玉泉項目規(guī)劃建議書

1、致：衡陽市文華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“建漢·”項目規(guī)劃建議書 深圳世宏地產(chǎn)有限公司二五年十二月目 錄一、總體規(guī)劃布局建議二、項目開發(fā)周期及開發(fā)節(jié)奏建議三、交通規(guī)劃建議四、商業(yè)部分規(guī)劃設(shè)計要點建議1、總體規(guī)劃布置建議2、鋪位形式建議3、內(nèi)部交通通道設(shè)置建議4、商場特別設(shè)計建議五、住宅及寫字樓部分規(guī)劃設(shè)計要點建議1、總體規(guī)劃布置建議2、主力戶型選擇及組合建議六、環(huán)境景觀設(shè)計要點七、建筑風(fēng)格及外觀風(fēng)格建議八、裝修標(biāo)準(zhǔn)建議九、物業(yè)管理建議十、項目智能化建議21 / 21一、總體規(guī)劃布局建議在進(jìn)行項目總體規(guī)劃時，應(yīng)充分考慮以下要素：地塊特征、周邊環(huán)境、政府規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)、核心開發(fā)價值和項目整體定位思

2、想。本案地勢起伏不大，三面臨街；周邊商業(yè)氛圍濃厚，距離項目地西北側(cè)和東南側(cè)不遠(yuǎn)處有兩大市民廣場南領(lǐng)公園和東芝公園；地塊商業(yè)價值極高，也是項目核心開發(fā)價值；項目整體定位為商住一體化的復(fù)合地產(chǎn)，集購物、休閑、娛樂、飲食、居住、辦公多重功能，并力爭做到祁東縣標(biāo)桿（龍頭）項目。因此在整體布局上應(yīng)圍繞“商業(yè)價值最大化”這個核心思想來進(jìn)行，結(jié)合上述要素，世宏認(rèn)為，將本項目規(guī)劃成為“一中心、兩軸線、三組團(tuán)、四廣場、三商街”的祁東首席綜合性高檔社區(qū)。一中心：一個大型購物中心。兩軸線：南北、東西縱橫兩條景觀軸線。三組團(tuán)：通過兩條景觀軸線，將項目地劃分成為西組團(tuán)、東北組團(tuán)和東南組團(tuán)。一廣場：一個中心廣場。三大主題

3、街：臨街面休閑餐飲街+項目一樓時尚步行街+二樓大型超市+娛樂休閑會所祁東首席全開放社區(qū)：為了提高項目的整體商業(yè)價值，通過商業(yè)街和無數(shù)出入口，將社區(qū)的開放性、通透性、參與性發(fā)揮到極致，在這里，拒絕障礙，拒絕死角，拒絕封閉。這無疑將成為祁東縣“前無古人、后無來者”的經(jīng)典之作。整體布局見如下示意圖：二、項目開發(fā)周期及開發(fā)節(jié)奏建議項目整體規(guī)模較大，若一次性開發(fā)一方面會面臨較大的資金壓力，另一方面存在較大的市場風(fēng)險，因此建議分期開發(fā)。根據(jù)項目整體布局分為3個組團(tuán)（組團(tuán)1、組團(tuán)2和組團(tuán)3），中原建議，項目按照組團(tuán)劃分，分3期開發(fā)，即組團(tuán)1、組團(tuán)2、組團(tuán)3依次開發(fā)，同時采取與營銷互動式的滾動開發(fā)模式。在分期

4、開發(fā)過程中應(yīng)與銷售進(jìn)展緊密結(jié)合起來，分期界限不宜過于死板，視乎銷售情況實行滾動開發(fā)，從整體上縮短開發(fā)周期，如當(dāng)一期銷售率達(dá)到70%時立即進(jìn)行二期開發(fā)?？偟拈_發(fā)周期力爭在3年內(nèi)完成。三、交通規(guī)劃建議為了不損失項目的商業(yè)價值，同時避免出現(xiàn)人車之間的干擾，務(wù)必做到“人車分流”，將地下車庫的出入口設(shè)置在商業(yè)價值最低的東南角和西南角。具體規(guī)劃見如下示意圖： 車位配置建議：因本項目以商業(yè)為主，同時還有相當(dāng)部分商務(wù)辦公和住宅單位，故對車位數(shù)量的要求較高。假設(shè)本項目商業(yè)面積為7萬平米，辦公及居住面積為13萬平米，參照國內(nèi)停車位配置標(biāo)準(zhǔn)（見下表，商業(yè)需配置車位350個，住宅及辦公需配置車位750個，共需配置車位

