規(guī)劃面積和測(cè)繪面積差異

1、規(guī)劃面積 測(cè)繪面積 實(shí)測(cè)面積差異分析08. 03. 26Page 2青島市規(guī)劃局文件 青規(guī)字 2010 69號(hào)建筑工程程建筑面積計(jì)算規(guī)范 GBT 50353-2005房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范GB-T-17986.1-2000青島市房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)偧?xì)則（2000年）規(guī)劃面積和測(cè)繪面積的計(jì)算差異分析08. 03. 26Page 3規(guī)劃陽(yáng)臺(tái)無(wú)論封閉與否均按其水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積。(注：進(jìn)深不應(yīng)超過(guò)1.8M，超過(guò)1.8M外的部分計(jì)算全面積。) （圖一）分析:開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)，二者一致，無(wú)損失面積的風(fēng)險(xiǎn)。封閉陽(yáng)臺(tái)，測(cè)繪面積會(huì)增加，應(yīng)注意超90的可能。結(jié)論:做封閉陽(yáng)臺(tái)測(cè)繪面積大于規(guī)劃面積，在不

2、受90戶型限制的情況下，可以起到平衡面積損失或增加面積的作用。例：生態(tài)城A5地塊19#樓總面積為10682平，16F，每層4戶，每戶一個(gè)封閉陽(yáng)臺(tái)(1.35M2.5M=3.4平方），測(cè)繪面積總增加110平，占該樓總面積的1.03%。（圖二）測(cè)繪封閉陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；非封閉陽(yáng)臺(tái)按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積。規(guī)劃面積和測(cè)繪面積的計(jì)算差異分析(圖一圖一)(圖二圖二)08. 03. 26Page 4規(guī)劃坡屋頂內(nèi)空間無(wú)論圖紙標(biāo)注利用與否，凈高超過(guò)2.10米的部位計(jì)算全面積；凈高在1.20米至2.10米的部位計(jì)算1/2面積；凈高不足1.20米的部位不計(jì)算面積。分析：若

3、有凈高在1.20米到2.10米之間高度的坡屋面空間，在測(cè)繪的時(shí)候會(huì)損失掉此部分面積的1/2。結(jié)論：若想不損失此部分面積，就不能出現(xiàn)1.20米到2.10米之間高度的空間，坡屋頂設(shè)計(jì)時(shí)如果效果允許，應(yīng)使坡檐的最低點(diǎn)凈高2100；例：右圖為生態(tài)城A3-3-1地塊情花項(xiàng)目，斜線位置規(guī)劃計(jì)算面積為6平方，而測(cè)繪時(shí)不計(jì)算面積。測(cè)繪原始設(shè)計(jì)斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，凈高在2.10米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。規(guī)劃面積和測(cè)繪面積的計(jì)算差異分析08. 03. 26Page 5規(guī)劃無(wú)明確規(guī)定坡屋頂外檐投影下的露臺(tái)部分要計(jì)算1/2面積。與民用院專家溝通，其稱評(píng)審中心要看是誰(shuí)審核，有的要求算，有的不要求

4、。分析：此處為規(guī)范上的模糊地帶，有人會(huì)套用“有永久性頂蓋而無(wú)維護(hù)結(jié)構(gòu)”這一條，要求計(jì)算1/2的面積，但有溝通為不計(jì)算面積的可能存在。結(jié)論：如果是洋房及別墅建筑，又是坡屋頂，此條無(wú)法回避，評(píng)審中心若要求計(jì)算面積，則測(cè)繪面積會(huì)小于規(guī)劃面積。應(yīng)溝通評(píng)審中心不計(jì)算面積。例：右圖為生態(tài)城A1地塊紅郡別墅露臺(tái)上坡屋頂，評(píng)審中心要求此處計(jì)算1/2建筑面積，而測(cè)繪中心不計(jì)算面積，測(cè)繪面積比規(guī)劃面積減少1.3平方。測(cè)繪露臺(tái)不計(jì)算面積，即便是在坡屋頂外檐投影下的露臺(tái)。規(guī)劃面積和測(cè)繪面積的計(jì)算差異分析08. 03. 26Page 6規(guī)劃居住建筑層高在3.6m以上（不含3.6m）計(jì)1.5倍建筑面積，4.7m以上（不含

