物業(yè)公司某年經(jīng)營計劃書228

1、經(jīng)營計劃書二一二年度公司名稱：鞏義市朗曼物業(yè)管理有限公司制定時間： 2012 年 2 月日目錄第一部分物業(yè)公司收支預算第 3 頁第一章 物業(yè)公司基本情況第 3 頁一、組織架構及人員編制二、職責分工三、各崗位工資級差表第二章： 2012年管理費用及經(jīng)營成本預算第 6 頁一、管理費用及經(jīng)營成本核算二、經(jīng)營收入預算第三章：經(jīng)營計劃及完成保障措施 第 17 頁一、物業(yè)公司費用控制目標二、計劃完成保障措施三、經(jīng)營計劃完成獎勵措施第二部分物業(yè)公司培訓制度及計劃 第 21 頁一、物業(yè)公司培訓制度二、物業(yè)公司培訓計劃第三部分考核辦法第 26 頁一、績效考核的目的和原則二、績效考核的實施細則三、計劃管理細則四、

2、績效考核的結果運用五、績效考核流程六、績效考核的申訴七、附則第一部分物業(yè)公司收支預算第一章：物業(yè)公司基本情況一、組織架構及人員編制物業(yè)公司目前所管理的僅有朗曼假日一個項目，總建筑面積約2.8 萬平米（含住宅 1.04 萬、商業(yè) 1.37 萬及其他），下設客服部、工程部及安保部。公司計劃編制31 人，其中客服部 3 人，工程部 11 人，安保部 16 人，朗曼新城項目依據(jù)開發(fā)時間及交付情況另行申報。物業(yè)公司組織架構圖二、職責分工客服部經(jīng)理1 人副總經(jīng)理1 名物管員1人前臺接待1人工程部經(jīng)理1 人安保部經(jīng)理1 人班長2人配電運行4人水電維修4人消防主管1人隊員11人班長3人副總經(jīng)理 1 名全面領導

3、公司的日常工作，制定服務方針和管理目標，并負責擬訂公司年度工作計劃，批準培訓計劃和各項管理方案等。客服部 3 名客服經(jīng)理 1 名，負責協(xié)助主管領導進行具體的日常管理工作，并及時與業(yè)主溝通，有效處理各種投訴等；前臺接待 1 名，主要負責業(yè)主報修、咨詢、投訴、回訪及日常接待工作；物管員 1 名，負責園區(qū)日常巡查及裝修監(jiān)管工作，并對業(yè)主日常工作事務進行協(xié)調(diào)處理。工程部 11 名經(jīng)理 1 名，負責維修保養(yǎng)計劃的制定與實施工作，并對業(yè)主 / 商戶維修報修工作的開展進行監(jiān)督；維修班長 2 人，負責組織維修人員對管轄區(qū)內(nèi)的公共配套設施進行檢查保養(yǎng)及完成各項日常業(yè)主 / 商戶報修；配電運行 4 人，負責對高低

4、壓配電室、給排水設備、消防系統(tǒng)、電梯等的運行情況進行監(jiān)測，并做好運行記錄；水電維修 4 人，負責商場、園區(qū)公共環(huán)及業(yè)主/ 商戶的報修處理工作。安保部 16 名經(jīng)理 1 名，負責轄區(qū)內(nèi)治安、交通、車輛、消防等全面的管理，并對區(qū)域內(nèi)各項突發(fā)事件做好應該處理工作；消防主管 1 名，協(xié)助經(jīng)理處理具體日常工作事務，重點做好消防安全的巡查監(jiān)督工作，并做好消防控制室的管理工作；工領班 3 名，負責全班的日常管理工作，并帶領全班完成各項工作任務；隊員 11 名，根據(jù)崗位要求，做好各項值勤工作。注：上述人員為物業(yè)公司現(xiàn)有人員編制，物業(yè)公司計劃在3 月份完成對現(xiàn)有人員的重新定編調(diào)整。在人員編制調(diào)整方向上考慮將服務

5、內(nèi)容和服務標準相結合，科學合理配置員工，做到工作量飽滿，實行一崗多能，對不合理的崗位予以調(diào)整或裁汰。三、各崗位工資級差表部門崗位工資級差一級工資二級工資三級工資四級工資五級工資客服部客服部經(jīng)理3500 4000 4500 4800 物管員1500 1600 1700 1800 2000 前臺接待1500 1600 1700 1800 2000 工程部工程部經(jīng)理3500 4000 4500 4800 工程班長2400 2600 2800 3000 3200 配電值班1700 1800 1900 2100 2300 水電維修1700 1800 1900 2100 2300 安保部安保部經(jīng)理3500

