售樓員專業(yè)知識培訓

1、售樓員專業(yè)知識培訓目錄一、關(guān)于房地產(chǎn)的專業(yè)知識1、房地產(chǎn)基本概念2、地產(chǎn)類型3、房產(chǎn)術(shù)語4、商品房取得“五證”過程二、關(guān)于銷售策劃的專業(yè)知識1、銷售模式2、價格與稅費3、開盤前的準備工作4、常用銷售物料5、某樓盤購房費用表舉例6、某樓盤按揭須知舉例三、關(guān)于建筑工程的專業(yè)知識1、開發(fā)建設(shè)程序知識2、工程管理知識3、房屋建筑知識4、住宅的結(jié)構(gòu)形式知識5、其他規(guī)劃設(shè)計知識四、關(guān)于幾種概念住宅的知識五、關(guān)于面積計算與技術(shù)指標的專業(yè)知識關(guān)于房地產(chǎn)的專業(yè)知識一、房地產(chǎn)的基本概念1、房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。 房地產(chǎn)也稱不動產(chǎn)。 房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存 在形態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體

2、。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱。 地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱。 房地產(chǎn)是由土地、 附著在土地上的各類建筑物、 構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn) 總體。所以房產(chǎn)總是與地產(chǎn)連貫為一體的，具有整體性和不可分割性。房地產(chǎn)按照不同的標準可以劃分為不同的類型， 房地產(chǎn)大體上可以分為： 居 住用房地產(chǎn)、生產(chǎn)用房地產(chǎn)、經(jīng)營用房地產(chǎn)、行政用房地產(chǎn)、 其他專用房地產(chǎn)等。2、房地產(chǎn)特性位置固定性 位置不可移動性地域差別性 每一宗房地產(chǎn)價值都不相同高值耐久性 價值昂貴的消費品保值增值性 土地稀缺性 , 致使房地產(chǎn)具有保值和增值的性質(zhì)3、房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)是通過土地、建筑材料、市政設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動力、

3、資 金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸多方面的資源的組合使用而為人類提供居住空間, 并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種勞動。4、房地產(chǎn)市場一級市場：房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場 , 是土地使用權(quán)出讓的市場 , 既國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或農(nóng)村集體土地征用為國有土地 后出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的市場 , 出讓的土地可以使生地也可以是經(jīng)過開 發(fā)達到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是國家壟斷的市場。生地（沒有實 現(xiàn)三通一平）和熟地（已實現(xiàn)三通一平）三通一平：通水、通電、通道路 , 土地平整 七通一平：通上水（自來水） 、下水（防水、雨水排放） 、電、煤、道路、電 訊、熱、土地平整。二級市場：是房地

4、產(chǎn)開發(fā)市場 , 其經(jīng)營主體為各房地產(chǎn)開發(fā)公司 , 其經(jīng)營內(nèi)容 是按照城市總體規(guī)劃和小區(qū)建設(shè)規(guī)劃 , 對土地進行初級開發(fā)和再次開發(fā)。然后將 開發(fā)出來的房地產(chǎn)出售給用地、用房單位或個人。三級市場：是指在二級市場的基礎(chǔ)上再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租的市場 , 也就 是房地產(chǎn)進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。5、房地產(chǎn)與建筑業(yè)的區(qū)別 房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn) 業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導性、帶動性和風險性的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。 主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門， 屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)） 、經(jīng)營、管理和服務等多種性質(zhì)，屬 于第三產(chǎn)業(yè)。 這

5、兩個產(chǎn)業(yè)有著非常密切的關(guān)系， 在房地產(chǎn)開發(fā)活動中， 房地產(chǎn)業(yè) 與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建筑的甲方， 建筑業(yè)是乙方； 房地產(chǎn)業(yè)是策劃者， 組織者并承擔發(fā)包任務， 建筑業(yè)則是承包單 位，按照承包合同的要求完成土地開發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務。6、國土局代表國家行使土地所有者的職權(quán)以及對房地產(chǎn)市場， 房地產(chǎn)行業(yè)進行管理的 一個政府部門。7、商品房 是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準在 市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈 與、交換的房地產(chǎn)。8、發(fā)展商開發(fā)商專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。9、代理商 經(jīng)政府批準

6、成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀、評估等業(yè)務的中介服務機構(gòu)， 接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及為物業(yè)咨詢評估報告、銷售策 劃等業(yè)務提供有償服務。10、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)， 具體內(nèi)容是指 產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、 使用、收益和處分的權(quán)利。 簡單 說就是擁有使用該房屋或出租該房屋獲取租金收入， 出售該房屋獲取增值， 將該 房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權(quán)利。 房屋作為不動產(chǎn)， 與 土地是不可分割的一個整體， 房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時， 必然是房地一體進 行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。 在具體的房地產(chǎn)項目

7、銷售中， 開發(fā)商 擁有產(chǎn)權(quán)并獨立出售， 出租的房屋， 車庫等有產(chǎn)權(quán)， 但像屬于小區(qū)綠地等部分的 土地及公建，對購房者而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。11、如何辦理產(chǎn)權(quán) 每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋 產(chǎn)權(quán)證后才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購買發(fā)票、身份證明、 企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后， 辦理過戶手續(xù)。 可以委托 中介機構(gòu)或由開發(fā)商代辦。12、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記指凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)， 不論歸誰所有， 都必須按照登記辦法的規(guī) 定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)申請登記。 經(jīng)審查確認產(chǎn)權(quán)后， 由房地產(chǎn) 管理機關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證 。產(chǎn)權(quán)