5、1100個。機(jī)動車停車位配置標(biāo)準(zhǔn)表序號類別單位配建標(biāo)準(zhǔn)1高中檔旅館（賓館、招待所）車位/100m2建筑面積0.5-0.72普通旅館（招待所）車位/100m2建筑面積0.4-0.63飯店、酒家車位/100m2建筑面積1.154商業(yè)區(qū)車位/100m2建筑面積0.55普通辦公樓車位/100m2建筑面積0.56旅游區(qū)、度假村車位/1公頃建筑面積6.0-15.07特種公園車位/1公頃建筑面積10-158文化娛樂車位/100m2建筑面積0.6-19住宅車位/100m2建筑面積0.710幼兒園車位/100m2建筑面積0.1-0.2四、商業(yè)部分規(guī)劃設(shè)計要點建議1、總體規(guī)劃布置建議ü 商業(yè)組合形態(tài)：通

6、過前期市場摸底，結(jié)合本項目地塊特征，中原建議，本項目商業(yè)組合以“集中商業(yè)特色街區(qū)”構(gòu)成。“集中商業(yè)”在本項目的體現(xiàn)是：一個中心、兩個次中心，“一個中心”是指項目地西側(cè)（組團(tuán)1）的大型購物中心，它是項目整體商業(yè)中的龍頭，也是項目最先啟動的部分；“兩個次中心”是指項目地東側(cè)北半部分（組團(tuán)2）、被商業(yè)街一分為二的兩個主題商場，它們將作為大型購物中心強(qiáng)有力的補(bǔ)充，也是項目開發(fā)的二期。“特色街區(qū)”是由項目規(guī)劃中的兩條外街和三條內(nèi)街組成，它們完全由獨立街鋪組成。五條商業(yè)街相互聯(lián)系、相輔相成，與“集中商業(yè)”既是聯(lián)系在一起，又相對獨立。ü 商業(yè)規(guī)劃布置建議：Ø 為了滿足目標(biāo)消費者需求，規(guī)劃

7、一定要突出其舒適性，在進(jìn)行項目地西側(cè)的大型購物中心規(guī)劃設(shè)計時，通透式中庭必須考慮。世宏建議設(shè)置“陽光中庭”，采用透明的陽光頂棚，同時在中庭植入綠色植株。Ø 建筑設(shè)計需有藝術(shù)性，使項目成為景點式的建筑物，使建筑本身成為重要的賣點。建議將大型購物中心整體造型設(shè)計成“變形金剛”（即加強(qiáng)項目外觀的靈動性），以區(qū)別于市場上的其他商業(yè)建筑。Ø 廣場是商業(yè)構(gòu)成中不可缺失的一環(huán)，廣場可作為公共休憩區(qū)，并提供小型表演舞臺。在廣場周邊形成小尺度商業(yè)曲軸，依托共享式廣場提高商業(yè)價值。沿解放路設(shè)置的3個入口廣場面積無需太大，但中心廣場不宜太小，它是項目3個組團(tuán)的連接點，也是最具人氣的，是各項活動的

8、大舞臺。如果不是規(guī)劃設(shè)計的必須要求，世宏建議不宜設(shè)置下沉式廣場。Ø 在組團(tuán)2的商業(yè)街設(shè)計中，為了豐富建筑的外觀形象，體現(xiàn)不同的特色，世宏建議采用退臺式設(shè)計。Ø 應(yīng)充分重視建筑的“二次立面” ，即商業(yè)廣告和標(biāo)識系統(tǒng)，以燈箱、織物、顯示屏、LED、投影等形式出現(xiàn)，構(gòu)成建筑物的最終外表狀態(tài)。廣場上可設(shè)一大型電視屏幕（10´10平方尺，約合10平方米），為發(fā)展商增加穩(wěn)定收入。豎立與商場主題相關(guān)的燈柱（或燈箱），項目地處商業(yè)街內(nèi)外交通的駁口，除了商業(yè)地位重要以外，廣告發(fā)布效用也非常大，因此，設(shè)立大型電視屏幕（TV WALL）可以為本項目的小業(yè)主發(fā)布宣傳信息，并可按時計費，作

9、為本項目的穩(wěn)定收來源，廣場可以作為種表演活動、公益活動、慶典活動的場所，與本項目的電視屏幕一起作為廣場出租的內(nèi)容，則可獲取更為可觀的收入。Ø 為了提升項目的形象，從外部規(guī)劃到內(nèi)部規(guī)劃均應(yīng)賦予一定的文化氣息，如通過色彩（墻面、地面）、整體裝修、特色小品（休閑座椅、雕塑）等來體現(xiàn)。2、鋪位形式建議Ø 將所有臨街鋪位都納入商業(yè)街范疇，與商場嚴(yán)格分開，設(shè)置為獨立鋪位。Ø 商業(yè)街獨立鋪位的面積劃分必須結(jié)合不同業(yè)態(tài)需求，如休閑餐飲一條街的鋪位面積要求與運動品牌街的鋪位面積要求無疑是不相同的。Ø 商場內(nèi)鋪位不間隔，設(shè)立開放式鋪位柜位。Ø 臨南山大道和曙光路街

