物業(yè)管理酬金制

1、關(guān)于物業(yè)管理“酬金制”計(jì)費(fèi)形式探析由國家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合頒布的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法自 2004年 1 月 1 日起施行，其中明確，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可采取包干制或者酬金制形式。一、 酬金制概念分析酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法所下的酬金制定義，作為物業(yè)管理從業(yè)人員，不應(yīng)該機(jī)械的去理解，而應(yīng)全面的理解其實(shí)質(zhì)的內(nèi)涵。1、采取酬金制形式時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬于代收代付性質(zhì)， 所以收取的費(fèi)用在使用以前稱之為預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金，其所有權(quán)

2、仍屬交納該費(fèi)用的業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)資金使用支出以后，實(shí)際結(jié)算確定的數(shù)額才是物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2、物業(yè)管理企業(yè)所得的酬金，可以按約定比例，即占預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金基數(shù)的比例提取，這里所講的基數(shù)，應(yīng)該是包括維修費(fèi)用、能耗費(fèi)用在內(nèi)的所有費(fèi)用。因?yàn)椋?這些消耗中都包含了物業(yè)管理企業(yè)所付出的服務(wù)勞動(dòng)。酬金也可按約定的數(shù)額提取，即固定酬金。固定酬金回避了比例的大小，取而代之的是絕對(duì)數(shù)額的多少。其實(shí)，酬金無論按比例還是固定數(shù)額提取，說到底，本質(zhì)是一樣的，最終還是看酬金的絕對(duì)數(shù)額是否符合市場行情，由合同的雙方業(yè)主方 （前期物業(yè)管理階段是開發(fā)建設(shè)單位）和物業(yè)管理企業(yè)通過商務(wù)談判后確定（約定）。3、酬金制定義中有這樣一

3、句表述：除酬金外，“其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出”。其實(shí)，酬金本身也是物業(yè)服務(wù)合同約定支出的一部分。 “其余”并非一定都要“全部”支出，關(guān)鍵要看合同的約定（主要是預(yù)算）以及現(xiàn)場管理的實(shí)際需要與否，如果需要，當(dāng)然要 “全部”支出；如果可以有節(jié)余的，那就“不需全部”支出；如果有特別的需要或意外的發(fā)生，還必須要“超額”支出。4、節(jié)余由業(yè)主享有，應(yīng)該沒有問題，節(jié)余的錢留在賬戶上仍然是物業(yè)服務(wù)資金。不足由業(yè)主承擔(dān)，并不等同于要真金白銀立馬向業(yè)主增收， 在征得業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)同意的情況下，它可以有幾種處理方式：一是向業(yè)主增收，決算確定后直接由業(yè)主補(bǔ)交；二是用其它公益性的收入來貼補(bǔ)不足部分；三是在下一

4、個(gè)預(yù)算年度中攤消。如果按上述理解來運(yùn)作酬金制形式，其可操作性的問題就解決了。二、酬金制運(yùn)作流程分析無論酬金制還是包干制并不是針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作而言，而是就某一個(gè)具體的物業(yè)管理項(xiàng)目而言的。酬金制的運(yùn)作流程包括：制訂年度工作計(jì)劃；編制年度費(fèi)用預(yù)算；提交招標(biāo)方審核；實(shí)施執(zhí)行計(jì)劃、預(yù)算； 公布費(fèi)用使用情況；年終決算、結(jié)算。其操作流程見下圖：制定年度工作計(jì)劃編制年度費(fèi)用預(yù)算提交委托方審核實(shí)施執(zhí)行計(jì)戈IJ、預(yù)算公布費(fèi)用使用情況年終決算、結(jié)算具體運(yùn)作時(shí)，需要關(guān)注一些主要環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)：1）制訂年度工作計(jì)劃年度工作計(jì)劃是編制年度預(yù)算的基礎(chǔ)和依據(jù)， 在編制預(yù)算之前，首先要重視做好年度工作計(jì)劃的制訂。制訂年度

