項目管理職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)現(xiàn)場控制要點

1、項目管理現(xiàn)場控制要點講師：李志渝項目管理職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)系列教程. . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點本課程適用于對招商局物業(yè)管理有限公司及其屬下公司的項目管理人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。本課程教案屬于企業(yè)內(nèi)部受控資料，未經(jīng)許可，不得向本企業(yè)以外的任何組織和個人提供。本教程內(nèi)容第一章：招商局物業(yè)品質(zhì)管理網(wǎng)絡(luò) 第二章：項目經(jīng)理人的職責和使命 第三章：內(nèi)部管理控制要點第四章：現(xiàn)場服務(wù)控制要點. . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點第一章 招商局物業(yè)品質(zhì)管理網(wǎng)絡(luò) 品質(zhì)管理專業(yè)技術(shù)委員會總部品質(zhì)培訓(xùn)部體系小組客服小組工程小組環(huán)境小組安防小組各屬下公司管理者代表各屬下公司品

2、質(zhì)管理部門委員委員物業(yè)管理項目. . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點第二章 項目經(jīng)理人的職責和使命一、向客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，樹立企業(yè)品牌一、向客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，樹立企業(yè)品牌 “招商局物業(yè)品牌”、“招商局地產(chǎn)品牌”。二、實現(xiàn)預(yù)期利潤目標，為企業(yè)提供利潤貢獻二、實現(xiàn)預(yù)期利潤目標，為企業(yè)提供利潤貢獻 追求利潤是企業(yè)的最終目標。 . . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點第三章 內(nèi)部管理控制要點 一、財務(wù)狀況一、財務(wù)狀況 （一）收入 1、物業(yè)管理服務(wù)費收入 2、停車費收入 3、有償服務(wù)收入 4、其他收入 . . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制

3、要點 （二）成本 1、人力成本 2、采購成本 （1）物料采購成本 （2）服務(wù)采購成本 3、運行成本 4、租金、稅金及其他. . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點二、資源配置二、資源配置 （一）人力資源 1、數(shù)量 2、質(zhì)量 （二）基礎(chǔ)設(shè)施提供 1、工作場所 2、工作硬件和軟件 3、通訊交通 4、其他. . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點 三、采購、供方選擇和管理、庫存管理三、采購、供方選擇和管理、庫存管理 1、采購 采購申請核實采購需求選擇供方采購實施驗收入庫貨款結(jié)算庫存管理領(lǐng)用出庫 2、供方選擇 （1）價格 （2）產(chǎn)品質(zhì)量和售后服務(wù) （3）特許服務(wù)的專

4、業(yè)資質(zhì) （4）市場份額 （5）市場信譽 （6）技術(shù)力量 （7）現(xiàn)場服務(wù)效果 . . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點 3、供方管理 （1）現(xiàn)場服務(wù)人員是否具備相應(yīng)的專業(yè)資質(zhì) （2）是否按照約定的頻次和時間要求提供服務(wù) （3）產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量是否達到合同的約定標準 （4）是否存在因服務(wù)不到位（如服務(wù)質(zhì)量、及時性等）而導(dǎo)致客戶投訴 （5）服務(wù)過程中是否有其它不良行為（如侵犯顧客或我方財產(chǎn)）. . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點 4、物料庫存管理 （1）驗收入庫（數(shù)量、型號/規(guī)格/品牌、質(zhì)量抽檢） （2）貯存保管 分類分區(qū)保管，注意特殊物料（如易燃易爆、易碎

5、、有毒物料）的特殊貯存環(huán)境（如溫度、濕度、隔離火源磁場等）。 （3）領(lǐng)用出庫 按照“先老后新”的原則辦理物料領(lǐng)用出庫，并對領(lǐng)用數(shù)量和用途進行嚴格控制，使用剩余物料應(yīng)重新入庫。 （4）庫存盤點 定期清查各類物料的庫存，做到“帳實相符”。 根據(jù)實際需要對大量使用的低值易耗品設(shè)定庫存底限，實際庫存接近或越過庫存底限時，及時采購。 . . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點 四、四、QMSQMS的建立和運行的建立和運行 1、建立 （1）覆蓋影響服務(wù)質(zhì)量的全部過程和活動。 （2）“P-D-C-A”的閉循環(huán)管理。 （3）程序設(shè)計體現(xiàn)“有效控制、簡化手續(xù)、提高效率、方便員工和客戶”的原則。

