合同訂立應(yīng)注意的事項(xiàng)

1、、碧桂園的模擬清單招標(biāo) 碧桂園的“摘牌即開(kāi)工”，被稱(chēng)為神一樣的開(kāi)發(fā)速度，其在招標(biāo)上的功夫也不 可小覷，碧桂園在項(xiàng)目預(yù)備會(huì)后就開(kāi)始進(jìn)行招標(biāo)，按模擬清單形式。模擬工程量清單招標(biāo)與工程量清單計(jì)價(jià)招標(biāo)兩者的區(qū)別僅在于工程量清單按照 實(shí)際施工圖編制，而模擬清單是在沒(méi)有施工圖情況下根據(jù)經(jīng)驗(yàn)或參考類(lèi)似項(xiàng)目 而編制的。因?yàn)槟M清單沒(méi)有實(shí)際施工圖，所以該招標(biāo)方式是否可行取決于能否編制接近 實(shí)際情況的工程量清單，因?yàn)槟M清單做單價(jià)合同工程量是虛擬的，那么模擬 的工程量與實(shí)際工程量越接近就越能反映實(shí)際造價(jià)，有利于減少不平衡報(bào)價(jià)。碧桂園采用的清單承包方式如下：1. 土建工程方面分部分項(xiàng)工程采用工程量清單綜合單價(jià)包干；

2、模板及腳手架的措施費(fèi)用采用綜 合單價(jià)包干；除模板及腳手架外的措施費(fèi)（含其他項(xiàng)目費(fèi)）采用建筑面積單方 造價(jià)包干。2. 樁基礎(chǔ)工程方面報(bào)價(jià)方式為全費(fèi)用綜合單價(jià)包干，投標(biāo)人按招標(biāo)人提供的全費(fèi)用綜合單價(jià)表填 報(bào)統(tǒng)一報(bào)價(jià)系數(shù)。3. 室內(nèi)精裝修工程方面塊料工程的報(bào)價(jià)方式為全費(fèi)用綜合單價(jià)包干，投標(biāo)人按招標(biāo)人提供的全費(fèi)用綜 合單價(jià)表填報(bào)統(tǒng)一報(bào)價(jià)系數(shù)。4. 室內(nèi)浴室柜、浴室鏡、淋浴屏風(fēng)、室內(nèi)涂料工程方面采用全費(fèi)用綜合單價(jià)包干，投標(biāo)人按招標(biāo)人提供的全費(fèi)用綜合單價(jià)表的全費(fèi)用 綜合單價(jià)作為工程結(jié)算全費(fèi)用綜合包干單價(jià)。在工程預(yù) / 結(jié)算送審流程上，招標(biāo)時(shí)采用模擬清單招標(biāo)，工程量未經(jīng)雙方核對(duì)就 簽訂總包合同暫定總價(jià)，可能

3、會(huì)存在量差的造價(jià)問(wèn)題，通過(guò)預(yù)算，可以更加有 效的進(jìn)行工程項(xiàng)目成本管理和投資控制。碧桂園室內(nèi)精裝修工程、室內(nèi)安裝工程、市政工程采用全費(fèi)用綜合單價(jià)包干的 承包方式。2010年版的單體土建工程的承包方式，分部分項(xiàng)工程采用工程量清單綜合單價(jià) 包干；措施費(fèi)（含其它項(xiàng)目費(fèi)）采用建筑面積單方造價(jià)包干。2011年版單體土建工程的承包方式，分部分項(xiàng)工程采用工程量清單綜合單價(jià)包 干；模板及腳手架的措施費(fèi)用采用綜合單價(jià)包干；除模板及腳手架外的措施費(fèi) （含其他項(xiàng)目費(fèi)）采用建筑面積單方造價(jià)包干。三、4 個(gè)步驟，將模擬清單招標(biāo)執(zhí)行落地 以沈陽(yáng)新世界國(guó)際花園為例，其模擬清單編制首先需要具備兩個(gè)基本條件：一 是有大量類(lèi)似項(xiàng)目

4、的工程內(nèi)容與技術(shù)指標(biāo)；二是施工圖設(shè)計(jì)對(duì)于方案（擴(kuò)初） 設(shè)計(jì)不應(yīng)有太大的變動(dòng)，尤其是工藝作法方面。否則將造成清單與工程實(shí)際出 現(xiàn)較大偏差。其清單編制工作方案主要包括 4 步：第 1 步，按照擴(kuò)初圖紙及類(lèi)似工程技術(shù)指標(biāo)編制模擬工程量清單；第 2 步，對(duì)模擬清單進(jìn)行招標(biāo)，確定每個(gè)分部分項(xiàng)工程的綜合單價(jià)及其構(gòu)成；第 3 步，施工圖完成后，按照施工圖重新計(jì)算工程量并與承包單位核對(duì)；第 4 步，由雙方確認(rèn)的工程量與招標(biāo)過(guò)程中形成的綜合單價(jià)，最終確定承包單 位的合同總價(jià)。在方案執(zhí)行過(guò)程中，首先，依據(jù)擴(kuò)初圖紙，基于以往所發(fā)生的分部分項(xiàng)工程內(nèi) 容及技術(shù)指標(biāo)，編寫(xiě)清單內(nèi)容； 其次，與設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)協(xié)調(diào)，嚴(yán)格遵循設(shè)計(jì)