5、工作計(jì)劃應(yīng)該考慮三個(gè)方面的依據(jù)： 一是合同的約定，主要是合同中有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)和義務(wù)部分，即物業(yè)管理的工作內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)承諾等；二是合同的甲方在新形勢(shì)、新情況下對(duì)物業(yè)管理服務(wù)和物業(yè)管理企業(yè)提出的新的要求；三是物業(yè)管理企業(yè)自身提出的新的追求和新的目標(biāo)。2）編制年度費(fèi)用預(yù)算編制新的年度費(fèi)用預(yù)算，原則上也應(yīng)該考慮三個(gè)方面：其一是年度工作計(jì)劃的內(nèi)容和要求；其二是往年物業(yè)管理開支的歷史數(shù)據(jù)；第三是已經(jīng)及 /或可預(yù)期的物價(jià)調(diào)整、費(fèi)用變動(dòng)情況。編制年度預(yù)算一定要堅(jiān)持科學(xué)的、實(shí)事求是的態(tài)度，既要不漏項(xiàng)目內(nèi)容、又要留有余地、更要切忌弄虛作假。3）提交招標(biāo)方審核制訂和編制完成的年度工作計(jì)劃、年度費(fèi)用預(yù)算要

6、提交給招標(biāo)方物業(yè)服務(wù)合同的甲方進(jìn)行審核。如雙方有不同的意見和想法，應(yīng)進(jìn)行坦誠的溝通與協(xié)商，必須達(dá)成一致以后方可實(shí)施。為了給招標(biāo)方留有足夠的時(shí)間進(jìn)行討論審核及與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商，所以，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將年度工作計(jì)劃和年度費(fèi)用預(yù)算提前3045 天送達(dá)招標(biāo)方，以確保年底以前能確定明年的工作和預(yù)算。4）實(shí)施執(zhí)行計(jì)劃、預(yù)算年度工作計(jì)劃和年度費(fèi)用預(yù)算經(jīng)招標(biāo)方審核通過，雙方達(dá)成一致意見后才能實(shí)施執(zhí)行。執(zhí)行過程中，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)工作計(jì)劃中明確的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)、承諾等，應(yīng)該努力完成，如果因外界客觀因素的影應(yīng)該事先告知招標(biāo)方，達(dá)成諒解后才能作變更。費(fèi)用預(yù)算在總量不變的前期下，可對(duì)具體項(xiàng)目作適當(dāng)?shù)暮侠碚{(diào)整；但凡是

7、超出預(yù)算總額的費(fèi)用必須事先報(bào)給招標(biāo)方審批，經(jīng)審核同意后才能支出。如果雙方對(duì)工作計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算的調(diào)整、變更不能達(dá)成一致意見，而其中一方又堅(jiān)持認(rèn)為需要更動(dòng)的，可邀請(qǐng)第三方（如房地主管部門、中介咨詢機(jī)構(gòu)等）介入?yún)⑴c協(xié)調(diào)。再協(xié)調(diào)不成的，也可通過合同約定的仲裁或訴訟程序謀求問題的解決。5）公布費(fèi)用使用情況依據(jù)物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，或一年一次，或半年一次，或每季度一次。向全體業(yè)主公布的賬務(wù)科目可以是大類，不宜過細(xì) （除維修資金、公共停車費(fèi)等外）；向業(yè)主方公布的應(yīng)是預(yù)算執(zhí)行明細(xì)，對(duì)實(shí)際使用與預(yù)算數(shù)額差異較大的單項(xiàng)要說明原因。業(yè)主、 業(yè)委會(huì)