5、4.7m）計(jì)2倍面積。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)層高5.6m以上（不含5.6m）計(jì)1.5倍建筑面積，6.7m以上（不含6.7m）計(jì)2倍建筑面積。(居室上空的吹拔空間，除了入除了入口大堂外口大堂外，均按此執(zhí)行。)分析:居住建筑層高3.6m以上，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)層高5.6m以上，測(cè)繪面積均小于規(guī)劃面積。結(jié)論：住宅建筑盡量減少兩層鏤空空間；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)單層層高嚴(yán)格控制在5.6m以內(nèi)。例：圖一為生態(tài)城A5地塊底商，個(gè)別層高6.5m，大于5.6m，測(cè)繪面積計(jì)1倍，規(guī)劃面積計(jì)1.5，測(cè)繪面積減少約220平方；圖二為生態(tài)城項(xiàng)目A3-3-1地塊情花洋房四層復(fù)試餐廳兩層鏤空空間，層高6m，大于4.7m，測(cè)繪面積計(jì)1倍，規(guī)劃面積計(jì)2倍，測(cè)繪面

6、積減少12平方。測(cè)繪層高2.2m（凈高2.1m）以上計(jì)算建筑面積，層高2.2米（凈高2.1m）以下不計(jì)算建筑面積。當(dāng)層高大于2.2m時(shí)候，無(wú)論多高，均只計(jì)算一層面積。規(guī)劃面積和測(cè)繪面積的計(jì)算差異分析(圖一圖一)(圖二圖二)6.5M6.0M08. 03. 26Page 7規(guī)劃雨篷結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過(guò)2.10m者，應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的12計(jì)算。（注：未說(shuō)明是有柱還是無(wú)柱雨篷）分析:無(wú)柱雨篷出挑2.1米以內(nèi)，則規(guī)劃和測(cè)繪計(jì)算方法一致，無(wú)面積損失，若超出2.1米，則會(huì)有面積損失。有柱的雨篷，測(cè)繪面積大于規(guī)劃面積。結(jié)論：無(wú)柱雨篷出挑控制在 2.1米以內(nèi)，避免規(guī)劃計(jì)算面積，測(cè)繪

7、不計(jì)算面積。若是有柱雨篷，測(cè)繪面積大于規(guī)劃面積。例：圖一為有柱雨篷，出挑2m 2.1m，規(guī)劃不計(jì)算面積，測(cè)繪計(jì)算面積約為8m；圖二規(guī)劃與測(cè)繪均不計(jì)算面積；測(cè)繪與房屋相通的有柱雨篷按柱外圍水平投影全面積計(jì)算。無(wú)柱雨篷不計(jì)算面積。規(guī)劃面積和測(cè)繪面積的計(jì)算差異分析雨篷柱(圖一圖一)(圖二圖二)08. 03. 26Page 8規(guī)劃飄出建筑外墻、無(wú)維護(hù)結(jié)構(gòu)且面積不大于1平方米、凈深尺寸不超過(guò)0.7米（含0.7米）的，不計(jì)算建筑面積。不符合以上條件的，按水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。分析:住宅建筑一般室外機(jī)擱板凈深600，凈寬1100，面積0.66平方即可滿足要求，符合規(guī)劃不計(jì)算面積要求。公共建筑如螞蟻

8、工房等應(yīng)引起重視。若在陽(yáng)臺(tái)上隔出一段做為空調(diào)機(jī)位，驗(yàn)收后改造（廣州萬(wàn)科idear即采用此法），此處偷面積要偷徹底，避免出現(xiàn)如上計(jì)算面積的情況，造成測(cè)繪面積小于規(guī)劃面積。結(jié)論：嚴(yán)格控制空調(diào)機(jī)位、花池等的面積和凈深尺度在規(guī)劃不計(jì)算面積的范圍以內(nèi)。測(cè)繪均不計(jì)算面積。規(guī)劃面積和測(cè)繪面積的計(jì)算差異分析例：如上圖為生態(tài)城螞蟻工房陽(yáng)臺(tái)、空調(diào)機(jī)位平面，空調(diào)機(jī)位深600，寬2250，符合不計(jì)算面積的條件；后期業(yè)主多會(huì)拆除空調(diào)機(jī)位內(nèi)欄桿，整天作為陽(yáng)臺(tái)使用。此處要注意空調(diào)機(jī)位凈深不能大于0.7m。08. 03. 26Page 9規(guī)劃有永久性頂蓋無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的12計(jì)算。(維護(hù)結(jié)構(gòu)指墻體、門(mén)、窗）

9、分析:此部分較為復(fù)雜，對(duì)于圍護(hù)結(jié)構(gòu)的定義，從建筑工程程建筑面積計(jì)算規(guī)范上指的是”圍合建筑空間四周的墻體、門(mén)、窗等。”柱不是圍護(hù)結(jié)構(gòu)，所以有柱的廊道門(mén)斗等，測(cè)繪面積大于規(guī)劃面積。結(jié)論：在建筑效果允許的前提下，做有柱無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)斗、走廊、檐廊等，預(yù)測(cè)繪時(shí)，會(huì)增加測(cè)繪面積。例：右圖二為生態(tài)城螞蟻工房的室外辦公街，規(guī)劃計(jì)算1/2面積，測(cè)繪則套用（3），做為臨街通道，不計(jì)算面積。此處測(cè)繪較規(guī)劃減少32平方。右圖一為紅郡別墅首層外廊，規(guī)劃計(jì)算半面積，測(cè)繪計(jì)算全面積，此處增加5平方，占該戶型面積的2%。測(cè)繪有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影全面積計(jì)算。 （1）有一面墻體維護(hù)且有柱支撐，按支撐物