6、 4000 4500 4800消防主管2400 2600 2800 3000 3200 領班1700 1800 1900 20002200 隊員1500 1600 1700 1800 2000 第二章： 2012 年管理費用及經(jīng)營成本預算一、管理費用及經(jīng)營成本核算公司現(xiàn)管理面積總和約為2.8 萬 ，總人數(shù)為 31 人，鑒于物業(yè)公司目前更多員工的是在從事商業(yè)物業(yè)工作，在費用核算過程中共細分為住宅與商業(yè)的合計費用支出、住宅費用支出、物業(yè)服務于商業(yè)的支出三塊。通過對 2012 年度管理經(jīng)營費用進行預算，全年合計管理費用預計1380309萬元（其中包含住宅運營所需管理費用430742元，服務于商業(yè)的管

7、理費用949567元） ，全年經(jīng)營成本總和為1872164萬元（其中包含住宅經(jīng)營成本支出337100元，服務于商業(yè)的經(jīng)營成本支出1535064元） 。說明：1、上述核算的管理及經(jīng)營費用中未考慮工資上漲因素及新項目人員入駐的開辦費用；2、人員工資如因薪酬體系調(diào)整增加費用另行申報，開辦費用根據(jù)新項目具體開發(fā)進展情況另行提報。3、上述費用中不包含商場改造、活動室裝修等大項支出費用。4、上述費用中不包含單項大額支出的不可預見費用。附：管理費用資金計劃總表（含住宅與商場，單位：元）序號費用明細2012 年計劃合計1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月1 工資及獎金

8、950300 65400 65400 72940 72940 72940 72940 72940 72940 72940 72940 72940 163040 2 福利費162228 17169 17169 11169 11369 11769 17169 10769 11169 16569 10969 15569 11369 2.01 各類保險費10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 2.02 工會經(jīng)費0 2.03 勞保費0 2.04 其他37800 6800 6800 800 1000 1

9、400 6800 400 800 6200 600 5200 1000 3 房租、物業(yè)費19200 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 3.01 房租、物業(yè)費1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 3.02 購 房 優(yōu) 惠 物 業(yè)費4 差費交通費6000 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 5 修理費6 審計咨詢費、 律師費0 7 水電費23000 2000 2000 18

10、00 1800 1800 1800 2000 2000 2000 1800 2000 2000 8 培訓費10920 1000 2000 1000 1000 5920 9 辦公費17000 1000 1200 2300 2800 1200 1300 1000 1400 1300 1000 1200 1300 9.01 辦公品10800 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 9.02 耗材3200 100 300 400 100 300 400 100 300 400 100 300 400 9.03 報刊雜志費1000 800 200

11、9.04 雜費0 9.05 印刷費0 9.06 證照年檢2000 1000 1000 9.07 其他0 10 汽車費用8400 700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 10.01 維修費0 10.02 油料費7200 600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 10.03 養(yǎng)路費0 10.04 停車過路費1200 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 10.05 保險費0 10.06 車船使用稅0 10.07 車輛年檢0 11 通

12、訊費12000 950 950 950 950 950 950 950 950 1550 950 950 950 11.01 移動電話費6000 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 11.02 固定電話費4800 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 11.03 短信費600 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 11.04 網(wǎng)絡費600 600 12 業(yè)務招待費22000 6500 1000 1000 1000 1000 1000 1000

13、1000 5500 1000 1000 1000 12.01 日常招待12000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 12.02 關系維護費10000 5500 4500 13 低值易耗品6000 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 14 辦公綠化費5000 1000 2000 2000 15 招聘費1200 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 16 其他4600 0 0 200 400 50

14、0 500 500 500 500 500 500 500 17 工裝費14301 4767 4767 4767 18 協(xié)會會費500 500 19 公司補貼餐費39840 3320 3320 3320 3320 3320 3320 3320 3320 3320 3320 3320 3320 20 三級資質(zhì)申報2000 2000 21 稅金75820 5860 6360 6360 6360 6360 6360 6360 6360 6360 6360 6360 6360 22 小計1380309 105599 100799 112206 106339 104739 115506 102239 1

15、03039 119206 108159 107239 195239 注：未考慮2012 年工資上漲因素。物業(yè)經(jīng)營成本資金計劃總表（含住宅與商場，單位：元）序號費用明細2012 年計劃合計1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月1 公共設施維護費28600 2500 2000 2000 2000 2600 3500 2000 2000 2500 2000 3500 2000 2 水費支出83000 5500 5500 6500 6500 6500 6500 9500 9500 9500 6500 5500 5500 3 電費支出1180000 90000 9

16、6000 86000 77000 83000 87000 100000 130000 150000 100000 93000 88000 4 熱費支出306000 50000 50000 26000 60000 120000 5 垃圾清運費42000 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 6 保潔服務費219564 18297 18297 18297 18297 18297 18297 18297 18297 18297 18297 18297 18297 7 宣傳費1800 150 150 150 150 15