8、登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段， 只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)實施有效管理，并確定房地產(chǎn)權(quán)利。 房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn) 面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐標、形狀等進行記載，登記機關(guān)設(shè)置房地產(chǎn) 登記冊，按編號對房地產(chǎn)登記事項作全面記載。13、國土局產(chǎn)權(quán)登記處 辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續(xù)的部 門。14、公證處是一個國家的證明機關(guān)，是法律公正的機構(gòu)。15、房地產(chǎn)證 是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律憑證。16、房地產(chǎn)公證 公證機關(guān)對房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈與、繼承等行為的合法性作法律公證。

9、17、商品房預售許可證按規(guī)定，房屋未建好之前出售均要辦理此證， 發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局 申請，批準后方可預售樓花（現(xiàn)樓不需此證） 。18、房地產(chǎn)買賣合同是由國土局統(tǒng)一編制， 用以明確買賣雙方權(quán)利和義務的協(xié)議。 所有的商品房 銷售都須簽訂此合同， 內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證， 外銷的房地產(chǎn)合同必須做 公證。19、房屋所有權(quán) 房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享有權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出 售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法 律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。20、房屋使用權(quán)是指對房屋擁有的享用權(quán)。 房屋租賃活動成交的是房屋的使用權(quán)。 房屋的使 用權(quán)不能出售、抵押、

10、贈與、繼承等，它包含在房屋的所有權(quán)之中。21、土地的所有權(quán)形式國家所有，集體所有。22、土地所有權(quán)的變更集體所有的土地經(jīng)過國家征用轉(zhuǎn)為國家所有。23、國家所有的土地包括城市市區(qū)的土地； 農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法征收、 征用、 征購并收歸國有 的土地；國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂。24、集體所有的土地集體所有的土地只能由村民集體合法經(jīng)營管理 （如舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)） 或個人承 包經(jīng)營，不得擅自租賃或與發(fā)展商合作開發(fā)。 如宅基地，其房不能轉(zhuǎn)讓； 宅基地、 自留地、自留山屬集體所有。25、國有土地所有權(quán)國有土地實行所有權(quán)和使用權(quán)分離制度。 國有土地可以由全民、 集體所有制 單位和個人使用

11、，但須依法取得“國有土地使用證” 。土地使用權(quán)的年限：居住 用地 70 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體 育、綜合用地及其他用地 50 年。26、房地產(chǎn)開發(fā)用地 必須是城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國有土地或?qū)⒓w所有的土地依法經(jīng)過征用轉(zhuǎn) 為國有土地。 開發(fā)商須通過土地使用權(quán)出讓、 轉(zhuǎn)讓程序取得土地使用權(quán)， 并取得 “建設(shè)用地規(guī)劃許可證” 。國有土地使用權(quán)的獲?。海?）土地使用權(quán)出讓（政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式） ：（2）土地使用權(quán)劃撥（無償），包括國家機關(guān)用地和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè) 施用地和公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利的項目；（3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（出售

12、 / 交換/ 贈與）。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、繼承、贈與、遺贈 （轉(zhuǎn)移的是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)） 。27、商品房現(xiàn)售的條件 開發(fā)商具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； 取得土地使用權(quán) 證/ 使用土地的批文；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；通過竣工驗收； 拆遷安置已經(jīng)落實；供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使 用條件，其地配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定施工進度和交 付日期；物業(yè)管理方案已落實。28、商品房取得預售許可證應當具備的條件（1）預售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；（2）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用 權(quán)證書：（3）

13、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程 質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)：（4）已確定施工進度和竣工交付使用時間；（5）七層以下（含本數(shù)）的商品房項目，已完成結(jié)構(gòu)工程封頂；七層以上 （不含本數(shù)） 的商品房預售項目， 已完成 2/3 結(jié)構(gòu)工程， 并且發(fā)展商開發(fā)建設(shè)資 金占工程總投資 30的比例；（6）已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預售款專用帳戶；（7）預售商品房項目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項權(quán)；（8）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。29、房地產(chǎn)的登記發(fā)證制度 產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化需進行登記。（1）轉(zhuǎn)移、分割、抵押、繼承、租賃等；（2）登記是應當完成的程序，否則權(quán)利人的權(quán)利尚處于不確定狀態(tài)，容易 遭受侵

14、害；（3）沒有登記，權(quán)利人的權(quán)利仍應受到保護。二、地產(chǎn)類型1居住區(qū)用地 是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用低的總稱。2、住宅用地 是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地 （含宅間綠地和宅間小路 等）的總稱。3、其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地， 應包括非直接為本區(qū)居民配 建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。4、公共服務設(shè)施用地一般稱公建用地， 是與居住人口規(guī)模相對應配建的、 為居民服務和使用的各 類設(shè)施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。5、道路用地是指居住區(qū)道路、 小區(qū)路、 組團路及非公建配建的居民小汽車、

15、單位通勤車 等停放場地。6、公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求， 適合于安排游憩活動設(shè)施的、 供居民共享的游憩 綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀、帶狀綠地等。7、道路紅線 是指城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的規(guī)劃控制線。8、建筑線 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。9、房屋用地是指房屋以及按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施所占用的土地， 包括房屋占用的土地 和按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施占用的土地。10、住宅用地 是指供居住的各類房屋用地。11、工業(yè)用地 是指獨立設(shè)置的工廠、 車間、手工業(yè)作坊、 建筑安裝的生產(chǎn)場地、 排渣（灰） 場地等用地。12、倉儲用地 是指國家、省（自治區(qū)、直轄市）

