物業(yè)工程管理的內(nèi)容及意義——楊明學(xué)習(xí)教案

1、會計學(xué)1物業(yè)工程管理的內(nèi)容物業(yè)工程管理的內(nèi)容(nirng)及意義及意義楊明楊明第一頁，共46頁。目 錄物業(yè)工程(gngchng)管理的內(nèi)容及意義課程開發(fā)人員：楊明管控單位(dnwi)：培訓(xùn)管理部適用范圍：武漢物業(yè)公司內(nèi)訓(xùn) 第一章 工程管理(gunl)的重要意義第二章 工程管理的主要指標(biāo)第三章 工程管理的主要內(nèi)容第四章 工程管理的主要手段第1頁/共45頁第二頁，共46頁。第一章 工程管理(gunl)的重要意義第一節(jié) 工程管理在物業(yè)管理中的地位第二節(jié) 工程管理在物業(yè)管理中的角色(ju s)第三節(jié) 工程管理在物業(yè)管理中的作用第2頁/共45頁第三頁，共46頁。第一節(jié) 工程(gngchng)管理在物業(yè)管

2、理中的地位工程管理核心地位 客服部就像人的大腦，是物業(yè)管理的信息匯聚和發(fā)出中心；保潔綠化就像人的衣服，干凈整潔的小區(qū)就是一件干凈的衣服；保安就像人的臉面，因為站在大門口，保安人員的精神面貌直接(zhji)反映出物業(yè)公司管理的水平；工程就像人的心臟，是小區(qū)維持正常運行的核心。第3頁/共45頁第四頁，共46頁。第二節(jié) 工程管理(gunl)在物業(yè)管理(gunl)中的角色工程管理(gunl)角色吃住行、工作、娛樂等一切生活的基礎(chǔ)保障要素客戶對“無形服務(wù)”的關(guān)鍵感受所在客戶投訴的重點、難點影響服務(wù)費用收取的關(guān)鍵點運行管理(gunl)成本占總支出成本比例較大（40%-60%）第4頁/共45頁第五頁，共46

3、頁。第三節(jié) 工程(gngchng)管理在物業(yè)管理中的作用工程管理作用1、關(guān)系到物業(yè)的聲譽和生存2、關(guān)系到服務(wù)成本和企業(yè)資金(zjn)的合理利用3、關(guān)系到設(shè)備的技術(shù)安全和社會和諧第5頁/共45頁第六頁，共46頁。第二章 工程管理的主要(zhyo)指標(biāo)第一節(jié) 客戶滿意度第二節(jié) 員工(yungng)滿意度第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施完好率第四節(jié) 成本控制第6頁/共45頁第七頁，共46頁。第一節(jié) 客戶(k h)滿意度客戶滿意度 工程管理不但要保證業(yè)主的基本生活正常進行，還要保證園區(qū)(yun q)內(nèi)業(yè)主所見之處的設(shè)備設(shè)施運行良好，這才能更好的提升業(yè)主滿意度。第7頁/共45頁第八頁，共46頁。第二節(jié) 員工(yungn

4、g)滿意度員工滿意度 俗話說家和萬事興，在工程管理部這個大家庭里，員工滿意才能更好地完成工作。試想，如果(rgu)員工每天都帶著情緒工作，能做好工作嗎？這種情況下的工作效率和結(jié)果能讓業(yè)主滿意嗎？第8頁/共45頁第九頁，共46頁。第三節(jié) 設(shè)備(shbi)、設(shè)施完好率設(shè)備設(shè)施(shsh)完好率衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個指標(biāo)：A、設(shè)備有效利用率，；B、設(shè)備的完好率，；物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為：零部件完整齊全，設(shè)備運轉(zhuǎn)正常設(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象防凍、保溫、防腐等措施完整有效第9頁/共45頁第十頁，共46頁。第四節(jié) 成本(chngbn)控制成本控制 通過各種手段，在保證

