“城中村”改造土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)問題及對策研究

1、jdNbk論文發(fā)表專家一畫畫P中國學(xué)木期測中國學(xué)木期測.q i kanwang ,nel“城中村”改造土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)問題及對策摘要：通過對 城中村 改造中土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)存在的問題的分析，提出了完善土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)體系的對策建議關(guān)鍵詞：城中村；改造；土地產(chǎn)權(quán)；流轉(zhuǎn)i“城中村”改造中土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)存在的問題“城中村”改造中土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)包括集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土 地、農(nóng)民集體土地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)兩大類。在集體土地產(chǎn)權(quán)制度存在缺陷的前提下，“城中村”土地的自發(fā) 流轉(zhuǎn)雖然在一定程度上反映了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要，但由于缺乏規(guī) 范，在現(xiàn)實中也存在一系列的問題：（1）存在大量亂占、亂圈地現(xiàn)象。（2）非法租賃土地，隨意占 用耕

2、地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)，低價出讓、轉(zhuǎn)讓和出租農(nóng) 村集體建設(shè)用地，隨意改變建設(shè)用途，用地權(quán)屬不清誘發(fā)糾紛等。（3）以土地入股開辦各種實業(yè)。（4）用集體土地抵押貸款。（5） 用集體土地進(jìn)行非法的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等。（6）由于政府對農(nóng)村 建房普遍缺乏必要的監(jiān)督和指導(dǎo)，農(nóng)民建房的自主性形成了農(nóng)村村 落的無序發(fā)展、甚至還出現(xiàn)了集體和農(nóng)民在利潤的驅(qū)動下利用宅基 地進(jìn)行“以地生財”的隱形交易，形成了“地下”宅基地市場。（7）“城中村”中的土地隱形市場，沖擊了國有土地市場的規(guī)范和運作， 影響了城鎮(zhèn)規(guī)劃和用地計劃的落實，逃避了國家稅費，使國家對基 礎(chǔ)設(shè)施投資無回報。（8）規(guī)避了規(guī)劃管理，給土地利用總體規(guī)

3、劃、 城市規(guī)劃、土地用途管制帶來隱患，嚴(yán)重影響了國家對集體土地權(quán)醫(yī)一論文發(fā)袤專家一J中國黠斛網(wǎng)中國黠斛網(wǎng)fwww.qikanwang. nel屬的管理。2完善“城中村”改造中土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)體系的建議2.1理清“城中村”土地產(chǎn)權(quán)是治理“城中村”問題的基礎(chǔ)（1）“保權(quán)讓利”的改造模式?！氨?quán)讓利”是保持集體土地所 有權(quán)不變的前提下，依照國有土地有償使用管理方式，將集體土地 使用權(quán)在一定年期內(nèi)采用出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、入股、抵押六 種形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，土地流轉(zhuǎn)收益大部分留給集體經(jīng)濟(jì)組織， 按照“兩 種產(chǎn)權(quán)、同一市場”的指導(dǎo)思想，實現(xiàn)集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。在“城 中村”更新改造中，村民以土地使用權(quán)在開發(fā)公司

4、中入股，并以此 股權(quán)享有一定面積的住宅分配和年度分紅的權(quán)利。政府在征地的同時，讓村民保留足夠面積的土地使用權(quán)，政府只是改變了土地使用 用途，政府能夠讓村民獲得土地改變用途后的部分增值。村民與開 發(fā)商共同協(xié)商土地開發(fā)及相關(guān)補償，可以以土地使用權(quán)入股進(jìn)行開 發(fā)，并享有公司收益分紅權(quán)利。（2）強化農(nóng)戶承包權(quán)。對于那些已經(jīng)列入城市框架范圍，土地 全部屬于集體所有的“城中村”，改造時要強化農(nóng)戶承包權(quán)，實現(xiàn) 土地三權(quán)（所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)）分離、組建農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)， 發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)。所謂強化農(nóng)戶承包權(quán)就是變農(nóng)戶單一的土地經(jīng)營權(quán) 為占有、使用、收益、處分“四權(quán)統(tǒng)一”的農(nóng)戶土地承包權(quán)，包括 土地出租、入股、抵押

5、等權(quán)利，使農(nóng)戶真正成為流轉(zhuǎn)的主體。2.2處理好“城中村”三方關(guān)系是治理“城中村”問題的保障城市政府、“城中村”村民與開發(fā)商有著不同的利益關(guān)系。政府 論文發(fā)表專家一J中國學(xué)木期刊中國學(xué)木期刊夙夙.q i kanwang ,nei代表公共利益，其他兩方代表各自的利益，“城中村”改造的實質(zhì) 就是調(diào)節(jié)三者之間的相互關(guān)系。城中村的最終改造方案，是通過解決產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、地價及拆遷補 償安置等問題來平穩(wěn)政府、“城中村”村民與開發(fā)商三者之間的利 益關(guān)系，其中解決土地產(chǎn)權(quán)問題又是“城中村”改造的基本前提。 在改造過程中，必須確保失地村民有穩(wěn)定的收入來源，即村民生活 來源有保障。政府要及時建立健全養(yǎng)老保險制度和基本

6、醫(yī)療保險制 度，實行最低生活保障制度，使原來村民的基本生活有保障，村民 的就業(yè)應(yīng)統(tǒng)一納入城市就業(yè)管理并優(yōu)先享受社會保障。2.3征地制度創(chuàng)新：確立符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則的拆遷補償機制目前我國各地執(zhí)行的征地安置補償標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低， 基本沒有保障 農(nóng)民享受土地增值帶來的收益，這與市場經(jīng)濟(jì)體制是相悖的，在市 場經(jīng)濟(jì)體制下土地權(quán)益主要應(yīng)體現(xiàn)在土地的發(fā)展權(quán)益上，征地補償 是失地農(nóng)民和被拆遷人在城市化進(jìn)程中能獲得的最直接的經(jīng)濟(jì)彌 補，也是最容易引起征地和拆遷糾紛、沖突的焦點，因此有必要探 究市場經(jīng)濟(jì)體制下，政府、開發(fā)商、“城中村”村民之間最佳的利 益聯(lián)結(jié)，建立符合公平、公正的市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則的征地拆遷補償和利 益分享機制。征地拆遷補償政策的設(shè)計，必須在