房地產(chǎn)基礎知識大全(共8頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上附件一：房地產(chǎn)的基礎知識房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構筑物構成的。在經(jīng)濟學上也叫不動產(chǎn)。一、房產(chǎn)的分類商 品 房：是指開發(fā)商開發(fā)建設的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權房。商品房原是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準用于市場出售而建造的房屋。特指經(jīng)政府有關部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋。包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。房 改 房：又分為成本價、標準價（優(yōu)惠價）、央產(chǎn)房等類型。屬于部分產(chǎn)權。房改房，又稱為“已購公房”

2、、“上市公房”，是職工將單位以福利分房形式分配的房產(chǎn)，以有關部門指定的價格將產(chǎn)權買斷為個人所有的房產(chǎn)類型。在房改房中，只有產(chǎn)權性質(zhì)為“成本價購買”的房產(chǎn)可以直接上市交易。解 困 房：是指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。經(jīng)濟適用住房：是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。經(jīng)濟適用房具有經(jīng)濟性和適用性的特點。適用性是指在住房設計、單套面積設定及其建筑標準上強調(diào)住房的實用效果。經(jīng)濟適用住房的價格按建設成本確定。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格而言，是適中的、能夠適應中低收入家庭

3、的承受能力。安 居 房：是國家安排貸款和地方自籌資金建設的，面向廣大中低收家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的，銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。安居房是指實施國家"安居（或康居）工程"而建設的住房（屬于經(jīng)濟適用房的一類）。安居房包括按規(guī)定出售或出租給國家機關、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準成本房、全成本房、全成本微利房和社會微利房。集 資 房：一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產(chǎn)權也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。房產(chǎn)證是

4、商品房所特有的東西，集資房與商品房畢竟不是同一種產(chǎn)品。集資房是以集體名義的房產(chǎn)，單個戶主是沒有房產(chǎn)證的。為了謹慎起見，不要購買違章建筑集資房。如果違章建筑，那就意味著自己花錢買下的房子本身就是違法的，沒有法律保障，所住的房子會有隨時被拆掉的風險。二. 物業(yè)的分類物業(yè)主要分為兩大類：住宅和非住宅住宅又分為普通性住宅和非普通性住宅。普通住宅是指房產(chǎn)證面積在144M2以下（包括144M2）的多層居住樓房或（電梯）高層居住樓房。非普通住宅是指房產(chǎn)證面積在144M2以上的住宅及別墅。別墅分為：獨立別墅和連排別墅非住宅包含商業(yè)的寫字樓，店鋪，廠房倉庫等。三. 物業(yè)的使用年限各類物業(yè)的使用年限分別定為：居住

5、用地：70年工業(yè)用地：50年教育，科技，文化，衛(wèi)生，體育用地：50年商業(yè)，旅游，娛樂用地：40年車位：50年綜合或其它用地：50年四. 復式的分類復式分為：密封復式和中空復式密封復式：從客廳內(nèi)樓梯上二樓的復式 中空復式：客廳無復式，只有房間有復式。從一樓客廳可以看到二樓的樓項天花。6. 影響樓價的因素影響樓價的因素有哪些？一 地區(qū)，接近市區(qū)，配套交通、網(wǎng)絡、飲食、娛樂購物消閑等設施較完善。二 交通，城市道路網(wǎng)絡完善。公交線路，地鐵線路，交通要道等。三 樓層、方向，傳統(tǒng)認為向南較佳，東向或西向均受陽光照影響四 景觀，是不能改變的因素，擁有開闊視野；海景、山景或綠化公園景觀五 配套，周圍環(huán)境及設施

6、的配合，包括商場百貨公司、超市、戲院、私人會所，游泳池及私家公園。此外，物業(yè)的用料，樓齡，樓宇維修保養(yǎng)，及物業(yè)管理公司，居住人群等都是影響樓價的重要因素。附件二：建筑的基礎知識1 平方米 = 10. 平方英尺 10.764建筑面積：亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外圍線測定的各層平面面積之和。建筑面積一般大于使用面積，也是指房產(chǎn)證面積。房產(chǎn)證面積包括三項，即套內(nèi)面積、和。套內(nèi)面積：（實用面積）是指單位內(nèi)所占的面積。從外墻開始計算，若墻身連著其它單位，則從這幅墻的中間開始計算 。實用率：是指套內(nèi)面積/建筑面積100%分攤面積：是指樓梯分攤或其它公共面積分攤 。綠 化 率：也叫綠化覆蓋率。是指公共