10、鋪面積定為80 M2(開間8M,進(jìn)深10M), 臨廣場路街鋪面積定為40 M2(開間4M,進(jìn)深10M),項目地內(nèi)街鋪面積定為20 M2為宜。Ø 鋪位具體分隔方案需待設(shè)計方案定稿后確定。Ø 注意預(yù)留鋪位的門面招牌的位置，建議統(tǒng)一鋪位門面招牌的位置，在考慮實用性時考慮建議的協(xié)調(diào)性、美觀性。 3、內(nèi)部交通通道設(shè)置建議Ø 在平面布局上，以中庭為中心設(shè)置環(huán)形通道；立體布局上，同樣以中庭為中心設(shè)置螺旋形通道。Ø 每樓層的平面及各樓層之間符合現(xiàn)代的購物消費習(xí)慣，方便自由的行走及上落。Ø 盡量避免獨角巷的產(chǎn)生，基本使每個鋪位均有一定的展示面。Ø 商場

11、內(nèi)所有圍欄均采用通透型材料，以玻璃為宜，以減少視野的阻擋。Ø 商業(yè)街每個獨立鋪位必須設(shè)置進(jìn)入商場的出入口和通道，方便消費者自由出入，做到真正的全開放社區(qū)。4、商場特別設(shè)計建議為增加消費者購物樂趣，吸引商鋪投資者，建議增加以下商場特別設(shè)計：ü 商場光環(huán)境建議：商場的整體照明系統(tǒng)應(yīng)具有可調(diào)節(jié)性，根據(jù)商場內(nèi)各區(qū)域采光度靈活處理，自然采光較弱的區(qū)域應(yīng)加強(qiáng)照明裝置，避免光線不足而影響經(jīng)營；晴朗天氣和陰暗天氣下，燈光強(qiáng)弱也應(yīng)有所不同。ü 商場音樂建議:建議不間斷播放柔美音樂，如美國自然派鄉(xiāng)村音樂（Country Sound），利用音樂的感染力將商場的形象建立在顧客心中，增加購

12、物的享受。ü 商場內(nèi)部導(dǎo)示系統(tǒng)建議：建議在商場內(nèi)部設(shè)置必要的導(dǎo)示系統(tǒng)，如每層的區(qū)域功能導(dǎo)向，為消費者提供更便捷的指引。五、住宅及部分規(guī)劃設(shè)計要點建議1、總體規(guī)劃布置建議Ø 建議在，一層、二層設(shè)置商HOUSE，主題商場頂上布置寬景HOUSE和MINI HOUSE（小戶型公寓）；Ø 寬景HOUSE采用板式設(shè)計， MINI HOUSE則可采用點式設(shè)計。Ø 商HOUSE設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡量，如層高3.2 M，大開間、小進(jìn)深等。Ø 商HOUSE戶型可任意組合，設(shè)基本單元為35和40，可拼合為75、110、115、145、150、155、270。40404040

13、3535353540403535A1A2A3B3B2B1C3C2C1D3D2D1戶型拼合：A1+B1=75 C1+C2+D1+D2=150 A1+B1+B2=110 A2+A3+B3+D3=150 A2+A3+B3=115 C1+C2+C3+D2=155 D1+D2+D3+C2=145 A1+A2+C2+D2=155A1+A2+C1+C2+C3 +D1+D3=270Ø 在立體交通組織上，住宅應(yīng)與商業(yè)部分嚴(yán)格的區(qū)分開來，力爭做到互不干涉。2、主力戶型選擇及組合建議通過前期市場研究，目前華新開發(fā)區(qū)的住宅項目戶型以141-150平方米的三房為主?？紤]到不同類型物業(yè)，客戶對戶型及面積的要求也

14、不同，中原建議如下：物業(yè)類型戶型及面積戶數(shù)比例商HOUSE以35和40為基本單位，自由組合為75、110、115、145、150、155、270。MINI HOUSE90的緊湊三房一廳70%7080的二房二廳30%寬景HOUSE140150的三房二廳55160180的四房二廳40200以上的空中別墅（復(fù)式單位）5六、環(huán)境景觀設(shè)計要點因本項目以商業(yè)為核心，基本無法做到大面積集中綠化景觀，為了體現(xiàn)項目的時尚性、舒適性，在景觀設(shè)計上更多地通過小品、花壇來點綴，充分利用廣場和（商業(yè)裙樓）屋頂廣場，整體營造休閑、舒適的商業(yè)氛圍。Ø 設(shè)置一些玩具雕塑（恐龍等），動物形狀休閑座椅，人造假山、瀑布，

