批發(fā)市場(chǎng)、山東壽光批發(fā)市場(chǎng)、鄭州糧油食品批發(fā)市場(chǎng)均出現(xiàn)銷售額下降，批發(fā)市場(chǎng)明顯萎縮。許多曾作為流通體系和市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)中心環(huán)節(jié)的專職批發(fā)商，逐步失去原來固有的商品資源、渠道資源和市場(chǎng)資源，其地位一落千丈，經(jīng)營陷入困境。另外，由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在較大的差異，批發(fā)市場(chǎng)在全國的發(fā)展很不平衡，東部沿海省市已基本飽和，中西部地區(qū)還有較大發(fā)展空間。二、中國批發(fā)市場(chǎng)的分類1、按照經(jīng)營門類劃分1）農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)2）生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)3）日用消費(fèi)品批發(fā)市場(chǎng)2、經(jīng)營性質(zhì)的不同劃分1）產(chǎn)地型批發(fā)市場(chǎng)，即依托當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)形成的批發(fā)市場(chǎng)。如浙江義烏小商品市場(chǎng)、山東壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)等；2）集散型批發(fā)市場(chǎng)，即

54、消費(fèi)品中轉(zhuǎn)流通的批發(fā)市場(chǎng)。如依托于便利的交通樞紐所形成的鄭州糧油批發(fā)市場(chǎng)、安徽長江大市場(chǎng)等。3）銷地型專業(yè)中心，即面向當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的批發(fā)中心。沒有產(chǎn)地優(yōu)勢(shì)，也沒有特別明顯的交通優(yōu)勢(shì)，因而商圈輻射能力也不是很強(qiáng)，主要面對(duì)周邊的縣、鎮(zhèn)及村。三、中國批發(fā)市場(chǎng)存在的主要問題從商業(yè)的發(fā)展歷程及趨勢(shì)來看，批發(fā)市場(chǎng)是一種過渡型商業(yè)業(yè)態(tài), 將隨著人們生活水平的提高，并在折扣店、大型綜超、家居中心等新型業(yè)態(tài)的沖擊下逐步走向衰落。但在我國目前生產(chǎn)力水平與商業(yè)管理水平低的狀況下,批發(fā)市場(chǎng)有一定的市場(chǎng)空間和適應(yīng)力,滿足了一部分低消費(fèi)層的需要,尤其是在農(nóng)村地區(qū)有較強(qiáng)的生存力?，F(xiàn)有批發(fā)市場(chǎng)還存在主要問題有：1. 攤位制為主

55、、檔次較低、設(shè)施簡陋；2. 交易方式簡單、原始、交易行為不規(guī)范；3. 交易功能單一、配套功能差；4. 市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)緩慢；5. 個(gè)體戶為主、企業(yè)和品牌產(chǎn)品參與少；6. 投資商資金能力有限，不注重經(jīng)營，只是租賃攤位，經(jīng)營能力較差甚至沒有經(jīng)營；7. 投資能力不足，注重硬件投入，不注重軟件的投入，更不注重配套服務(wù)的功能；8. 缺少批發(fā)市場(chǎng)必備的物流、配送、包裝等服務(wù)；9. 管理技術(shù)落后，管理人員素質(zhì)低。四、實(shí)施中國批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的原因Ø 消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整今后的市場(chǎng)發(fā)展將要長期面對(duì)多數(shù)商品供大于求的買方市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)，占主導(dǎo)消費(fèi)地位的城市消費(fèi)已從日用消費(fèi)品的大規(guī)模集中消費(fèi)階段向以“住”和“行”為主要內(nèi)

56、容的消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，居民的消費(fèi)支出將更多地轉(zhuǎn)向住房、教育、服務(wù)、保險(xiǎn)等方面，對(duì)實(shí)物商品的消費(fèi)支出會(huì)相對(duì)有所減少。Ø 經(jīng)營模式與流通方式改革那種以短服務(wù)半徑為主的旺季批發(fā)、淡季零售經(jīng)營的模式要逐步萎縮乃至被淘汰，取而代之的是以長服務(wù)半徑為主的經(jīng)營模式。要從攤位式的小規(guī)模批發(fā)向大型批發(fā)交易方式轉(zhuǎn)變，批發(fā)市場(chǎng)應(yīng)該與現(xiàn)代商業(yè)流通業(yè)態(tài)形式相結(jié)合，擴(kuò)大商品流通規(guī)模，減少流通環(huán)節(jié)，降低流通成本。第二節(jié) 中國批發(fā)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)一、資源整合相對(duì)零售業(yè)而言，批發(fā)業(yè)的商圈半徑理論上講可以無限大。一方面，新進(jìn)入的外資批發(fā)巨頭無論在哪個(gè)點(diǎn)登陸，都可能憑借其雄厚的資金實(shí)力、先進(jìn)的經(jīng)營理念和零售信息管理技術(shù)等優(yōu)勢(shì)長驅(qū)直入，橫掃千軍，殺傷半徑遠(yuǎn)大于零售店；另一方面，原有的制造企業(yè)可以自建銷售公司和網(wǎng)絡(luò)，一些原來交給批發(fā)企業(yè)經(jīng)銷代理的商品會(huì)收歸自營，使批發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)減少。因此，國內(nèi)批發(fā)市場(chǎng)在腹背受敵的情況下，必須要尋求新的發(fā)展思路與模式。二、打造品牌1、建立各專業(yè)公司，打造批發(fā)市場(chǎng)“航母” 在批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營上通過各優(yōu)秀專業(yè)公司的縱向鍛造，