地產(chǎn)項(xiàng)目工作方法與工作預(yù)期

1、房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目工作方法與工作預(yù)期地產(chǎn)項(xiàng)目工作方法與工作預(yù)期房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)項(xiàng)目方法的邏輯步驟城市環(huán)境研究市場(chǎng)環(huán)境研究項(xiàng)目入市時(shí)的市場(chǎng)預(yù)判項(xiàng)目認(rèn)知可能的物業(yè)發(fā)展方向區(qū)域及項(xiàng)目資源分析細(xì)分市場(chǎng)研究項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)基礎(chǔ)與機(jī)會(huì)1）客戶基礎(chǔ)/機(jī)會(huì)2）產(chǎn)品基礎(chǔ)/機(jī)會(huì)城市客戶地圖研究項(xiàng)目可能導(dǎo)入的客戶判斷1）來(lái)源及厚度2）需求偏好3）購(gòu)買(mǎi)力項(xiàng)目發(fā)展策略開(kāi)發(fā)模式主體功能項(xiàng)目定位客戶定位物業(yè)配比項(xiàng)目應(yīng)具備的產(chǎn)品力研究1）資源利用2）客戶包容性3）社區(qū)配套4）交通便利性5）部品功能6）設(shè)備材料7）其他產(chǎn)品建議競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系研究?jī)r(jià)格策略銷(xiāo)售周期模擬什么方式案例研究什么時(shí)機(jī)什么客戶什么產(chǎn)品什么價(jià)格配對(duì)房地產(chǎn)房地

2、產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)0客戶研究區(qū)域客戶研究區(qū)域現(xiàn)有客源研究未來(lái)導(dǎo)入客源研究目標(biāo)客戶特征和需求分析成功案例研究鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究市場(chǎng)現(xiàn)狀地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究市場(chǎng)功能總體定位開(kāi)發(fā)主題及概念定位區(qū)域資源與項(xiàng)目核心價(jià)值論證市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略確立項(xiàng)目物業(yè)功能建議市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘物業(yè)形態(tài)選型產(chǎn)品形態(tài)初步定位物業(yè)功能布局建議物業(yè)體量配比建議項(xiàng)目啟動(dòng)684519開(kāi)發(fā)建議功能分區(qū)建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序建議商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)建議項(xiàng)目最佳開(kāi)發(fā)策略建議工作模塊設(shè)計(jì)定位模式研究規(guī)劃模式研究客戶模式研究驅(qū)動(dòng)模式研究開(kāi)發(fā)模式研究區(qū)域資源及未來(lái)規(guī)劃分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)區(qū)域資源分析2市場(chǎng)研究各物業(yè)的具體市場(chǎng)定位及可行性論證區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)研究區(qū)域土地市場(chǎng)研究各細(xì)分物

3、業(yè)市場(chǎng)研究7區(qū)域未來(lái)規(guī)劃研究規(guī)劃功能、戰(zhàn)略定位和愿景功能分區(qū)分析、結(jié)構(gòu)分析3易居將項(xiàng)目分成10個(gè)模塊進(jìn)行，就項(xiàng)目整體定位展開(kāi)研究啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品細(xì)化建議總體布局、要素配置景觀設(shè)計(jì)細(xì)化產(chǎn)品建議（建筑、體量等）其他產(chǎn)品建議樣板區(qū)建議1310http:/ 明確項(xiàng)目目標(biāo)和達(dá)成目標(biāo)所需的工作內(nèi)容 制定各項(xiàng)工作的先后順序和進(jìn)展時(shí)間表 成立聯(lián)合項(xiàng)目工作小組，并進(jìn)行任務(wù)分工和職責(zé)安排 確定所需要的信息資料和獲取途徑 聯(lián)合項(xiàng)目小組召開(kāi)專(zhuān)題研討會(huì) 提出假設(shè) 達(dá)成共識(shí)項(xiàng)目?jī)?nèi)容研究方法預(yù)期結(jié)果：項(xiàng)目組成員對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的準(zhǔn)確理解建立聯(lián)合項(xiàng)目組并進(jìn)行模塊分工，制定行動(dòng)計(jì)劃項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)的目的是就項(xiàng)目目標(biāo)、內(nèi)容和信息需求達(dá)成

