第九章財務管理與績效評價

1、第九章 財務管理與績效評價第一節(jié) 財務管理概述1、簡述財務管理的對象？答：企業(yè)財務管理的對象包括財務活動和各種財務關系兩個方面：（一）企業(yè)財務活動企業(yè)的財務活動包括以下五個方面：（1）資金籌集資金籌集是指物業(yè)管理企業(yè)為了持續(xù)從事物業(yè)管理、經(jīng)營與服務活動而必須籌集所需資金的過程。它是資金運動的起點，是決定物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。（2）資金運用（3）資金耗費（4）資金收回（5）資金分配企業(yè)的資金運動有靜態(tài)和動態(tài)兩種表現(xiàn)形式。靜態(tài)形式是資金占用和資金來源的統(tǒng)一，包括固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)，流動負債、長期負債和所有者權益；動態(tài)形式則可以分為經(jīng)營性現(xiàn)金流動、投資性現(xiàn)金流動和籌資性現(xiàn)金流動三種類型。（

2、二）企業(yè)財務關系是指企業(yè)財務活動所體現(xiàn)的企業(yè)與各方面的經(jīng)濟關系，包括以下幾個方面：（1）企業(yè)同期所有者之間的關系。（2）企業(yè)同其債權人之間的關系。（3）企業(yè)同其債務人之間的關系。（4）企業(yè)內部各單位之間的關系。（5）企業(yè)同職工之間的關系。（6）企業(yè)同國家機關之間的財務關系。2、簡述財務管理的目標？答：財務管理目標又稱理財目標，是指企業(yè)進行財務活動所要達到的目的，是評價企業(yè)財務活動是否合理、有效的標準。一般來講，財務管理的目標有總體目標和具體目標兩個方面。3、簡述財務管理總體目標？答：最具有代表性的財務管理總體目標主要由以下幾種提法：（1）利潤最大化人們常常把利潤最大化作為企業(yè)財務管理的總體目標

3、。但是，以利潤最大化作為財務管理目標存在一系列的問題：利潤最大化沒有考慮資金的時間價值；利潤最大化忽略了風險因素；利潤最大化往往會使企業(yè)財務決策短期化。 （2）資本利潤最大化或每股利潤最大化資本利潤最大化即凈資產(chǎn)收益率，是企業(yè)凈利潤與資本（及凈資產(chǎn)或所有者權益）的比率，用以反映企業(yè)運用資本獲得利潤的能力。該指標仍然不能避免諸如忽略資金的時間價值和經(jīng)營中各種風險因素的缺陷。（3）企業(yè)價值最大化或股東財富最大化企業(yè)價值不是賬面資產(chǎn)的總價值。而是企業(yè)全部財產(chǎn)的市場價值，即企業(yè)有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)價值的市場評價，反映力企業(yè)潛在或預期獲利能力，它考慮了風險和資金的時間價值因素。4、簡述財務管理的具體目標？

4、答：財務管理的具體目標可以概括為以下三個主要方面：（1）籌資管理目標（2）投資管理目標（3）利潤分配管理目標5、簡述財務管理的內容？答：財務管理的內容包括以下三個方面：（1）籌資決策（2）投資決策（3）利潤分配決策現(xiàn)代財務管理的上述三項基本內容并不是相互獨立的，而是有基地聯(lián)系在一起來共同實現(xiàn)財務管理的總體目標的，其中，籌資決策是現(xiàn)代財務管理的最基本內容。6、簡述財務管理的手段？答：以后的財務管理應逐漸從傳統(tǒng)的財務管理轉變?yōu)橛嬎銠C管理手段，逐步實現(xiàn)企業(yè)理財手段與方法以網(wǎng)絡財務為主。 第二節(jié) 財務報告分析1、簡述財務報告的構成與內容？答：財務報告可分為年度、半年度、季度和月度報告。企業(yè)財務報告包括

