保定市場(chǎng)及分析

1、logocompany lcompany logo一、 區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境新市區(qū)的樓市大致可以分為南、北重點(diǎn)工業(yè)開發(fā)區(qū)域、朝陽(yáng)大街中段商業(yè)開發(fā)區(qū)域，三大板塊既分又合，看似各自獨(dú)立，卻以朝陽(yáng)大街縱貫其中，相互連接，形成獨(dú)特的三點(diǎn)一線分布帶，其中以北部及中部重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域最為集中、突出，支撐整個(gè)新市區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 根據(jù)政府規(guī)劃，高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)為重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)域，土地用途主要是工業(yè)用途為主，預(yù)計(jì)今后幾年房地產(chǎn)熱點(diǎn)主要集中在以下地方： （1）成立以“中國(guó)電谷”為核心的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)域（北二環(huán)路附近用地） （2）舊城改造過程中在開發(fā)的土地，以朝陽(yáng)大街北段、中段為核心的大項(xiàng)商、住項(xiàng)目集中開發(fā) （3）

2、朝陽(yáng)大街與天鵝路交匯處將成為新市區(qū)重點(diǎn)核心地帶company logo二、本項(xiàng)目所在區(qū)域調(diào)查分析 此次調(diào)研工作以鎖定式區(qū)域調(diào)查，即以高新區(qū)域內(nèi)此次調(diào)研工作以鎖定式區(qū)域調(diào)查，即以高新區(qū)域內(nèi)朝陽(yáng)大街與隆興路為中心點(diǎn)輻射周邊朝陽(yáng)大街與隆興路為中心點(diǎn)輻射周邊12公里公里,區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi)推售的主要樓盤共有推售的主要樓盤共有6個(gè)，主要有花傾城、興遠(yuǎn)現(xiàn)代城、個(gè)，主要有花傾城、興遠(yuǎn)現(xiàn)代城、沃豪星城、九號(hào)公寓、朝陽(yáng)龍座、尚北嵐庭。沃豪星城、九號(hào)公寓、朝陽(yáng)龍座、尚北嵐庭。company logo： 1、在售項(xiàng)目大多數(shù)均采用以住為主，商為輔的形式進(jìn)行項(xiàng)目功能分配； 2、在商業(yè)的配比中，分別包括：底商、寫字樓。此類項(xiàng)目

3、中住宅雖在銷售，但寫字樓部分還集中在未銷售階段，因此判斷其銷售模式為先住后商。 3、北部區(qū)域樓市明顯受政策影響成份較強(qiáng)。 4、隨著重點(diǎn)區(qū)域的不斷開發(fā)及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，商業(yè)項(xiàng)目在該區(qū)域內(nèi)具有較高的市場(chǎng)前景。 5、在整體三大板塊中，南部開發(fā)項(xiàng)目相對(duì)北部而言較少。通過以上特點(diǎn)進(jìn)行分析，新市區(qū)的樓市市場(chǎng)發(fā)展中，商業(yè)項(xiàng)目所占比重將日漸增多，而項(xiàng)目功能分配將依舊采用現(xiàn)有的商、住結(jié)合形式。其中，臨緊北部區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目升值空間最大。company logo項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬(wàn)平總建筑面積（萬(wàn)平米）米） 均均 價(jià)價(jià)（元平）（元平）面積范圍面積范圍（平米）（平米）容積率容積率開盤時(shí)間開盤時(shí)間 銷售情況銷售情況

4、花傾城花傾城10102868286860601601602006年年3月月銷售率銷售率95%青年新城青年新城1010多層多層2900高層高層2570 362008年年1月月尾尾 盤盤新一代新一代c區(qū)區(qū)632830106-400多多2.51三期待定三期待定二期尾盤二期尾盤中鐵地產(chǎn)中鐵地產(chǎn)402800100多多-300多多2.1待定待定70%警盾家園警盾家園19.82750116 -2491.8待定待定銷售銷售70%.名人國(guó)際名人國(guó)際10.62660-3800 155 -2352002年年9月月二期尾盤二期尾盤,一期封盤一期封盤興遠(yuǎn)現(xiàn)代城興遠(yuǎn)現(xiàn)代城2900290049-12049-12020052