16、及地方的儲備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應等各種 倉庫、油庫、材料堆場及其附屬設(shè)備等用地。13、商業(yè)服務業(yè)用地 是指各種商店、公司、修理服務部、生產(chǎn)資料供應站、飯店、旅社、對外經(jīng) 營的食堂、文印騰寫社、報刊門市部、蔬菜購銷轉(zhuǎn)運站等用地。14、旅游業(yè)用的 是指主要為旅游業(yè)服務的賓館、飯店、大廈、樂園、俱樂部、旅行社、旅游 商店、友誼商店等用地。15、綠化用地 是指公園、動植物園、陵園、風景名勝、防護林、水源保護林以及其他公共 綠地等用地。16、公共建筑用地 是指文化、體育、娛樂、機關(guān)、科研、設(shè)計、教育、醫(yī)衛(wèi)等用地。17、文、體、娛用地 是指文化館、博物館、圖書館、展覽館、紀念館、體育場館、俱樂部、影劇 院、

17、游樂場、文藝體育團體等用地。三、房產(chǎn)術(shù)語1、商品房 是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。2、經(jīng)濟適用住房是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達計 劃，用地一般實行行政劃撥的方式， 免收土地出讓金， 對各種經(jīng)批準的收費實行 減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。3、存量房 是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。4、再上市房 是指職工按照房改政策購買的公有住房或經(jīng)濟適用住房首次上市出售的房 屋。5、住宅 是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職 工單身宿舍和學生宿舍） 等。但不包括住宅樓中作為人防用、 不住人的地下

18、室等， 也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。6、準現(xiàn)房 準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工， 小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初 現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)、外墻裝修和進行配 套施工階段的房屋。7、共同共有房產(chǎn) 共同共有房產(chǎn)， 指兩個或兩個以上的人， 對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平 等的所有權(quán)。8、共有房產(chǎn) 共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。9、尾房尾房又稱掃尾房。 它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物， 是空置房中的一 種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到 85以后，一般就進入房地產(chǎn)項目 的清盤銷售階段， 此時所銷售的房產(chǎn)，

19、一般稱為尾房。 開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后 剩下了少量沒有競爭力的房子， 這些房子或朝向不好、 采光不足、或是樓層不佳、 位處兩極。10、爛尾房 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足，盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢， 開發(fā)總量供大于求。 導致大面積空置， 無法回收前期投資， 更無力進行后續(xù)建設(shè)， 甚至全盤停滯的積壓樓宇?！盃€尾”的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候， 而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現(xiàn)。11、已購公房已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房。12、單位產(chǎn)權(quán)房 單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。13、廉租房廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。

20、 我國的廉租房只 租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房。14、私房 私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng) 村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。 公有住房通過住宅消費市場出售給個人 和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。15、二手房二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手” ，第二次交易則 為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄 又有小房子居住的， 可以賣掉舊房買新房； 而那些住房富余戶， 也能賣掉自己的 多余住房換取收益。16、期房 期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止， 在這

21、一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。 期房在港澳地區(qū)稱作為“樓花” ，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷 售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。 通常對期房 的理解是未修建好，尚不能入住的房子。17、現(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證 （大產(chǎn)證）的商品房， 消費者在這一 階段購買商品房時應簽出售合同。 通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入 住的房屋。四、商品房取得“五證”過程房地產(chǎn)商具備什么條件才能銷售商品房呢？根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)的規(guī)定， 必須 獲得五種特定許可證，這五種特定許可證就好像是房產(chǎn)銷售的“綠卡” ，缺一不 可。房地產(chǎn)商

22、在銷售商品房時應具備“五證”即國有土地使用證 、建設(shè)用地 規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、建設(shè)工程施工許可證 、和商品房銷 售許可證。1、國有土地使用政 本證是證明土地使用已向國家支付土地使用權(quán)出讓金， 獲得了在一定年限內(nèi) 某塊國有土地的使用權(quán)的法律憑證。按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn) 商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)， 必須與市縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同， 并 按照出讓合同的約定支付全部土地使用權(quán)出讓金， 并依法登記領(lǐng)取土地使用權(quán)證 書。否則房地產(chǎn)商不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。 有的房地產(chǎn)商在集體所有的土地上建房并出 售，這種情況下，房地產(chǎn)商肯定沒有拿到土地使用證。因為按照有關(guān)法律規(guī)定， 集體所有的

23、土地， 只有經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后， 該國有土地的使用權(quán)方可有 償出讓。領(lǐng)取土地使用權(quán)證書的房地產(chǎn)商， 還要按照土地使用權(quán)出讓合同約定的 土地用途進行開發(fā)建設(shè)。 有的房地產(chǎn)商獲得某塊地的土地使用證， 但合同約定的 土地用途不是建造商品住房， 而房地產(chǎn)商擅自改變土地用途， 在這塊土地上建造 可在市場上銷售的商品房，這種情況也是不合法的。2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 本證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、 劃撥土地前。 經(jīng)城市規(guī)劃行政 主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。 核發(fā)建設(shè)用地規(guī) 劃許可證 的目的在于確保土地利用符合城市規(guī)劃， 維護建設(shè)單位按照城市規(guī)劃 使用土地的合法權(quán)益，

24、 為土地管理部門在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)行使權(quán)屬管理職能提供必 要的法律依據(jù)。未取得建設(shè)用的規(guī)劃許可證而占用土地的，其建設(shè)用地批準 文件無效，占用的土地由縣級以上人民政府責令退回。3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 本證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證， 國家核發(fā)建設(shè)工程規(guī) 劃許可證 的目的，是確認有關(guān)建設(shè)活動的合法地位， 保證有關(guān)建設(shè)單位和個人 的合法權(quán)益。 該證件同時也是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。 房地產(chǎn)商 如未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行 開發(fā)建設(shè)， 限期拆除或者沒收違法建筑物、 構(gòu)筑物或者其他設(shè)施， 對有關(guān)責任人 員，可以由其所在單位或者上級主管機關(guān)給予行政處