4、共識(shí)，并建立聯(lián)合項(xiàng)目團(tuán)隊(duì),同時(shí)明確各合作方工作節(jié)點(diǎn)、工作深度及溝通方式房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)預(yù)期結(jié)果整體市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn) 市場(chǎng)現(xiàn)狀及現(xiàn)狀 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究 產(chǎn)品功能研究 公開(kāi)資料收集、整理 一對(duì)一深度訪談 現(xiàn)場(chǎng)勘查 數(shù)據(jù)處理模塊一：市場(chǎng)發(fā)展研究項(xiàng)目?jī)?nèi)容研究方法模塊一主要是分析和評(píng)價(jià)當(dāng)?shù)卣w市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)和格局，從中尋找項(xiàng)目所處階段的宏觀市場(chǎng)機(jī)會(huì)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)預(yù)期結(jié)果尋找出區(qū)域衍生優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)機(jī)會(huì) 區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) 區(qū)域外部資源分析 區(qū)域內(nèi)部資源分析 資料資料收集、整理 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研 網(wǎng)絡(luò)資料收集 政府訪談、專(zhuān)家訪談 現(xiàn)場(chǎng)勘查模塊二：區(qū)域資源分析項(xiàng)目?jī)?nèi)容研究方法模塊二是明確區(qū)域資源，并作詳細(xì)評(píng)估，尋找切合項(xiàng)目

5、資源的衍生性優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)預(yù)期結(jié)果通過(guò)對(duì)規(guī)劃分析探尋出項(xiàng)目發(fā)展與區(qū)域發(fā)展的契合點(diǎn) 規(guī)劃功能、戰(zhàn)略定位和愿景 功能分區(qū)分析、結(jié)構(gòu)分析模塊三：區(qū)域未來(lái)規(guī)劃研究項(xiàng)目?jī)?nèi)容 政府訪談 網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)用 專(zhuān)家研討研究方法模塊三是通過(guò)研究區(qū)域未來(lái)規(guī)劃，建立區(qū)域發(fā)展的階段性模型，從而判斷出區(qū)域發(fā)展過(guò)程中項(xiàng)目的契合點(diǎn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)預(yù)期結(jié)果明確本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶研究目標(biāo)客戶的特征和需求（概念需求、產(chǎn)品需求） 項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)有客源研究 客源導(dǎo)入研究（中、遠(yuǎn)期） 項(xiàng)目客源結(jié)構(gòu)分析 目標(biāo)客戶特征分析 目標(biāo)客戶需求分析模塊四：潛在客戶研究項(xiàng)目?jī)?nèi)容研究方法 Focus group 焦點(diǎn)小組訪談 易居客戶研究模型 MECE

6、法 界定問(wèn)題模塊四是建立不同階段的客源導(dǎo)入模型，匹配項(xiàng)目所處區(qū)域發(fā)展階段，從而分析出項(xiàng)目客戶地圖及其概念和產(chǎn)品偏好房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)預(yù)期結(jié)果明晰項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式篩選本案可能的開(kāi)發(fā)模型 定位模式研究 規(guī)劃模式研究 客戶模式研究 驅(qū)動(dòng)模式研究 開(kāi)發(fā)模式研究模塊五：成功案例研究項(xiàng)目?jī)?nèi)容 相關(guān)案例調(diào)研 類(lèi)比分析 內(nèi)外部資源調(diào)用 內(nèi)部研討 專(zhuān)業(yè)模型研究 KPI指標(biāo)法研究研究方法模塊五是通過(guò)類(lèi)似成功區(qū)域和案例研究，明細(xì)可參照的開(kāi)發(fā)模式，在模塊化分析之后篩選出本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式及贏利模型房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)預(yù)期結(jié)果項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體概念明晰項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力確立可能物業(yè)類(lèi)型確定 開(kāi)發(fā)主題及概念定位 區(qū)域資源與項(xiàng)目核心價(jià)值論證