5、會計報表和文字報告兩部分。（一）會計報表部分一套完整的會計報表通常由主表和附表組成。（1）主表。主表即企業(yè)在會計期末編制的主要會計報表，包括以下三種表格：資產(chǎn)負債表。資產(chǎn)負債表是反映物業(yè)管理企業(yè)在某一特定時日（如年末、季末、月末）財務狀況的財務報表。它把企業(yè)的資產(chǎn)、負債和所有者權益三個方面的內容按照會計等式：“資產(chǎn)負債所有者權益”列示。（所有者權益資產(chǎn)負債）（所有者權益又叫凈資產(chǎn)）利潤表。利潤表又稱損益表，是反映物業(yè)管理企業(yè)在一定時期內經(jīng)營業(yè)績或經(jīng)營成果及其分配情況的會計報表。利潤表按月編制和報送?，F(xiàn)金流量表。現(xiàn)金流量表是用于提供企業(yè)在一定會計期間內經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金及其等

6、價物流入和流出信息的會計表報表。成本表。成本表是反映物業(yè)管理企業(yè)一定期間的經(jīng)營管理費用、成本的水平及構成情況的報表，它可以包括各個部門的成本費用表。物業(yè)管理企業(yè)的成本費用屬于商業(yè)秘密，所以成本報表不對外報送或公布，但對企業(yè)內部的成本管理意義重大，因而必須定期編制和分析。（二）文字報告部分許多會計報表數(shù)字不能表達數(shù)字背后隱含的信息，需要通過文字部分來加以說明。文字報告主要包括：（1）會計報表附注。會計報表附注是對報表的補充說明和具體解釋，是閱讀和分析報表的基礎。（2）財務狀況說明書。財務狀況說明書是企業(yè)對自身的財務狀況和經(jīng)營成果作出的自我評價。2、簡述財務報告分析具有的三個特征？答：第一、拓展性

7、。第二、判斷性。第三、依耐性。3、簡述財務報分析的主要形式？答：（1）根據(jù)分析的主體不同，財務報告分析可分為內部分析和外部分析兩種。（2）根據(jù)分析的內容和范圍的不同，財務報告分析可以分為全面分析和專題分析。（3）財務報告分析從分析資料角度劃分，可分為財務報表分析和內部分析兩種，其中財務報表分析是財務報告分析的最基本形式。（4）從分析的時期和目的角度劃分，可分為趨勢分析、現(xiàn)狀分析和潛力分析三種。4、簡述財務報告分析的主要方法？答：（1）比率分析法比率分析法是財務報告分析中最重要的方法。比率分析法主要包括相關指標比率分析法（分子與分母是兩個性質完全不同的指標）、構成比率分析法（某個組成部分占總體的

8、比重）以及效率比率分析法（所費與所得的比率）三種。（2）比較分析法比較分析法是財務報告分析中最常用的一種方法。它是將實際數(shù)同特定的各種標準（基數(shù)）相比較。比較分析法有橫向比較教法和縱向比較法兩種。其中的數(shù)據(jù)有絕對數(shù)和相對數(shù)兩種。第三節(jié) 物業(yè)管理績效評價1、簡述物業(yè)管理績效的概念？答：物業(yè)管理績效包括物業(yè)管理企業(yè)績效和獨立的物業(yè)資產(chǎn)管理項目績效兩個層面。物業(yè)管理企業(yè)績效，是指一定經(jīng)營期間的企業(yè)經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績。物業(yè)資產(chǎn)管理項目績效，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托承擔經(jīng)營性物業(yè)的資產(chǎn)管理責任時，其受托管理的物業(yè)資產(chǎn)項目的績效。2、簡述物業(yè)管理績效評價的概念？答：物業(yè)管理績效評價是指運用數(shù)理統(tǒng)計和運

9、籌學等方法，采用特定的指標體系，依照統(tǒng)一的評價標準，按照一定的程序，通過定量和定性的分析，對物業(yè)管理企業(yè)（含物業(yè)資產(chǎn)管理項目）在一定經(jīng)營期間占有、使用、管理、配置物業(yè)經(jīng)營管理資源的效益和經(jīng)營者的業(yè)績，作出客觀、公正和準確的綜合評判活動。3、簡述物業(yè)管理績效評價的特點？答：（1）具體評價對象為物業(yè)管理企業(yè)；（2）評價重點是物業(yè)企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展四個方面的內容；（3）主要評價依據(jù)是各項定量和定性指標；（4）要將各項指標與本地區(qū)甚至全國各行業(yè)和規(guī)模的平均水平進行對比，一起得到對某個物業(yè)管理企業(yè)公正、客觀的評價結果。4、簡述物業(yè)管理績效評價的類型？答：（1）政府評價（2）