25、分。4、建設(shè)工程施工許可證本證明建筑施工單位符合施工各種條件， 允許其開工的批準證件。 建筑施工 是一項復雜地生產(chǎn)活動， 是房地產(chǎn)開發(fā)項目得以順利實現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)。 涉及到監(jiān) 理、設(shè)計、資金、圖紙、建筑材料等各方面的因素。當各種施工條件完備時，建 設(shè)單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政 主管部門辦理施工許可證手續(xù)， 領(lǐng)取施工許可證。 未取得施工許可證地不得擅自 開工。5、商品房銷售許可證和商品房預售許可證 本證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房 的批準性證件。 商品房預售可以加快房地產(chǎn)融資、 搞活房地產(chǎn)市場。 但這種方式 具有較大的風險性

26、和投機性，為保障購房者的合法權(quán)益， 城市房地產(chǎn)管理法 規(guī)定房地產(chǎn)商預售商品房的， 必須向房地產(chǎn)行政管理部門辦理預售登記， 領(lǐng)取商 品房預售許可證后，才能預售商品房。此外，房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如房 屋已經(jīng)建成，還應當持有房屋所有權(quán)證書。關(guān)于銷售策劃的專業(yè)知識一、銷售模式1、低價開盤 低價開盤是指樓盤在第一次面對消費者時，以低于市場行情的價格公開銷 售。特別在樓盤的綜合性能不強，項目的開發(fā)量相對過大，絕對單價過高，市場 競爭激烈， 類似產(chǎn)品多的情況下， 更應考慮。低價開盤有力點是： 便于迅速成交， 促進良性循環(huán)；便于日后的價格調(diào)控；便于內(nèi)務周轉(zhuǎn)，資金快速回籠。但低價開 盤也有不利點，如首期利潤

27、不高，樓盤形象難以很高提升等。2、高價開盤高價開盤是指樓盤第一次面對消費者， 以高于市場行情的價格公開銷售。 其 條件是：具有別人所沒有的明顯樓盤買點；產(chǎn)品的綜合性能上佳；公司信譽好， 市場需求旺盛。 高價開盤的利弊表現(xiàn)為： 便于獲取最大的高利潤， 但若價位偏離 主力市場，則資金周轉(zhuǎn)會相對緩慢；便于樹立樓盤品牌，創(chuàng)造企業(yè)無形資產(chǎn)；但 日后價格的直接調(diào)控余地少。3、一次性付款這是在以前供不應求的賣方市場時最為常見的銷售方式。 在現(xiàn)在買放市場時 一般多見于那些低價位小單位的樓盤銷售， 通常一次性付款都有優(yōu)惠， 對發(fā)展商 來說一次性付款是解決資金危機的靈丹妙藥。4、分期付款分期付款又分免息分期付款和

28、低息分期付款。 對客戶來說免息分期付款最合 心意，而且越來越好， 但對開發(fā)商來說卻很不利， 損失點利息倒是咬咬牙能挺得 過來，只是那資金回籠就不知要到哪年哪月了， 這是在淡市比較吸引人的銷售方 式。5、銀行按揭這是目前最普遍使用的付款方式， 銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款， 是 購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押， 由銀行先行支付房款給發(fā)展商， 以后購房者按 月向銀行分期支付本息。 銀行按揭業(yè)務在國內(nèi)發(fā)展非常迅速， 這是因為它符合廣 大人民的支付能力， 使得市場潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。 銀行按揭是促 進房地產(chǎn)市場活躍的最有效手段。6、無貼息返本銷售購房者購買物業(yè)后到不定期時期后（一般是 1

29、020年）發(fā)展商按原價將本 金免息返還給業(yè)主， 而房屋產(chǎn)權(quán)仍歸業(yè)主所有。 這種銷售方式往往是在社會經(jīng)濟 發(fā)展穩(wěn)定和法律保障健全的形勢下才會流行。此種方式現(xiàn)在已經(jīng)被禁止。7、先租后售客戶可以先租住， 到客戶認為有能力買下房屋產(chǎn)權(quán)時， 開發(fā)商將如數(shù)退還此 前的租金總額，并且按租住房時議定的房價出售。 這是在淡市下常用的有效手段。 先租后售的另一種情況是，租住不一定就是購買者，發(fā)展商可以先將物業(yè)出租， 而后再找購買者，購買者購買后發(fā)展商此前所收的租金總額連同對租額的權(quán)力義 務一并轉(zhuǎn)交給購買者，此種情況下的購買者一般都是投資者。8、售后返租此種銷售方式是， 購房者買下物業(yè)后將物業(yè)返租給發(fā)展商， 租價和

30、租期由雙 方議定，同的，購房者也可以選擇分期付款。此種方式適合于投資者。此種方式 現(xiàn)在已經(jīng)被禁止。9、以租代售有意購房者的客戶先租住， 按月交租金， 等租金總額達到當初議定的房屋總 價（連本帶息）時，房屋產(chǎn)權(quán)歸該客戶所有。這種銷售方式對發(fā)展商不利，但另 一方面其市場承載面卻極其廣泛。 回購銷售客戶購買房屋一定時期后， 如對物業(yè) 不滿意，發(fā)展商保證按原價甚至原價加利息回購。10、回報銷售購房客戶須支付部分房款（一般是 30），但暫不入住，一定期限后（一般 是710年）,此房產(chǎn)歸客戶所有，等于是發(fā)展商用70%的房款回購前十年的房 屋使用權(quán)。此種銷售方式對那些具有較充實的儲蓄而又希望能夠保值的人具有

31、很 大的吸引力。二、價格與稅費1 、均價 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)， 即 得出每平方米的均價。 均價一般不是銷售價， 但也有例外， 前段時期某高城物業(yè) 推出的“不計樓層、朝向、以2800元/m2統(tǒng)一價銷售”，即以均價作為銷售價， 也不失為引人矚目的營銷策略。2、基價基價也叫基礎(chǔ)價， 是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。 商品房 的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層、朝向差價后而得出。3、起價起價也叫起步價， 是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。 多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般 以二樓或五樓作為銷售的