5、005年月年月仁和公寓仁和公寓51097629002006年年10月月假日第一城假日第一城352750100160 2006年年4月月11日日65誠(chéng)信誠(chéng)信 麗景藍(lán)灣麗景藍(lán)灣1528001271502006年年9月月55%朝陽(yáng)龍座朝陽(yáng)龍座270058-1562006年月年月company logo三、建筑類型分析根據(jù)對(duì)2007年區(qū)域內(nèi)在售的6個(gè)樓盤的統(tǒng)計(jì)，目前本區(qū)域樓市供應(yīng)以小高層和高層為主。加之新政策對(duì)多層項(xiàng)目的不再批放，鎖定式區(qū)域內(nèi)住宅樓盤的發(fā)展趨勢(shì)會(huì)是高層越來(lái)越多；據(jù)調(diào)查人員了解到，目前這6個(gè)項(xiàng)目雖在產(chǎn)品上有明顯的同質(zhì)化現(xiàn)象，但大多數(shù)銷售狀況良好，均能滿足現(xiàn)金流的要求。在功能配比上，仍以老

6、式的住宅加底商的配比方式占大多數(shù)，但因城市規(guī)劃的影響目前本區(qū)域內(nèi)寫字樓項(xiàng)目正日漸增多。company logo四、戶型分析本次市場(chǎng)調(diào)查特針對(duì)高新區(qū)鎖定區(qū)域內(nèi)主要樓盤的戶型進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于花傾城、興遠(yuǎn)現(xiàn)代城、沃豪星城、九號(hào)公寓、朝陽(yáng)龍座、尚北嵐庭，其中沃豪星城項(xiàng)目無(wú)住宅。其余共2832套單位。從統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以看出，2007年區(qū)域發(fā)售的樓盤以三房為主，占總量的28，其次為二房和四房，各占總量的22，這三種戶型就占了推售總量的三分之二。company logo五、價(jià)格分析鎖定區(qū)域推售樓盤均價(jià)（4月17日價(jià)格）1 1、 在目前在售的在目前在售的6 6個(gè)樓盤中，均價(jià)都在個(gè)樓盤中，均價(jià)都在27

7、002700元元/ / 平方米以上，這相對(duì)于以前發(fā)售的樓盤價(jià)格高出許多。平方米以上，這相對(duì)于以前發(fā)售的樓盤價(jià)格高出許多。2 2、 高新區(qū)新盤均價(jià)目前漲浮度及銷售率偏高的主要原因之一是高新區(qū)位于城市重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，受政策及規(guī)劃影響高新區(qū)新盤均價(jià)目前漲浮度及銷售率偏高的主要原因之一是高新區(qū)位于城市重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，受政策及規(guī)劃影響 因素較重，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目也相對(duì)比較受到投資者重視，從而也促進(jìn)了價(jià)格及銷售率的上漲；二是隨著近年來(lái)因素較重，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目也相對(duì)比較受到投資者重視，從而也促進(jìn)了價(jià)格及銷售率的上漲；二是隨著近年來(lái) 政府部門的不斷大力開發(fā)，本區(qū)域已受到大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)可，從而支撐了銷售率的居高不下。

8、政府部門的不斷大力開發(fā)，本區(qū)域已受到大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)可，從而支撐了銷售率的居高不下。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱花傾城興遠(yuǎn)現(xiàn)代城九號(hào)公寓朝陽(yáng)龍座尚北嵐庭價(jià)格（元價(jià)格（元/ /平方米平方米）company logo1、 根據(jù)此次針對(duì)本項(xiàng)目鎖定式調(diào)查資料的分析及消費(fèi)調(diào)查分析得出：消費(fèi)者中有意在本區(qū)置業(yè)的人數(shù)較多。而由于本區(qū)屬于根據(jù)此次針對(duì)本項(xiàng)目鎖定式調(diào)查資料的分析及消費(fèi)調(diào)查分析得出：消費(fèi)者中有意在本區(qū)置業(yè)的人數(shù)較多。而由于本區(qū)屬于城市重點(diǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，因此作為商業(yè)項(xiàng)目環(huán)境十分優(yōu)越，日漸引起投資者的高度重視。城市重點(diǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，因此作為商業(yè)項(xiàng)目環(huán)境十分優(yōu)越，日漸引起投資者的高度重視。2 、 此外在隨經(jīng)濟(jì)變化