8、對(duì)公布的賬務(wù)情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)給予答復(fù)。招標(biāo)方要求對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)使用情況進(jìn)行審計(jì)的，應(yīng)當(dāng)委聘有專業(yè)資質(zhì)的審計(jì)事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)。業(yè)主、 業(yè)委會(huì)不可以直接到物業(yè)管理企業(yè)查賬。6）年終決算、結(jié)算經(jīng)過以上五個(gè)環(huán)節(jié)后，到年底再進(jìn)行決算和結(jié)算就比較容易了。經(jīng)過一年物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作后，物業(yè)服務(wù)資金如有結(jié)余，應(yīng)歸業(yè)主享有，通常是轉(zhuǎn)入下一年度使用。如果有不足，也應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)，在具體結(jié)算時(shí)則可采用三種方式來落實(shí)： 一是向業(yè)主或使用人增收；二是 用其它公共收益資金貼補(bǔ)；三是在下一核算年度中攤消。三、酬金制與包干制的利弊分析物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，其定價(jià)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主與

9、物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。 在前期物業(yè)管理階 段，開發(fā)商作為第一業(yè)主有權(quán)與物業(yè)管理企業(yè)商定物業(yè)管理的服務(wù)與 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只要在小業(yè)主購房時(shí)事先告知就行。確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以有兩種方式：一是根據(jù)事先提出的服務(wù)要求 來測算收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即量出為入；二是根據(jù)事先提出的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來確定 服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，即量入為出。為了確保物業(yè)管理服務(wù)達(dá)到對(duì)建筑物 及其設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求和滿足大多數(shù)業(yè)主的需求，在招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)置最低物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而不該是最高 服務(wù)費(fèi)限額，這樣才能保護(hù)業(yè)主的基本利益和保障物業(yè)管理的正常開 展，限制低價(jià)惡性競爭行為，使物業(yè)管理行業(yè)得以有序競爭和健康發(fā) 展。包干制是指由業(yè)主向

10、物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者 虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 從長遠(yuǎn)來 看，采用包干制形式的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)物業(yè)管理服務(wù) 成本的增長，因此，最終難免降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，易滋長企業(yè)“偷工減料”、“偷雞摸狗”行為。另外，由于酬金制是要公布賬務(wù)的，而包干制則 由企業(yè)獨(dú)自操作，更易使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生猜疑、不信任，由此引發(fā)矛盾和糾紛。酬金制是境外很多國家物業(yè)管理通常采用的模式，因?yàn)槠鋸V泛存在，就足以證明其合理性和適宜性，引入酬金制概念是我國物業(yè)管理行業(yè)的一大進(jìn)步。酬金制形式就是“清包工”的做法，也類似于東家雇傭保姆的結(jié)算形式，是絕大多數(shù)業(yè)主最易接受和最放心

11、的方式。酬金制對(duì)業(yè)主的好處是：其一讓業(yè)主享受到明明白白的消費(fèi)；其二使業(yè)主能夠自己作主如何消費(fèi)（即安排預(yù)算時(shí)，哪些方面多支出一點(diǎn)，哪些方面可節(jié)省一些）。 酬金制對(duì)企業(yè)的好處是：其一促使企業(yè)規(guī)范運(yùn)作、誠信經(jīng)營；其二能使企業(yè)規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。（決不要以為這是對(duì)企業(yè)有利的，業(yè)主會(huì)不會(huì)吃虧了。其實(shí)不然，說到底物業(yè)管理是業(yè)主的事，物業(yè)管理企業(yè)是為業(yè)主提供勞務(wù)服務(wù)的，讓企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主未必能享受到好的服務(wù)，雙贏才是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同的目標(biāo)。）再進(jìn)一步來看，就企業(yè)內(nèi)部運(yùn)作而言，不存在包干制，實(shí)際上都是酬金制。因?yàn)?，既使是采用包干制的?xiàng)目，企業(yè)內(nèi)部也是要做年度預(yù)算 的，預(yù)算時(shí)都要留有一定數(shù)額的利潤，這部分利潤