7、綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等四類綠地（其中包括滿足當?shù)刂矘渚G化覆土要求、方便居民出入地下或半地下建筑的屋頂綠地）面積的總和與居住用地總面積的比率（%）。綠化面積：室外的平面綠化面積+架空層綠化面積+室外游泳池面積+裙樓頂綠化面積+樓間已經(jīng)綠化改造的消防道面積+室外運動設施面積+空中花園面積+室外場地面積+室外綠化停車場面積+小區(qū)人行道路面積+過街景觀平臺面積（立體綠化面積不計入）。備注：樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。綠化率，相對而言比較寬泛，大致長草的地方都可以算作綠化，所以綠化率一般要比綠地率高一些。計算綠化覆蓋

8、率所指的綠地，簡單地說，就是只要有塊草皮就可以計入，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。每個小區(qū)都有相應的綠化面積。但綠化率是多少，我們不一定能掌握準確的數(shù)字。不過，一般發(fā)展商用“綠化率高（綠化面積大）”作為樓盤的賣點的情況下，綠化率一定是公開的數(shù)字。一般樓盤若沒有綠化面積的數(shù)字提供給我們經(jīng)紀作為參考的情況下，可能綠化面積不是樓盤的一大賣點?，F(xiàn)在客戶對居住環(huán)境有一定要求，提供準確的綠化面積或綠化率給客戶，可能成為他（她）購買物業(yè)的決定性條件。 容 積 率：是指一個小區(qū)的與的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)

9、，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。樓板（樓層厚度）：多層一般為8-10厘米，高層在10厘米以上。外  墻：大廈或住宅外面墻體稱之為外墻。內(nèi)  墻：單位里面的間隔墻體。樓  高：地面到樓底的高度，一般室內(nèi)為凈高2.8米。交樓（交吉）：經(jīng)過質(zhì)量驗收的單位，收樓標準為客人領取鑰匙的日期。套  房：通常指帶有洗手間的房間，而較大套房還包括有書房及衣帽間。毛 坯 房：交樓時單位內(nèi)沒有任何裝修，只留有線路及排水位的房屋（其中部分

10、有墻板間隔，如區(qū)分廳及睡房用途；另外亦有全無間隔）。裝修標準：由發(fā)展商向買家承諾交樓時附送的室內(nèi)（外）裝修內(nèi)容。一般分為豪華裝修、一級一類、一級二類裝修。（外墻，內(nèi)墻，地面，廚廁，窗，電路）飄  樓：指樓房向外飄出，地面無支柱的樓層，建筑面積按其水平投影計算。陽  臺：若外飄、稱飄陽臺，建筑面積按其水平投影面積的一半計算。分為內(nèi)陽臺和外陽臺兩種（外陽臺面積房產(chǎn)證以50%計算）窗  臺：指單位內(nèi)窗面積部分向外飄出，藉此加強采光效果，基本上只可作為擺放雜物或裝飾用途。一般離地面約30或70厘米。架空層：首層一般用作停車場或綠化帶，從第二層

11、開始計算樓層。代表樓盤：有翠湖山莊長方形設計：指樓宇整體設計呈長方形狀，即單位分布于兩旁，中間留有長廊作通道，這種設計多用于早期多層大廈及公寓。缺點在于存在黑廳、黑墻及通風不足的情況。 井形設計：傳統(tǒng)一梯八戶高層大廈設計，即樓宇呈“井”形狀，其好處在于室內(nèi)間隔四正，擺放家具方便，其缺點為空間過于單調(diào)，部分單位走廊長及采光略嫌不足，并且存在樓望樓的情況。鉆石形設計：其好處在于采光面足，客飯廳分布明顯及每個房間均享有廣闊視野，而缺點在于角位較多，加大擺放家私難度。品字型設計：指一梯三戶，單位設計呈“品”字分布，其好處在于戶戶三面單邊，采光及通風充足，其缺點是普遍都是大面積單位，且容積率難以用盡。蛙

12、形設計：若項目地盤正對優(yōu)美景觀，如海景及湖景等，為使大部分單位能欣賞美景，故設計上將多個單位同時朝向一面，藉此增加單位價值。其缺點為施工難度加大，而單位內(nèi)亦無可避免地令部分面積不能有效利用。 躍式設計：指單位內(nèi)部分空間較地面升高，以制造出清晰各空間區(qū)使用功能及彰顯豪華氣派的感覺。多用于別墅、復式樓房設計。附件三： 商鋪投資的基礎知識商鋪是一種不可多得的投資品種，它有較高的保值增值功能，而且風險小、回報高。鑒于上述投資特點，我們將進行商鋪購買、租賃的行為稱之為商鋪投資。商鋪投資作為房地產(chǎn)中比較新的投資類型具有很高的市場關注率。一、商鋪隸屬項目的運營特點不少商鋪隸屬于某個項目，在此種情況下，所隸屬