9、而增加人均收入水平的同時(shí)也帶動(dòng)著消費(fèi)者的購(gòu)買承受力，促進(jìn)了本區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，預(yù)計(jì)區(qū)內(nèi)此外在隨經(jīng)濟(jì)變化而增加人均收入水平的同時(shí)也帶動(dòng)著消費(fèi)者的購(gòu)買承受力，促進(jìn)了本區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，預(yù)計(jì)區(qū)內(nèi)住宅樓盤價(jià)格會(huì)在今年年底突破住宅樓盤價(jià)格會(huì)在今年年底突破3500元，而寫字樓項(xiàng)目將會(huì)突破元，而寫字樓項(xiàng)目將會(huì)突破3800元。元。3、 在項(xiàng)目結(jié)構(gòu)上，本區(qū)域內(nèi)未來(lái)開發(fā)項(xiàng)目依舊以高層為主，項(xiàng)目定位上綜合體項(xiàng)目將日漸增多。而面積范圍將主要集中在在項(xiàng)目結(jié)構(gòu)上，本區(qū)域內(nèi)未來(lái)開發(fā)項(xiàng)目依舊以高層為主，項(xiàng)目定位上綜合體項(xiàng)目將日漸增多。而面積范圍將主要集中在90-120平米范圍之間。從目前項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)來(lái)看，地下車位

10、、大面積社區(qū)園林、會(huì)所、商業(yè)配套等設(shè)施開始凸現(xiàn)，反應(yīng)出目平米范圍之間。從目前項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)來(lái)看，地下車位、大面積社區(qū)園林、會(huì)所、商業(yè)配套等設(shè)施開始凸現(xiàn)，反應(yīng)出目前房地產(chǎn)開發(fā)商開始意識(shí)到項(xiàng)目配套設(shè)施完善的重要性，而從整體項(xiàng)目品質(zhì)上進(jìn)行提升。前房地產(chǎn)開發(fā)商開始意識(shí)到項(xiàng)目配套設(shè)施完善的重要性，而從整體項(xiàng)目品質(zhì)上進(jìn)行提升。六、本項(xiàng)目區(qū)域總結(jié)六、本項(xiàng)目區(qū)域總結(jié)company logo 4、在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇的情況下，部分開發(fā)商開始聘請(qǐng)北京等區(qū)域內(nèi)的專業(yè)策劃及代理公司進(jìn)行項(xiàng)、在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇的情況下，部分開發(fā)商開始聘請(qǐng)北京等區(qū)域內(nèi)的專業(yè)策劃及代理公司進(jìn)行項(xiàng)目操作，并聘請(qǐng)國(guó)外知名機(jī)構(gòu)進(jìn)行社區(qū)整體布局規(guī)劃，以

11、增加項(xiàng)目操作的成功機(jī)率，并在小范圍集中開發(fā)目操作，并聘請(qǐng)國(guó)外知名機(jī)構(gòu)進(jìn)行社區(qū)整體布局規(guī)劃，以增加項(xiàng)目操作的成功機(jī)率，并在小范圍集中開發(fā)的情況下，占領(lǐng)市場(chǎng)，但目前從戶型結(jié)構(gòu)上依舊顯示出明顯的同質(zhì)化。的情況下，占領(lǐng)市場(chǎng)，但目前從戶型結(jié)構(gòu)上依舊顯示出明顯的同質(zhì)化。 5、在項(xiàng)目的位置分布上，成片集中現(xiàn)象嚴(yán)重，因此會(huì)造成嚴(yán)重的惡性競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。從項(xiàng)目的操作上及、在項(xiàng)目的位置分布上，成片集中現(xiàn)象嚴(yán)重，因此會(huì)造成嚴(yán)重的惡性競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。從項(xiàng)目的操作上及銷售人員的專業(yè)水平中可以看出，目前保定市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售人員整體水平低下，專業(yè)知識(shí)缺乏。銷售人員的專業(yè)水平中可以看出，目前保定市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售人員整體水平低下，專業(yè)知識(shí)