10、社會評價（3）企業(yè)集團內部評價（4）企業(yè)自我診斷評價（5）物業(yè)資產(chǎn)管理項目評價5、簡述物業(yè)管理績效評價的基本要素？答：物業(yè)管理績效評價有三個基本有素，即：評價指標、評價標準和評價方法。評價指標是實施物業(yè)管理績效評價的基礎；評價標準是實施物業(yè)管理績效評價的參照系數(shù)，評價標準是對評價對象進行分析評判的標尺；評價方法是物業(yè)管理績效評價的具體方法。6、簡述物業(yè)管理績效評價的指標體系？答：物業(yè)管理績效評價指標體系由基本指標、修正指標和評議指標三個層次30項指標構成，各項指標具體內容見下表按照國內外權重設計的習慣做法，權數(shù)總值通常為100分。具體指標權數(shù)采取專家印象打分法確定。其中：計量指標權重為80%，

11、非計量指標權重為20%。在實際操作過程中，為計算方便，三層次指標權數(shù)先分別按100設定，最后還原。（下表中的凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)收益率需要會計算）我國物業(yè)管理績效評價指標體系及權數(shù)評價指標具體指標權數(shù)基本指標（權數(shù)100）（財務效益狀況（權數(shù)為38）凈資產(chǎn)收益率 = 凈利潤平均凈資產(chǎn)×100%總資產(chǎn)報酬率 = 息前稅前利潤平均資產(chǎn)總額×100% =（利潤總額+利息支出）平均資產(chǎn)總額×100%2513資產(chǎn)運營狀況（權數(shù)為18）總資產(chǎn)周轉率（次）= 主營業(yè)務收入凈額平均資產(chǎn)總額流動資產(chǎn)周轉率 = 主營業(yè)務收入凈額平均流動資產(chǎn)總額99償債能力狀況（權數(shù)20）資產(chǎn)負債率

12、= 負債資產(chǎn)（不應高于50%）利息保障倍數(shù) = 息前稅前總額利息支出128發(fā)展能力狀況（權數(shù)為24）營業(yè)增長率 = 本年主營業(yè)務收入增長額上年主營業(yè)務收入總額×100%資本積累率 = 本年所有者權益增長額年初所有者權益×100%1212修正指數(shù)（權數(shù)100）財務效益狀況（權數(shù)為38）主營業(yè)務利潤 = 主營業(yè)務利潤/主營業(yè)務收入凈額×100%盈余現(xiàn)金保障倍數(shù) = 經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額凈利潤成本費用利潤率 = 利潤總額成本費用總額×100%141212資產(chǎn)運營狀況（權數(shù)為18）應收賬款周轉率（次）= 主營業(yè)務凈額平均應收賬款余額不良資產(chǎn)比率 = 年末不良資產(chǎn)總額

13、年末資產(chǎn)總額×100%資產(chǎn)損失比率 = 待處理資產(chǎn)損失凈額年末資產(chǎn)總額×100%585償債能力狀況（權數(shù)20）流動比率 = 流動資產(chǎn)流動負債×100%速動比率 = 速動資產(chǎn)流動負債×100%現(xiàn)金流動負債比率 = 年經(jīng)營現(xiàn)金凈流入年末資產(chǎn)總額×100%長期資產(chǎn)適合率 =（所有者權益+長期負債）/（固定資產(chǎn)+長期投資）×100%經(jīng)營虧損掛賬比率 = 經(jīng)營虧損掛賬年末所有者權益總額×100%54443發(fā)展能力狀況（權數(shù)為24）總資產(chǎn)增長率 = 本年總資產(chǎn)增長率年初資產(chǎn)總額×100%三年利潤平均增長率三年資本平均增長率79

14、8評議指標（權數(shù)100）1、經(jīng)營者基本素質2、服務滿意度3、基礎管理水平4、在崗員工素質5、服務硬環(huán)境6、發(fā)展創(chuàng)新能力7、經(jīng)營發(fā)展策略8、綜合社會貢獻201614121010108第四節(jié) 績效評價的主要方法1、簡述績效評價的主要方法？答：根據(jù)評價指標體系的三層結構，企業(yè)績效評價的計分方法分為基本指標計分方法、修正指標計分方法、評議指標計分方法以及定量和定性相結合計分方法。（1）績效評價的主要方法是功效系數(shù)法，用于計量指標的評價得分。（2）綜合分析判斷法，總分析判斷法屬于定性評價方法，又稱為隸屬度賦值法，用于評議指標的評價計分，具體根據(jù)評議指標所考核的內容，有不少于5名評議人員，依據(jù)評價參考標準