32、起價。 高層物業(yè)， 以最低層的銷售價為起步價。 房產(chǎn)廣 告中常表“ XXX元/ m2起售”，以較低的起價來引起消費者的注意。4、預售價預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術(shù)語；預售價不是正式價格，在 商品房交付使用時，應按有批準權(quán)限部門核定的價格為準。5、一次性買斷價一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。 一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售 合同中的專用價格術(shù)語， 確定之后，買方和賣方必須按此履行付款或交房的義務， 不得隨意變更。6、誠意金是指商品房在未取得預售證之前， 開方商收取客戶可退回的款項。 客戶交納 誠意金一般可以獲得開發(fā)商的折扣承諾，即到開發(fā)商取得預售證而公開發(fā)售時， 客戶可以憑此額外

33、折扣購房。 開方商收取誠意金的目的有以下幾個： 取得部分流 動資金；吸引客戶對樓盤情況的長期跟蹤和熟悉； 試探客戶的需求以作調(diào)整改進； 試探客戶接受的心里價位；吸引炒家的進入。7、定金 定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨 幣，它屬于一種法律上的擔保方式， 目的在于促使債務人履行債務， 保障債權(quán)人 的債權(quán)得以實現(xiàn)。 根據(jù)我國有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定， 定金應當以書面形式約定， 當 事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生 效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20。如果購房者交了定金之后改變注意決定不買， 開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由

34、不退定金； 如果開 發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。8、違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定， 應該付給對方的一定數(shù)量的 貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁， 具有懲罰性和補償性， 但主要體現(xiàn)懲 罰性。只有當事人有違約行為且在主觀上有過錯， 無論是否給對方造成損失， 都 要支付違約金。9、土地開發(fā)費每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資， 包括征地、 拆遷、各種 補償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)施和道路工程等各項費用（萬元 /ha ）。10、住宅單位綜合造價每平方米住宅建筑面積所需的工程建設(shè)的測算綜合投資， 應包括土地開發(fā)費 用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、 道路、市

35、政管線、 綠化等各項工程建設(shè)投資及必要的 管理費用（元 /m2）。11. 、公共維修基金 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。單位售賣公房的公共維修基金， 由售房單位和購房職工共同籌集， 所有權(quán)歸購房 人，用于售出住宅樓房公共部位和公用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護。12、銀行按揭是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為， 業(yè)主會付一部 分樓款， 余款由銀行代購者支付， 購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行， 購房者將 分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權(quán)歸己。13、契稅是指當房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時， 就當事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價格 的一定比例向產(chǎn)

36、權(quán)承受人征收的一次性稅收。 凡是國有土地使用權(quán)出讓 （土地使 用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈與、交換）都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性 質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。14、印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、 領(lǐng)受憑證征收的一種稅。 它是一種兼有行 為性質(zhì)的憑證稅， 具有征收面廣、 稅負輕、 由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完 成納稅義務等特點。三、開盤前的準備工作公司在推出一個樓盤 （房產(chǎn)個案） 時，在開盤前作好充分的案前準備是非常 必要的。只有案前工作做好了，才能順利地完成好后面的銷售任務。一般在作案前準備時， 先要做一份詳盡的工作進度控制表。 把案前工作需要 完成的事項按

37、項目分類編排進去。 表格上需注明項目、 具體工作事項、 需配合單 位、時間表等。案前工作一般要完成四大項目： 建筑設(shè)計的確定、 工地現(xiàn)場的布置、 策劃執(zhí) 行、業(yè)務執(zhí)行。1. 建筑設(shè)計的確定一塊地塊在確定下來后， 發(fā)展商首先要根據(jù)設(shè)計院的競標方案， 確定小區(qū)的 規(guī)劃方案。 銷售部可以根據(jù)自己在實際銷售過程中遇到的情況， 參與到建筑設(shè)計 的討論中去。建筑設(shè)計包括：小區(qū)規(guī)劃、平立面、面積、建材設(shè)備、總平面圖、 效果圖、模型、 證照和補充條款等。 首先要盡快與發(fā)展商敦促設(shè)計院將總平面圖 （擴初）等確定下來報政府有關(guān)部門進行審核。 至于景觀， 發(fā)展商可以委托設(shè)計 院設(shè)計，也可以請外面專門的景觀設(shè)計公司進

38、行設(shè)計。 在完成圖紙方案設(shè)計的同 時，可以同時對效果圖、模型等進行廠商聯(lián)系。一周內(nèi)完成草圖和樣品。效果圖 將在三周內(nèi)完成上色與點景的工作。 至于模型， 在樣品出來后， 銷售部要對其進 行嚴格的審核， 因為一個好的模型， 可以直接反映出小區(qū)的規(guī)劃與品質(zhì)， 使客戶 產(chǎn)生身臨其境的感覺。模型的作業(yè)時間一般也需三周。2. 工地現(xiàn)場的布置 工地現(xiàn)場的布置分為：場地平整；售樓處的設(shè)計、建造、裝修；停車場、入 口地面、庭院的建造；現(xiàn)場主看板的制作；戶外看板的選點制作；羅馬旗的設(shè)計 與制作；售樓處內(nèi)空調(diào)的購買；電話的申請；控臺的制作；銷售道具與戶外燈光 的設(shè)計選購等。其中現(xiàn)場主看板與戶外看板的選點制作以及售樓