17、0 150 150 150 150 150 150 150 8 社區(qū)活動費5000 500 1000 1000 500 1500 500 9 消防費5000 2000 2000 1000 10 公共秩序維護費1200 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 11 合計1872164 170547 176547 142547 107547 115147 121547 133547 163547 184047 134047 184047 239047 注：上述費用中不含商場改造費用管理費用資金計劃附表（住宅，單位：元）序號費用明細2012 年

18、計劃合計1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月1 工資及獎金278400 19200 19200 21420 21420 21420 21420 21420 21420 21420 21420 21420 47220 2 福利費41900 4475 4475 2875 3075 3075 4475 2675 2875 4275 2875 3875 2875 2.01 各類保險費32100 2675 2675 2675 2675 2675 2675 2675 2675 2675 2675 2675 2675 2.02 工會經(jīng)費0 2.03 勞保費0 2.0

19、4 其他9800 1800 1800 200 400 400 1800 0 200 1600 200 1200 200 3 房租、物業(yè)費15600 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 3.01 房租、物業(yè)費15600 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 3.02 購 房 優(yōu) 惠 物 業(yè)費4 差費交通費6000 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 5 修理費6 審計咨詢費

20、、 律師費0 7 水電費7900 700 700 600 600 600 600 700 700 700 600 700 700 8 培訓費6060 700 1000 700 700 2960 9 辦公費10600 550 650 1700 2350 650 700 550 850 700 550 650 700 9.01 辦公品6000 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 9.02 耗材1600 50 150 200 50 150 200 50 150 200 50 150 200 9.03 報刊雜志費1000 800 200 9.

21、04 雜費0 9.05 印刷費0 9.06 證照年檢2000 1000 1000 9.07 其他0 10 汽車費用4200 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 10.01 維修費0 10.02 油料費3600 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 10.03 養(yǎng)路費0 10.04 停車過路費600 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 10.05 保險費0 10.06 車船使用稅0 10.07 車輛年檢0 11 通訊費8400 650 650

22、650 650 650 650 650 650 1250 650 650 650 11.01 移動電話費3600 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 11.02 固定電話費3600 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 11.03 短信費600 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 11.04 網(wǎng)絡費600 600 12 業(yè)務招待費13000 4500 500 500 500 500 500 500 500 3500 500 500 500 1

23、2.01 日常招待6000 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 12.02 關系維護費7000 4000 3000 13 低值易耗品3600 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 14 辦公綠化費1200 200 500 500 15 招聘費600 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 16 其他4600 0 0 200 400 500 500 500 500 500 500 500 500 17 工裝費3690 1230 1230 1230

24、18 協(xié)會會費500 500 19 公司補貼餐費10440 870 870 870 870 870 870 870 870 870 870 870 870 20 三級資質(zhì)申報2000 2000 21 稅金12052 546 1046 1046 1046 1046 1046 1046 1046 1046 1046 1046 1046 22 小計430742 33991 30591 36491 34411 33011 34991 31411 31911 38691 34471 32711 58061 注：未考慮2012 年工資上漲因素。物業(yè)經(jīng)營成本資金計劃表（住宅，單位：元）序號費用明細2012

25、年計劃合計1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月1 公共設施維護費4100 300 300 300 300 300 500 300 300 400 300 500 300 2 水費支出5900 300 300 500 500 500 500 700 700 800 500 300 300 3 電費支出156000 11000 11000 10000 10000 10000 11000 11000 15000 15000 11000 18000 23000 4 熱費支出97200 32400 64800 5 垃圾清運費12000 1000 1000 100

26、0 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 6 保潔服務費52800 4400 4400 4400 4400 4400 4400 4400 4400 4400 4400 4400 4400 7 宣傳費1800 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 8 社區(qū)活動費5000 500 1000 1000 500 1500 500 9 消防費1700 700 700 300 10 公共秩序維護費600 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 11 合計337100

27、 17700 18200 16400 16400 17400 18800 17600 21600 21800 19600 56800 94800 注：上述費用中不含商場改造費用管理費用資金計劃附表（商場，單位：元）序號費用明細2012 年計劃合計1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月1 工資及獎金671900 46200 46200 51520 51520 51520 51520 51520 51520 51520 51520 51520 115820 2 福利費120328 12694 12694 8294 8294 8694 12694 8094 8

28、294 12294 8094 11694 8494 2.01 各類保險費92328 7694 7694 7694 7694 7694 7694 7694 7694 7694 7694 7694 7694 2.02 工會經(jīng)費0 2.03 勞保費0 2.04 其他28000 5000 5000 600 600 1000 5000 400 600 4600 400 4000 800 3 房租、物業(yè)費3600 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 3.01 房租、物業(yè)費3600 300 300 300 300 300 300 300 300 3