12、缺乏。 6、通過銷售率及購(gòu)買力的調(diào)查中顯示，本區(qū)項(xiàng)目大多數(shù)以短期實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流為目的。因此，均以普通、通過銷售率及購(gòu)買力的調(diào)查中顯示，本區(qū)項(xiàng)目大多數(shù)以短期實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流為目的。因此，均以普通住宅的形式出現(xiàn)，缺少高、中檔產(chǎn)品。住宅的形式出現(xiàn)，缺少高、中檔產(chǎn)品。company logo七、本項(xiàng)目區(qū)域外高新區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目 為更深一步分析新市區(qū)樓市構(gòu)成，本次市場(chǎng)調(diào)查工作特針對(duì)接近新市區(qū)商業(yè)核心區(qū)域項(xiàng)目進(jìn)行抽樣式調(diào)查，為更深一步分析新市區(qū)樓市構(gòu)成，本次市場(chǎng)調(diào)查工作特針對(duì)接近新市區(qū)商業(yè)核心區(qū)域項(xiàng)目進(jìn)行抽樣式調(diào)查，其結(jié)果如下其結(jié)果如下：以假日第一城最為突出，該項(xiàng)目從產(chǎn)品配套、地理位置、社區(qū)規(guī)劃、形象包裝、目標(biāo)客群定位等

13、方以假日第一城最為突出，該項(xiàng)目從產(chǎn)品配套、地理位置、社區(qū)規(guī)劃、形象包裝、目標(biāo)客群定位等方面都高于仁和公寓項(xiàng)目，而該項(xiàng)目定位為建筑綜合體，與本項(xiàng)目同處朝陽(yáng)大街東側(cè)，但在地理位置上優(yōu)于本項(xiàng)目，面都高于仁和公寓項(xiàng)目，而該項(xiàng)目定位為建筑綜合體，與本項(xiàng)目同處朝陽(yáng)大街東側(cè)，但在地理位置上優(yōu)于本項(xiàng)目，如項(xiàng)目入市時(shí)與該項(xiàng)目銷售周期相撞將為本項(xiàng)目入市造成壓力如項(xiàng)目入市時(shí)與該項(xiàng)目銷售周期相撞將為本項(xiàng)目入市造成壓力。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建筑面積總建筑面積（萬(wàn)平米）（萬(wàn)平米） 均價(jià)均價(jià)（元平）（元平） 面積范圍面積范圍（平米）（平米） 容積率容積率 開盤時(shí)間開盤時(shí)間銷售情況銷售情況仁和公寓仁和公寓51097629002

14、006年年10月月假日第一城假日第一城352750100160 2006年年4月月11日日company logo八、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析一、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域選擇 目前，距離本項(xiàng)目地塊最接近的住宅目前，距離本項(xiàng)目地塊最接近的住宅集中開發(fā)區(qū)域?yàn)楸笔袇^(qū)，以復(fù)興路和恒祥北集中開發(fā)區(qū)域?yàn)楸笔袇^(qū)，以復(fù)興路和恒祥北大街交叉路口為核心的臨近地帶，因此選擇大街交叉路口為核心的臨近地帶，因此選擇該區(qū)域作為本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。該區(qū)域作為本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。company logo據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前高新區(qū)對(duì)外發(fā)售樓盤數(shù)量少于該區(qū)域的主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前高新區(qū)對(duì)外發(fā)售樓盤數(shù)量少于該區(qū)域的主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域以復(fù)以復(fù)興路與恒祥大街交匯處為核心的

15、北市區(qū)。根據(jù)前述片區(qū)土地利用現(xiàn)狀及特征分析，興路與恒祥大街交匯處為核心的北市區(qū)。根據(jù)前述片區(qū)土地利用現(xiàn)狀及特征分析，隨著工業(yè)逐步開展，該板塊作為商、住項(xiàng)目（寫字樓、住宅結(jié)合）的功能會(huì)日益隨著工業(yè)逐步開展，該板塊作為商、住項(xiàng)目（寫字樓、住宅結(jié)合）的功能會(huì)日益加強(qiáng)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年該區(qū)域推出的同類項(xiàng)目數(shù)量會(huì)逐步增加。加強(qiáng)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年該區(qū)域推出的同類項(xiàng)目數(shù)量會(huì)逐步增加。company logo 在競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)主要項(xiàng)目包括：誠(chéng)信麗景藍(lán)灣、華冠莊園、世紀(jì)新園、警盾家園、秀蘭新城、僑升金苑小區(qū)、世紀(jì)華庭、名人國(guó)際、在競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)主要項(xiàng)目包括：誠(chéng)信麗景藍(lán)灣、華冠莊園、世紀(jì)新園、警盾家園、秀蘭新城、僑升金苑小區(qū)、世