39、處的設(shè)計與建造 是較重要的部分。 因為是通路， 這些都需要發(fā)展商的大力配合， 而羅馬旗則需要 策劃部門的通力合作。工地現(xiàn)場的布置應在開盤前完成，一般需要約兩個月。3、策劃執(zhí)行在案前的準備工作中， 策劃部門扮演了什么角色呢？在工作進度表中， 專門 有一大項為策劃執(zhí)行，即為策劃部需配合項目。有案名、LOG O樓書、海報、派夾報以及DM名片、信封、手提袋、媒體計劃、NP等。案名及LOGO勺提報，策 劃部應在建筑設(shè)計開始討論的同時進行，在兩周內(nèi)完成。樓書、海報、派夾報、 DN等，貝U應在設(shè)計確定后，開始進行文案的設(shè)計，然后是排版、發(fā)包印刷，一 般在一個半月內(nèi)全部完成。 整個銷售過程中勺媒體計劃， 策劃

40、部應在開盤前一個 月先制定出一個初步計劃， 然后在一個月的預約時間內(nèi)， 再視情況作相應的調(diào)整。 第一撥的NP稿，應在開盤前兩周提前完成，因為第一撥的NP稿是個案打響第一 炮的關(guān)鍵，應仔細斟酌。由上所述，可以看出，策劃部再案前工作中，起了非常 重要的作用。4、業(yè)務執(zhí)行案前還有一個最重要的事項， 就是義務執(zhí)行里的銷講制作。 銷講的制作應在 案前開始時先進行資料收集， 然后制作。 約在一個月內(nèi)完成。 售樓處的建造等完 畢后，待人員進場，開始熟悉銷售講習、進行銷售演練。與發(fā)展商的合同討論和 定價也是業(yè)務執(zhí)行中較重要的一點。其他如：人員確定、辦公用品的購置，則是 需管理部（辦公室）配合的項目。了解了案前

41、作業(yè)的流程， 制定好案前作業(yè)的時間， 我們就可以在案前工作進 度表上把什么時段完成何種事項都標注上去。 一目了然，便于時間的控制， 很好 的完成案前工作。四、常用銷售物料 銷售物料的制作一般由策劃部門協(xié)同銷售部和廣告公司、制作公司共同完 成。1. 銷售道具 位置圖、環(huán)境圖、鳥瞰圖、透視圖、模型、燈箱、旗幟、免費資料、展示品 （可分為：平面展示、立體展示、對比展示） 、樣板間、形象展品（如廣場、游 樂園等）、紀念品（贈品）廣告牌、門前指引物、展板。2、銷售手冊內(nèi)容（1）五證：商品房銷售（預售）許可證、國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃 許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證：（2）銷講；（3）

42、房源銷控表；（4）總平面圖；（5）交通位置圖；（6）戶型圖；（7）價格表；（8）付款方式；（9）交房標準及菜單裝修方案；（10）認購協(xié)議書；（11）商品房買賣合同標準文本；（12）物業(yè)公司的簡介及管理公約；（13）按揭辦理方法；（14）銀行利率表；（15）認購房付款一覽表；（16）辦理產(chǎn)權(quán)的有關(guān)程序及稅費;（17）入住程序及收費明細表；（18）購房費用速算表；（19）客戶資料表。3、銷售表格運用(1)來人來電客戶資料調(diào)查表;(2)客戶來電登記表；(3)來訪客戶登記表；(4)付款一覽表；(5)意向客戶登記表；(6)市場調(diào)查分析表。五、某樓盤購房費用表舉例類別稅費名稱稅費標準說明備注付首 期房 款

43、時 需交 納的 稅費契稅按房價1.5%按房管部門的政策規(guī)定取由發(fā) 展商 代收 代付商品房買賣合同印花稅按房價0.03%測繪/登記/工本費500元/套律師見征費每示300兀由律師行自收取有線電視安裝費350元/套兩個端口；每增加一個端口加收50兀（為一次性收費）煤氣管道初裝費3500元/套煤氣熱水器安裝費300元/套交煤氣公司保安防盜監(jiān)空系統(tǒng)安裝費（含可視對講機）1800元/套智能化系統(tǒng)安裝費500元/套電話工料費300元/套信箱維護費50元/套辦理 房屋 入住 時需 繳納 的款 項水電周轉(zhuǎn)金400元/套由物 業(yè)管 理公 司收 取或 代收 后按 需支 付物業(yè)維修基金3000元/套（首次）首期專項

44、維修資金由買受人 在收樓時按建筑面積先行繳 納人民幣40元/m2（非住宅的 房屋應為50元/m2）,不足購 房款2躺B分按國家規(guī)定執(zhí)行管理費1.5 元/ （m2 -月）最終按物價局規(guī)定標準收?。晦k理房屋入住時，按建筑面積預收三個月六、某樓盤按揭須知舉例本樓盤為一廣東省樓盤1、申請人條件（1）申請人必須是年滿18歲的中國籍（包括港、澳、臺）具有獨立民事能 力的個人；（2）與發(fā)展商已簽訂正式買賣合同，并同意用所購房產(chǎn)作抵押；（3）有固定職業(yè)和穩(wěn)定收入，能償還貸款本息；（4）業(yè)主年齡加按揭年限不得超過 70歲。聯(lián)名供樓時，貸款年限以年幼者 計算（年幼者必須在18周歲以上且有固定職業(yè)和穩(wěn)定收入，否則以

45、年長者計算）， 業(yè)主年齡加按揭年限超過70歲的或未加按揭年限不到18周歲的必須由另一位共 同申請人提供擔保。18周歲以下未成年人士不能單獨申請按揭貸款。2、借款人申請住房按揭貸款須提供的資料 （包括元原件及A4紙復印件）（1）身份證件：a、國內(nèi)人士須提供身份證和戶口簿原件及五份復印件（戶口簿復印件須首頁及業(yè)主聯(lián)）；若為集體戶口，可提供加蓋單位公章的 集體戶口復印件；非本市戶口人士須同時提供本市戶籍聯(lián)系人 地址及電話（附身份證復印件）。B、港澳同胞須提供身份證、回鄉(xiāng)證原件及五份復印件。C、臺灣同胞須提供身份證、護照、臺胞證、來往大陸通行證及五 份復印件。D外籍人士須提供身份證、護照、居留權(quán)證及五

