資產(chǎn)評估基本方法的選擇(共80頁).ppt

1、l第一節(jié)市場法l第二節(jié)收益法l第三節(jié)成本法l第四節(jié) 評估方法的選擇一、市場法的基本含義二、市場法的基本前提三、市場法的基本程序及有關(guān)指標l市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。 l1、需要有一個活躍的公開市場 ；l2、公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動 。l運用市場法進行評估，基本程序如下：l1、選擇參照物；l2、在評估對象與參照物之間選擇比較因素；l3、指標對比，量化差異；l4、在各參照物成交價格的基礎上，調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標差異；l5、綜合分析確定評估結(jié)果。l1、資產(chǎn)的功能l2、資產(chǎn)的實體性特征和質(zhì)量l3、市場條

2、件l4、交易條件l（一）直接比較法 l直接比較法，是指利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或若干特征與參照物的同一及若干基本特征直接進行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價格基礎上進行修正從而得到評估對象的一類方法。l其基本公式：l評估對象價值=參照物成交價格 修正系數(shù)1 修正系數(shù)2 修正系數(shù)nl評估對象價值=參照物成交價格基本特征差額1 基本特征差額2 基本特征差額nl評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準日與其完全相同資產(chǎn)的正常變現(xiàn)價為10萬元，經(jīng)綜合分析，確認評估標的快速變現(xiàn)的折扣率為40%，因此，該擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值是：l 資產(chǎn)評估價值l=10（1-40%）l=6

3、（萬元） l被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元。因此，被評估資產(chǎn)價值是：l 資產(chǎn)評估價值l=1090120l=7.5（萬元） l被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元。該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7。因此，被評估資產(chǎn)價值是：l 資產(chǎn)評估價值l=10（90120）0.7l=8.18（萬元） l與被評估資產(chǎn)完全相同的參照資產(chǎn)6個月前的成交價格為10萬元，半年間該類資產(chǎn)的價格上升了5%，被評估資產(chǎn)價值是：l 資產(chǎn)評估價值l=10（15%）l=10.5（萬元） l被評估房地產(chǎn)

4、于2006年6月30日進行評估，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價格為3800元/平方米。l 資產(chǎn)評估價值l=3800（110.5%）（16.8%）l=3932（元/平方米） l已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價格為300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價格變化情況如下：2006年1-5月的環(huán)比價格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。則評估對象2006年5月的評估價值計算如下。l 資產(chǎn)評估價值l=300 103.6% 98.3%

5、 103.5% 104.7%l=331.1（萬元） l評估基準日某市商品住宅的成本市價率為150%，已知被評估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬元，則其市價接近于：l 資產(chǎn)評估價值l=20 150%l=30（萬元） l某被評估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評估基準日資產(chǎn)市場上同類企業(yè)平均市盈率為20倍，則：l 該企業(yè)的評估價值l=1000 20l=20,000（萬元） l（二）間接比較法 l間接比較法，是利用資產(chǎn)的國家標準、行業(yè)標準或市場標準作為基準，分別將評估對象與參照物整體或分項與其對比打分從而得到評估對象的分值與參照物的分值的比值求得評估對象價值的一類評估方法?？偨Y(jié)：市場法必須滿足兩個最基本

6、的條件（一）利用參照物進行評估，且參照物與評估對象必須相同或相似，即具有可比性。（二）參照物的交易時間與評估基準日間隔不能過長。課堂練習l一、收益法及其適用的前提條件l二、收益法應用的形式l三、收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點l收益法是通過估測被評估資產(chǎn)的未來預期的現(xiàn)值，來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。 l其基本計算公式可表述為：l n Ril P = l i=1 (1+r)il式中：P評估值l Ri未來第i個收益期的預期收益額l n收益期限l r折現(xiàn)率l1、被評估資產(chǎn)的未來期望收益必須是能用貨幣衡量的；l2、資產(chǎn)所有者所承擔的風險必須是能用貨幣衡量的；l3、被評估資產(chǎn)的未來收益期限是能預測出來的。

