房屋開發(fā)建筑面積與建筑工程成本管理問題研究

1、房屋開發(fā)建筑面積與建筑工程本錢管理問題研究 房屋開發(fā)建筑面積與建筑工程本錢管理問題研究 摘要房地產(chǎn)業(yè)由于其相關聯(lián)度高、帶動力強成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。本文重點分析了房屋開發(fā)中老百姓關心的房地產(chǎn)開發(fā)建設的建筑面積計算等方法問題進行闡述，同時也對房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟本錢控制管理問題進行了研究。 關鍵詞建筑面積;工程本錢;管理 DOI10.13939/j ki.zgsc.2021.13.152 1前言 20世紀90年代，我們國家經(jīng)濟快速開展，我國的房地產(chǎn)業(yè)迎來了開展的春天，到目前已經(jīng)為我國經(jīng)濟開展做出了巨大的奉獻。房地產(chǎn)業(yè)由于其相關聯(lián)度高、帶動力強成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)開發(fā)工程在市場

2、需求和定位研究的根底上，研究房屋開發(fā)中應對老百姓關心的建筑面積計算的準確性和經(jīng)濟本錢控制管理等方面進行深入分析。通常大家所說的房地產(chǎn)開發(fā)商賣給老百姓房子面積不知道怎么計算，這一問題老百姓更加關注，筆者通過多年的教學和實際工作，更加深刻理解建筑面積計算的重要作用性。 2房屋建筑面積計算研究 城市房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積計算問題是一個大的問題，是很多老百姓很不好掌握的一個準確的方法，我們的政府應該有一個合理的簡單方法，在這一個問題上我和我的老師都提過很屢次，就是“買賣的房屋就是以使用面積為準來計算建筑面積，這樣老百姓不難掌握了，同時也無形中控制了施工的質(zhì)量問題。依據(jù)我們現(xiàn)在房屋計算方法很復雜，例：我們現(xiàn)

3、在研究開發(fā)方房屋面積的計算，建筑面積的計算中：有房屋面積樓梯間面積墻體面積還有公攤面積等。這樣老百姓買賣房子的面積問題就是一個難題，怎么來的？老百姓很難知道它的計算方法。 2.1一般性房屋建筑面積規(guī)那么計算方法 第一，單層建筑物不管其高度如何，均按一層計算建筑面積。多層建筑物自然層的層高在2.2米以上者，方可計算建筑面積。單層建筑物的建筑面積和多層建筑物首層的建筑面積，均按建筑物外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。單層建筑物內(nèi)設有局部樓層者，其二層及二層以上的樓層，以及多層建筑物二層及二層以上的樓層，層高在2米以上者，均應計算建筑面積。有圍護外墻的，無外墻的，按自然層結(jié)構(gòu)板水平投影面積計算。按外

4、墻結(jié)構(gòu)的外圍水平面積計算;無外墻的，按自然層結(jié)構(gòu)板水平投影面積計算。 第二，上下聯(lián)跨的單層建筑物，以高跨結(jié)構(gòu)外邊線為界，可分別計算建筑面積同一建筑物的結(jié)構(gòu)、層數(shù)不同時，應分別計算建筑面積。 第三，設有圍護結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。設有圍護性幕墻的建筑物，按幕墻主墻外邊線計算建筑面積。 2.2房屋計算面積的范圍 一是單層建筑物計算一層建筑面積，多層建筑物按各層建筑面積的總和計算。 二是地下室、半地下室、地下商店、地下車站、地下泳池、地下指揮部等建筑面積，按其外墻上口外圍水平面積計算。 三是建于坡地的建筑物吊腳架空層、深根底地下架空層，

5、設計加以利用時，有圍護結(jié)構(gòu)且層高在2.2米以上的部位，按該部位的水平面積計算建筑面積。 四是建筑物內(nèi)的門廳、大廳，按一層建筑面積計算。門廳、大廳內(nèi)設有回廊時，按其水平投影面積計算建筑面積。建筑物內(nèi)的夾層、插層，按其層高在2.2米以上的部位計算建筑面積。技術層和檢修通道內(nèi)設有圍護結(jié)構(gòu)的辦公室、值班室、儲藏室等，層高在2.2 米以上時，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 五是室內(nèi)樓梯間、電梯井、觀光電梯井、自動扶梯、水平步道，按建筑物的自然層計算建筑面積。室內(nèi)提勤井、管道井、抽油煙機風道、通風排氣豎井、垃圾道、附墻煙囪等，按首層面積計算建筑面積。 六是建筑物間有圍護結(jié)構(gòu)的架空走廊，層高在2.2

6、米以上的，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。建筑物內(nèi)的變形縫，依其縫寬按自然層計算建筑面積，并入建筑物建筑面積計算。 2.3折算面積的范圍 第一，坡屋頂內(nèi)和場館看臺下的建筑空間，設計加以利用時，凈高在1.22.1米的部位，按該部位水平面積的一半計算建筑面積。建筑物外無圍護結(jié)構(gòu)，有頂蓋的走廊、挑廊、檐廊、陽臺等，按其頂蓋水平投影面積一半計算建筑面積。 第二，有永久性頂蓋的室外樓梯，按其依附的建筑物自然層數(shù)的水平投影面積之和的一半計算建筑面積。雨篷的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過2.1米時，按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 第三，有頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等，按其頂