46、份復印件（其中身份證、護照須經(jīng)過我國公證處辦理認證并翻譯成中文） 。（ 2）單位開具的收入證明 （最好用有公司抬頭的便箋） 或提供工資存折 （月 均收入不低于月供額的 150%）。工行牡丹信用卡金卡客戶或國家機關(guān)、 金融保險、 科教文衛(wèi)、 郵電通信、 水電氣供應、 部隊系統(tǒng)人員在提供能證明本人身份的有效 證件后，免提供單位收入證明。如辦理七成以上（不含七成）按揭需再提供存款 證明（存款證明不低于貸款的 20%）或提供股票、債券、房產(chǎn)、車產(chǎn)等證明。（ 3）若辦理公積金按揭需提供公積金卡、近期公積金繳存證明（由公積金 所在開戶銀行開出，必須連續(xù)繳存半年以上） 。（ 4 ）與發(fā)展商簽署的購房協(xié)議、商

47、品房買賣合同、首期樓款和定金的收據(jù) 或發(fā)票。3、辦理程序（ 1 ）客戶選定樓宇單元后，按認購書規(guī)定時間交付首期樓款后，與發(fā)展商 簽署商品房買賣合同（2）客戶按規(guī)定的時間帶齊第二條所要求的資料原件及復印件到銀行指定 的律師事務所辦理按揭手續(xù)并繳交有關(guān)按揭費用；（ 3）銀行審批（在銀行審批過程，若需提供補充資料，敬請客戶配合） ；（ 4）審批完成后，由律師所代辦公證、抵押登記和保險手續(xù)；（ 5）銀行發(fā)放按揭貸款， 由律師所通知客戶供款日期及領(lǐng)回合同、 保險單、 借據(jù)、還款計劃表等有關(guān)資料。4、銀行提供的貸款額度、年限、利率（ 1）本市居民若收入、工走穩(wěn)定（如國家機關(guān)、金融保險、科教文衛(wèi)、郵 電通信

48、、水電氣供應、部隊系統(tǒng)人員等） ，且資信良好并獲得銀行認可；外地居 民、港澳臺外籍人士若在本市有固定工作、 穩(wěn)定的收入和相應的經(jīng)濟實力， 房屋 貸款額最高可達房價的八成， 貸款年限最長可達三十年， 商鋪按揭貸款額最高為 商鋪售價的六成，貸款年限最長為十年， 車位按揭貸款額最高為車位售價的六成， 貸款年限最長為十年。（ 2）同一申請人向銀行申請按揭貸款超過兩套房產(chǎn)（包括商鋪）的，借款 人須將同時供兩套以上房產(chǎn)的情況如實向銀行講明， 兩套房不可同時都做八成按3）公積金貸款額根據(jù)公積金繳存情況計算， 最高可申請 25 萬，額度不足可申請組合貸款（總成數(shù)不超過七成） ，期限最長不超過三十年且業(yè)主年齡加

49、按 揭年限不得超過男 60 歲，女 55 歲（特殊工種另計）。商鋪按揭不能申請公積金 貸款或組合貸款。（4）所有按揭貸款申請是否通過以銀行最終審批結(jié)果為準，利率按中國人 民銀行公布利率執(zhí)行， 暫不做期限為一年的按揭。 申請車位按揭的， 車位與住宅 一同購買， 并確定是自用的， 其按揭貸款可執(zhí)行個人住房貸款利率， 否則執(zhí)行期 限利率。（5）貸款期內(nèi)可隨時與工商銀行協(xié)商變通還款方式。 注：提前還款必須在開始供款半年后才能辦理 （提前還款分全部提前還款和 部分提前還款兩種）。5、辦理按揭所需費用 （人民幣）（1）抵押登記及他項權(quán)證辦理費： 150 元/ 份。（2）合同公證費： 300元/ 份（公積金

50、貸款或組合貸款須再繳交授權(quán)委托書 公正費 200 元）。（3）律師費：500元/ 份（公積金貸款或組合貸款須繳交， 純商業(yè)貸款免收）。（4）印花稅：貸款金額X 0.005 %。（5） 房屋抵押保險費：貸款額的 1.2倍X保險費率X年限，保險費率：2 年以內(nèi)，1%0； 35 年，0.9 %0； 610 年，0.8 %0； 11 20 年，0.6 %。； 21 年以 上, 0.5 %。6、注意事項（1）客戶交完首期簽訂完商品房買賣合同后，請與當日或七日內(nèi)到開 發(fā)商指定銀行辦理按揭手續(xù)；（ 2）以上費用須備現(xiàn)金并與辦理按揭手續(xù)時交齊；（ 3）聯(lián)名購房者必須再簽署商品房買賣合同和辦理按揭手續(xù)時全部到

51、齊； 18 歲以下可由其監(jiān)護人代簽；（4）以上按揭須知內(nèi)容將隨銀行的最新要求為準。關(guān)于建筑工程的專業(yè)知一、開發(fā)建設(shè)程序知識1、基本建設(shè)程序 一個項目從計劃建設(shè)到建成交付使用一般要經(jīng)過三個階段， 決策、準備和實 施三大階段。（1）提出項目建議書（經(jīng)批準為立項） ；（2）選定建設(shè)地點（選址） ；（3）進行可行性研究（經(jīng)批準為決策） ；（4）設(shè)計階段；（5）組織施工；（6）均工驗收；（7）交付使用。2、房地產(chǎn)項目辦理建設(shè)用地的流程（1）申請定點，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 。（2）申請用地，評估地價、簽國有土地出讓合同 ，辦理建設(shè)用地批準 書。（3）辦理征地、補償、拆遷手續(xù)。交繳有關(guān)費用。（4）交清地價

