觀瀾寶坻XXXX年年度營銷推廣思路11111

1、單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標題樣式2021-12-111嘉華嘉華觀瀾寶邸市場推廣方案觀瀾寶邸市場推廣方案（2011.12.062012.1.15）僅呈嘉華房地產(chǎn)有限公司僅呈嘉華房地產(chǎn)有限公司單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標題樣式2021-12-112目錄目錄地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析項目分析及營銷策略項目分析及營銷策略推售計劃及步驟推售計劃及步驟單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標題樣式2021-12-113房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 PART 1 單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標題樣式2021-12-114 2011年調控政策不

2、斷年調控政策不斷元氏市場集中放量，樓市跳水，區(qū)域競爭混亂元氏市場集中放量，樓市跳水，區(qū)域競爭混亂購房客戶持續(xù)觀望，各項目銷售困難購房客戶持續(xù)觀望，各項目銷售困難2011回顧回顧單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標題樣式2021-12-115因此保障項目生存，是我們的首要任務！因此保障項目生存，是我們的首要任務！2012展望展望預判一：房地產(chǎn)調控政策不可能出現(xiàn)松動預判二：為遏止經(jīng)濟下滑風險進一步擴大，貨幣政策將逐步放松預判二：為遏止經(jīng)濟下滑風險進一步擴大，貨幣政策將逐步放松預判三：部分城市變通政策，不違背中央政策，力保剛需單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標題樣式2021-12-

3、116龍湖灣龍湖灣嘉宏豪庭嘉宏豪庭榮仕名門榮仕名門盛世華庭盛世華庭西城美景西城美景緹香四季緹香四季常山觀邸常山觀邸中央悅城中央悅城水榭花都水榭花都舊城改舊城改造項目造項目幸福里幸福里康城康城雅仕蘭庭雅仕蘭庭本案本案競爭格局競爭格局單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標題樣式2021-12-117典型樓盤典型樓盤盛世華庭盛世華庭雅仕蘭庭雅仕蘭庭幸福里幸福里地址地址常山路槐陽大街交口北200米常山路槐陽大街交口北100米常山路和槐陽大街交口北行150米規(guī)模規(guī)模2棟 33層高層2棟 25層高層4棟小高層，18層；2棟多層，7層1棟現(xiàn)代高層、2棟9層小高層 價格價格均價2900元，折后2700元

4、均價2600元待定優(yōu)惠措施優(yōu)惠措施及活動及活動每套總價減2萬一次性每平米優(yōu)惠200元買房贈送電動車買一贈一（地下室）2月14日購房者贈2000元婚紗攝影及海南雙人5日游封頂儀式，贈送電動車等禮品暫無工程節(jié)點工程節(jié)點已封頂2012年底交房一期多層交房，二期已封頂，2012年10月交房暫未開工，交房時間待定優(yōu)劣勢優(yōu)劣勢優(yōu)勢：準現(xiàn)房，五證齊全，臨大街出行方便，產(chǎn)品形象包裝到位劣勢：規(guī)模小，車位與地下室配比低，密度大、價位高優(yōu)勢：一期交房，本土開發(fā)商具有一定的人脈優(yōu)勢劣勢：西北方向為一小型塑料廠；綠化率低；品質一般不足：未動工，沒有工程形象。屬于遠期房。競爭樓盤競爭樓盤單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處

5、編輯母版副標題樣式2021-12-118典型樓盤典型樓盤康城康城緹香四季緹香四季常山觀邸常山觀邸地址地址槐陽大街和常山路交口北行150米嘉惠街西蟠龍湖南人民路和向陽街交口規(guī)模規(guī)模一期 4棟15層二期 4棟24層 1棟18層40棟多層，8棟小高層，4棟高層28棟19層高層，徽派建筑，包含水系、會所、幼兒園、底下停車場等配套價格價格均價2550元無具體價格無具體價格優(yōu)惠措施優(yōu)惠措施及活動及活動一次性每平米優(yōu)惠50元總價減一萬暫無暫無工程節(jié)點工程節(jié)點已封頂2012年底交房舊城改造項目，拆遷未進行暫未開工，交房時間待定優(yōu)劣勢優(yōu)劣勢優(yōu)勢：實際成交價格低優(yōu)惠力度大；小高層密度小劣勢：臨鐵路近比較吵，進出不

6、方便。年前因拖欠工人工資導致售樓部被圍堵三天對銷售造成了不利的影響優(yōu)勢：規(guī)模樓盤劣勢：拆遷難度大，項目口碑不加，開發(fā)商勢力差優(yōu)勢：規(guī)模大盤，中心區(qū)位不足：未動工；拆遷負面影響大競爭樓盤競爭樓盤單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標題樣式2021-12-119典型樓盤典型樓盤陽光國際陽光國際西源弘郡西源弘郡中央悅城中央悅城地址地址向陽街和華西路交口常山路和向陽街交口南行路東槐陽大街和常山路交口北行150米路東 規(guī)模規(guī)模5棟 小高層；12棟17層高層7棟33層高層價格價格均價約2700元；均價2800元標價2800元，實際成交價2600元優(yōu)惠措施優(yōu)惠措施及活動及活動一次性96折交1000抵1