5、(bozhng)工程管理品質(zhì)不下降的前提下，做好成本控制。且年度預(yù)算誤差不超過5%。第10頁/共45頁第十一頁，共46頁。第三章 工程(gngchng)管理的主要內(nèi)容第一節(jié) 前期(qinq)介入第二節(jié) 工程交接驗收第四節(jié) 設(shè)備、設(shè)施日常運行管理第五節(jié) 工程外委單位管理第六節(jié) 裝修管理第七節(jié) 工程人員管理、培訓(xùn)及考核第八節(jié) 戶內(nèi)維修及有償服務(wù)管理第11頁/共45頁第十二頁，共46頁。第一節(jié) 前期(qinq)介入前期介入 從項目規(guī)劃設(shè)計開始，物業(yè)公司就需從物業(yè)后期管理角度出發(fā)提出修改建議，如垃圾房的位置、地上地下(dxi)車流人流動線、各機電系統(tǒng)的防雷設(shè)計等。并隨時跟進施工過程（尤其是防水、門窗、

6、管線預(yù)埋等的隱蔽工程）；第12頁/共45頁第十三頁，共46頁。第二節(jié) 工程(gngchng)交接驗收工程交接驗收 包含房屋本體及公區(qū)設(shè)備設(shè)施的交接驗收。（1）、嚴(yán)格(yng)按照交接驗收流程及內(nèi)容驗收，房屋本體：如門窗、廚衛(wèi)、地板、墻面等；公區(qū)設(shè)備設(shè)施：如路面、圍墻、設(shè)備標(biāo)識、管線敷設(shè)路徑等。（2）、對驗收不合格內(nèi)容進行協(xié)調(diào)整改，對于部分技術(shù)含量低、投入小的整改，可由物業(yè)公司工程部直接實施完成，其它的就需要協(xié)調(diào)和跟進相關(guān)方處理。對于無法通過整改來解決的問題，則要通過其它工程管理手段盡量減少此問題對物業(yè)管理和業(yè)主的影響；第13頁/共45頁第十四頁，共46頁。第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常(rchng)運行

7、管理一、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理 主要包括設(shè)備原始檔案(dng n)、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強制性文件。（1）設(shè)備原始檔案(dng n)設(shè)備原始檔案(dng n)包括：設(shè)備清單或裝箱單設(shè)備發(fā)票產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書開箱驗收報告產(chǎn)品技術(shù)資料安裝施工、水壓試驗、調(diào)試、驗收報告設(shè)備設(shè)施(shsh)日常運行管理第14頁/共45頁第十五頁，共46頁。第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常(rchng)運行管理（2）設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料包括：設(shè)備卡片設(shè)備臺賬設(shè)備技術(shù)登錄簿竣工圖系統(tǒng)資料（3）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程(guchng)、標(biāo)準(zhǔn)等強制性文件第15頁/共

8、45頁第十六頁，共46頁。第三節(jié) 設(shè)備(shbi)設(shè)施日常運行管理二、物業(yè)設(shè)備運行管理 物業(yè)設(shè)備的運行管理實際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理兩部分。1、設(shè)備的運行在技術(shù)性能上始終處于最佳(zu ji)狀態(tài)針對設(shè)備的特點，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實可行的操作規(guī)程。對操作人員進行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴(yán)格要求持證才能上崗。加強巡檢、維護保養(yǎng)工作。設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠。第16頁/共45頁第十七頁，共46頁。第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常(rchng)運行管理對運行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗用直觀的方法來管理，而應(yīng)在運行

9、狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準(zhǔn)確的分析。對事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行“三不放過”原則。即事故原因(yunyn)未查清不放過、對事故責(zé)任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。2、從設(shè)備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟效益，即設(shè)備的全過程管理的各項費用最經(jīng)濟。第17頁/共45頁第十八頁，共46頁。第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常運行(ynxng)管理3、人員安全：加強培訓(xùn)、長期教育、經(jīng)常演練、提高意識、掌握方法設(shè)備安全：防火、防盜、防水(fn shu)浸；安全運行保證（壓力、溫度、荷載、流量）規(guī)章制度：建立健全、不斷完善；安全防護：措施完善、布防到位