52、，辦理地籍登記，核發(fā)國有土地使證 。3、設(shè)計及報建階段（1）總規(guī)設(shè)計總平面報審。（2）修建性詳細規(guī)劃設(shè)計詳規(guī)報審。 （五圖一書設(shè)計： 總規(guī)圖、綠化圖、 道路圖、豎向圖、管線平衡圖、設(shè)計說明書） 。（3）建筑單體方案設(shè)計建筑方案審查。（4）擴初設(shè)計初步設(shè)計審查。（5）報建施工圖設(shè)計施工圖報建。 專業(yè)報建意見教育意見、市政意見、人防意見、消防意見、環(huán)保意見、 衛(wèi)生意見、綠委意見，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 。4、商品房預售許可證（1）取得商品房預售許可證所需的工程形象：七層以下（含本數(shù)）的商品 房項目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂；七層以上（不含本數(shù)）的商品房預售項目，已 完成 2/3 的結(jié)構(gòu)工程。（2）取得

53、商品房預售許可證所需的開發(fā)證照：建設(shè)用地批準書、國有土地 使用證、建設(shè)工程報建審核書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。5、竣工驗收（1）工程竣工驗收：是指建設(shè)工程依照國家有關(guān)法律、法規(guī)及工程建設(shè)規(guī) 范、標準的規(guī)定， 已全部完成工程設(shè)計文件要求和合同約定的各項內(nèi)容， 建設(shè)單 位已取得政府有關(guān)部門（或其委托機構(gòu)）出具的工程施工質(zhì)量、消防、規(guī)劃、環(huán) 保、城建檔案等驗收文件或準許使用文件后， 組織工程竣工驗收并編制完成 建 設(shè)工程竣工驗收報告 。工程竣工驗收實行備案制度。（2）工程竣工驗收備案：工程竣工驗收備案必須完成的驗收項目有：質(zhì)監(jiān) 驗收、規(guī)劃驗收、消防驗收、環(huán)保驗收、電梯驗收、市政驗收、

54、燃起驗收。（3）綜合驗收：綜合驗收必須完成的項目有：竣工驗收備案表、規(guī)劃驗收、 消防驗收、人防驗收、永久供水證明、永久供電證明、燃氣驗收、電信驗收、通 郵申報表、公建配套項目竣工移交、化糞池驗收、市政驗收、環(huán)保檢測。6、交付使用 （ 交樓）（1）商品住宅交付使用時，開發(fā)企業(yè)應當同時向購房業(yè)主出示綜合驗收合 格證，提供商品住宅交樓書（建委監(jiān)制） 、商品住宅質(zhì)量保證書和商品住宅使用 說明書（一證三書） 。（2）根據(jù) 2000年 1月30日施行的建設(shè)工程質(zhì)量管理條例 （國務院令第 279 號），商品住宅質(zhì)量保證書的最低保修期明確如下：地基和主體結(jié)構(gòu)：設(shè)計文件規(guī)定的合理使用年限；屋面防水： 5 年；墻

55、面、 廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏： 5 年；地面空鼓開裂、天面飾面開裂： 2 年；門窗翹裂、五金件損壞： 2 年；管道堵塞： 2 年；衛(wèi)生潔具： 1 年；燈具、 電器開關(guān)； 6 個月。（3）商品住宅質(zhì)量保證書、使用說明書的組成，包括以下幾個部分：封 面；交樓書驗核單位、建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位和建設(shè)單位質(zhì) 量保修受理部門； 住宅基本設(shè)置和設(shè)計標準 （按戶型填寫， 每個戶型單獨填一張 表）；住宅質(zhì)量保證書；住宅使用說明書。二、工程管理知識1、工程建設(shè)項目的組成及劃分單項工程、單位工程、 分部工程及分項工程。 單項工程是建設(shè)項目的組成部 分；單位工程是單項工程的組成部分； 分

56、部工程是單位工程的組成部分； 分項工 程是分部工程的組成部分。2、建設(shè)施工場地必備的工程開工條件 三通一平（通水、通電、通路、場地平整）或加上通氣、 通汽構(gòu)成五通一平。3、常見質(zhì)量問題屋面漏水、廚房及廁所漏水、 地下室滲水、 窗框滲水、天花開裂、墻體裂縫。4、工程進度管理 （1）工程主要形象進度：基礎(chǔ)完成、預售形象進度、封頂、外立面完成、 工程竣工。（2）銷售區(qū)域形象：售樓部、樣板房、銷售通道（看樓通道） 。三、房屋建筑面積1、建筑的含義一是建筑物和構(gòu)筑物的通稱； 二是建造活動； 三是工程技術(shù)和建筑藝術(shù)的綜 合創(chuàng)作。構(gòu)成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技術(shù)、建筑形象，通常稱為建筑 的三要素。2、建筑物的分類（1）按建筑物的用途分類分為民用建筑、工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑。（2）按建筑物的層數(shù)或高度分類：a、低層建筑：13層；b、多層建筑：46層；c、中高層建筑：79層；d、高層建筑：10層以上；e、小高層建筑：一般是1018層；f、超高層：100 m以上。3、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率1）容積率：是控制地塊建筑強度的重要指標， 等于地塊總建筑面積 / 地塊面積。（2）建筑密度：是控制地塊空地（綠化、道路、廣場等）數(shù)量的重要指標， 等于地塊總建筑基底面積 / 地塊面積。（3）建筑高度（建筑限高）：室外地面到其檐口