會議中心運營方案

1、芁XX礦業(yè)大廈會議中心運營方案羋一、市調情況蒞（一）經對XX市紅塔區(qū)范圍內主流酒店類型會議中心進行走訪調研后，現(xiàn)將對比情況以表格形式反應如下：羈對比 列表蝿大會議 室面積、 計費方式肆中型會 議室面 積、計費 方式蒅小型會 議室面 積、計費 方式莂會議室設 備設施（大、 中、?。┥D用餐標 準及費 用螅茶歇冰 果、糕點）薅酒店房 間標準 及定價1 :.I1螃停車數(shù) 量及計費 標準罿茶水袈紅塔 大酒店蚅預計面 積約1000 平 方米；計 費：6000 元/半天（約6元/ m2 /4 小 時）羀備注：150寸 LED大屏單獨計 費，6000 元/次，最高容 納300人會議蟻預計面積約500 平方米；

2、計費：3000 元 /半天（約6 元/ m2 /4小 時）薇備注：最 高容納80 人蚄預計面 積約200 平方米；計費：2900 元/ 半天（約14.5 元/ m2 /4 小 時）'1莁備注： 最高容納22人i聿大、中型會 議室：基礎會 議桌椅、獨立 音箱、便攜式 麥克風、投影 儀、普誦型電 風扇、會議展 架、會議布標莆小型會議 室：連麥會議 桌、獨立音 箱、LED數(shù)字 屏、投影儀、 中央空調、便 攜式紙筆J螄70元/人/餐螂（自助 餐形式，約20種菜品）1 1 二-£螁15元/人/份荿雙人標間：330元/晚襖豪華單間：膃330元/晚艿備注：協(xié)議價膈預計450個地 表車位。羄

3、5元/車/4小時?。ê?會務會中）羀含在會 務會中羇（免費 提供純 凈水/人/瓶）肄備注： 茶水首 次20分 鐘一加，后續(xù)30分鐘一 加蝕中玉 大酒店蒈預計面 積約1200 平方米；計費：4000元/4小時（約3.3膄預計面積約400 平方米；計費：1600 元 /4小時（約4 元/ m2 /4小膀預計面 積約300 平方米；計費：1200 元 /4小時（約4元芀大中型會 議室：基礎會 議桌椅、獨立 音箱、便攜式 麥克風、投影 儀、普誦型電 風扇、會議布蚄自助餐:60元 /人/餐薃（約15 種菜 品）；罿暫不 提供莆雙人標間：280元/晚莂豪華單間：蒞地表、 地下預計240個車位（含體 育場

4、車 位）。蕆含在會 務會中薆（免費 提供純 凈水/人/瓶）元 / m2 /4小時）蚅備注： 講座式 可容納240 人；圍桌式 可容納180 人；劇院式 可容納400人時）肁備注：講 座式可容 納80人； 圍桌式可 容納60 人；劇院 式可容納100人/ m /半天）螅備注：講座式 可容納40人；圍桌式可容納30人；劇院 式可容納60人標蕿小型會議 室：基礎會議 桌椅、便攜式 麥克風、獨立 音箱、投影 儀、中央空 調、格調屏風莀桌餐：700元/10 人 /桌蒀280元/晚莀套房：480 元 / 晚襖備注：協(xié)議價薀會議期 間不計 費，經停價4元/車/小時膄備注： 茶水20 分鐘一加蠆XX礦業(yè)大廈袈

5、多功能 匯報廳 建筑面積 702.9m2；羋備注：講座式 可容納 約220人；圍桌 式可容納約150 人；劇院式可容納約320 人羃教培室 建筑面積2015.91 m蠆備注：圍 桌式可容 納50人； 劇院式可 容納80人艿中型會 議室建筑 面積158.38 mI- '螆備注：圍 桌式可容納約50人；劇院 式可容納60人螞建筑面積分別為 79.78 m2； 68.54m2蝿備注： 圍桌式 可容納約20人蝕多功能匯報 廳：360°環(huán)繞 會議擴聲系 統(tǒng)、桌式會議 發(fā)言系統(tǒng)、桌 式觸摸中央傳 輸控制系統(tǒng)、LED顯示頻、尖端視頻輔助系 統(tǒng)、舞臺燈光 系統(tǒng)、中央空 調等蒈教培室:|會議