10、、科學(xué)防護（施工現(xiàn)場：圍擋、警示牌、警示燈）（防護裝置：消防衣、絕緣服、絕緣手套、絕緣靴、絕緣墊）（防護工具：驗電器、試電筆、安全鉗、絕緣棒）第18頁/共45頁第十九頁，共46頁。第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常運行(ynxng)管理4、設(shè)備管理制度 交接班責(zé)任制 預(yù)防性計劃檢修保養(yǎng)制 檢修、保養(yǎng)操作指導(dǎo)規(guī)程(guchng)制 應(yīng)急方案流程制第19頁/共45頁第二十頁，共46頁。第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常運行(ynxng)管理基礎(chǔ)設(shè)備(shbi)設(shè)施管理生活設(shè)備設(shè)施(shsh)管理安全設(shè)備設(shè)施管理設(shè)備設(shè)施日常管理房屋路面管理建筑小品管理供配電管理給排水管理電梯系統(tǒng)管理暖通空調(diào)管理消防系統(tǒng)管理智能化系統(tǒng)管理第20

11、頁/共45頁第二十一頁，共46頁。第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常運行(ynxng)管理供配電系統(tǒng)(xtng)第21頁/共45頁第二十二頁，共46頁。第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常運行(ynxng)管理配電房內(nèi)設(shè)備(shbi) 配電房是將經(jīng)變壓器降壓的電源經(jīng)開關(guān)分配至各用電設(shè)備(shbi)的建筑物。它的主要設(shè)備(shbi)有：低壓配電柜、空氣開關(guān)、計量指導(dǎo)儀表、保護裝置、電力電容器、接觸器等。第22頁/共45頁第二十三頁，共46頁。第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施(shsh)日常運行管理變頻(bin pn)供水系統(tǒng)第23頁/共45頁第二十四頁，共46頁。第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常(rchng)運行管理電梯(dint)系統(tǒng)第24頁/共45

12、頁第二十五頁，共46頁。第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常(rchng)運行管理空調(diào)(kn dio)系統(tǒng)第25頁/共45頁第二十六頁，共46頁。第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施(shsh)日常運行管理消防系統(tǒng)第26頁/共45頁第二十七頁，共46頁。第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常運行(ynxng)管理消防設(shè)備 目前建筑物采用的消防設(shè)備仍然以水力滅火為主。如消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)，其他配套消防設(shè)備有煙感器、溫感器、消防報警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、抽煙送風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)(tng fng)系統(tǒng)中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設(shè)備。第27頁/共45頁第二十八頁，共46頁。第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常(rchng)運行管理智能(zh nn)監(jiān)控系統(tǒng)

13、第28頁/共45頁第二十九頁，共46頁。第三節(jié) 設(shè)備(shbi)設(shè)施日常運行管理門禁系統(tǒng)第29頁/共45頁第三十頁，共46頁。第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常運行(ynxng)管理周界防范(fngfn)系統(tǒng)第30頁/共45頁第三十一頁，共46頁。第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常(rchng)運行管理停車(tng ch)管理系統(tǒng)第31頁/共45頁第三十二頁，共46頁。第四節(jié) 工程(gngchng)外委單位管理工程外委單位管理 （1）負(fù)責(zé)整改遺留問題的原施工方、后期(huq)引進的整改施工單位、電信移動等后期(huq)進場的施工方的監(jiān)管；（2）設(shè)備設(shè)施維護外委單位的監(jiān)管，如電梯、空調(diào)維保單位；第32頁/共45頁第三十三頁

