河北省2016年下半年房地產(chǎn)估價師制度與政策項目手冊制度考試試題

1、河北省2016年下半年房地產(chǎn)估價師制度與政策：項目手冊制度考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、陳某預買一套建筑面積為100的商品住房，單價為10000元，買賣雙方對面積誤差處理未作約定。房屋交付后，經(jīng)實測，建筑面積為95，如陳某選擇購房，則實付購房款萬元。 A：90 B：91 C：93 D：95 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、下列關于價值類型的表述中，錯誤的是。 A：在用價值為市場價值 B：投資價值屬于非市場價值 C：市場價值的前提之一是繼續(xù)使用 D：同一估價對象可能有不同

2、類型的價值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境的因素是。 A：城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局 B：人口數(shù)最與結(jié)構(gòu) C：土地資源狀況 D：建筑技術進步 E：借款合同 4、閑置土地的處置方式中，延長開發(fā)建設時間，但最長不得超過年。 A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章5、房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因為房地產(chǎn)投資具有。 A：可逆性和可延期性 B：可逆性和不可延期性 C：不可逆性和可延期性 D：不可逆性和不可延期性 E：借款合同 6、某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，計息周期為一年，實際利率是_。 A1.061 B

3、0.061 C0.500 D0.060 7、關于實際利率和名義利率的說法，錯誤的是。 A：名義利率對應一年中計息周期的單利計息 B：實際利率對應一年中計息周期的復利計息 C：實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值 D：當計息周期為“月”時，實際利率小于名義利率 E：借款合同 8、如果銀行年實際利率為15%，那么它的月實際利率是_。 A1.25% B1.17% C12.59% D14.06% 9、房產(chǎn)稅采用_的稅率。 A超額累進稅率 B比例稅率 C分類分級的幅度定額稅率 D地區(qū)差別稅率 10、基準地價是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地_。 A最低價格 B最高價格 C平均價格 D成交價格11、某開發(fā)公司經(jīng)

4、城市規(guī)劃行政主管部門批準變更規(guī)劃設計方案，導致商品房產(chǎn)型發(fā)生變化，并在10日內(nèi)書面通知了買受人，買受人接通知后未作表示，2個月后買受人提出退房，按規(guī)定買受人_。 A有權(quán)退房，但應承擔違約責任 B有權(quán)要求開發(fā)公司承擔違約責任 C有權(quán)要求開發(fā)公司賠償損失 D無權(quán)退房 12、下列因素或措施可能會導致房地產(chǎn)價格上升的是_。 A提高開發(fā)貸款利率 B降低開發(fā)貸款利率 C通貨膨脹率下降 D降低房地產(chǎn)稅費 13、印花稅的稅率采用。 A：比例稅率與固定稅率 B：比例稅率與定額稅率 C：累進稅率與比例稅率 D：累進稅率與定額稅率 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、報酬資本化公式的假設前提不包括。 A：凈收益A每年不變 B

5、：收益年限n為有限年 C：報酬率Y不等于零 D：價格y符合評估時點市場情況 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 15、已知某地區(qū)某類商品住宅2000年至2065年的價格依次為：1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，預測2007年該地區(qū)該類商品住宅的價格應為（）元/m2。 A2292 B2236 C2240 D2290 16、某寫字樓的建筑面積為4000m2，剩余經(jīng)濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/m2。當?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/m2，報酬率為6%，如果修復沒有電梯這一

6、功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬元。 A67.60 B811.24 C1622.48 D2433.72 17、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內(nèi)的出租率為80，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為萬元 (2009年試題) A：220 B：240 C：256 D：260 E：借款合同 18、某在建工程在假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該項工程尚拖欠到期應付的工程款為1000萬元，同時還有一筆貸款成數(shù)為50，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為萬元。 A：2500 B：3000

7、C：3500 D：4000 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 19、為加強建設工程勘察設計市場管理，規(guī)范建設工程勘察設計市場行為，保證建設工程勘察設計質(zhì)量，維護市場各方當事人的合法權(quán)益，建設部于1999年1月發(fā)布。 A：建設工程勘察設計管理條例 B：建設工程勘察設計人員管理規(guī)定 C：建設工程勘察設計市場管理規(guī)定 D：建設工程勘察設計市場經(jīng)濟秩序若干管理細則 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于。 A：觀察法 B：實驗法 C：討論法 D：問卷調(diào)查法 E：借款合同 21、已知年利率是5%，存款額是1000元，存款期限是

8、一年，如果每半年計息一次，則實際利率是_。 A2.5% B3% C5.06% D8% 22、在使用假設開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式：開發(fā)利潤=×直接成本利潤率【2007年考題】 A：后續(xù)開發(fā)成本+管理費用 B：后續(xù)開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 C：待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本 D：待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、求取建筑物重新構(gòu)建價格的具體方法不包括。 A：單位比較法 B：分部分項法 C：造價分析法 D：指數(shù)調(diào)整法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 24、以抵押貸款方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放，貸款期

9、限最長不得超過_。 A半年 B1年 C1年半 D2年25、田某于2011年7月1日辦理5年期住房公積金貸款，2012年7月7日住房公積金貸款利率下調(diào)，如本年度住房公積金貸款利率不再調(diào)整，則應從執(zhí)行新的利率。 A：2012年7月7日 B：2012年8月1日 C：2013年1月1日 D：2013年7月7日 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、某企業(yè)2008年的凈利潤為300萬元，該年度的銷售收入凈額為1200萬元。則該企業(yè)的銷售凈利率是。 A：10 B：25 C