6、擴聲系統(tǒng)、桌 式會議發(fā)言系 統(tǒng)、桌式觸摸 中央傳輸控制 系統(tǒng)、LED顯示 頻、尖端視頻 輔助系統(tǒng)、中 央空調螅中型會議室： 會議擴聲系統(tǒng)、桌式會議 發(fā)言系統(tǒng)、桌 式觸摸中央傳 輸控制系統(tǒng)、 LED顯示頻、尖 端視頻輔助系 統(tǒng)、中央空調J 1裊暫無1 1蒄；11' ，1 11 |，J !罿l'z1 / 1 rl.iJ芇地表、地下現(xiàn)有 車位共計139個薇備注1 :地表設置單行道后預計可擴充約50個節(jié)備注2 :若云銅地產二期工程場地開放預計可增加200個芃衿小型會議室： 無智能化設 施，高端標準 配置、中央空 調螇休息廳：無智 能化設備，高 檔待客桌、真 皮沙發(fā)、中央 空調蚈（二）對

7、比項目優(yōu)、劣勢分析:肅1、中玉大酒店芅產權隸屬情況：經探訪，XX中玉酒店產權隸屬XX市對外經貿集團公司名下，該公 司屬于XX市全資子公司，目前酒店采用個人承包模式進行市場化運營。莃優(yōu)勢：聿（1）有市直屬國企背景，有一定的地方政府扶持性，多次承辦諸如：政府工作會、 市直屬機關工作會、各類型招商引資會、項目合作、啟動會等等； I螇（2）經營模式為團體及個人承包經營，具備多領域專業(yè)型管理人員，純市場化運作 行為，受政治性干預較少，與非公類型機構、企業(yè)合作密切；肄（3）市場積淀深厚，知名度、品牌影響力較大，擁有各領域專業(yè)化運營團隊（如： 酒店、會議、餐飲、保潔等），運營、管理經驗豐富，協(xié)調、配合度較高

8、，經營業(yè)態(tài)豐富且可變性較強;蒃（4）配套酒店、宴會，提供一站式服務（含：專車接送）；蒀（5）圍繞邊際業(yè)務創(chuàng)收的同時，亦可綜合降低人力資源成本（如：承辦各類型宴會、展覽等，一套班子，能服務不同業(yè)態(tài)）。' I八*:z .：:、e -芅（6）項目地處市中心，周邊附屬配套設施完善。, / 廠工£_沖L,1 /夫乙- i *二rJl .| I,1袃劣勢：薂（1）會議配套設備設施老舊，會議環(huán)境較差，缺乏智能化配套設施，局限性較為突出，不能滿足現(xiàn)代化會議需求（如：視頻電話會議、專題型遠程數(shù)字教培會議）薇（2）場地較為局限，周邊缺乏大型停車場地，不能滿足大規(guī)模會議停車需求。'.

9、9;l * ”4 X ''i I i.、匚-._ ' *1羇2、紅塔大酒店、 | I薂產權隸屬情況：落實中螞優(yōu)勢：羈（1）國有企業(yè)背景，受兩煙配套扶持，承辦相關機構及其附屬公司、合作公司的會議及宴會較多; 蒞（2）團體項目式經營模式，具備多領域專業(yè)型管理人員，純市場化運作行為，受政 治性干預較少，與非公類型機構、企業(yè)合作密切；蟻（3）市場積淀深厚，知名度、品牌影響力較大，擁有各領域專業(yè)化運營團隊（如： 酒店、會議、餐飲、保潔等），運營、管理經驗豐富，協(xié)調、配合度較高，經營業(yè)態(tài) i豐富且可變性較強；C- -II F. «' X _/ /I,螈（4）配套酒