7、0000 一次性優(yōu)惠100元/按揭優(yōu)惠50元首付可分期10%再30%老帶新贈電器或折合現(xiàn)金工程節(jié)點工程節(jié)點長期停工，未完成拆遷7棟已經(jīng)封頂 剩余4棟即將封頂，1#涉及民房未動工，2012年年底交房2012年底5# 6#交房優(yōu)劣勢優(yōu)劣勢劣勢：拆遷無進展，長期停工狀態(tài)，導致市場不認可優(yōu)勢：規(guī)模樓盤，公園地產(chǎn)，城市中心區(qū)劣勢：景觀設計一般優(yōu)勢：地處城市核心，包裝水平較高不足：但周邊環(huán)境一般競爭樓盤競爭樓盤單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標題樣式2021-12-1110典型樓盤典型樓盤天山水榭花都天山水榭花都龍湖灣龍湖灣榮仕名門榮仕名門地址地址常山西路縣一中對面向陽街和蟠龍路交口人民路7號規(guī)

8、模規(guī)模總建面80萬平米，58棟 21棟高層，37棟花園洋房7棟高層建筑，包含2層 沿街商業(yè)2棟32層高層價格價格洋房最高4000元 高層2900起價（最低2380元）均價2950元均價2950元左右優(yōu)惠措施及優(yōu)惠措施及活動活動多重好禮贈送，以小禮品贈送為主，配合小幅優(yōu)惠首付40%優(yōu)惠15000元；60%優(yōu)惠30000元；一次性優(yōu)惠 45000 元；排號額外優(yōu)惠；10000元一次性優(yōu)惠100元/工程節(jié)點工程節(jié)點西區(qū)5棟樓動工 蓋至2層左右2013年底交房共7棟樓 1#未拆遷 其他6棟已經(jīng)封頂，2012年底已封頂，2012年年底交房優(yōu)劣勢優(yōu)劣勢優(yōu)勢：規(guī)模大，檔次高，品質樓盤，開發(fā)商口碑好，內部配套

9、完善，環(huán)境好。劣勢：位置偏；工程進度慢，周期長，交房時間晚；價位過高優(yōu)勢：地段好，周邊配套齊全劣勢：地塊不規(guī)則；價格偏高，現(xiàn)售戶型偏大，戶型利用率低優(yōu)勢：地段好，借勢知名建筑單位劣勢：規(guī)模?。粺o社區(qū)環(huán)境；車位少；距元氏供電所近，高壓輻射競爭樓盤競爭樓盤單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標題樣式2021-12-1111典型樓盤典型樓盤天冠城天冠城盛元國際盛元國際金橋天海灣金橋天海灣地址地址長春路與槐陽大街交叉口東北角常山路與向陽街交叉口西南角常山路與西環(huán)交叉口西北角規(guī)模規(guī)模1、2號樓33層3、4號樓34層3棟17層3棟26層8棟27層高層價格價格暫無均價2700元暫定優(yōu)惠措施優(yōu)惠措施及活

10、動及活動暫無暫無暫無工程節(jié)點工程節(jié)點拆遷項目，拆遷停滯狀態(tài)舊城改造項目，拆遷未進行暫未開工，交房時間待定優(yōu)劣勢優(yōu)劣勢優(yōu)勢：交通方便劣勢：規(guī)模小、密度大，位置偏東，拆遷難度大優(yōu)勢：工期較快，準現(xiàn)房銷售劣勢：樓距小，景觀綠化少，道路未通 出行不方便優(yōu)勢：歐式風格、地中海景觀、樓間距大，中央景觀規(guī)劃好，小區(qū)內部配套齊全劣勢：未動工，位置偏西，戶型偏大競爭樓盤競爭樓盤單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標題樣式2021-12-1112典型樓盤典型樓盤博天金座博天金座惠糧公寓惠糧公寓新入市項目頤和家園頤和家園、海碩海碩新城新城，均為進入銷售展示階段，其中需要重點關注項目為我項目西南側的海碩新城地址

11、地址常山路林業(yè)局對面盤龍路農(nóng)業(yè)銀行向西100米規(guī)模規(guī)模兩棟28層2棟28層價格價格暫無均價2800元優(yōu)惠措施及活優(yōu)惠措施及活動動暫無暫無工程節(jié)點工程節(jié)點咱未動工剛剛開槽，2013年年底優(yōu)劣勢優(yōu)劣勢優(yōu)勢：地段佳，炒作價格高劣勢：規(guī)模小，不具備高端項目基礎優(yōu)勢：元氏中心位置，配套齊全，周邊有公園，出行方便。劣勢：規(guī)模不足，戶型偏大。競爭樓盤競爭樓盤單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標題樣式2021-12-11131、集中放量，供大于求、集中放量，供大于求元氏房產(chǎn)市場百花爭鳴，項目集中放量，供應量巨大，在售項目20余個，即將入市項目緊鑼密鼓，將形成價格沖擊。2、產(chǎn)品雷同，價格爭戰(zhàn)、產(chǎn)品雷同，

