簽訂房屋買賣合同前應(yīng)當(dāng)注意的八大事項(xiàng)(共5頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上近期，廣州市二手房買賣市場異?；鸨?，聽說天河房產(chǎn)交易登記中心要在開門前兩個鐘就開始排隊(duì)，不然拿不到號。房屋買賣畢竟是件大買賣，交易金額巨大，過戶手續(xù)繁雜，因此，每天都有大量的市民前來宏力君處咨詢，問如何規(guī)避房屋買賣過程中的風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)，在購房的每一個步驟中都隱藏著各種各樣法律風(fēng)險(xiǎn)，因篇幅的原因，今天，宏力君就簽訂合同前看房、查冊、辦理委托手續(xù)三大步驟中應(yīng)當(dāng)注意的八大事項(xiàng)給大家分享一下，希望各位在看完這篇文章后能夠在簽訂合同前注意，達(dá)到防范于未然的目的?？捶?  確認(rèn)該房屋是否存在租賃給他人的情形。法律風(fēng)險(xiǎn)提示：很多買方都比較重視房屋過戶、交付等重要問題，而往往

2、忽略一些細(xì)節(jié)問題。例如：如果該房屋存在租賃給他人使用的情形，極有可能出現(xiàn)買方買到了房子卻無法入住的局面。原因就在于，我國合同法遵循“買賣不破租賃”原則，簡而言之就是：“房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后，原承租人仍可繼續(xù)在租賃期限內(nèi)使用該房屋，而買方無權(quán)要求承租人搬出去”。再加上賣方在出售該房屋時(shí)，原承租人還享有在同等條件下的“優(yōu)先購買權(quán)”，如果處理不當(dāng)，極易引發(fā)不必要的糾紛。律師支招：所以買方有必要事先查明該房屋的租賃情況，再決定是否購買，如果打算購買已經(jīng)租賃出去的房子，最好讓房主提供一份該房屋承租人的“聲明”主要內(nèi)容表明：承租人承諾在同等條件下放棄行使“優(yōu)先購買權(quán)”即可。2  核對房產(chǎn)證地址

3、與房屋所在的地址是否一致。法律風(fēng)險(xiǎn)提示：仔細(xì)核對房產(chǎn)證上的地址是否與所看房屋一致，防止出賣人以好充次，將自己所看好的房屋與實(shí)際購買的房屋不一致。律師支招：買方在看房時(shí)對房屋內(nèi)部進(jìn)行拍照，并在房門前拍照，保留相關(guān)證據(jù)，如若發(fā)生糾紛，則可以提供證據(jù)證明。查冊買方在簽訂合同當(dāng)天必須讓賣方提供標(biāo)的房屋的查冊表，核查房屋的基本信息。3核對查冊表上的房屋所有權(quán)人姓名與賣方的身份證信息是否一致。法律風(fēng)險(xiǎn)提示：仔細(xì)核對上述信息可以盡量避免無處分權(quán)人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的發(fā)生。4  核實(shí)房產(chǎn)證上共有情況是“單獨(dú)所有”還是“共同所有”。法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果在事先未查明房屋“

4、共有情況”就簽訂房屋買賣合同，很可能發(fā)生共有人未經(jīng)對方同意而擅自出售房屋的情況，而這種處分行為由于侵犯了其他共有人的權(quán)益，因此會被法院認(rèn)定為房屋買賣合同無效，從而引發(fā)不必要的爭端。律師支招：當(dāng)該房屋是“共同所有”時(shí)，買方一定要調(diào)查清楚該房屋的全體共有權(quán)人是否都同意出售此房屋。5  查明該房屋是否存在按揭貸款尚未還清或者抵押給第三人的情形，是否存在被司法機(jī)關(guān)查封等限制過戶的情形。法律風(fēng)險(xiǎn)提示：大家一定要特別注意，若該房屋有部分銀行貸款尚未還清，是無法完成過戶手續(xù)的，只有在償還全部貸款并解除抵押的情況下才能過戶。如果買方在房屋不能過戶的情況下先交付了房款，將面臨著“房屋無法過戶”的法律風(fēng)