10、店、宴會，提供一站式服務（含：專車接送）；蒅（5）場地空曠，便于停車，通過場地優(yōu)勢，多次舉辦諸如：車展、畫展、動漫展等 展覽類活動；對外出租經營項目較多（如：知名KTV慢搖吧等），在圍繞資產邊際業(yè)務創(chuàng)收的同時，亦可綜合降低人力資源成本（一套班子，能服務不同業(yè)態(tài)）；膃（6）配套場館較多，文體項目較為豐富（如：網(wǎng)球館、籃球館等）i'i 、£ '心' 嚴 < I i 匚| -1蒀（7）項目地處市中心，周邊附屬配套設施完善。、I袈劣勢：祎（1）會議配套設備設施相對老舊，會議環(huán)境一般，缺乏智能化配套設施，局限性較 為突出，不能滿足現(xiàn)代化會議需求（如:視頻電話會議、

11、專題型遠程數(shù)字教培會議）蟻（2）部分人員參照紅塔集團薪資待遇，人力資源運營成本較高艿（三）XX礦業(yè)大廈會議系統(tǒng)態(tài)勢分析羈結合上述對比項目，形成 XX礦業(yè)大廈會議系統(tǒng)態(tài)勢分析表如下:羃優(yōu)勢莃1、國有企業(yè)品牌，品牌知名度較咼111sfl.i 卡"1 1 1 1羈劣勢肇1、現(xiàn)階段周邊附屬設施較莄2、玉礦大廈會議中心設計、建設精良，無論設計、空 間感、至內景觀等方面均優(yōu)于同類型市場化運營會議中心（易形成招商推廣噱頭）螀2、缺之專業(yè)化運營、管理 驗肁3、項目區(qū)位絕佳，周邊市政規(guī)劃較好，區(qū)域開闊，道 路寬敞，空氣清新，植被綠化、視覺感官一流。1_ ”膈3、現(xiàn)階段不能提供住宿、螅4、會議配套設備設

12、施較新且完善，智能化程度較高， 能滿足現(xiàn)代化會議需求。蚅4、配套車位較少，大廈出 嚴重不足（不具備開放云銅'.-,.1羂5、會議設施性能方面具備較高的市場排他性。莀5、距中心城區(qū)較遠羋6、缺乏市場積淀，合作單外單位建立合作關系r_* t.肅6、隨大廈商務樓項目招商開展，入駐單位增多后，特 別圍繞行政、企事業(yè)單位等辦會較多的單位， 給予一定的 優(yōu)惠，易大幅提升會議中心需求。蟻7、現(xiàn)階段辦會需求較大的 性干預，辦會地點較為統(tǒng)一蒀機會蠆1、大廈所處區(qū)域被列為市政規(guī)劃重點，未來 XX市委、 政府及所屬行政機構遷入后，對滿足現(xiàn)代化會議要的會議 中心有較大的需求裊威脅螄1、地處中心城區(qū)成熟型的 玉

13、、龍馬等）薀2、目前市場上教具競爭力的會議中心均為酒店業(yè)附屬 產業(yè)，因受酒店多途徑業(yè)態(tài)經營影響，主營業(yè)務定位相對模糊，易造成業(yè)態(tài)沖突。（如：同期婚宴及會議）祎2、近年來XX經濟發(fā)展較為 成熟型外來企業(yè)較少，除地 構外，對類似的會議中心需薇3、現(xiàn)行市場上多數(shù)會議中心設計較差，空間較為局限， 配套設備設計老舊、落后。蒃3、現(xiàn)階段周邊商業(yè)元素較 業(yè)態(tài)（如：餐飲、商場、洗薀分析結論: 芇1、充分發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會：鑒于 XX礦業(yè)大廈會議中心對比現(xiàn)有市場化運營的會 議中心無論從功能性、智能化配套、空間、會議環(huán)境、設計等方面均具有較強優(yōu)勢， 備較高的市場排他性。因此，會議定價方面在一定程度上不必對照市場情

14、況，可根 據(jù)不同時期運營側重方向，靈活調整價差與組價策略，實現(xiàn)不同時期階段定位目標。羄2、規(guī)避劣勢消除威脅：:i爪.11'芁（1）服務方面：循序提升會議配套團隊的運營、管理水平，強化服務意識。!| */ /111 仝 I 11< z J/ i * r'l ,| I,1蝕（2）推廣招商方面：積極拓寬市場，充分結合大廈會議中心優(yōu)勢部分，甄選XX主流宣傳媒介渠道，積極開展市場推廣活動，深度挖掘潛在需求單位，在圍繞市場行 業(yè)動態(tài)的基礎上，靈活調整經營模式，對于諸如市直行政機構、大型民營企業(yè)等對 現(xiàn)代化會議系統(tǒng)潛在需求較大且會源穩(wěn)定的客戶，可采取分級優(yōu)惠定價形式，逐漸 培養(yǎng)形成市場