29、00 300 300 300 3.02 購 房 優(yōu) 惠 物 業(yè)費4 差費交通費0 5 修理費6 審計咨詢費、 律師費0 7 水電費15100 1300 1300 1200 1200 1200 1200 1300 1300 1300 1200 1300 1300 8 培訓費4860 300 1000 300 300 2960 9 辦公費6400 450 550 600 450 550 600 450 550 600 450 550 600 9.01 辦公品4800 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 9.02 耗材1600 50 150

30、 200 50 150 200 50 150 200 50 150 200 9.03 報刊雜志費0 9.04 雜費0 9.05 印刷費0 9.06 證照年檢0 9.07 其他0 10 汽車費用4200 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 10.01 維修費0 10.02 油料費3600 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 10.03 養(yǎng)路費0 10.04 停車過路費600 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 10.05 保險費0 10.06

31、 車船使用稅0 10.07 車輛年檢0 11 通訊費3600 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 11.01 移動電話費2400 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 11.02 固定電話費1200 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 11.03 短信費0 11.04 網(wǎng)絡費0 12 業(yè)務招待費9000 2000 500 500 500 500 500 500 500 2000 500 500 500 12.01 日常

32、招待6000 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 12.02 關系維護費3000 1500 1500 13 低值易耗品2400 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 14 辦公綠化費3800 800 1500 1500 15 招聘費600 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 16 其他0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 17 工裝費10611 3537 3537 3537 18 協(xié)會會費0 19 公司補貼餐費29400 245

33、0 2450 2450 2450 2450 2450 2450 2450 2450 2450 2450 2450 20 三級資質(zhì)申報0 21 稅金63768 5314 5314 5314 5314 5314 5314 5314 5314 5314 5314 5314 5314 22 小計949567 71608 70208 75715 71928 71728 80515 70828 71128 80515 73688 74528 137178 注：未考慮2012 年工資上漲因素。物業(yè)經(jīng)營成本資金計劃表（商場，單位：元）序號費用明細2012 年計劃合計1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8

34、 月9 月10 月11 月12 月1 公共設施維護費24500 2200 1700 1700 1700 2300 3000 1700 1700 2100 1700 3000 1700 2 水費支出77100 5200 5200 6000 6000 6000 6000 8800 8800 8700 6000 5200 5200 3 電費支出1024000 79000 85000 76000 67000 73000 76000 89000 115000 135000 89000 75000 65000 4 熱費支出208800 50000 50000 26000 27600 55200 5 垃圾清

35、運費30000 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 6 保潔服務費166764 13897 13897 13897 13897 13897 13897 13897 13897 13897 13897 13897 13897 7 宣傳費0 8 社區(qū)活動費0 9 消防費3300 1300 1300 700 10 公共秩序維護費600 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 11 合計1535064 152847 158347 126147 91147 97747 102747 115

36、947 141947 162247 114447 127247 144247 注：上述費用中不含商場改造費用二、經(jīng)營收入預算1、總體收支情況物業(yè)公司結合目前住宅與商場的經(jīng)營現(xiàn)狀，核算出2012 年度管理費用總計1380309萬元 （其中住宅合計費用支出430742元， 服務于商業(yè)的管理費用949567元） ；全年經(jīng)營成本總和為1872164萬元（其中包含住宅經(jīng)營成本支出337100元，服務于商業(yè)的經(jīng)營成本支出1535064元） ；全年合計總費用支出3252473元。全年經(jīng)營收入約1832045元（其中包含住宅和商業(yè)物業(yè)費全年收入1255189元，其它收入 576856元） ； 全年現(xiàn)金流為 -

37、1420428 元 （其中包括住宅現(xiàn)金流 -581486 萬元，商業(yè)現(xiàn)金流 -838942 萬元） 。2、關于計算辦法的說明住宅物業(yè)費收費率按100% 計算；商業(yè)按 90% 計算。2012 年經(jīng)營收入預算表序號子目小計（元）1 住宅物業(yè)費收入117000 2 商鋪物業(yè)費收入1057000（商業(yè)代收）81189 （物業(yè)自收）3 商業(yè)電費收入507500 4 住宅熱費收入50996 5 車位能源費收入18360（按已辦理51 個車位計算）合計1832045 附：3、關于接管面積的說明以上費用收取是根據(jù)物業(yè)公司現(xiàn)管理面積不變的前提下進行的估算。如年度中有新增管理面積時， 將根據(jù)與房地產(chǎn)公司約定的交付