7、l1、收益額：歸產(chǎn)權(quán)主體的所有額（未來的、客觀的收益；收益口徑：利潤總額、凈利潤額、凈現(xiàn)金流量=稅后利潤+年折舊額+年攤銷額+回收資金）l2、折現(xiàn)率：期望投資報酬率=無風險報酬率+風險報酬率；與資本化率的區(qū)別；折現(xiàn)率與收益額口徑一致l3、收益期限：注意期限的分階段l（一）純收益不變l收益永續(xù)、各因素不變 P= 條件：純收益每年不變；資本化率固定且大于零；收益年期無限。rA（A：年金）l（一）純收益不變l收益年期有限，資本化率大于零 P= 條件：純收益每年不變；資本化率固定且大于零；收益年期有限為n。rA11（1+r）nl（二）純收益在若干年后保持不變l無限年期收益 P= 條件：純收益在n年前有

8、變化；純收益在n年后不變；收益年期無限；r大于零。i=1nRi(1+r)i+Ar(1+r)nl（二）純收益在若干年后保持不變l有限年期收益 P= 條件：純收益在t年前有變化；純收益在t年后不變；收益年期有限為n；r大于零。i=1tRi(1+r)i+Ar(1+r)t11(1+r)n-t返回l（三）純收益按等級差數(shù)變化l收益等級差數(shù)遞增、收益年期無限 P= 條件：純收益按等級差數(shù)遞增；逐年遞增額為B；收益年期無限；r大于零。rAr2B+l（三）純收益按等級差數(shù)變化l收益等級差數(shù)遞增、收益年期有限 P= 條件：純收益按等級差數(shù)遞增；逐年遞增額為B；收益年期有限為n；r大于零。rAr2B+（）11（1

9、+r）nrBn（1+r）nl（三）純收益按等級差數(shù)變化l收益等級差數(shù)遞減、收益年期無限 P= 條件：純收益按等級差數(shù)遞減；逐年遞減額為B；收益年期無限；r大于零。rAr2Bl（三）純收益按等級差數(shù)變化l收益等級差數(shù)遞減、收益年期有限 P= 條件：純收益按等級差數(shù)遞減；逐年遞減額為B；收益年期有限為n；r大于零。rAr2B（）11（1+r）nrBn（1+r）nl（四）純收益按等比級數(shù)變化l收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限 P= 條件：純收益按等比級數(shù)遞增；逐年遞增比率為s；收益年期無限；rs0。r-sAl（四）純收益按等比級數(shù)變化l收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限 P= 條件：純收益按等比級數(shù)遞

10、增；逐年遞增比率為s；收益年期有限； rs0。r-sA11+s1+r(nl（四）純收益按等比級數(shù)變化l收益按等比級數(shù)遞減，收益年期無限 P= 條件：純收益按等比級數(shù)遞減；逐年遞減比率為s；收益年期無限；rs0。r+sAl（四）純收益按等比級數(shù)變化l收益按等比級數(shù)遞減，收益年期有限 P= 條件：純收益按等比級數(shù)遞減；逐年遞減比率為s；收益年期有限為n； r0；0s1。r+sA11-s1+r(nl（五）已知未來若干年后資產(chǎn)價格 P= 條件：純收益第n年前不變；預知第n年的價格為Pn；r大于零。rA11（1+r）nPn（1+r）n+l例：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營3年，營業(yè)終止后資產(chǎn)全部用于抵充負債，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)

11、讓。經(jīng)預測得出3年內(nèi)各年預期收益的數(shù)據(jù)如下表：l評估值283+356+167.9806.9（萬元）收益額（萬元）折現(xiàn)率折現(xiàn)系數(shù)收益折現(xiàn)值（萬元）第一年3006%0.9434283.00第二年4006%0.8900356.00第三年2006%0.8369167.90l例：某收益性資產(chǎn)預計未來5年的收益額分別為12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第6年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10%。確定該收益性資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營下和50年收益的評估值。l（1）永續(xù)經(jīng)營條件下的評估l確定未來5年收益額的現(xiàn)值l現(xiàn)值總額 l =120.9091+150.8264+130