12、就等同于酬金。四、對(duì)有關(guān)疑慮的分析為什么推行酬金制如此艱難，其中一個(gè)重要原因，是很多方面的各種人士對(duì)酬金制不了解、不熟悉， 因而產(chǎn)生許多解不開、放不下的疑慮。比較突出的問題有一下幾方面：1、 “分等服務(wù)收費(fèi)”標(biāo)準(zhǔn)是否只適用包干制？由于上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法第十二條有“本辦法所規(guī)定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測算是采用包干制結(jié)算形式”的表述，因此，大家普遍認(rèn)為“分等服務(wù)收費(fèi)”標(biāo)準(zhǔn)只適用包干制。事實(shí)上， “分等服務(wù)收費(fèi)”標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是由專門機(jī)構(gòu)定期公布的行業(yè)中準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，可以適用任何一種結(jié)算形式。因?yàn)?，物業(yè)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行商務(wù)談判時(shí)，需要有一個(gè)市場化的可參照的標(biāo)準(zhǔn)作為雙方約定服務(wù)和收費(fèi)的依

13、據(jù)，無論采用酬金制還是包干制，都可以在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上討價(jià)還價(jià)，最終確定雙方都能（或愿意）接受的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。2、酬金制是否賺不到錢？很多物業(yè)管理企業(yè)表示酬金制形式“賺不到錢”或者說“賺的沒有包干制多” 。這種認(rèn)知，無論從理論上還是實(shí)際運(yùn)作上來講，都是沒有根據(jù)、站不住腳的。物業(yè)管理是一種長時(shí)期的管理和勞務(wù)服務(wù)活動(dòng)，物業(yè)管理的各項(xiàng)成本開支逐年增長，業(yè)主和整個(gè)社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的要求逐年提高，但物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)價(jià)很難，在如此大環(huán)境（大背景）下，包干制賺錢的空間很小，反而隱含著經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)很大。而酬金制形式好比“保姆到東家做事”，或者“個(gè)人到企業(yè)打工”，旱澇保收，幾乎沒有經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，長期來看，酬金制才是穩(wěn)定

14、賺錢的。3、是否收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高的物業(yè)適宜采用酬金制？現(xiàn)實(shí)情況是物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高的采用酬金制形式的居多，但這并不意味著收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高的物業(yè)就適宜采用酬金制，相反， 我卻認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低的物業(yè)更應(yīng)該采用酬金制。其業(yè)主的收入水平相對(duì)較低，他們更計(jì)較所付每一分錢的用途，因此有必要向他們明確告知收支情況，確實(shí)需要的費(fèi)用他們也只能支付，這種情況下就適宜采用酬金制。而收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高的物業(yè)，其業(yè)主的收入水平相對(duì)較高，他們所關(guān)心的更多的是一種感受，只要感覺好了，多付一些錢或讓物業(yè)管理企業(yè)多賺一些錢，一般不會(huì)很計(jì)較，這種情況下采用包干制形式，合同的雙方都容易接受。打個(gè)比方來說，某人家里要裝修房子，通常是經(jīng)濟(jì)條件好的家庭會(huì)選擇全

15、包的形式（類似包干制），而經(jīng)濟(jì)條件差的家庭會(huì)選擇清包的形式（類似酬金制），這與前面所講的道理實(shí)質(zhì)是一樣的。4、維修費(fèi)、能耗費(fèi)等按實(shí)結(jié)算的費(fèi)用能否作為計(jì)提酬金的基數(shù)？維修費(fèi)、能耗費(fèi)應(yīng)該作為計(jì)提酬金的基數(shù)部分，其理由有三：一是采取酬金制形式的，收取的是物業(yè)服務(wù)資金，所有的錢都屬于代收代付，都是要按實(shí)結(jié)算的，不僅僅是“維修費(fèi)、能耗費(fèi)”；二是酬金應(yīng)該按物業(yè)管理企業(yè)付出的管理和勞務(wù)服務(wù)的多少和水準(zhǔn)來計(jì)算，維修費(fèi)和能耗費(fèi)間接的計(jì)量了物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)量和水準(zhǔn)；三是維修費(fèi)和能耗費(fèi)中體現(xiàn)的是物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)中技術(shù)含量最高的部分，如果這部分勞務(wù)不計(jì)提酬金，顯然不合情理。舉例來說，某東家雇傭一名保姆洗衣