16、紀(jì)華庭、名人國(guó)際、中鐵奧林匹亞花園、新一代中鐵奧林匹亞花園、新一代c區(qū)、康城鋒尚等項(xiàng)目。區(qū)、康城鋒尚等項(xiàng)目。 其中最主要的項(xiàng)目有：其中最主要的項(xiàng)目有：誠(chéng)信麗景藍(lán)灣、警盾家園、新一代c區(qū)、名人國(guó)際。其中鳳凰。其中鳳凰城、青年新城已封盤。屬于高端產(chǎn)品的項(xiàng)目為名人國(guó)際。城、青年新城已封盤。屬于高端產(chǎn)品的項(xiàng)目為名人國(guó)際。九、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域項(xiàng)目分析九、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域項(xiàng)目分析company logo項(xiàng)目主要基本情況對(duì)比表項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬(wàn)平米） 均 價(jià)（元平）面積范圍（平米）容積率開盤時(shí)間銷售情況青年新城1010多層多層2900高層高層2570 362008年年1月月尾盤尾盤新一代c區(qū)632830106-400多

17、多2.51三期開盤待定三期開盤待定二期尾盤銷售二期尾盤銷售鑫和-奧林匹亞402800100多多-300多多2.1待定待定70%警盾家園19.82750116 -2491.8待定待定銷售銷售70%.誠(chéng)信麗景藍(lán)灣1528001271502006年年9月月55%company logo 目前競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域主要項(xiàng)目中，結(jié)構(gòu)除青年新城外均為高層建筑。按目前所調(diào)情況來(lái)看，預(yù)計(jì)在售目前競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域主要項(xiàng)目中，結(jié)構(gòu)除青年新城外均為高層建筑。按目前所調(diào)情況來(lái)看，預(yù)計(jì)在售項(xiàng)目在今年項(xiàng)目在今年7 7月將全部進(jìn)入尾盤或封盤階段。其中產(chǎn)品規(guī)劃上最突出的項(xiàng)目為誠(chéng)信麗景藍(lán)灣，該項(xiàng)月將全部進(jìn)入尾盤或封盤階段。其中產(chǎn)品規(guī)劃上最突出的項(xiàng)目

18、為誠(chéng)信麗景藍(lán)灣，該項(xiàng)目在社區(qū)規(guī)劃中推出水景園林，從整體上提升了產(chǎn)品品質(zhì)。另外，在競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)將設(shè)有大型超市沃目在社區(qū)規(guī)劃中推出水景園林，從整體上提升了產(chǎn)品品質(zhì)。另外，在競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)將設(shè)有大型超市沃爾瑪超市，從區(qū)域上而言為此部分項(xiàng)目提供了生活配套設(shè)施的進(jìn)一步完善。爾瑪超市，從區(qū)域上而言為此部分項(xiàng)目提供了生活配套設(shè)施的進(jìn)一步完善。 針對(duì)于本項(xiàng)目地塊而言，該區(qū)域集中開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量及規(guī)模上均超過于本項(xiàng)目所在區(qū)域，因此針對(duì)于本項(xiàng)目地塊而言，該區(qū)域集中開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量及規(guī)模上均超過于本項(xiàng)目所在區(qū)域，因此在未來(lái)的區(qū)域整體環(huán)境上，將優(yōu)越本項(xiàng)目區(qū)域。目前該區(qū)域內(nèi)大型綜合型項(xiàng)目新一代在未來(lái)的區(qū)域整體環(huán)境上，將優(yōu)越本項(xiàng)目