12、.7513l + 110.6830+140.6209=49.2777（萬元）公式l優(yōu)點l1、能真實和較準確地反映企業(yè)本金化的價值；2、與投資決策相結(jié)合，應用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受。l缺點l1、預期收益額預測難度較大；2、在評估實務中適用范圍較小。l課堂練習（收益法）l待估企業(yè)預計未來5年的預期收益額為100萬元、120萬元、110萬元、130萬元、120萬元，假定企業(yè)永續(xù)經(jīng)營，不改變經(jīng)營方向、經(jīng)營模式和管理模式，折現(xiàn)率及資本化率均為10%，運用收益法估測該企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營價值。一、成本法及其適用的前提條件二、成本法運用的形式及其各項指標的估算l成本法，是指首先估測被告評估資產(chǎn)的重置

13、成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。l基本公式可表述為：l 被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值l采用成本法評估資產(chǎn)的前提條件：l1、被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；l2、被評估資產(chǎn)的預期收益能夠支持其重置及其投入價值。l理論依據(jù)：在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。l（一）資產(chǎn)的重置成本l（二）資產(chǎn)的實體性貶值l（三）資產(chǎn)的功能性貶值l（四）資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值l（一）資產(chǎn)的重置成本的估算方法（一）

14、資產(chǎn)的重置成本的估算方法l1、重置核算法l2、價格指數(shù)法l3、功能價值類比法l4、統(tǒng)計分析法l是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。l（1）購買型l（2）自建型l重置購建設備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺50000元，運雜費1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計分析，計算求得安裝成本中的間接成本為每人工成本0.8元，該機器設備重置成本為：l重置購建設備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺50000元，運雜費1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計分析，計算求得安裝成本中的間接成本為每

15、人工成本0.8元，該機器設備重置成本為：l直接成本：51800元l間接成本為：400元l重置成本合計：52200元l價格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù)，將被評估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價值）調(diào)整為重置成本的一種方法。計算公式為：l 資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本價格指數(shù)l 或者為：l資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本（1+價格變動指數(shù)）l某項被評估資產(chǎn)1990年購建，賬面原值為10萬元，1999年進行評估，已知1990年和1999年的該類資產(chǎn)定基物價指數(shù)分別為130%和150%。則被評估資產(chǎn)重置成本為：l某項被評估資產(chǎn)1990年購建，賬面原值為10萬元，1999年進行評估，已知1990年和1999年的該

16、類資產(chǎn)定基物價指數(shù)分別為130%和150%。則被評估資產(chǎn)重置成本為：l被評估資產(chǎn)重置成本l=100000150%/130%=138460（元）l某被評估資產(chǎn)歷史成本（賬面價值）為200000元，1992年建成，1997年進行評估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)的環(huán)比價格指數(shù)分別為：1993年為11.7%，1994年為17%，1995年為30.5%，1996年為6.9%，1997年為4.8%，則有：l被評估資產(chǎn)重置成本=l 200000（1+11.7%） （1+17%） （1+30.5%） （1+6.9%） （1+4.8%） l =382000（元）是指利用某些資產(chǎn)的功能（生產(chǎn)能力）的變化與其價格或重置成本

17、的變化呈某種指數(shù)關(guān)系或線性關(guān)系，通過參照物的價格或重置成本，以及功能價值關(guān)系估測評估對象價格或重置成本的技術(shù)方法。 （1）生產(chǎn)能力比例法 （2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法計算公式為： 被評估資產(chǎn)重置成本=參照物資產(chǎn)重置成本被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量l某重置全新的一臺機器設備價格為5萬元，年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本為：l某重置全新的一臺機器設備價格為5萬元，年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本為：l 被評估資產(chǎn)重置成本l=500004000/5000l=40000（元）l被評估資產(chǎn)的重置成本l=參照物資產(chǎn)的重置

18、成本（被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量/參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量）xl 公式中的x是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。 l某重置全新的一臺機器設備價格為5萬元，年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.7，由此可以確定其重置成本為：l 被評估資產(chǎn)重置成本l=50000（4000/5000 ）0.7l=42769（元） 具體步驟如下： （1）把全部資產(chǎn)按照適當標準劃分若干類別； （2）在各類中選擇代表性資產(chǎn)，估算其重置成本； （3）某類抽樣資產(chǎn)的重置成本除以該類資產(chǎn)的歷史成本，求出調(diào)整系數(shù)； （4）某類資產(chǎn)賬面歷史成本乘以調(diào)整系數(shù)，估算該類資產(chǎn)重置成本； （5）所有類別求和，估算被評