7、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略確立 各物業(yè)的具體市場(chǎng)定位及可行性論證 頭腦風(fēng)暴會(huì) 內(nèi)部討論 SWOT分析 專(zhuān)業(yè)模型研究模塊六：項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目?jī)?nèi)容研究方法模塊六是通過(guò)核心定位模塊的組合，設(shè)定項(xiàng)目總體定位，并總結(jié)出項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)概念及核心競(jìng)爭(zhēng)力，指引物業(yè)類(lèi)型的篩選房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)預(yù)期結(jié)果挖掘各市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)研究 區(qū)域土地市場(chǎng)研究 區(qū)域商品房市場(chǎng)研究 各細(xì)分物業(yè)市場(chǎng)研究 市場(chǎng)調(diào)研 市調(diào)模型建立及運(yùn)用 數(shù)據(jù)收集和處理 專(zhuān)業(yè)模型研究模塊七：市場(chǎng)研究項(xiàng)目?jī)?nèi)容研究方法模塊七是采用傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究方式，修正總體定位中的各物業(yè)類(lèi)型細(xì)節(jié)指標(biāo)，使產(chǎn)品設(shè)計(jì)既保證適度超前的同時(shí)又更具競(jìng)爭(zhēng)力，且能滿足利潤(rùn)要求房地產(chǎn)房地產(chǎn)

8、E網(wǎng)網(wǎng)預(yù)期結(jié)果明確項(xiàng)目的物業(yè)功能和體量配比 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘 物業(yè)形態(tài)選型 產(chǎn)品形態(tài)初步定位 物業(yè)功能布局建議 物業(yè)體量配比建議 內(nèi)部討論、論證 選型模型建立及應(yīng)用 物業(yè)篩選矩陣模塊八：項(xiàng)目物業(yè)功能建議項(xiàng)目?jī)?nèi)容研究方法模塊八是將常規(guī)房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的模塊置入高檔類(lèi)物業(yè)中，在一切以營(yíng)銷(xiāo)為綱的原則下設(shè)定項(xiàng)目各物業(yè)功能和體量配比房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序建議：開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的選擇、開(kāi)發(fā)步奏建議 項(xiàng)目最佳開(kāi)發(fā)策略建議：開(kāi)發(fā)進(jìn)度和開(kāi)發(fā)周期、售價(jià)策略與定位模塊九：開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目?jī)?nèi)容 內(nèi)部訪談/頭腦風(fēng)暴/產(chǎn)品研討會(huì) 價(jià)值組合 ( Value Portfolio) 業(yè)務(wù)發(fā)展模式分析預(yù)期結(jié)果項(xiàng)目發(fā)展愿景以及戰(zhàn)略目標(biāo)項(xiàng)目定位調(diào)整方案各板塊物業(yè)組合以及發(fā)展模式研究方法模塊九是從項(xiàng)目整體運(yùn)作的角度，結(jié)合工程、資金投入、市場(chǎng)發(fā)育程度、營(yíng)銷(xiāo)機(jī)會(huì)等因素，提供23種項(xiàng)目最佳開(kāi)發(fā)時(shí)序和經(jīng)營(yíng)方式建議房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)模塊十：產(chǎn)品細(xì)化建議項(xiàng)目?jī)?nèi)容 總體布局、要素配置：總體空間布局、功能分布安排、基礎(chǔ)設(shè)施配置等 景觀設(shè)計(jì)：總體景觀、植物景觀、建筑景觀、小品景觀等 住宅產(chǎn)品建議：物業(yè)平面布局建議、物業(yè)立面風(fēng)格建議、單體