7、蓋水平投影面積一半計算建筑面積。建筑物間有頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的架空走廊，按其頂蓋水平投影面積一半計算建筑面積。 第四，有頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺，按其頂蓋水平投影面積一半計算建筑面積。 3房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程本錢管理控制研究 房地產(chǎn)開發(fā)工程建筑工程經(jīng)濟本錢控制管理主要的是在工程的施工單位，在符合施工標準的條件下，保證施工質(zhì)量管理，進行工程經(jīng)濟本錢控制管理。工程經(jīng)濟本錢管理就是效益管理的根本，如何以最小的投入獲得最大的利潤，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的主題。目前，許多施工企業(yè)都在工程開發(fā)管理方面，深度多元化開展，在城市建設對工程開發(fā)單位而言，工程經(jīng)濟本錢的控制需要從建設期的決策階段、設計、施工階段全過程來

8、進行控制，我僅就施工階段，建設單位工程本錢的控制做一闡述。 3.1制定嚴密的合同條款 隨著我國房地產(chǎn)工程開發(fā)，工程工程的管理也將逐步與國際接軌，在目前世界經(jīng)濟不穩(wěn)定的形式下，經(jīng)濟還沒有恢復的情況下，實行嚴格的合同管理，是建設單位的首選課題。在國際慣例中，常常聘請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條幾乎到達無所不包的地步，防止施工單位以工期緊、場地狹小、品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以工期緊為理由，要求增加工程費用，如果合同中預告了合同報價充分考慮了工期因素，不管采取何種趕工措施均不再調(diào)整報價的條款，就能有效地杜絕費用的增長;如

9、設備安裝工程預算，不同的品牌型號價格出入很大，如果不認真，價值幾萬元的設備很容易在施工過程中被“偷梁換柱，影響工程質(zhì)量和造成不良后果。利用好“嚴密合同條款 這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗，對可能發(fā)生的情況有提前的預測，在這一點上需要多學習國外成熟的經(jīng)驗及合同條款。 3.2結(jié)合施工組織及施工工藝，管理控制工程本錢 作為開發(fā)單位的預算及合同施工管理人員應做到“三多，即 “多看、多問、多思考。“多看，就要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現(xiàn)場的實際情況。如：施工中常見的基坑全斷面錨噴支護，由于受周圍建筑物根底情況及治水、地質(zhì)等開挖實際情況的不確定因素影響，難免有些地方需要加強錨護，同時有些地方也要

10、減少錨筋，甚至在距離坑底一定范圍或毗鄰建筑物的局部地方不用錨噴，對于加強錨護局部施工單位自然會提出補償，但對于減少錨筋及不用錨噴的局部就需要建設單位的細心觀察和監(jiān)督，以便以確鑿的證據(jù)和充分的理由確定工程量?！岸鄦柧褪菍τ陬A算中不常遇到的較邊緣的工程問題，或是對自己經(jīng)驗不充分的問題不匆忙做定論，要向現(xiàn)場的工程師進行咨詢。在工程開發(fā)過程中不可防止的市政工程、消防工程、電業(yè)工程等，由于行業(yè)的壟斷，大多數(shù)的造價人員很少遇到這類預算，因此在這些問題上就更需要多問。“多思考，定額仍是目前建設市場確定造價的主要依據(jù)，但也應客觀地認識到定額不可能囊括市場，由于新工藝、新材料地不斷涌現(xiàn)，工程施工現(xiàn)場的特殊情況都

11、使得子目組價、工程組價仍為目前造價中不可防止的工作。如在外電掘工程中，施工單位往往習慣以地下人孔檢查井每座多少元報價，防水硅膠以每平方米多少元報價，究竟每座實際有多少土方量，有多少砌筑量，有多少混凝土量，能不能組價到施工單位的報價水平，防水硅膠具體用量及操作工藝是什么，能不能組價到每平方米報價，都需要造價人員去推敲、思考。 3.3組織好市場價格研究管理建立尋價體系 工程的工程材料費一般要占工程總本錢的60%左右，顯然材料本錢是本錢控制的重頭戲。工程開發(fā)過程中，建設單位為控制本錢及確保材料質(zhì)量，對某些材料均會采用甲方指定或限價方式。首先，企業(yè)應系統(tǒng)關注機構(gòu)公布的價格，與社會咨詢機構(gòu)保持聯(lián)系。建立

12、起企業(yè)自身的價格信息網(wǎng)絡，保持信息渠道的暢通，及時準確地把握不同地區(qū)及不同規(guī)格的材料、半成品的價格信息，保證工作人員可隨時隨地地調(diào)用及監(jiān)督，做到資源共享。需強調(diào)一點，政府公布的價格是市場的平均價，詳細的價格管理遠不能簡單停留在這一深度，要進一步利用長期與商家建立起的經(jīng)濟往來關系和社會公開渠道，尋找物美價廉的產(chǎn)品。 分析材料的周期變化規(guī)律，研究判斷不同地區(qū)、不同材料的短期及中期走向，在參照價格信息的根底上，增加理性分析的因素，把握材料的走向趨勢，將其分析 成果應用在開發(fā)生產(chǎn)中。 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關于建筑面積計算及經(jīng)濟本錢控制管理上，必須堅持科學開展觀，對房屋建筑開發(fā)工程的住房建筑面積制度做出根本判斷，并在城市建筑房屋住房管理存在核心問題城市規(guī)劃和拆舊