5、險(xiǎn)。6  仔細(xì)核查產(chǎn)權(quán)面積/購買年限。法律風(fēng)險(xiǎn)提示：在一般情況下，買賣雙方會約定過戶時(shí)稅費(fèi)全部由買家繳納，那么此時(shí)買家則要特別注意查冊表中所顯示的產(chǎn)權(quán)面積和產(chǎn)權(quán)登記年限，面積與年限都是影響稅率的決定性因素。如果真實(shí)情況與產(chǎn)權(quán)證登記的情況，買方則可以要求賣方到房管部門調(diào)取房屋內(nèi)檔材料，以證明產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況。7  仔細(xì)核查產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及土地出讓情況法律風(fēng)險(xiǎn)提示：買方應(yīng)當(dāng)仔細(xì)核查產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，如是經(jīng)濟(jì)適用房/解困房/安居房等，在廣州范圍內(nèi)，目前仍是不能上市交易的，雖然經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)證上注明五年后可以上市交易，但廣州市暫時(shí)未制定經(jīng)濟(jì)適用房上市的相關(guān)政策文件，所以，該類房產(chǎn)暫時(shí)也不能辦理過

6、戶手續(xù)。如果買賣雙方簽訂了買賣合同，合同也是無效的。其次，要注意土地出讓的相關(guān)情況，如果未繳納土地出讓金的，則業(yè)主在上市交易的時(shí)候要補(bǔ)繳土地出讓金。如果需要補(bǔ)繳的土地出讓金較多，而買賣雙方在簽訂合同時(shí)未明確約定，則可能引發(fā)爭端。辦理公證委托辦理公證委托手續(xù)并非二手房交易過程中的必要手續(xù)，而且委托公證交易房產(chǎn)存在種種弊端，不過依然有不少業(yè)主和買家愿意嘗試，尤其是一些看中心水房屋又暫時(shí)沒有名額購買的人士，或者是基于工作等原因無法配合買方辦理相關(guān)手續(xù)而委托第三方辦理的賣家。但是，全權(quán)委托公證書對于買賣雙方而言，均存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。8  辦理公證委托 法律風(fēng)險(xiǎn)提示：對于賣家而言，雖然

7、在委托公證中，委托人與受托人有明確的制約關(guān)系，不過由于買賣房屋所簽訂的是全權(quán)委托公證書，受托人獲得收取樓款、代理交易過戶等等同業(yè)主的權(quán)利，有可能出現(xiàn)吃差價(jià)的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)受托人卷款而逃的情形。對于買家而言，雖然有一紙全權(quán)委托公證書，房屋一日不過戶，產(chǎn)權(quán)依然在業(yè)主名下，假如業(yè)主因訴訟而被。查封財(cái)產(chǎn)，全權(quán)委托公證書也無濟(jì)于事。而且，如果該委托公證書是可撤銷的公證委托書，則賣家在收到房款后可以立即到公證處撤銷委托，買家便無法辦理過戶。律師支招：在房屋交易過程中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)盡量親自辦理收取房款、產(chǎn)權(quán)過戶、交付房屋等手續(xù)。如果由于特殊原因無法親自辦理的，業(yè)主在辦理公證委托時(shí)，應(yīng)對授權(quán)范圍進(jìn)行限制，以確保自身的合法權(quán)益不受侵害。對授權(quán)的限制主要包括：1.對授權(quán)時(shí)間進(jìn)行限制，應(yīng)約定具體的時(shí)間，確保按時(shí)履行合同；2.對授權(quán)范圍進(jìn)行限制，如受托人的代理事項(xiàng)中不包括代收房款等；3.對交易的對象進(jìn)行限制，如在授權(quán)文件中注明代理人只有在與特定的買家進(jìn)行交易時(shí)才有權(quán)代理。 對于購房者，如果交易過程中辦理了產(chǎn)權(quán)