19、區(qū)域。目前該區(qū)域內(nèi)大型綜合型項(xiàng)目新一代c c區(qū)，雖通過區(qū)，雖通過市場(chǎng)調(diào)查人員了解該項(xiàng)目商場(chǎng)及寫字樓處于待定階段，但已明確標(biāo)注在該項(xiàng)目售樓處的沙盤上。該市場(chǎng)調(diào)查人員了解該項(xiàng)目商場(chǎng)及寫字樓處于待定階段，但已明確標(biāo)注在該項(xiàng)目售樓處的沙盤上。該項(xiàng)目與本項(xiàng)目所在區(qū)域距離較近，如正常開發(fā)的話，將對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)部分造成威脅。項(xiàng)目與本項(xiàng)目所在區(qū)域距離較近，如正常開發(fā)的話，將對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)部分造成威脅。company logo十、本項(xiàng)目swot分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)理解a、不可復(fù)制的地段價(jià)值 本項(xiàng)目位于朝陽(yáng)北大街東側(cè)，是城市核心主干道之一。連貫新市區(qū)南、北兩端，生活、工作、本項(xiàng)目位于朝陽(yáng)北大街東側(cè)，是城市核心主干道之

20、一。連貫新市區(qū)南、北兩端，生活、工作、休閑便利。分布交通路線休閑便利。分布交通路線106、102、35、29路，交通便捷。路，交通便捷。b、重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)域內(nèi) 本項(xiàng)目地處保定市重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)域內(nèi)，整體經(jīng)濟(jì)水平將隨著城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而不斷發(fā)展，形本項(xiàng)目地處保定市重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)域內(nèi)，整體經(jīng)濟(jì)水平將隨著城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而不斷發(fā)展，形成經(jīng)濟(jì)利好區(qū)域。加之本區(qū)域內(nèi)的多項(xiàng)優(yōu)惠政策，對(duì)于外來(lái)投資者具有政策利好因素。成經(jīng)濟(jì)利好區(qū)域。加之本區(qū)域內(nèi)的多項(xiàng)優(yōu)惠政策，對(duì)于外來(lái)投資者具有政策利好因素。company logo2、項(xiàng)目劣勢(shì)理解 a、本項(xiàng)目所在地基本為工業(yè)，雖大多為無(wú)污染工業(yè)，但還是會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定負(fù)面影響。

21、、本項(xiàng)目所在地基本為工業(yè)，雖大多為無(wú)污染工業(yè)，但還是會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定負(fù)面影響。 b、本項(xiàng)目緊臨區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施不夠完善，因此會(huì)造成一定負(fù)面影響。、本項(xiàng)目緊臨區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施不夠完善，因此會(huì)造成一定負(fù)面影響。 c、本項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不夠成熟，因此也會(huì)造成一定負(fù)面影響。、本項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不夠成熟，因此也會(huì)造成一定負(fù)面影響。3、項(xiàng)目威脅理解 a、利率變動(dòng)。、利率變動(dòng)。2006年央行提息，雖未對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成太大影響，但如今年央行再次加息，將從理論上進(jìn)入加息周期。年央行提息，雖未對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成太大影響，但如今年央行再次加息，將從理論上進(jìn)入加息周期。而這將使目標(biāo)客戶對(duì)購(gòu)買能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力重新評(píng)估，因此，市

22、場(chǎng)需求將受到不確定因素影響。而這將使目標(biāo)客戶對(duì)購(gòu)買能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力重新評(píng)估，因此，市場(chǎng)需求將受到不確定因素影響。 b、緊臨區(qū)域內(nèi)的新一代、緊臨區(qū)域內(nèi)的新一代c區(qū)區(qū)3期，項(xiàng)目所在地的朝陽(yáng)龍座等項(xiàng)目對(duì)于本項(xiàng)目的銷售市場(chǎng)也構(gòu)成威脅。期，項(xiàng)目所在地的朝陽(yáng)龍座等項(xiàng)目對(duì)于本項(xiàng)目的銷售市場(chǎng)也構(gòu)成威脅。company logo4、項(xiàng)目機(jī)會(huì)理解 a、保定樓市持續(xù)看好 保定樓市經(jīng)過幾年的發(fā)展，進(jìn)一步活躍。進(jìn)入保定樓市經(jīng)過幾年的發(fā)展，進(jìn)一步活躍。進(jìn)入2005年后，利好消息進(jìn)一步進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，有利于刺激樓市活年后，利好消息進(jìn)一步進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，有利于刺激樓市活躍，同時(shí)政府也加大了保定對(duì)京、津、石的交通規(guī)劃，樓市將持續(xù)看