15、仿真異域風(fēng)情帶等，但所有這些需要特殊的設(shè)計和日常維護(hù)，以盡可能防止遭受損壞。Ø 在中心廣場上設(shè)置音樂樹，可增添項目的休閑氛圍。Ø 棟與棟之間搭建連接橋，作為架空層，加強(qiáng)二樓商業(yè)的聯(lián)系。Ø 應(yīng)結(jié)合商業(yè)街的分布走向，布置連成一體的活水系，活躍園林環(huán)境，令園林更加富有靈動的氣息。Ø 為了實現(xiàn)環(huán)境景觀與建筑的完美結(jié)合，在商HOUSE建筑主體上設(shè)置一個空中花園。七、建筑風(fēng)格及外觀風(fēng)格建議分析項目周邊的建筑風(fēng)格及建筑外觀，可以看出基本上都很破舊，以灰色或灰白色為主。為了本項目在祁東脫穎而出，成為閃光亮點，增加建筑本身的吸引力，增加投資者的信心及興趣，建筑風(fēng)格及外觀就

16、顯得極為重要。從周邊建筑的外型色調(diào)總體感覺而言，本項目如果采用淡色調(diào)，雖然容易營造較時尚、現(xiàn)代的物業(yè)形象，可以在眾多的建筑物當(dāng)中突圍而出；如果采用較濃重的建筑色彩，往往要求建筑的外型工藝需要有所變化，必然會增加成本。經(jīng)過反復(fù)比較分析，中原認(rèn)為項目的建筑風(fēng)格及外觀采用現(xiàn)代風(fēng)格。在色調(diào)的處理上，建議在體現(xiàn)時代感的同時，注意色彩的運用，建議以明亮、明快的色調(diào)進(jìn)行處理，如橙色、黃色、紅色、藍(lán)色等色彩結(jié)合，盡量避免灰暗的灰色等冷色調(diào)。八、裝修標(biāo)準(zhǔn)建議商場部分的裝修由品牌商家根據(jù)自己的需要制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商只需提供毛坯房的交樓標(biāo)準(zhǔn)。對于商住部分來說，公共部分的裝修最能體現(xiàn)物業(yè)的檔次，建議本物業(yè)的公共部

17、分體現(xiàn)既大氣又現(xiàn)代的特征。具體建議如下：住戶大堂：地面為仿石地磚拼花鋪地。建議采用大面積的落地玻璃大堂提供良好的采光，使公共大堂的空間感增強(qiáng)。也可以做一些較簡潔的墻面處理，部分墻面上以馬賽克貼成墻面壁畫，刻畫出精致的碎花圖案。住戶走廊：墻面處理同前所示，地面建議拋光磚拼花，以流暢的線條拼出抽象圖案，減少長走廊給業(yè)主帶來的乏味感；天花為膏板吊頂。住戶電梯廳：建議墻面與地面均為拋光磚拼花，墻面上可掛上幾幅繪畫作品，使住戶電梯大堂增加層次進(jìn)深感和藝術(shù)美感。九、物業(yè)管理建議衡陽目前的物業(yè)管理服務(wù)處于相對較低的水平，但良好的物業(yè)管理服務(wù)對項目的形象樹立，和提升物業(yè)的價值均有較大的幫助作用。針對本項目，除

18、了本項目的產(chǎn)品素質(zhì)需要保證外，中原也希望本項目的管理服務(wù)更勝一籌，具體建議如下：物業(yè)服務(wù)人員的形象要大方得體，在銷售階段，需要體現(xiàn)，所以包括銷售顧問、現(xiàn)場管理人員、保安、清潔工等，從體形、著裝及禮儀等方面，需要強(qiáng)調(diào)服務(wù)的意識；制定完整的服務(wù)操作手則，以客為尊，以服務(wù)為自己的工作本質(zhì)，以獎罰分明的制度提高員工的服務(wù)質(zhì)量。其實，主要是強(qiáng)調(diào)服務(wù)意識，和良好的服務(wù)形象，樹立本項目良好的服務(wù)質(zhì)素，對前期銷售和物業(yè)保持持久的投資價值非常有幫助。十、項目智能化建議商場智能化系統(tǒng)：Ø 聲：室內(nèi)外背景音樂可根據(jù)天氣變化等各種外界因素進(jìn)行自動更換曲目，音量應(yīng)能隨環(huán)境嘈雜程度自動調(diào)整。Ø 光：智能化控制遮陽板角度及室內(nèi)照度，和室內(nèi)燈光統(tǒng)一調(diào)配，在保證室內(nèi)有足夠照度的同時保持柔和的光線，消滅眩光。&