15、潛在性選擇定向。 j'.'i 、£ '心-、蚇（3）產品定位方面：著重強調大廈會議中心運營定位，區(qū)別酒店式會議中心，建立J-專業(yè)化會議中心運營意識與服務體系。 | I蚆（4）針對定位方面：辦會頻率較高的市直行政、企事業(yè)單位主要會務地現(xiàn)為市委黨 校，對比大廈會議中心，其優(yōu)勢在于：1.政策性因素限制；2.同體制內部單位辦會、 就餐價格相對較低，幾乎不存在商業(yè)行為；3.會場風格較為符合一些特殊會議定位（如：黨委會、選舉會等）。劣勢在于：1.離市中心較遠，不利于小規(guī)模臨時性現(xiàn)代 化會議辦會條件；2.臨近會務峰值期，可接待的會務場次較為極限； 3.對于小規(guī)模 現(xiàn)代化會議

16、配套設施較為落后；4.周邊附屬配套設施較少；5.會務配套性服務內容 較少，可延伸性較為局限。鑒于上述分析，大廈會議中心運營中，對于辦會頻率較 高的市直行政、企事業(yè)單位宣傳方面，可重點突出中、小型會議室優(yōu)勢，有針對性 地制定會務價格。肀（5）配套性方面：充分發(fā)揮大廈地表空間，合理增設臨時停車位（必要時可參考云 銅集團停車場，建設地表機械式二至三層停車庫）。通過利用大廈區(qū)域范圍內未來市 政規(guī)劃、景觀工程、配套功能性、服務覆蓋等方面優(yōu)勢，明確檔次定位，力爭短期 內建立業(yè)界口碑，樹立市場威望，在實現(xiàn)會議中心結合市場化運營的同時，形成大!| * / / /111 仝 廈主樓、酒店招商反推動力。祎（6）餐

17、飲住宿配套方面：在大廈未引入配套的酒店、餐飲運營機構之前，可考慮與 XX礦業(yè)公司合作的協(xié)議酒店、餐飲行業(yè)形成業(yè)務聯(lián)動，按辦會單位要求為其匹配定 位度較高的機構。.啟 w '.i肅二、運營定位及建議I'l Ji /* 嚴 I i 匚、”-| -|芀（一）會議中心運營階段劃分、| I腿擬劃分為三個周期羆1、運營初期：此階段須加大宣傳推廣力度，突出自身配套智能化設施優(yōu)勢，通過 低于市場價的組價策略，著重圍繞有現(xiàn)代化會議系統(tǒng)配套需求且辦會頻率較高的市 直行政、國有企業(yè)、事業(yè)單位及大型民營企業(yè)，積極開展市場滲透、鋪墊工作。同 時，根據(jù)客戶需求及潛在辦會頻率，設置價格優(yōu)惠系數(shù)，并結合會議單

18、位實際需求 為其量身定制會議套餐標準，促成專享式業(yè)態(tài)聯(lián)動，發(fā)展延伸客戶群（如：下屬機 構等），深化合作關系。以利逐漸形成選擇慣性依賴，為持續(xù)鋪墊市場奠定基礎。芁2、運營增長期：進入此階段后，大廈會議中心已形成一定的的客戶群積淀，可借 助與該群體的長期合作關系強化后期宣傳。重點圍繞業(yè)界知名度及品牌形象方面，持續(xù)造勢。為推動大廈潛在邊際產業(yè)發(fā)展（酒店、超市、餐飲等）蓄積力量。 i爪.11'羂3、運營成熟期：進入此階段后，大廈會議中心已具備較強的市場影響力及產品定!| */ /111 仝 價能力，可圍繞整體項目定位調控價差滿足不同階段商業(yè)定位。主要體現(xiàn)為以下方I 1 j11 I I面：袈（1