10、的外圍投影計(jì)算全部建筑面積。（2）有一面墻體維護(hù)且無(wú)柱支撐，不計(jì)算面積。（3）走廊做為臨街通道使用，不計(jì)算面積。規(guī)劃面積和測(cè)繪面積的計(jì)算差異分析(圖一圖一)(圖二圖二)08. 03. 26Page 10規(guī)劃（1）與室內(nèi)不相通的伸縮縫不計(jì)算面積。（2）建筑物內(nèi)的變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑物面積內(nèi)計(jì)算。分析:變形縫的計(jì)算規(guī)則基本上一樣，但是設(shè)計(jì)往往將變形縫計(jì)入，從而造成測(cè)繪面積小于規(guī)劃面積。結(jié)論：嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)院計(jì)算面積時(shí)候不得將變形縫面計(jì)入。例：右圖為生態(tài)城A6地塊7#樓變形縫，寬0.15m，長(zhǎng)9.65m，16F，共計(jì)23.16平方。規(guī)劃設(shè)計(jì)將面積計(jì)算在內(nèi)，測(cè)繪結(jié)果比規(guī)劃設(shè)計(jì)減少了23.16平

11、方。測(cè)繪與室內(nèi)不相通的伸縮縫不計(jì)算面積；規(guī)劃面積和測(cè)繪面積的計(jì)算差異分析08. 03. 26Page 11規(guī)劃面積和測(cè)繪面積的計(jì)算差異分析圖示為生態(tài)城項(xiàng)目A5地塊14#樓2-33平面圖。上圖藍(lán)色框線為設(shè)計(jì)院勾勒的面積線，特點(diǎn)為陽(yáng)臺(tái)取對(duì)角，計(jì)算總面積為352.94平方。下圖藍(lán)色框線為測(cè)繪勾勒的面積線，紅色線框?yàn)殛?yáng)臺(tái)面積線條，先將陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算出，然后將其1/2計(jì)入，計(jì)算總面積為352.50。二者之差為0.44平方。整棟樓差額為：33X0.44=14.52平方。結(jié)論：陽(yáng)臺(tái)對(duì)角勾面積線并不準(zhǔn)確，而且往往比測(cè)繪計(jì)算方式少。建議按照測(cè)繪勾線方式執(zhí)行。08. 03. 26Page 121、首先要保證請(qǐng)照?qǐng)D紙

12、設(shè)計(jì)面積做足規(guī)劃批復(fù)面積；2、其次方案設(shè)計(jì)盡量規(guī)避規(guī)劃與測(cè)繪面積計(jì)算規(guī)則的差異點(diǎn)，避免因?yàn)橐?guī)則的不同，在后期測(cè)繪中造成面積減少（同時(shí)也應(yīng)注意不能增加）。若因?yàn)榉桨感枨蟛坏貌怀霈F(xiàn)測(cè)繪比規(guī)劃面積減少的情況，如兩層鏤空，應(yīng)考慮利用規(guī)則彌補(bǔ)損失的面積，如增加封閉陽(yáng)臺(tái)、首層做門(mén)斗等。3、做好以上兩點(diǎn)后，實(shí)測(cè)階段增加面層抹灰面積后，實(shí)測(cè)面積會(huì)大于等于規(guī)劃批復(fù)面積。如：一個(gè)350平的標(biāo)準(zhǔn)層，增加20厚抹灰，面積約增加3平方，增加0.8%，且不會(huì)超過(guò)3%。4、建議方案階段增加一個(gè)測(cè)繪介入的環(huán)節(jié)，可綜合衡量面積指數(shù)，將測(cè)繪較規(guī)劃階段增加的面積與損失的面積平衡，達(dá)到合理增加不超3%的目的。規(guī)劃面積和測(cè)繪面積的計(jì)算差異分析1、平、立、剖面圖紙的一致性，尤其是在陽(yáng)臺(tái)的封閉與否上，三者一定要做到一致。2、圖紙的規(guī)范性，不要漏標(biāo)房間屬性等。如居委會(huì)、物業(yè)用房、治安聯(lián)防等功能房間的范圍、面積、名稱一定要明確在圖紙上。3、人防設(shè)計(jì)院所出的人防圖紙范圍線，一定要與人防圖紙所在地庫(kù)層的圖紙范圍一致。4、入戶門(mén)一定要表示清楚，否則影響辦證