6、 2、運行 （1）不允許“兩張皮”。 （2）文件的預(yù)期使用。 （3）必需的培訓(xùn)。 （4）記錄控制與管理。. . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點 3、持續(xù)改進 （1）內(nèi)部審核 （2）日常檢查 （3）“日講評” （4）管理評審. . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點第四章 現(xiàn)場服務(wù)控制要點一、客戶服務(wù)一、客戶服務(wù) （一）客戶滿意度調(diào)查 1、哪個部門組織？職責是否清晰？ 2、怎么做？ （1）抽樣比例、頻次設(shè)置 （2）調(diào)查內(nèi)容（項目）是否包括現(xiàn)場服務(wù)的全部活動 （3）發(fā)放和回收問卷是否關(guān)注客戶感受 （4）是否基于數(shù)據(jù)的客觀分析，調(diào)查結(jié)果是否真實 （5）是否分析

7、和研究調(diào)查報告 （6）對滿意率較低的服務(wù)項目是否采取改進措施 . . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點 3、注意避免： （1）生硬的問卷發(fā)放/回收方式，導(dǎo)致客戶反感 （2）對客戶在問卷上簽署的投訴視而不見 （3）調(diào)查結(jié)果不真實，提供達到預(yù)期目標的虛假信息 （4）不分析調(diào)查報告，調(diào)查報告一出來就成為檔案 . . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點 （二）客戶投訴處理 1、人人都是客戶服務(wù)員 2、客戶投訴渠道的順暢（電話、來訪、來函、網(wǎng)站） 3、客戶投訴的識別（不滿、抱怨、責令） 4、客戶投訴信息登記（無遺漏） 5、快速溝通和反應(yīng)，調(diào)查處理 6、處理信息反饋，

8、因故不能及時處理的及時溝通 7、注意避免： （1）客戶投訴信息登記遺漏 （2）置之不理或敷衍、搪塞、推諉 （3）指責客戶 （4）內(nèi)部溝通不暢，造成“管理環(huán)”斷鏈 （5）將內(nèi)部問題轉(zhuǎn)嫁給客戶. . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點 （三）客戶管理 1、建立客戶檔案資料（入伙時填寫，及時更新） 2、項目主要管理人員和客戶服務(wù)人員熟悉客戶情況 3、注意避免：將客戶個人資料對外泄露 （四）客戶溝通 1、客戶溝通方式（電話、走訪、座談會、社區(qū)文化等） 2、定期或不定期溝通，有意識地開展情感服務(wù) 3、客戶反饋信息的利用（作為改進工作的輸入） 4、注意避免：在客戶不方便的時候打擾，漠視客

9、戶感受 （五）服務(wù)態(tài)度和禮儀 1、要點：覆蓋全員，具體內(nèi)容見禮儀手冊 2、注意避免：過于夸張，引起反感. . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點 二、工程二、工程 （一）電梯 1、現(xiàn)場運行效果 （1）運行是否平穩(wěn)，有無異響 （2）平層是否準確 （3）門開門合是否正常 （4）對講系統(tǒng)是否正常 2、導(dǎo)向、警示標識和環(huán)境（衛(wèi)生、通風(fēng)、照明等） （1）門廳（2）轎廂（3）機房（4）層站（5）井道（6）地坑 3、緊急預(yù)案 （1）火災(zāi)（2）跑水（3）困人（4）故障 （5）注意避免：緊急預(yù)案成為擺設(shè)，緊急情況發(fā)生時無法快速啟動。. . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點