19、）與酒店、餐飲業(yè)形成相輔相成態(tài)勢（檔次明確的前提下），持續(xù)提高辦會議價 能力。,啟 y ''i肆（2）發(fā)展邊際化產業(yè)，諸如：代辦車、船、飛機、火車票；開設超市；有償提供專 車接送服務；有償打印復印會議資料等。 匚'I "|"螞（3）大幅提升大廈房屋、商鋪招租宣傳推廣效率。莀（4）一定程度上彌補大廈固定資產折舊，緩解國有企業(yè)人力資源成本較高所致使的 大廈整體運營壓力。蚇（二）運營建議肆1、宣傳方面:肅（1）打包配套我公司XX城區(qū)資產招租內容，一并在主流 APR網(wǎng)站、報紙上進行 宣傳，旨在面向對會議中心有需求的除三公體質類型的機構中形成有效推廣。膂（2）

20、將會議套餐標準（含定價）及大廈會議中心整體項目優(yōu)勢部分以文字及圖片精I I編繪制成宣傳圖冊，到XX市委、市政府，紅塔區(qū)委、區(qū)政府兩辦（黨政辦公室、行政辦公室）及其市直機關進行宣傳、登記。以利在上述單位辦會前夕，將大廈會議!| * / / /111 仝 中心納入其備選會場考慮范圍。蝕（3）承租戶內部宣傳，特別對于行政、企事業(yè)單位及大型民營企業(yè)承租戶，若形成 有效辦會業(yè)務引薦，可給予一定周期內的會務優(yōu)惠，或者會議抽成（主要針對民營 企業(yè)或其他培訓機構）。.啟 ''i膅2、運營方面：i* '| 、£ '匕y1 嚴 I i蒄（ 1）可考慮在一定時期內將會議中心

21、整體打包出租給具備專業(yè)化運營實力的機構對 外運營（如：中玉、紅塔、匯龍等，作為其分會場），借助其穩(wěn)定的客源及專業(yè)化運 營能力，短期內快速提升大廈整體人氣，實現(xiàn)運營收益。薀（2）與XX市范圍內較為知名且具備辦會專業(yè)化運營實力的機構合作，通過抽成合 作方式，通過借助其資源渠道，引入會務單位。旨在運營初期，確保略有收益的情 況下，快速鋪墊、拓展市場。葿4、管理方面：可自持管理，也可考慮通過競爭性談判邀請XX市范圍內管理經驗豐 富的專業(yè)化運營機構進行托管芅三、費用測算裊（一）會議中心資產折舊測算（含：樓層公共及套內部分配套設備設施、會議系統(tǒng)配套設備設施、會議配套桌椅板凳、房屋建設成本、裝修成本）節(jié)房屋

22、總面積W）羋房屋原值（元）蒞房屋年折舊金額（元）羂房屋月折舊金額（元）螀房屋日折舊金額（元）肇平方月折舊（元）莃 47,433.67蒂 307,126,708.17肀 8,336,298.24 1 1 1 薅 694,691.52 ；'.1 1；螄 23,156.38衿 14.6薅（二）會議中心智能化設施折舊測算（按 12年期折舊，含：多功能廳、教培室、中 型會議室）膄會議系統(tǒng)資產名稱蟻會議系統(tǒng)資產 原值（元）薇會議系統(tǒng)年折舊金額肅（元）羅會議系統(tǒng)月折舊金 額葿（元）羀會議系統(tǒng)日折舊金 額膅（兀）蝿多功能廳會議系統(tǒng)膅 1,551,153.88蒃 129,262.82袃 10,771.9

23、0蒈 359.06中會議室二會議系統(tǒng)352,799.3829,399.952,450.0081.67視頻會議室會議系統(tǒng)382,531.2531,877.602,656.4788.55合計2,286,484.51190,540.3815,878.36529.28（三）會議中心電費測算（含：多功能廳設備設施、教培室設備設施、中型視頻會議室設備設施、會議中心公共照明、會議中心所有房間室內照明、 電梯、中央空調）名目（滿開功率）多功能廳教培室中型視頻會議室普通小型會議室1普通小型會議室2中央空調電梯公共照明電量（KW.h）74.93198.83314.65202電費（元/ 小時）參照大廈5-6月平均