19、估資產(chǎn)的重置成本。l評估某企業(yè)某類通用設備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設備5臺，估算其重置成本之和為30萬元，而該5臺具有代表性的通用設備歷史成本之和為20萬元，該類通用設備賬面歷史成本之和為500萬元。則：l 該類通用設備調(diào)整系數(shù)=3020=1.5l該類通用設備重置成本l =5001.5=750（萬元） l實體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。l一般可以采取以下幾種方法：l1、觀察法l2、年限法 l3、修復費用法l1、觀察法l資產(chǎn)實體性貶值重置成本有形損耗率 l有形損耗率1成新率l2、年限法l資產(chǎn)實體性貶值重置成本已使用年限/總使用年限l某資產(chǎn)于1985年2月購進，1995年2月評

20、估時，名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標，在正常使用情況下，每天應工作8小時，該資產(chǎn)實際每天工作7.5小時。l由此可以計算該資產(chǎn)的利用率：l資產(chǎn)利用率=103607.5（103608）100%l =93.75%l由此可確定其實際已使用年限為9.4年l3、修復費用法l修復費用法是利用恢復資產(chǎn)功能所支出的費用金額來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的一種方法。l功能性貶值是由于技術(shù)相對落后造成的貶值。l功能性貶值的估算步驟：l功能性貶值的估算步驟：l第一，將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較。l第二，計算二者的差異，確定凈超額運營成本。l第三，估計被評估資產(chǎn)的剩余壽

21、命。l第四，以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)之和就是被評估資產(chǎn)功能性貶值，計算公式為：l被評估資產(chǎn)功能性貶值額（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本折現(xiàn)系數(shù)）l某種機器設備，技術(shù)先進的設備比原有的陳舊設備生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費用，有關(guān)資料及計算結(jié)果見下表：項目技術(shù)先進設備 技術(shù)陳舊設備月產(chǎn)量10000件10000件單件工資0.80元1.20元月工資成本8000元12000元月差異額4000元年工資成本超支額48000元減：所得稅（稅率25%）12000元年凈超額工資36000元資產(chǎn)剩余使用年限5年折現(xiàn)率10%3.7908功能性貶值額136468.80元l經(jīng)濟性貶值是

22、由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值主要表現(xiàn)為運營中的資產(chǎn)利用率下降，甚至閑置，并由此引起資產(chǎn)的運營收益減少。l經(jīng)濟性貶值額=重置成本經(jīng)濟性貶值率l經(jīng)濟性貶值率=l 1-（資產(chǎn)預計可被利用的生產(chǎn)能力資產(chǎn)原設計生產(chǎn)能力）x 100%l式中，x為功能價值指數(shù)l經(jīng)濟性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額（1-所得稅稅率） （P/A,r,n）l式中，x為功能價值指數(shù)例：某被評估生產(chǎn)線的設計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)20000臺產(chǎn)品，因市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，在未來可使用年限內(nèi)，每年產(chǎn)量估計要減少6000臺左右。根據(jù)上述條件，該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值率大約在以下水平上： 經(jīng)濟性貶值率 =1-（20000-6000）200000.6 =（1-0.81）100% =19%l又如，假定每年減少6000臺產(chǎn)品，每臺產(chǎn)品損失利潤100元，該生產(chǎn)線尚可繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報率為10%，所得稅稅率為25%。則該資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值額大約為：l經(jīng)濟性貶值額l =(6000100)(1-25%)(P/A,10%,3)l =1119105（元）l現(xiàn)對某資產(chǎn)進行評估，已使用7年，預計還可使用6年，該資產(chǎn)全新成本為258萬元，經(jīng)檢測，該資產(chǎn)有一部件全部損壞，需要重新更換，需花費42萬元，試評估該資產(chǎn)的評估值。l現(xiàn)對某資產(chǎn)進行評估，已使用7年，預計還可使用6年，該資產(chǎn)全新成本為258萬元，經(jīng)檢測