38、時間把新增加的管理費用及經(jīng)營成本和新增收入再進行調(diào)整。第三章：經(jīng)營計劃及完成保障措施一、物業(yè)公司費用控制目標2012 年物業(yè)公司的全年目標為：全年經(jīng)營收入指標1832045 元，費用支出不超出 3252473元（其中管理費用全年不超過1380309元，經(jīng)營成本全年不超過1872164元） 。二、計劃完成保障措施經(jīng)營計劃完成保障措施1、規(guī)范內(nèi)部管理，建立優(yōu)秀的服務團隊：從上至下轉(zhuǎn)變心態(tài)，加強有效培訓，提高員工操作技能和專業(yè)技能，提高員工的素質(zhì)，發(fā)揮員工聰明才智和主動精神，為業(yè)主提供一流的管理，優(yōu)質(zhì)到位的服務，從而體現(xiàn)公司人員精干、管理專業(yè)、服務良好的企業(yè)形象。執(zhí)行統(tǒng)一規(guī)范的服務標準，如：員工的著

39、裝形象、技術技能、工程維修、客服服務、安全保衛(wèi)、清潔綠化等細節(jié)，在實際的工作中不斷的培訓和要求，最終達到統(tǒng)一規(guī)范的標準。比如物業(yè)的報修，規(guī)定小修在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，假如在任何情況下都能在 15 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場維修，這就是一種標準。2、加強與業(yè)主的溝通，對事情的過程進行全程跟蹤，建立24 小時值班服務，推行首問制。并通過以每年的重大節(jié)日為契機, 適當開展社區(qū)文化活動 , 拉近與業(yè)主的感情，加強溝通，使物業(yè)服務深入人心。3、開源節(jié)流，強化成本節(jié)約（1)成本節(jié)約要達到的目標1）基本達到目標：各項支出控制在預算計劃支出的范圍內(nèi)。2）爭取達到目標：采用各種成本控制方法，力爭取將成本控制在預算金額的90

40、以內(nèi)。（2)成本節(jié)約的具體措施1）控制人工成本：在人員編制上做到與服務內(nèi)容和服務標準相結合，科學合理配置員工，在時間和空間上做到工作量飽滿，實行一崗多能，對不合理的崗位予以調(diào)整或裁汰。加大對員工組織行為建設及專業(yè)技能方面的內(nèi)部培訓，提高員工工作熟練程度，努力降低員工工作中所存在的各種風險。建立員工的標準化考核體系，建立激發(fā)員工工作熱情地激勵機制，發(fā)揮員工的主動性和創(chuàng)造性。逐步實現(xiàn)勞動密集型向技術密集型的轉(zhuǎn)變，在物業(yè)服務中通過運用先進技術手段，利用安防智能化系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)等智能系統(tǒng)，提高勞動生產(chǎn)率，減少操作層員工的投入數(shù)量。2）控制設備管理成本抓好設備的運行管理，有計劃地進行設備的維修

41、養(yǎng)護，制定設備年、季、月度維修保養(yǎng)計劃。高度重視并抓好設備的日常養(yǎng)護工作，通過良好的設備維護管理，可有效降低設備故障率，延長設備的使用壽命。設備損壞的初期應將設備盡快修復，多小修、及時修、盡量避免大修，嚴禁設備帶病運行。3）節(jié)能降耗對用水用電節(jié)能改造；靈活控制設備運行方式，節(jié)約能源費用。修舊利廢，節(jié)約材料投入成本。嚴格把關維修材料的采購和使用管理，節(jié)約材料費用。減少空調(diào)、計算機、復印機等用電設備的待機能耗，及時關閉用電設備。長時間不用的電器將插頭斷開，節(jié)省電損耗。嚴格執(zhí)行國家有關空調(diào)室內(nèi)溫度控制的規(guī)定，合理制定開停時間，充分利用自然通風，改進空調(diào)運行管理。充分利用自然采光，使用高效節(jié)能照明燈具

42、，優(yōu)化照明系統(tǒng)設計，改進電路控制方式。對監(jiān)控機房、空調(diào)主機、泛光照明等部位的用能情況實行重點監(jiān)測，采取有效措施降低能耗。節(jié)約用水，水龍頭盡量開小，經(jīng)常檢查供水設備，避免漏水，提倡一水多用。4）加強物品管理控制：節(jié)約用紙。紙張用過一面的，要注意利用反面，可用來演算或打印不重要的資料。多用計算機代替?zhèn)髡骖惞?、文件以及公司往來函件，?jié)約傳真費用。文具類用品要推行以舊換新制度，培養(yǎng)大家養(yǎng)成使用愛惜的習慣。三、目標完成考核支持和約束條件1、依據(jù)地產(chǎn)公司對項目公司的授權管理規(guī)定，項目公司在授權范圍內(nèi)享有人事管理權、財務管理權、業(yè)務經(jīng)營權。2、項目公司應遵守地產(chǎn)公司制定的各種制度、機構設置、定編定崗、預算