10、（二）消防系統(tǒng) 1、消防設(shè)備設(shè)施必須處于完好、隨時可啟動狀態(tài)： （1）消防自動控制和報警系統(tǒng) （2）氣體滅火系統(tǒng) （3）防火卷簾 （4）噴淋滅火系統(tǒng) （5）消防泵、消防水池水位正常、消防水閥門開啟 （6）煙感 （7）消防栓（箱）、水帶及接頭 （8）滅火器 （9）應(yīng)急燈 （10）防火門閉合，嚴禁上鎖 2、注意避免：發(fā)生火災(zāi)時，消防系統(tǒng)整體或部分不能正常運行。. . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點 （三）供配電系統(tǒng) 1、供配電系統(tǒng)處于正常運行狀態(tài) 2、作業(yè)人員必須接受過專業(yè)培訓(xùn)，具備上崗資格 3、緊急預(yù)案：跳閘、停電等 4、發(fā)電機組 （1）定期空載試運行 （2）隨時可緊急啟動

11、（油位、水位、自動/手動狀態(tài)） （3）維修保養(yǎng)，供方監(jiān)管 （四）給排水系統(tǒng) 1、供水泵、潛水泵及其電氣控制系統(tǒng)是否運行正常 2、水池高、低水位和溢水報警裝置是否運行正常 3、二次供水水池/水箱/泳池是否定期進行清洗消毒 4、水質(zhì)清洗消毒供方監(jiān)管 5、水質(zhì)化驗報告 6、二次供水水池/水箱是否加蓋上鎖. . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點 （五）空調(diào)暖通系統(tǒng) 1、確保以下設(shè)備處于正常運行狀態(tài)： （1）空調(diào)機組 （2）熱力系統(tǒng) （3）送排風(fēng)設(shè)備 （4）防火排煙設(shè)備 （5）水泵、冷卻塔、末端風(fēng)柜、新風(fēng)機、風(fēng)機盤管 2、供暖、供冷時間控制 3、空調(diào)機組維修保養(yǎng)和供方監(jiān)管 4、空調(diào)水

12、質(zhì)處理和供方監(jiān)管. . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點 （六）弱電系統(tǒng) 1、樓宇門禁 2、電子監(jiān)控和防范報警 3、通訊和網(wǎng)絡(luò)（適用時） 4、火災(zāi)自動報警 5、氣體/噴淋滅火 6、燃氣泄露報警 7、停車場管理系統(tǒng) 8、電、水、氣自動抄錄系統(tǒng)（適用時） 9、巡更、廣播系統(tǒng)和其它 （七）公共設(shè)施 1、建筑本體 （1）天面 （2）外墻 （3）樓梯 （4）走廊 （5）地下室. . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點 2、建筑外觀 （1）外墻磚 （2）外墻涂料 （3）外墻玻璃或玻璃幕墻 3、公共設(shè)施 （1）公共道路 （2）公共照明 （3）停車場 （4）康樂器材和場所

13、 （5）會所 （6）泳池 （7）各類標識。. . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點 （八）裝修管理 1、施工方案審批備案 2、施工人員和時間段控制 3、施工現(xiàn)場巡查 4、動火作業(yè)控制 5、裝修垃圾清運 6、裝修竣工驗收 7、注意避免： （1）破壞建筑承重結(jié)構(gòu)（梁、柱、墻體等） （2）不做防水或防水質(zhì)量差導(dǎo)致滲漏 （3）施工噪音擾民 （4）建材和裝修垃圾不按規(guī)定時間和路線運送，亂堆放，擠占、爭用、刮壞電梯 （5）違章裝修亂搭建，侵占公共部位 （6）施工人員留宿. . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點 （九）維修服務(wù) 1、明碼標價 2、設(shè)計并控制好服務(wù)流程