24、電價：0.75 元/kw56.214.256.62.252.2511151.5電費總計109.05元/小時電費/平方/ 小時大廈2樓會議中心共計建筑面積1292.66川，分攤至每平方米的電費為0.084元/ m2/小時（四）會議中心水費測算按照各會議室所理論容納最大人數(shù) x0.005m3/人/天測算名目多功能廳教培室中型視頻會議室普通小型會議室1- 1.普通小型會議室 2最大理論容納人數(shù)（名）32080602020用水量（m31.60.40.30.10.1水費（單價：4.75元/m3）7.61.91.4250.4750.475水費總價11.875元/天；0.495元/小時水費/平方/小時大廈2

25、樓會議中心共計建筑面積1292.66 m,分攤至每平方米的水費為0.0096元/ m/ 天（四）會議中心人工費用測算& I X « I 1智能化系統(tǒng)配套人員按公司標準配備，即：350元/人/天；服務人員按普通標準人員配備，即：150元/人/天；保潔人員按常規(guī)標準配備，即：100元/人/天。名目多功能會議廳教培室中會議室小型會議室1智能化配套人員1人；350元1人；350元1人；350元服務人員2人；300元1人；150元1人；150元1人；150元保潔人員（元/名）1人；100元1人；100元1人；100元1人；100元合計（元）750600600250人工費（元）/就/天1

26、.072.783.793.65（五）會議中心運營成本總計名目多功能廳（元/天）教培室（元/天）中型視頻會議室（元/天）普通小型會議室 1 （元/天）普通小型（元建筑面積（就）702.9215.91158.3868.547資產折舊（0.49元/平方米/天）337.44103.6876.0832.88|/"會議系統(tǒng)折舊（元/平方米/天）354.2477.7687.36.|：,J.|. 1 ,.32.88/"電費472.32435.36319.2138.241（0.084元/平方米/小時）（8小時）（8小時）（8小時）（8小時）(8水費（0.0096元/平方米/天）6.722.1

27、61.440.65C人工費750600600250茶水、導航標示牌、桌案等1501 1808050會議場地租賃稅 / .<U6%6%6%6%成本總計2194.961376.901234.69534.9357會議中心運營成本共計（1292.66 m2）6442.42 元/ 天四、定價方案（一）計費標準1、 場次計費：建議大廈會議中心對外運營價格可劃分為按半天（4小時）、全天（8 小時）計費標準。其中，按半天計算的可維持應價格調控期價格；按全天計算的，可在對應價格調控期基礎上下浮 10%2、優(yōu)惠措施：外來辦會單位按場次計費標準執(zhí)行，我公司資產承租戶（含公司所有運營的非經營性固定資產承租戶）

28、辦會可在場次計費的標準上優(yōu)惠 20%通過此方式 可變相提升房屋租賃的附加值，可深層次提升待租房產的宣傳、推廣工作。（二）參考對比：紅塔大酒店會議中心定價（元/ m2 /小時）：大、中型會議室1.5元/ m2 /小時；小型會 議室3.625元/ m2/小時。中玉大酒店會議中心定價（元/ m2/小時）：大會議室0.825元/ m2/小時；中、小型會:i議室1元/ m2 /小時。（三）定價方案_/ /I £、.根據(jù)大廈會議中心成本測算，結合上述調研、行業(yè)態(tài)勢研判結果，擬將會議中心定I 1 j11 I I價方式劃分為如下定位：1. 增漲型定價（界定期2-3個月）：此界定期一般為初期快速鋪墊市場，通過遠低于市場的運營定價，搭配較高市場排他性的會議配套設施及優(yōu)美的會議環(huán)境，在短期 內形成市場知名度，此階段可考慮在大廈會議中心成本價的基礎上上浮50%2. 穩(wěn)定型定價（界定期6個月）：此界定期旨在初期快速鋪墊市場，形成市場知名度 的基礎上鞏固市場，此階段單價可考慮在初期定價的基礎上上浮 30%以略低于市場 定價的標準配套完善的服務，循序培養(yǎng)客戶的潛意識選擇，以利形成選擇性依賴。_ I "|3. 成熟