43、等。不得超越權限和制度行事。3、項目公司應接受地產(chǎn)公司的財務管控和審計檢查，確保各項業(yè)務合規(guī)和合法。第二部分物業(yè)公司培訓制度及計劃第一章 培訓考核制度一、目的和宗旨（1）為了建立和健全培訓制度，管理和開發(fā)人力資源，優(yōu)化人力資源結構，提高培訓效果， 將員工個人素質(zhì)、 培訓資歷和績效考核、 職務晉升、工資待遇等相掛鉤，特制定本制度。（2） 旨在不斷地提高員工的職業(yè)化水平與崗位技能，考核全體員工的專業(yè)技能，對其綜合能力進行評估，滿足企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的需要。二、實施辦法（1）考核人員范圍凡參加本公司組織培訓的所有員工均應接受考核評估，不得故意規(guī)避，如果因工作需要不能到場，應向行政部出具請假條，并且

44、在一周內(nèi)進行補考。（2）考核評估的執(zhí)行組織由公司行政部或培訓人負責組織，制定考核評定標準等。三、考核的評定標準行政部或培訓人針對培訓結果進行考核，并將考核結果計入本人當月績效考核得分?？己说梅衷?90 分以上者為優(yōu)秀，當月績效加2 分；低于 90 分至 80分者為良好，當月績效加1 分；低于 80 分在 70分以上者基本合格，不加分，不扣分；低于 70 分在 60分以上者，當月績效扣減1 分；低于 60 分者，為不合格，當月績效扣減2 分，考核成績出來后，行政部或培訓人于一周內(nèi)組織不合格人員補考，補考仍不合格的，當月績效扣減5 分，連續(xù)三個月考核不合格的給予辭退處理。四、培訓考核的管理1、行政

45、部負責管理全體員工的培訓記錄，完善培訓檔案資料庫，建立個人培訓檔案。2、考核結果作為員工調(diào)動、晉升、評選優(yōu)秀等參考依據(jù)。第二章 物業(yè)公司年度培訓計劃期次培訓日期培訓內(nèi)容主講人培訓形式參加人員培訓達到的效果考核方式2012.022012 年 2 月29 日前工程維修部值班管理制度焦保賓課堂授課工程人員1. 使各工程人員知道、了解制度的內(nèi)容2. 認真執(zhí)行值班管理制度，口頭提問、筆試2012 年 2 月15 日前消防防護裝備的使用王賀賓現(xiàn)場培訓及實操安保部全體成員1. 掌握防護裝備的性能及構造。2. 熟練的使用防護裝備，保護自己。現(xiàn)場考核2012.032012 年 3 月20 日前行為規(guī)范、儀容儀表

46、、電話接聽禮儀培訓申云紅座談、討論客服部樹立朗曼物業(yè)形象口頭提問、筆試2012 年 3 月31 日前電梯維修保養(yǎng)規(guī)范焦保賓座談、討論工程人員使員工掌握電梯安全常識，在遇到問題時能冷靜處理口頭提問2012.042012 年 4 月25 日前日常接待技巧及投訴處理陳寧華課堂授課客服部讓員工了解接待技巧及如何合理處理投訴口頭提問，筆試2012 年 4 月30 日前員工手冊楊楠座談、討論全體員工熟知企業(yè)各項考勤制度口頭提問，筆試2012.052012 年 5 月20 日前物業(yè)常用法律法規(guī)陳寧華座談、討論客服部了解常用的一些法律知識口頭提問2012 年 5 月31 日前給排水系統(tǒng)管理工作規(guī)程楊明輝座談討

47、論工程人員熟悉工作職責及工作程序和應急處理方案口頭提問2012.062012 年 6 月15 日前組織參觀交流學習座談、討論客服部開闊視野，提高服務思路心得體會2012 年 6 月30 日前供電系統(tǒng)管理焦保賓座談討論工程人員1. 熟悉工作職責及工作程序、2. 熟知轉(zhuǎn)停電工作及安全操作規(guī)程3. 掌握倒閘操作制度和應急處理方案口頭提問、筆試2012.072012 年 7 月25 日前消防法規(guī)、設備使用知識培訓王賀賓課堂授課客服部懂法、消防設備會用口頭提問，筆試2012 年 7 月31 日前各類泵的操作、維修保養(yǎng)規(guī)程楊明輝座談討論工程人員1. 使各工程人員熟知工作規(guī)程2. 操作人員熟悉養(yǎng)護范圍3.