16、服，每月給予300 元錢報(bào)酬。如果再增加買菜、接送小孩等活，是否因?yàn)橘I菜和坐車的錢都按實(shí)結(jié)算了，就不必再增加保姆的報(bào)酬，每月仍然支付300 元錢呢，這種思維和計(jì)算方式顯然是不對(duì)的。5、企業(yè)缺誠信，業(yè)主不專業(yè)，是否推行酬金制時(shí)機(jī)尚不成熟?企業(yè)誠信需要法規(guī)制度、市場機(jī)制和監(jiān)督體系的建立作保障， 物業(yè)管 理的法規(guī)制度和市場機(jī)制已經(jīng)建立， 酬金制要求預(yù)決算公開，業(yè)主可 以對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施監(jiān)督，這樣就有利于促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范運(yùn) 作、誠信經(jīng)營。如果采用包干制，物業(yè)管理企業(yè)獨(dú)自運(yùn)作，無需公開 賬務(wù)，使監(jiān)督企業(yè)規(guī)范、誠信的保障措施至少缺失了一塊。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的了解和熟悉，應(yīng)該在與物業(yè)管理企業(yè)的接觸、溝通

17、 中學(xué)習(xí)和提高。理解物業(yè)管理的預(yù)決算并不難，需要時(shí)還可以通過中 介機(jī)構(gòu)或?qū)徲?jì)事務(wù)所來完成。如果因?yàn)椴皇煜ぃ钥桃饣乇?，采?一 “包” 了之的做法，那么業(yè)主永遠(yuǎn)也不會(huì)專業(yè)起來。綜上所述，酬金制是可以推行，而且是應(yīng)該推廣的。目前，酬金制在 物業(yè)管理活動(dòng)中得不到很好的推廣，是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)怕賺的錢少 了、業(yè)主怕該付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)貴了、 業(yè)委會(huì)怕審核服務(wù)費(fèi)用的工作量 大了、主管部門怕參與協(xié)調(diào)的事多煩了、等等。今天，寫這樣一篇文章的目的，是要喚起對(duì)酬金制形式的重視，為推 進(jìn)酬金制形式作一份努力。 物業(yè)安保培訓(xùn)方案為規(guī)范保安工作，使保安工作系統(tǒng)化 /規(guī)范化，最終使保安具備滿足工作需要的知識(shí)和技能，特制

18、定本教學(xué)教材大綱。一、課程設(shè)置及內(nèi)容全部課程分為專業(yè)理論知識(shí)和技能訓(xùn)練兩大科目。其中專業(yè)理論知識(shí)內(nèi)容包括：保安理論知識(shí)、消防業(yè)務(wù)知識(shí) 、職業(yè)道德、法律常識(shí)、保安禮儀、救護(hù)知識(shí)。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括：崗位操作指引、勤務(wù)技能、消防技能、軍事技能。二,培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的1）保安人員培訓(xùn)應(yīng)以保安理論知識(shí)、消防知識(shí)、法律常識(shí)教學(xué)為主，在教學(xué)過程中，應(yīng)要求學(xué)員全面熟知保安理論知識(shí)及消防專業(yè)知識(shí)，在工作中的操作與運(yùn)用，并基本掌握現(xiàn)場保護(hù)及處理知識(shí)2）職業(yè)道德課程的教學(xué)應(yīng)根據(jù)不同的崗位元而予以不同的內(nèi)容，使保安在各自不同的工作崗位上都能養(yǎng)成具有本職業(yè)特點(diǎn)的良好職業(yè)道德和行為規(guī)范）法律常識(shí)教學(xué)是理論課的主要內(nèi)容之一，要求所有保安都應(yīng)熟知國家有關(guān)法律、法規(guī)，成為懂法、知法、守法的公民，運(yùn)用法律這一有力武器與違法犯罪分子作斗爭。工作入口門衛(wèi)守護(hù)，定點(diǎn)守衛(wèi)及區(qū)域巡邏為主要內(nèi)容，在日常管理和發(fā)生突發(fā)事件時(shí)能夠運(yùn)用所學(xué)的技能保