15、判定指標達到的等級，然后計算評議指標得分。（3）定量和定性相結合計分法，是將前兩種方法計算出的分數(shù)，按照規(guī)定權重擬合形成綜合評價結果。其計算公式為：定量和定性結合評價得分 = 定量指標分數(shù)×80%定性指標分數(shù)×20%。第五節(jié) 物業(yè)管理報告1、簡述物業(yè)管理報告的類型？答：物業(yè)管理報告是指物業(yè)經(jīng)營管理者向有關方面提交的反映其在一定階段的物業(yè)經(jīng)營管理過程中所作的主要工作、財務效益狀況以及未來工作計劃的文書。按照不同的分類標準，可以把物業(yè)管理報告分成不同的類型：（一）按照物業(yè)經(jīng)營管理者向不同主提交報告分類（1）向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告物業(yè)經(jīng)營管理者向業(yè)主、租戶提交的報告。是物

16、業(yè)管理報告中最常見的類型，也是最為公開的報告。（2）向高層次管理者提供的物業(yè)管理報告高層次管理者指物業(yè)管理企業(yè)的總經(jīng)理。是物業(yè)經(jīng)營管理者向物業(yè)管理企業(yè)的總經(jīng)理提交的報告?？偨?jīng)理是履行物業(yè)經(jīng)營管理職責的負責人，對企業(yè)的投資者或者董事會，總經(jīng)理負責保證讓企業(yè)的資產(chǎn)保值增值；對廣大的業(yè)主、租戶，總經(jīng)理要保證物業(yè)經(jīng)營管理工作的順利實施和管理費用的合理收支；對物業(yè)管理企業(yè)來說，總經(jīng)理還要保證企業(yè)的合理利潤和正常發(fā)展。（3）向投資者或董事會提交的物業(yè)管理報告是指物業(yè)管理企業(yè)的總經(jīng)理想物業(yè)管理企業(yè)的投資者或董事會提交的報告。（二）按照物業(yè)經(jīng)營管理者提交報告的期間不同分類按照物業(yè)經(jīng)營管理者提交報告的期間（報告

17、期）不同，可以把物業(yè)管理報告分為月度物業(yè)管理報告、季度物業(yè)管理報告、半年度物業(yè)管理報告和年度物業(yè)管理報告幾種類型。2、簡述物業(yè)管理報告的構成和內容？答：物業(yè)管理報告主要是由一定時期的物業(yè)經(jīng)管理工作總結、物業(yè)經(jīng)營管理財務報告以及未來的物業(yè)管理工作計劃三大部分組成。3、簡述編寫物業(yè)管理報告的注意事項？答：（1）突出重點、兼顧一般。（2）注重時效、真實可靠。（3）報告清楚、文字簡練。第九章 財務管理與績效評價第一節(jié) 財務管理概述1、簡述財務管理的對象？2、簡述財務管理的目標？3、簡述財務管理總體目標？4、簡述財務管理的具體目標？5、簡述財務管理的內容？6、簡述財務管理的手段？第二節(jié) 財務報告分析1、

18、簡述財務報告的構成與內容？2、簡述財務報告分析具有的三個特征？3、簡述財務報分析的主要形式？4、簡述財務報告分析的主要方法？第三節(jié) 物業(yè)管理績效評價1、簡述物業(yè)管理績效的概念？2、簡述物業(yè)管理績效評價的概念？3、簡述物業(yè)管理績效評價的特點？4、簡述物業(yè)管理績效評價的類型？5、簡述物業(yè)管理績效評價的基本要素？6、簡述物業(yè)管理績效評價的指標體系？第四節(jié) 績效評價的主要方法1、簡述績效評價的主要方法？第五節(jié) 物業(yè)管理報告1、簡述物業(yè)管理報告的類型？2、簡述物業(yè)管理報告的構成和內容？3、簡述編寫物業(yè)管理報告的注意事項？several group number, then with b ± a, =c,c is is methyl b two vertical box between of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal and equal to the design value, then the vertical installation accura