5、方案，及時(shí)溝通； 再次，針對(duì)模擬清單的不確定性，制定詳細(xì)的評(píng)標(biāo)方案和執(zhí)行細(xì)則，通過(guò)評(píng)選綜合單價(jià)的合理性來(lái)選擇承包單位，明確工程造價(jià)的綜合單價(jià)構(gòu)成，奠定合同 總價(jià)基礎(chǔ)；復(fù)次，制定材料、設(shè)備參考指導(dǎo)價(jià)，控制工程成本同時(shí)減低糾紛可能性；最后，施工圖完成后，確保工程量計(jì)算準(zhǔn)確性，并與施工單位核對(duì)，對(duì)合同總價(jià)達(dá)成 一致。四、模擬工程量清單招標(biāo)編制的 8 項(xiàng)注意第一，應(yīng)根據(jù)工程設(shè)計(jì)方案、地質(zhì)條件、擬采用結(jié)構(gòu)形式、材料設(shè)備、裝飾材 料等，選好參照工程。第二，比較擬建工程與參照工程，調(diào)整工程量，若能在清單工程量中預(yù)計(jì)的可 反映在工程量中，不能直接反映的可在招標(biāo)文件中相應(yīng)完善。第三，根據(jù)參照工程的原始清單及比較

6、過(guò)程中找到的問(wèn)題編制模擬清單，項(xiàng)目 特征描述及編制說(shuō)明制定要謹(jǐn)慎，避免施工方鉆空子不平衡報(bào)價(jià)。第四，根據(jù)清單計(jì)價(jià)辦法及消耗量計(jì)算規(guī)則進(jìn)行制作控制價(jià)，在此過(guò)程中一定 要公平、合理，不得特意壓低或抬高價(jià)格，制作出來(lái)的控制價(jià)盡量接近市場(chǎng)價(jià)。第五，根據(jù)模擬清單進(jìn)行招標(biāo)，模擬清單招標(biāo)其效果就是清單與費(fèi)率的結(jié)合的產(chǎn)品，如果模擬清單中利用的清單項(xiàng)目很少的話(huà)，到預(yù)算定案的時(shí)候還得進(jìn)行費(fèi)率的套用，所以招標(biāo)文件中應(yīng)把預(yù)算定案時(shí)費(fèi)率的取費(fèi)級(jí)別、人工費(fèi)、讓利 等內(nèi)容說(shuō)明一下，再就是模擬清單中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，還有定標(biāo)方式。有業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為為了防止不平衡報(bào)價(jià)，可以用標(biāo)底當(dāng)做一個(gè)基準(zhǔn)價(jià)，讓其投標(biāo)的時(shí)候每個(gè)分部分項(xiàng)都得

7、低于這個(gè)基準(zhǔn)價(jià)的單價(jià)，這樣能避免一些不平衡報(bào)價(jià)，清單調(diào)整的細(xì)則，如：模擬清單中沒(méi)有的項(xiàng)目根據(jù)合同約定進(jìn)行重新組 價(jià)，根據(jù)雙方之間的定的取費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行核定清單單價(jià)。第六，開(kāi)標(biāo)、選擇中標(biāo)單位，根據(jù)模擬清單這個(gè)統(tǒng)一平臺(tái)進(jìn)行評(píng)定各家的報(bào)價(jià)， 及費(fèi)率讓利情況。不能只看模擬清單部分，費(fèi)率讓利這塊也尤為重要，費(fèi)率讓 利這部分在預(yù)算定案及施工過(guò)程中變更、增加項(xiàng)目都能用的到。第七，模擬清單合同中約定預(yù)算定案時(shí)候漏項(xiàng)或增加項(xiàng)的內(nèi)容。如：預(yù)算定案 的時(shí)候工程項(xiàng)目模擬清單中有的單價(jià)執(zhí)行模擬清單，工程量按實(shí)進(jìn)入，工程量 沒(méi)用的執(zhí)行合同費(fèi)率規(guī)定重新制定清單經(jīng)甲乙雙方確定后作為結(jié)算依據(jù)。有業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士總結(jié)了幾點(diǎn)合同中應(yīng)確定的

8、項(xiàng)目，很具有實(shí)戰(zhàn)性，暫列如下：甲方批價(jià)為落地價(jià)已含采保費(fèi)；材料價(jià)差問(wèn)題，哪些材料可調(diào)，哪些材料不可 調(diào)列明確。明確可調(diào)范圍， 5%或者 3%；零星用工確認(rèn)，按市場(chǎng)價(jià)還是按定額價(jià)； 主體交付標(biāo)準(zhǔn)，是到毛坯還是砌墻完畢；確定甲方批價(jià)差價(jià)部分取不取費(fèi)；上 報(bào)結(jié)算是虛報(bào)要罰款；簽證內(nèi)容小于 2000 元以?xún)?nèi)不計(jì)入結(jié)算；甲供材部分約定 好乙方記取哪些費(fèi)用；材料的檢測(cè)費(fèi)由乙方承擔(dān)；安裝部分的交接，哪些是總 包負(fù)責(zé)，哪些是分包負(fù)責(zé)；結(jié)算方式確定，清單有的執(zhí)行清單，清單中沒(méi)有的 執(zhí)行消耗量定額，拆除執(zhí)行修繕定額，垃圾外運(yùn)合同中約定；付款問(wèn)題上，金 額不超過(guò) 100萬(wàn)，工期不超過(guò) 2 個(gè)月，付款最好設(shè)置首付款和一次進(jìn)度款，盡 量不用工程量撥付。金額超過(guò) 100 萬(wàn)，工期超過(guò) 2 個(gè)月，付款最好為首付款， 每月設(shè)進(jìn)度款；總包服務(wù)費(fèi)按照分包的總價(jià)記取，或者按照平方米報(bào)價(jià)記取。第八，根據(jù)模擬清單、招標(biāo)文件、施工合同約定進(jìn)行調(diào)整圖紙中的工程量或增 加的工程量清單項(xiàng)，最終形成一個(gè)新的工程量清單報(bào)價(jià)，此報(bào)價(jià)作為結(jié)算