14、客戶需求受理告之收費標準開單派工現(xiàn)場服務(wù)客戶驗收收取服務(wù)費服務(wù)費入帳 3、注意避免：服務(wù)費收入流失 （十）綜合管理 1、機房管理 （1）環(huán)境（衛(wèi)生、照明、通風(fēng)、溫度、濕度、防護等） （2）工具配備 （3）無人值守必須加鎖，嚴格控制外來人員 （4）液體流向、設(shè)備狀態(tài)、安全警告等各類標識齊全 2、鑰匙管理和控制 （1）登記歸類（2）復(fù)制控制（3）更換（4）借用 （5）歸還 3、注意避免：個人保管各類鑰匙，鑰匙管理失控. . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點 三、環(huán)境三、環(huán)境 （一）綠化園藝 1、按流程： （1）澆灌（2）松土（3）施肥（4）修剪整型（5）病蟲害防治 （6）防護（

15、如防臺風(fēng)） 2、按作物： （1）草坪（2）灌木（3）喬木（4）花卉（5）盆栽與土植（6）水景 3、注意避免： （1）人流高峰期施藥，產(chǎn)生異味 （2）肥料、藥物安全管理失控 . . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點 （二）清潔 1、按流程： （1）開荒（2）吸塵除塵（3）清洗（4）上油（5）打蠟拋光（6）除雪 （7）垃圾清運 2、按部位： （1）地面（2）路面（3）墻面（內(nèi)外）（4）天面（5）走廊（6）樓梯 （7）地下室（8）會所、泳池（9）停車場或立體車庫（10）架空層 （11）溝渠（12）綠化帶和喬木、灌木株體、水景 （12）其他設(shè)施（滅火器、消防栓、開關(guān)、燈罩、管道、扶

16、梯欄、雨棚、室外休閑娛樂設(shè)施、座椅、雕塑、裝飾物、倒車架、電話亭、宣傳欄、標識牌等） 3、按效果： 雜物、煙頭、余土沙粒、動物糞便、灰塵、污漬、油漬、積水、蜘蛛網(wǎng)、亂張貼、青苔、腐枝落葉等. . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點 （三）消殺 1、白蟻 2、“四害” 3、植物病蟲害 4、注意避免： （1）人流高峰期施藥，產(chǎn)生異味 （2）消殺藥物投放人可輕易接觸，無警告標識 （四）游泳池 1、衛(wèi)生 2、安全 （1）有無鋒利有棱角硬物（2）照明燈具是否完好 （3）是否使用安全電壓，有無外露管線 （4）救生員（5）水深標志和安全告示 3、水質(zhì) PH值、混濁度、尿素濃度、大腸桿菌、游

17、離余氯、化合余氯等 4、溫度 （五）供方監(jiān)管. . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點 四、安防四、安防 （一）保安服務(wù) 1、巡邏 （1）巡邏路線設(shè)定 （2）巡邏頻次設(shè)定 （3）是否有效實施 2、監(jiān)控 （1）設(shè)備是否正常運行 （2）監(jiān)控范圍是否覆蓋重要部位 （3）值班人員是否履行職責 （4）監(jiān)控記錄是否按要求保存 3、值班門崗 （1）外來人員登記，可疑人員的識別和重點監(jiān)控 （2）客戶搬離的大件物品的控制 （3）對客戶提供力所能及的服務(wù)或幫助 . . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點 （二）停車場服務(wù) 1、月卡車 （1）月卡車數(shù)量的動態(tài)信息 （2）月卡車停車

18、月費的及時收繳 2、臨時車 （1）臨時車停放數(shù)量的動態(tài)信息（車流量） （2）設(shè)計好進入登記憑卡（票）出場收費的服務(wù)流程 （3）防止臨時停車費收入流失（不能以停車發(fā)票票存根來核定臨時停車費收入） 3、免費車：按規(guī)定嚴格審批 4、標識 （1）收費標準、牌證 （2）導(dǎo)向標識（行駛方向、車位、出口指示等） （3）警示標識（限速、逆行、禁停、限高等）. . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點 5、服務(wù) （1）停車引導(dǎo) （2）善意提醒（貴重物品、關(guān)門關(guān)窗等） 6、緊急預(yù)案 （1）車輛場內(nèi)被盜 （2）車輛場內(nèi)被損 （3）車輛強行沖閘. . 項目管理職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)教程-項目管理現(xiàn)場控制要點 （三）消防安全 1、人員：接受相