12、價格爭戰(zhàn)區(qū)域同類、同級產(chǎn)品“短兵相接”競爭激烈，均承受著銷售、回款難的問題。因此項目急需現(xiàn)行保證生存，而后才能穩(wěn)中有升，提升利潤空間。3、工程齊進，現(xiàn)房競爭、工程齊進，現(xiàn)房競爭市場2012年即將交房項目多，后期將進入現(xiàn)房競爭階段，因此我們不僅要搶先一步入市，更要高人一等展示要搶先一步入市，更要高人一等展示總結單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標題樣式2021-12-1114 PART 2 項目分析及營銷策略項目分析及營銷策略單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標題樣式2021-12-1115 細節(jié)形象提升細節(jié)形象提升 道路打通道路打通必須有足夠必須有足夠項目形象項目形象支撐支撐項

13、目生存，穩(wěn)中有升項目生存，穩(wěn)中有升單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標題樣式2021-12-1116育元路開通育元路開通項目無法鄰近主干路，且現(xiàn)階段育元路項目無法鄰近主干路，且現(xiàn)階段育元路未開通，項目現(xiàn)場無法展示，未開通，項目現(xiàn)場無法展示，猶如美女猶如美女蒙面，蒙面，不能將項目工程及優(yōu)勢突出。不能將項目工程及優(yōu)勢突出。道路打通道路打通單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標題樣式2021-12-1117 銷售中心現(xiàn)階段面臨著辨識性不強的問題銷售中心現(xiàn)階段面臨著辨識性不強的問題 1、結合活動定期進行銷售中心前廣場布置，做到常變常新形象提升形象提升單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母

14、版副標題樣式2021-12-1118形象提升形象提升單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標題樣式2021-12-1119形象提升形象提升單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標題樣式2021-12-1120形象提升形象提升單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標題樣式2021-12-1121 售樓部現(xiàn)場展板更換、售樓部洽談區(qū)增加具有現(xiàn)代感的畫框形象提升形象提升單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標題樣式2021-12-1122樓體懸掛巨幅，樓頂樹立項目名稱發(fā)光字 樓體巨幅解決工地現(xiàn)階段無法看到，工地距離較遠的問題。形象提升形象提升單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標

15、題樣式2021-12-1123“景觀景觀”提升形象競爭力提升形象競爭力“工程工程”客戶信心提升客戶信心提升“物業(yè)物業(yè)”生活品質的保證生活品質的保證“展示展示”提升我們的形象價值提升我們的形象價值必須有足夠必須有足夠亮點亮點展示展示搶先一步亮相，高人一等展示搶先一步亮相，高人一等展示單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標題樣式2021-12-1124針對交房階段可能出現(xiàn)的問題及如何形成產(chǎn)品震撼力我們通過針對交房階段可能出現(xiàn)的問題及如何形成產(chǎn)品震撼力我們通過以下幾個方面來實現(xiàn)：以下幾個方面來實現(xiàn)： 1、景觀營造 2、人車分流帶來的安全，舒適感受 3、銀都物業(yè)的精細化管理 4、安防設施的開放，

16、展示 單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標題樣式2021-12-11251 1、情景示范，脫穎而出、情景示范，脫穎而出聘請專業(yè)景觀公司對項目景觀進行詳細規(guī)劃設計，并做好充分前期準備，一旦具備條件隨時準備施工，一定保證在10月交房時達到使用條件，實現(xiàn)以景帶動品質實現(xiàn)以景帶動品質”。全冠大樹移植便于最快速的實現(xiàn)社區(qū)景觀效果。（樹種不一定是最貴的，但一定要保證效果）亮點提升亮點提升單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標題樣式2021-12-1126樣板間：樣板間：不僅要用景觀吸引人，還要用生活打動人，對于項目戶型展示、產(chǎn)品展示屬于重大利好，因此樣板間的設立將為到訪客戶提供看房條件，同時樣板間的開放也可以作為項目重要的營銷節(jié)點，因此建議設立“精裝樣板間”。亮點提升亮點提升單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標題樣式2021-12-11272 2、人車分流展示、人車分流展示社區(qū)內道路的設計盡量避免直來直去，實現(xiàn)路網(wǎng)與景觀的有機結合 社區(qū)內主要人行路面，放棄傳統(tǒng)的水泥路、瀝青路改為鋪裝路，增加路面的觀感亮點提升亮點提升單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版副標題樣式2021-12-11283 3、物業(yè)服務品質的提升、物業(yè)服務品質的提升保安的形象保安的形象一定要到位，其做為社區(qū)的門面至關重要另外做為物業(yè)服務的重中之重為交房