48、要求工程人員按照標準執(zhí)行口頭提問、筆試2012 年 7 月每周治安管理學習王賀賓課堂講解安保部全體員工1. 特殊治安案例的學習2. 結合實際及容易出現(xiàn)事件的特點進行講解3. 治安法律專業(yè)知識的培訓口頭提問、筆試2012.082012 年 8 月25 日前現(xiàn)場培訓，了解小區(qū)格局、工程設備情況焦保賓座談討論客服部對小區(qū)整體格局做到心中有數(shù)口頭提問2012 年 8 月31 日前工程設備管理控制規(guī)程焦保賓課堂授課工程人員熟悉工作職責及工作程序筆試2012 年 8 月每周車輛的管理及停車場的管理王賀賓現(xiàn)場實操安保部全體員工1. 車輛的指揮手勢及停位2. 車庫電子系統(tǒng)的學習3. 門禁系統(tǒng)的學習現(xiàn)場考核20

49、12.092012 年 9 月30 日前業(yè)主 / 住戶室內(nèi)維修管理焦振乾座談討論工程人員熟悉工作職責及業(yè)主/ 住戶室內(nèi)維修規(guī)程口頭提問2012 年 9、10月每周消防設施設備的學習及消防事故的處理呂丹飛現(xiàn)場學習及實操安保部全體員工1. 消防設施的構成及原理2. 消防設施的功用3. 消防事故處理的預演現(xiàn)場考核2012.10 2012 年 10 月20 日前物業(yè)管理前期介入陳寧華課堂授課物業(yè)各部門了解前期介入的基本知識口頭提問2012 年 10 月31 日前員工手冊楊楠課堂授課全體員工熟知企業(yè)各項服務標準及規(guī)范筆試2012.112012 年 11 月30 日前公用設施設備管理規(guī)定焦保賓課堂授課工程

50、人員1. 了解公用設施設備的分類2. 掌握其大、中修維修內(nèi)容 3. 熟悉申報程序筆試2012 年 11 月底前消防演習王賀賓現(xiàn)場實操全體員工及部分商戶1. 火災事故的處理2. 人員的疏散3. 受傷人員的救護現(xiàn)場演練2012.122012 年 12 月31 日前維修技工日常工作規(guī)程焦振乾座談討論工程人員1. 熟悉工作職責及工作要求2. 熟悉日常工作及計劃工作口頭提問2012 年 12 月底前應急預案的學習王賀賓理論學習安保部全體員工公司各種應急預案的學習口頭提問及現(xiàn)場演練第三部分考核辦法朗曼商業(yè) / 物業(yè)公司績效考核管理辦法第一章 績效考核的目的和原則第一條 績效考核的目的1、貫徹“多、快、好、

51、省”的績效文化，有效引導各級員工的職業(yè)價值觀；2、客觀評價員工工作的“質(zhì)”和“量” ，為績效工資的發(fā)放提供依據(jù)；3、獎優(yōu)罰劣，在全體員工中促進整體績效提升，實現(xiàn)團隊價值和個人價值。第二條 績效考核的原則1、全員考核原則：公司各部門、及各部門所有員工必須全部納入考核；2、對部門和個人實行分級考核的原則；3、月度和年度考核相結合的原則：年度目標為前提，月度目標為基礎，績效結果為導向；4、指標考核和崗位適用原則：用數(shù)據(jù)和指標作為考核的標準，結合員工的崗位職責、工作標準進行考核。第二章績效考核的實施細則第三條 績效考核的對象為商業(yè)/ 物業(yè)公司各部門及全體員工。第四條 對機構的考核一、機構分類包括商業(yè)

52、/ 物業(yè)公司各部門，各部門員工。二、考核周期月度考評和年度集中考核考評。三、考核職責的劃分商業(yè)/ 物業(yè)公司副總經(jīng)理對商業(yè)/物業(yè)公司績效負責并進行考核。商業(yè)/ 物業(yè)公司副總經(jīng)理及行政部對商業(yè)/ 物業(yè)公司各部門進行考核，考核結果由商業(yè) / 物業(yè)公司副總經(jīng)理批準。員工考核的平均分不得超過各部門的考核分。商業(yè)/ 物業(yè)公司各部門考核的平均分不得超過集團對商業(yè)/ 物業(yè)公司的考核分。四、考核依據(jù)月度考核依據(jù)含月度管理費用和經(jīng)營成本控制、業(yè)務工作、月度品質(zhì)考核、培訓計劃、商戶 / 業(yè)主滿意度調(diào)查等方面，根據(jù)情況調(diào)整內(nèi)容和權重。商業(yè)/ 物業(yè)公司年度依據(jù)經(jīng)營目標責任書完成情況進行考核，商業(yè)/ 物業(yè)公司各部門年度考

53、核為月度考核的平均值。1、月度考核流程說明考核指標分值計分方法管理費用和經(jīng)營成本10 管理費用和經(jīng)營成本控制在計劃范圍內(nèi)，該項得滿分；管理費用和經(jīng)營成本只要有一項超出計劃，該項不得分。業(yè)務工作70 包括關鍵指標和一般任務指標。列為關鍵指標的工作任務必須確保完成，只要沒有100% 按照時間節(jié)點、標準要求完成的，該單項分值即全部扣完。一般任務根據(jù)實際工作完志情況酌情給分品質(zhì)考核10 即按員工手冊執(zhí)行情況，此項按百分制計算?？己瞬捎昧勘淼目荚u辦法，把考核內(nèi)容分解成若干項，再將一定的分數(shù)和評價標準分配到各項，然后用量表對各項的表現(xiàn)做出評價、打分，匯總計算的分數(shù)即為本各部門的月度品質(zhì)得分。此考核分數(shù)占個