23、好。躍，同時(shí)政府也加大了保定對(duì)京、津、石的交通規(guī)劃，樓市將持續(xù)看好。 b、政策利好因素 改善全區(qū)的投資環(huán)境，鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外客商前來(lái)投資興業(yè)，并切實(shí)保護(hù)投資者的合法利益。軟件上，區(qū)委、區(qū)政府改善全區(qū)的投資環(huán)境，鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外客商前來(lái)投資興業(yè)，并切實(shí)保護(hù)投資者的合法利益。軟件上，區(qū)委、區(qū)政府在認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家有關(guān)外商投資的法律、法規(guī)和政策的同時(shí)，制定出臺(tái)了我區(qū)在認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家有關(guān)外商投資的法律、法規(guī)和政策的同時(shí)，制定出臺(tái)了我區(qū)關(guān)于優(yōu)化環(huán)境、加快發(fā)展的若干規(guī)定關(guān)于優(yōu)化環(huán)境、加快發(fā)展的若干規(guī)定等一系列優(yōu)惠政策，并相繼成立了優(yōu)化環(huán)境工作領(lǐng)導(dǎo)小組、投資環(huán)境投訴中心、涉法案件投訴中心、項(xiàng)目服務(wù)審批等一系列優(yōu)惠政策，并相繼

24、成立了優(yōu)化環(huán)境工作領(lǐng)導(dǎo)小組、投資環(huán)境投訴中心、涉法案件投訴中心、項(xiàng)目服務(wù)審批大廳等，為投資者提供了多種方便條件和服務(wù)；硬件上，全區(qū)主要道路已進(jìn)行了擴(kuò)寬和改造，基本形成了縱橫相貫大廳等，為投資者提供了多種方便條件和服務(wù)；硬件上，全區(qū)主要道路已進(jìn)行了擴(kuò)寬和改造，基本形成了縱橫相貫的交通網(wǎng)絡(luò)。的交通網(wǎng)絡(luò)。company logoc、區(qū)域環(huán)境利好因素不斷加強(qiáng) 保定市電信局、供水公司、電業(yè)局、煤氣公司均坐落在我區(qū)，為我區(qū)發(fā)展提供了充裕的水、電、汽和先進(jìn)、便捷的保定市電信局、供水公司、電業(yè)局、煤氣公司均坐落在我區(qū)，為我區(qū)發(fā)展提供了充裕的水、電、汽和先進(jìn)、便捷的通訊服務(wù)。結(jié)合舊村改造，全區(qū)的城區(qū)建設(shè)方興未艾

25、，一個(gè)個(gè)小區(qū)相繼建立，為居民提供了舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境。通訊服務(wù)。結(jié)合舊村改造，全區(qū)的城區(qū)建設(shè)方興未艾，一個(gè)個(gè)小區(qū)相繼建立，為居民提供了舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境。d、區(qū)域規(guī)劃帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 根據(jù)區(qū)根據(jù)區(qū)“十五十五”規(guī)劃總體部署，大力實(shí)施規(guī)劃總體部署，大力實(shí)施“工業(yè)立區(qū)、開放強(qiáng)區(qū)、科教興區(qū)、三產(chǎn)富區(qū)工業(yè)立區(qū)、開放強(qiáng)區(qū)、科教興區(qū)、三產(chǎn)富區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，本區(qū)域?qū)⒌陌l(fā)展戰(zhàn)略，本區(qū)域?qū)⒁缘缆方ㄔO(shè)為突破口，大力開發(fā)房地產(chǎn)、努力營(yíng)造大市場(chǎng)、工業(yè)上規(guī)模、農(nóng)業(yè)抓龍頭，重點(diǎn)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，進(jìn)以道路建設(shè)為突破口，大力開發(fā)房地產(chǎn)、努力營(yíng)造大市場(chǎng)、工業(yè)上規(guī)模、農(nóng)業(yè)抓龍頭，重點(diǎn)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)