13、項目的運營方式、運營狀態(tài)、管理水平等對該商鋪租金、價值的影響是無法避免的。以商業(yè)街為例，如果該商業(yè)街的開發(fā)商將商業(yè)街經(jīng)營的商品定義為某一類，那么這條商業(yè)街取得成功的可能性很大，商鋪的租金容易實現(xiàn)，價值可以得到提升；反之，如果開發(fā)商對商業(yè)街經(jīng)營的商品無任何指導性方向，那么這樣的綜合項目取得成功的幾率相對較低，里面的商鋪也許有一天會關門。二、商鋪投資的基本概念1、商鋪投資的回收周期商鋪投資的回收周期，指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經(jīng)營中回收投資的時間跨度。2、商鋪投資的分類商業(yè)設施就是由大大小小的商鋪組成，不同地方、不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運營特點、投資特點都會顯著不同。按照開發(fā)形

14、式進行商鋪分類如下：    （1）商業(yè)街商鋪 商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。 商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營情況完全依賴于整個商業(yè)街的經(jīng)營狀況：運營良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運營不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪租戶、商鋪經(jīng)營者都面臨損失。   （2）市場類商鋪 在這里，我們所說的"市場"是指各

15、種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。   （3）社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。 社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。    （4）住宅底層商鋪 住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下

16、1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。住宅底層商鋪是目前市場極為關注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認可住宅底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎將相對可靠，換言之，投資者的投資風險相對較小。    （5）百貨商場、購物中心商鋪 百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠。   &

17、#160;（6）商務樓、寫字樓商鋪 商務樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關注。 3、商鋪投資特點      俗話說："家有萬貫，不如有個店面"、"一鋪養(yǎng)三代"。據(jù)來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價格正在不斷上漲。作為房地產(chǎn)的重要組成部分，商鋪和住宅產(chǎn)業(yè)相比，總量雖然不大，但由于其發(fā)展?jié)摿春茫貓舐矢?，所以受到投資者的關注。其發(fā)展勢頭之迅猛，連業(yè)內(nèi)人士都始料未及。 （1）穩(wěn)定性特點

18、 投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約通常為3至5年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預期及長期規(guī)劃，決定了商鋪租約的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預付的付款方式使租金收取也較有保障。 （2）增值的特點 商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其投資價值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應條件，會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價值提升的同時，租金增長是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價值還可以相對準確地衡量，那么成功商鋪的價值卻正所謂無價。  （3）回報率較高 與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起

19、來，投資商鋪利潤率高。據(jù)業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)顯示住宅用房的投資回報率基本上下降到大約6%8%，但商鋪的投資回報率單租金收益則可能達10%15%，有的甚至達到20%以上。購買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價值提升成為必然。需要指出的是，除商鋪租金收益之外，精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價升值到一定水平時及時賣出，完成該商鋪的投資過程。（4）、投資潛力 目前在國內(nèi)，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價格之比還遠不到成熟市場情況下的4151，可見商鋪價格還有較大的上漲空間。我國加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務業(yè)將會出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機構、零售業(yè)開始了

20、一輪又一輪的對于商鋪的"圈地運動"。 （5）可出租、可經(jīng)營，方式靈活 調(diào)查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟實力，通常會做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產(chǎn)權或經(jīng)營權，然后出租給各個經(jīng)營商，自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。這中間有55%的人是為了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。據(jù)測算，目前上海市場商鋪投資的回報率為10%14%。三、如何計算商鋪的投資回報率（一）商鋪投資收益率算法： 1.租金回報率法公式：（

21、稅后月租金按揭月供款）×12（首期房款期房時間內(nèi)的按揭款）。優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。 2.租金回報率分析法公式：（稅后月租金每月物業(yè)管理費）×12購買房屋總價這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分

22、析。 3.內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計總收益累計總投入月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)（按揭首期房款保險費契稅大修基金家具等其他投入累計按揭款累計物業(yè)管理費）內(nèi)部收益率。     上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內(nèi)部收益率則是按復利計算。不足：通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。     4.簡易國際評估法     基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年房產(chǎn)購買價，則認為該物業(yè)物有所值。