54、人總得分的10培訓計劃10 合理安排組織每月部門培訓計劃第五條 對個人的績效考核商業(yè)/ 物業(yè)公司各部門及各部門的所有人員都必須參加考核，考核分為月度和年度考核。1、商業(yè)/ 物業(yè)公司副總經(jīng)理月度和年度考核分數(shù)是公司月度和年度考核分數(shù)。2、商業(yè)/ 物業(yè)公司各部門經(jīng)理的月度和年度考核分數(shù)是該職能部門月度和年度考核分數(shù)。其考核分為：管理費用和經(jīng)營成本10% 、業(yè)務指標 70% 、品質(zhì)考核 10% 、培訓計劃 10% 。各大項分解為多個小項指標，將一定的分數(shù)和評價標準分配到各小項。由商業(yè) / 物業(yè)副總經(jīng)理及行政部用量表（模版見附件2）對各部門經(jīng)理在各項的工作做出評價、打分，匯總計算分數(shù)即為各部門經(jīng)理總得

55、分。3、部門員工由部門經(jīng)理評分，分數(shù)按百分制計算。各部門根據(jù)員工實際工作情況編寫本部門的崗位考核細則，依據(jù)員工本人當月計劃進行考核。（員工計劃模版見附件3）。第三章計劃管理細則第六條 計劃管理的內(nèi)容1、商業(yè) / 物業(yè)公司各部門月度計劃的內(nèi)容和考核辦法各部門的月度計劃包括管理費用和成本控制、業(yè)務工作、品質(zhì)考核和培訓計劃四部分，其中管理費用和成本控制占10 分，業(yè)務工作占 70 分，品質(zhì)考核占 10分，培訓計劃占 10 分。（1）管理費用和成本控制（占總分數(shù)的10分）各部門、嚴格將月度管理費用和經(jīng)營成本實際發(fā)生額按年初上報月分解計劃如實上報，商業(yè)/ 物業(yè)公司行政部每月根據(jù)管理費用和經(jīng)營成本是否控制

56、在計劃范圍內(nèi)進行考核。管理費用和經(jīng)營成本控制在計劃范圍內(nèi)，該項得滿分；管理費用和經(jīng)營成本只要有一項超出計劃，該項不得分。（2）業(yè)務工作月度工作計劃（占總分數(shù)的70分）業(yè)務工作為當月工作計劃，分為關鍵指標和一般工作任務。列為關鍵指標的工作任務必須確保完成，只要沒有100% 按照時間節(jié)點、標準要求完成的，該單項分值即全部扣完。一般任務指標根據(jù)實際工作完成情況酌情給分。（3）品質(zhì)考核（即按員工手冊及公司發(fā)布的其它工作標準的執(zhí)行情況，此項按百分制計算，占比例為10% ）采用量表的考評辦法，把考核內(nèi)容分解成若干項，再將一定的分數(shù)和評價標準分配到各項，對各項的表現(xiàn)做出評價、打分，匯總計算的分數(shù)即為本各部門

57、的月度品質(zhì)得分。此考核分數(shù)占個人總得分的10。檢查方法：采用檢查各部門經(jīng)理的工作檢查記錄以及現(xiàn)場觀察員工實際工作狀況相結合的方法。具體為：抽查各部門經(jīng)理對部門主管、部門員工工作的檢查和考核；抽查各部門員工工作狀況。檢查頻次：每周對所屬部門隨機抽查，每周抽查考核覆蓋一次。行政部每月確定檢查內(nèi)容、被檢查員工數(shù)量等。檢查結合各部門的重點工作和要求以及公司階段性重點工作。必要時（如品質(zhì)下降或重點工作需要等）增加檢查頻次，調(diào)整檢查內(nèi)容。每次檢查未達到的項，該項考核分數(shù)扣除并跟蹤。下次檢查仍未達到標準，該項所占的分數(shù)加一倍扣除。再次檢查（即連續(xù)3次檢查同一項）仍未達到標準，除該項所占分數(shù)加倍扣除外，在公司月度工作會議上對該各部門通報批評，并計入年終考評。（4）培訓計劃（占總分數(shù)的10分）重點工作企業(yè)文化與員工培訓, 各部門根據(jù)全年培訓計劃分解到月，進行學習。第四章績效考核的結果運用第七條 績效考核結果的運用1、各部門的績效考核結果作為年度評先創(chuàng)優(yōu)的核心依據(jù)。2、各部門員工的個人績效考核結果作為月獎和年終獎發(fā)放的核心依據(jù)。與工資掛鉤辦法：首先將個人工資分為兩部分： 90%