14、，共46頁。第五節(jié) 裝修(zhungxi)管理裝修管理 如裝修方案的審核(shnh)、裝修現(xiàn)場的防火管理、私搭亂建的控制、裝修工人及裝修材料的出入路線和行為規(guī)范管理等；第33頁/共45頁第三十四頁，共46頁。第七節(jié) 工程(gngchng)人員管理、培訓(xùn)及考核工程人員管理、培訓(xùn)及考核1、建立健全的管理制度2、定期(dngq)組織技能培訓(xùn)及技能考核3、制定績效考核計劃及標(biāo)準(zhǔn)第34頁/共45頁第三十五頁，共46頁。第八節(jié) 戶內(nèi)維修(wixi)及有償服務(wù)管理戶內(nèi)維修及有償服務(wù)管理 1、制定戶內(nèi)維修流程及標(biāo)準(zhǔn) 2、收費(shu fi)合理 3、注重服務(wù)禮儀第35頁/共45頁第三十六頁，共46頁。第四章

15、工程管理的主要(zhyo)手段第一節(jié) 預(yù)算(y sun)制管理第二節(jié) 計劃管理第三節(jié) 標(biāo)準(zhǔn)化管理第四節(jié) 節(jié)能降耗第五節(jié) 人性化管理第六節(jié) 承包責(zé)任制第七節(jié) 模塊化管理第36頁/共45頁第三十七頁，共46頁。第一節(jié) 預(yù)算(y sun)制管理預(yù)算制管理(gunl) 具體就是每年每月都要做工程費用預(yù)算。嚴(yán)格控制管理(gunl)成本，對于預(yù)算外支出需有足夠的理由，且全年的實際管理(gunl)成本與預(yù)算之差控制在一定的范圍內(nèi)，差別不能過大，如5%。第37頁/共45頁第三十八頁，共46頁。第二節(jié) 計劃(jhu)管理計劃管理 制定詳細(xì)(xingx)、有效、可執(zhí)行的工作計劃，并嚴(yán)格落實。通過計劃管理可減少工作

16、中的漏項，降低管理風(fēng)險。第38頁/共45頁第三十九頁，共46頁。第三節(jié) 標(biāo)準(zhǔn)化管理(gunl)標(biāo)準(zhǔn)化管理 制定各項工作標(biāo)準(zhǔn)，要求員工(yungng)嚴(yán)格按照工作標(biāo)準(zhǔn)流程進行，并達到標(biāo)準(zhǔn)化的結(jié)果。通過這種方式可以盡最大限度減少因員工(yungng)能力差異而導(dǎo)致結(jié)果的不受控。第39頁/共45頁第四十頁，共46頁。第四節(jié) 節(jié)能降耗節(jié)能降耗 應(yīng)將節(jié)能降耗貫徹到工作中的每一個細(xì)節(jié)，并常抓不懈。節(jié)能降耗主要包含：1、人員配置2、維修(wixi)耗材管控3、水電使用優(yōu)化第40頁/共45頁第四十一頁，共46頁。第五節(jié) 人性化管理(gunl)人性化管理 讓員工分享公司的發(fā)展成果，讓員工在這里有家的感覺。認(rèn)真對

17、待每一個員工的每一項訴求(s qi)，盡量做到公正的對待每一個員工。第41頁/共45頁第四十二頁，共46頁。第六節(jié) 承包責(zé)任制承包(chngbo)責(zé)任制 可根據(jù)實際情況，將工作劃分為若干塊，每一個員工承包(chngbo)其中的一塊或幾塊。讓員工非常清楚地知道自己的工作內(nèi)容，可減少出工不出力的現(xiàn)象。（此項要求員工的個體能力很強，且有團隊合作精神）第42頁/共45頁第四十三頁，共46頁。第七節(jié) 模塊化管理(gunl)模塊化管理 可根據(jù)項目的實際情況，將工作劃分為若干個模塊，每一個模塊設(shè)至一個負(fù)責(zé)人，由一個人或多個人組成責(zé)任組。這樣便于對工作的監(jiān)督檢查。（此項要求(yoqi)各個模塊至少有一個技術(shù)實力很強的員工）第43頁/共45頁