26、構(gòu)，培育高新技術(shù)企業(yè)，這勢(shì)必帶動(dòng)以寫字樓為主的商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展。一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育高新技術(shù)企業(yè)，這勢(shì)必帶動(dòng)以寫字樓為主的商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展。company logo十一、案例分析 本項(xiàng)目選取朝陽(yáng)龍座和新一代本項(xiàng)目選取朝陽(yáng)龍座和新一代c區(qū)作為典型案例進(jìn)行數(shù)據(jù)對(duì)比。區(qū)作為典型案例進(jìn)行數(shù)據(jù)對(duì)比。 選擇這兩個(gè)項(xiàng)目作為參考的主要依據(jù)：兩個(gè)項(xiàng)目都位于本項(xiàng)目周邊區(qū)域；朝陽(yáng)選擇這兩個(gè)項(xiàng)目作為參考的主要依據(jù)：兩個(gè)項(xiàng)目都位于本項(xiàng)目周邊區(qū)域；朝陽(yáng)龍座項(xiàng)目與本項(xiàng)目地域臨近，周邊環(huán)境、交通條件和配套等均有較強(qiáng)的可借鑒性；新龍座項(xiàng)目與本項(xiàng)目地域臨近，周邊環(huán)境、交通條件和配套等均有較強(qiáng)的可借鑒性；新一代一代c區(qū)的總體定位

27、與此項(xiàng)目類似，都屬于建筑綜合體，有一定的可借鑒性。區(qū)的總體定位與此項(xiàng)目類似，都屬于建筑綜合體，有一定的可借鑒性。company logo比較分析表項(xiàng)目名稱朝陽(yáng)龍座新一代c區(qū)位置朝陽(yáng)北大街與隆興路交匯處西北側(cè)朝陽(yáng)北大街與隆興路交匯處西北側(cè)恒祥北大街與復(fù)興路交匯處恒祥北大街與復(fù)興路交匯處占地面積-2-25353萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米建筑面積17萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米6363萬(wàn)平方米（含地下車庫(kù)）萬(wàn)平方米（含地下車庫(kù)）容積率-2.51綠化率40%40%總戶數(shù)800多戶1200戶戶型一、二、三居三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二衛(wèi)、二室一廳一衛(wèi)主力戶型-最高層數(shù)3329-30類型建筑綜合體建筑綜合體建筑綜合體建筑綜合體均價(jià)

28、（元）27002830銷售狀況住宅住宅70% 70% 底商待定底商待定二期尾盤銷售二期尾盤銷售company logo第六部分本項(xiàng)目地塊分析company logo一、調(diào)查范圍 本次地塊調(diào)查工作采用鎖定式區(qū)域調(diào)查，本次地塊調(diào)查工作采用鎖定式區(qū)域調(diào)查，調(diào)查以本項(xiàng)目地塊為中心的調(diào)查以本項(xiàng)目地塊為中心的700700米半徑范圍內(nèi)米半徑范圍內(nèi)為中心區(qū)，以本案地塊中心半徑為中心區(qū)，以本案地塊中心半徑12001200米為輻射米為輻射區(qū)。調(diào)查內(nèi)容包括了所有的道路、公交市政配區(qū)。調(diào)查內(nèi)容包括了所有的道路、公交市政配套、商業(yè)、行政、教育配套、交通等設(shè)施。套、商業(yè)、行政、教育配套、交通等設(shè)施。本項(xiàng)目調(diào)查區(qū)域本項(xiàng)目調(diào)查區(qū)域company logo 1、橫向范圍： a a、創(chuàng)業(yè)路與陽(yáng)光北大街交匯處至創(chuàng)業(yè)路與向陽(yáng)北大街交匯處、創(chuàng)業(yè)路與陽(yáng)光北大街交匯處至創(chuàng)業(yè)路與向陽(yáng)北大街交匯處 b b、云杉路與陽(yáng)光北大街交匯處至云杉路與向陽(yáng)北大街交匯處、云杉路與陽(yáng)光北大街交匯處至云杉路與向陽(yáng)北大街交匯處