10、：50 D：75 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為_。 A土地取得成本+開發(fā)成本 B土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用 C土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 D開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值3、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值，則應按_進行評估。 A工廠廠房 B工業(yè)用地 C商品住宅 D商住用地 4、_負責組織有關單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。 A承包商 B開發(fā)商 C監(jiān)理機構(gòu) D建設主管部門5、房地產(chǎn)預售、銷售廣告，必須載明以

11、下_事項。 A開發(fā)企業(yè)名稱 B中介服務機構(gòu)代理銷售的載明該機構(gòu)名稱 C預售或者銷售許可證書號 D項目的具體位置 E項目的銷售價格有效期 6、制作深度價格修正率的要領是。 A：選取標準宗地 B：設定標準深度 C：將標準深度分為若干等份 D：制定單獨深度價格修正率，或?qū)为毶疃葍r格修正率轉(zhuǎn)換為累計或平均深度價格修正率 E：按深度價格修正率求取路線價 7、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000m2，規(guī)劃容積率4，預計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的固定成本為5000萬元，預計平均銷售單價為4500元/m2，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為（）元/m2。 A2350.00 B2

12、937.50 C3250.00 D4062.50 8、某估價機構(gòu)于2005年8月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，估價時點為2005年 8月16日。因估價結(jié)果有爭議，2005年12月15日進行復估，則復估的估價時點為_。 A2005年8月16日 B2005年12月15日 C估價作業(yè)期間的任意一天 D估價人員與委托人商定的某天 9、某可比實例的成交價格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例的實際價格為（）元/m2。 A2290.91 B2326.41 C2344.16 D2308.66 10、緘市規(guī)

13、劃管理中的報建審批管理程序依次是_。 A核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證、核發(fā)項目選址意見書、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證 B核發(fā)項目選址意見書、核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證 C核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證、核發(fā)項目選址意見書 D核發(fā)項目選址意見書、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證、核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證11、下列屬于建筑物折舊的是_。 A物質(zhì)折舊 B功能折舊 C經(jīng)濟折舊 D結(jié)構(gòu)折舊 E性質(zhì)折舊 12、貨幣的基本職能包括。 A：價值尺度職能 B：流通手段職能 C：支付手段職能 D：貯藏手段職能 E：世界貨幣職能 13、會計核算的一般原則中，起修正作用的一般原則有_。 A謹慎原則 B重

14、要性原則 C實質(zhì)重于形式原則 D權(quán)責發(fā)生制原則 E配比原則14、建筑構(gòu)造中的條形基礎適用于建筑中。 A：磚木結(jié)構(gòu) B：磚混結(jié)構(gòu) C：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) D：鋼結(jié)構(gòu) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、下列關于房屋權(quán)屬登記的表述中，不正確的是_。 A公告不是房屋權(quán)屬登記的必經(jīng)程序 B在建工程竣工時，如抵押權(quán)仍未解除，抵押人在申請領取房屋權(quán)屬證書上進行注記即可，無須重新辦理房產(chǎn)抵押登記 C因房屋權(quán)屬登記機關的工作人員工作失誤造成權(quán)屬登記不實的，登記機關有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書 D在房屋竣工交付使用時，對已辦理預購商品房抵押登記的，應在領取房屋所有權(quán)證書的同時辦理房屋抵押登記 16、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的

15、選用主要取決于。 A：估價對象 B：估價師對估價方法的熟悉程度 C：委托人 D：估價機構(gòu)資料庫中可用資料情況 E：當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況 17、根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有。 A：單位比較法 B：市場提取法 C：分解法 D：工料測量法 E：分部分項法 18、成功的房地產(chǎn)租售一般包括。 A：為使?jié)撛诘馁徺I者或租戶了解物業(yè)狀況而進行的宣傳溝通階段 B：就有關價格或租金及合同條件而進行的談判階段 C：不毀其雙方的利益，做到公平交易 D：把握全過程的信息，掌握全局 E：雙方協(xié)商一致后的簽約階段 19、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定中規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當以申

16、報的成交價格作為交納稅費的依據(jù)，成交價格明顯低于正常市場價格時，以_作為繳納稅費的依據(jù)。 A市場價格 B評估的價格 C申報價格和市場價格的加權(quán)平均 D申報價格和評估的價格的加權(quán)平均 20、關于需求彈性和需求彈性系數(shù)的要點，下列描述錯誤的是_。 A需求彈性是指價格變動引起的需求量變動的程度，即需求量變動對價格變動的反應程度 B需求彈性系數(shù)是需求量變動比率與價格變動比率的比值，這樣可以排除計量單位的影響 C需求彈性系數(shù)都為負值，所以取其絕對值來表示變動程度的大小 D同一條需求曲線上不同點的需求彈性系數(shù)大小并不一定相同 21、需求量與價格負相關的關系稱為需求規(guī)律。下列選項中，此規(guī)律的例外有。 A：炫耀性物品 B：“吉芬”物品 C：低檔商品 D：高檔商品 E：急需商品 22、下列關于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，正確的有。 A：房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生 B：在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，空置率最高 C：房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期均衡價格 D：在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率 E：在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格(租金)和空置率通常是同向變動的23、為了減少房地產(chǎn)中介從業(yè)人員在房地產(chǎn)估價、交易代理等方面由于疏忽、過失等造成他人的經(jīng)濟損失而應負有的損害賠償責任