稅務(wù)師稅法Ⅰ講義第42講_土地增值稅(1)

1、稅法（I ）第七章土地增值稅本章考情分析本章屬于稅法I中的次重點(diǎn)章節(jié)，重要性僅次于增值稅和消費(fèi)稅，從歷年考試情況看，本章考試的題 型有單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題，也可以單獨(dú)或者與其他稅種結(jié)合考核計(jì)算題或綜合分析題。2019年本章的考試分值預(yù)計(jì)在20分左右。本章內(nèi)容框架第一節(jié)概述第二節(jié)征稅范圍、納稅人和稅率第三節(jié)開發(fā)土地和新建房增值額的確定第四節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算第五節(jié)稅收優(yōu)惠第六節(jié)征收管理*第一節(jié)概述概念對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有 土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅1 .以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象2 .征稅面比較廣特點(diǎn)3 .采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額4 .實(shí)

2、行超率累進(jìn)稅率5 .實(shí)行按次征收，納稅時(shí)間、繳納方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況而定第二節(jié)征稅范圍、納稅人和稅率一、征稅范圍土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。（一）征稅范圍的一般規(guī)定關(guān)鍵詞含義轉(zhuǎn)讓、國(guó)有出讓國(guó)有土地、轉(zhuǎn)讓 非國(guó)有土地的行為 不征稅轉(zhuǎn)讓使用權(quán)/產(chǎn)權(quán)強(qiáng)調(diào)土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為有償強(qiáng)調(diào)取得收入，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房 地產(chǎn)，/、予征稅【解釋1】出讓和轉(zhuǎn)讓一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)【解釋2】我國(guó)土地所有權(quán):稅法（I ）國(guó)家所有集體所有【解釋3】關(guān)于繼承與贈(zèng)與繼承是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)

3、所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán) 的土地使用人死亡以后，由其繼承人依法承受死者房產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)和土地使用權(quán)的民事法律行為，小了征稅贈(zèng)與不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為只包括以卜兩種情況：1 .房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為（贈(zèng)與至親）2 .房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人 通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社 會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民 政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為（公益贈(zèng)與）（二）征稅范1圍的具體規(guī)定（哪些征；哪些不征；哪些免征）具體事項(xiàng)土地增值稅的具體規(guī)定合作建房 建成后按比例分房 自用的，暫免；建成后轉(zhuǎn)讓的，征稅交換房地產(chǎn)征

4、稅（個(gè)人之間互換自有居住用房，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免 征）房地產(chǎn)抵押抵押期間不征；抵押期滿后看產(chǎn)權(quán)是否轉(zhuǎn)移，以房地產(chǎn)抵債，征 稅房地產(chǎn)出租權(quán)屬不變更，不征房地產(chǎn)評(píng)估增值產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，房屋產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)所有人也未取得收 入，不征國(guó)家收回國(guó)有土 地使用權(quán)、征用 地上建筑物及附 著物權(quán)屬已變更，原房地產(chǎn)所有人也取得了收入，但按照規(guī)定，免征代建房行為產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，不征土地使用者轉(zhuǎn) 讓、抵押、置換 土地只要土地使用者學(xué)有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且 有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng) 的經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)該征稅【例題多選題】下列情形中，應(yīng)征收土地增值稅的有（）。（2016年

5、）A.房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬B.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)C企業(yè)將自有土地使用權(quán)交換其他企業(yè)的股權(quán)D.企業(yè)之間等價(jià)互換自有的房地產(chǎn)E.房地產(chǎn)評(píng)估增值【答案】CD二、納稅人土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）， 并取得收入的單位和個(gè)人。包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、部隊(duì)、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商戶及國(guó)內(nèi)其他單位和個(gè)人，還包括外商 投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)、外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)、外國(guó)公民以及海外華僑、港澳臺(tái)同胞等。三、稅率一一四級(jí)超率累進(jìn)稅率級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%速算扣除系數(shù)（為1不超過(guò)50%勺部分3002超過(guò)50匠100%勺部分4

6、053超過(guò)1003 200%勺部分50154超過(guò)200%勺部分6035【例題單選題】某有限公司轉(zhuǎn)讓商品樓取得不含稅收入1000萬(wàn)元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額200萬(wàn)元，則適用稅率為（）。A.30%B.40%C.50%D.60%【答案】D【解析】增值額與扣除項(xiàng)目金額比例二（1000-200 ） + 200X 100%=400%適用第4級(jí)稅率，即60%。第三節(jié)開發(fā)土地和新建房增值額的確定土地增值稅計(jì)稅依據(jù)：增值額增值額二轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額一、收入額的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任

7、何成本費(fèi)用?！咀⒁狻繝I(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。實(shí)物收入收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入收入專門評(píng)估確定其價(jià)值后折算成貨幣收入外國(guó)貨幣取得收入的 當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯率折算代收的各項(xiàng)費(fèi)用（1）如計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的，作計(jì)稅收入，作扣除項(xiàng)目，但不作為加計(jì) 20咐口除基數(shù)（2）如未計(jì)入房?jī)r(jià)，在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不作計(jì)稅收 入，不作扣除項(xiàng)目二、扣除項(xiàng)目及其金額賣房賣地各不同，新房老房也不同。各項(xiàng)目扣除一覽表轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)扣除項(xiàng)目具體內(nèi)容轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土 地（賣地）扣除項(xiàng)目（2 項(xiàng)）1 .取得土地使用權(quán)所支付的金額2 .與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后關(guān)的稅金新建房屋 （1

8、0）房地產(chǎn)企業(yè)（5項(xiàng)）非房地產(chǎn)企業(yè) （4項(xiàng)）1 .取得土地使用權(quán)所支付的金額2 .房地f發(fā)成本3 .房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4 .與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后關(guān)的稅5 .財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（房企）存量房屋 （賣舊房）扣除項(xiàng)目 （3項(xiàng)）1 .取得土地使用權(quán)所支付的金額2 .房屋及建筑物的 評(píng)估價(jià)格評(píng)估彳格二重置成本價(jià)X成新度折扣率3 .轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（一）新建房屋轉(zhuǎn)讓扣除項(xiàng)目1.取得土地取得土地使用出讓方式取得為土地出讓金使用權(quán)所支權(quán)支付的地價(jià)行政劃撥方式取得為補(bǔ)繳的土地出讓金付的金額款（買地的錢）轉(zhuǎn)讓方式取得為實(shí)際支付的地價(jià)款稅法（I ）交納的有關(guān)稅費(fèi)，如 契稅、登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)【例題單選題】2017年4月

9、，某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，取得轉(zhuǎn)讓收入20000萬(wàn)元。該公司取得土地使用權(quán)時(shí)支付土地出讓金7000萬(wàn)元、契稅210萬(wàn)元、印花稅3.5萬(wàn)元（已計(jì)入管理費(fèi)用）及登記費(fèi)0.1萬(wàn)元，該公司繳納土地增值稅時(shí)可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為（A.213.50B.7210.10）萬(wàn)元。（2017年）C.7213.60D.7210.00【答案】B【解析】取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。該公司繳納土地增值稅時(shí)可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額 （萬(wàn)元）。=7000+210+0.1=7210.12.房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（含耕地占用稅）、前期工程費(fèi)、建 筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi) 用（適當(dāng)關(guān)注每個(gè)項(xiàng)目包含的內(nèi)容）【注意】建筑安裝工程費(fèi)，營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票,在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