前期介入培訓

1、前期介入培訓一、前期介入的概念：所謂物業(yè)管理的 “前期介入” ，是指開發(fā)企業(yè)通過招標或邀請物業(yè)管理企業(yè)，參與其開發(fā)項目的可行性研究、 小區(qū)的規(guī)劃、 設計、施工等階段的討論與提出一定的建議，一般是從物業(yè)管理和運作的角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、 樓宇設計、設備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程監(jiān)管，工程竣工、驗收接管、房屋銷售、房屋租賃等方面的建設性意見， 并制定出物業(yè)管理方案， 以便為以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎。其內(nèi)客主要包括：（ 1）物業(yè)規(guī)劃設計和建設的介入；（ 2）施工中的質量監(jiān)理介入；（ 3）設備安裝及內(nèi)裝修階段的介入。二、前期介入的必要性：1、減少使用中的后遺癥物業(yè)管理的基本職能是代表和

2、維護業(yè)主的利益， 對所委托的物業(yè)進行有效管理。然而在物業(yè)管理的實踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困攏著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質量、 設備性能、 設施配套以及綜合服務等， 這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑商。 要改變這一狀況， 把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中使之限制在最小范圍之內(nèi)， 就必須開設物業(yè)的前期管理， 使前期管理同規(guī)劃設計、 施工建設同步或交叉進行， 由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度， 對所管物業(yè)進行一番審視， 從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前， 逐項加以妥善解決，減少后遺癥。2、前期物業(yè)管理是對所管物業(yè)

3、的全面了解物業(yè)管理行為的實質是服務。 然而要服務得好， 使業(yè)主滿意， 就必須對物業(yè)進行全面的了解。 如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理， 就無法對諸如土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理， 才能對今后不便于養(yǎng)護和維修之處提出改進意見，并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄。 唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務。精選文庫3、前期物業(yè)管理是為后期管理做好準備物業(yè)管理也是一項綜合管理工程。 通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關系，建立通暢的服務渠道， 以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對物業(yè)實體實施管理之前，還應設

4、計物業(yè)管理模式， 制訂相應的規(guī)章制度， 并協(xié)同開發(fā)商草擬有關文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件， 以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。這些均應在前期物業(yè)管理階段安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對物業(yè)實體進行管理。三、前期介入階段性內(nèi)容及注意事項：1、物業(yè)管理公司在開項目規(guī)劃設計時應該注意：（ 1）要考慮商業(yè)和物管用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等） 。（ 2）配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調安裝位置及空調滴水管。（ 3）設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空

5、位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。（ 4）高層樓宇和大型小區(qū)應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。（ 5）水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。（ 6）信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費），并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。（ 7）小區(qū)進出口位置和數(shù)量配置要合理， 能少則少， 以減少不必要的費用支出。（ 8）小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到車輛比例盡量充足。（ 9）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要， 鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。（ 10）小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮

6、到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。（ 11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。（ 12）小區(qū)內(nèi)標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。2精選文庫（ 13）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池） 、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等設施和器械。（ 14）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。（ 15）現(xiàn)在大部分家庭將陽臺用作洗衣、 拖地的給排水之地， 所以陽臺設計應考慮統(tǒng)一接管， 并配二個地漏 （其中一個為洗水機排水用） 否則業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不規(guī)

7、范會引發(fā)一系列問題。（ 16）低價商品房業(yè)主用窗式空調多， 故臥室大多預留窗式空調口， 預留空調口可設計成即可以安裝窗式分體空調的室外機， 又可以安放窗式空調機， 還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調口的敝端和遺留問題（滲漏） 。（ 17）建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、 綠化帶；多層屋頂不上人天臺設計成易于養(yǎng)護的綠化帶， 既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足 （第五面資源的利用）。（ 18）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、 寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、 電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。 另外，甚至可以考慮

8、可視對講電話、 門鈴的配置除在玄關外， 在洗手間亦可配置 （以免在沖涼、 上廁時有人來電來訪時的尷尬。 ）（ 19）樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬） 。（ 20）樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖， 樓道開關總閘更應內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄） 。（ 21）小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用 （在地面） 油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。（ 22）小區(qū)路燈不必多， 只需滿足一定的光照度就可以， 路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。（ 23）垃圾收集站最好設計在小區(qū)進出口附近處， 且

9、垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。（ 24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關 （以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量） 。（ 25）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電， 故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費用而發(fā)生不必要的支出） 。3精選文庫（ 26）消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。（ 27）由于商業(yè)用水和居民用水的收費標準不同， 建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表 （以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例， 一般都把收費高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用） 。

10、（ 28）小區(qū)的地下排污管道要鋪設合理， 井口間距要合適， 一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。（ 29）凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶 （既利用上了空調水， 又美化了環(huán)境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔） 。（ 30）建筑物的臨街、 下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗 （以減少高空拋物現(xiàn)象）。（ 31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監(jiān)控。（ 32）所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水） 。（ 33）商鋪前后的預留空調位及排水位往往被開發(fā)商所忽視， 設計中應考慮進去。（ 34）建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等 （以

11、減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)） 。（ 35）重要管路和線路要預留備用管線或活口， （以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。（ 36）最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（ PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設計時最好設置套管。（ 37）小區(qū)配套公共設施規(guī)劃設計要一步到位：（ a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設備用房。（ b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。（ c）陽臺設計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便， 客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外

12、斜防水措施設計要考慮進去。2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應注意：（ 1）對小區(qū)（大廈）的重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。4精選文庫（ 2）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標準件和通用件， 盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。（ 3）涉及小區(qū)物業(yè)的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、 抗擠壓應力、 做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關過程控制和

13、驗收控制的監(jiān)督檢查質量關，綠化帶土質的厚度要符合要求。（ 4）所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、 供貨商、安裝單位、和與之有關聯(lián)的中介單位都應與開發(fā)商就設備（或大宗材料、配件）的保質（修）期的保質（修）內(nèi)容、保質（修）期限、責任、費用 ( 維修保證金 ) 、違約處理等達成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯(lián)系電話。（ 5）一些重要的大型配套設備（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、 電話交換系統(tǒng)等） 的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物

14、管相關技術操作人員提供正規(guī)的培訓。（ 6）小區(qū)物業(yè)所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明 （如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用， 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用， 還有消防報警系統(tǒng)、 滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。（ 7）為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表箱（便于情況分析和成本控制） ，高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應與中央空調系統(tǒng)用電線路及計量分開， 盡量做到分表到層、 分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源） ，

15、電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。（ 8）各專業(yè)工程技術人員要做好質量跟進工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。（ 9）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。5精選文庫（ 10）物業(yè)的竣工驗收， 物管人員應會同參加， 對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字， 物業(yè)（包括設備設施） 的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。3、物業(yè)管理公司在對外售樓時應注意：嚴格審核售樓說明書、 媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，

16、對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導消費者） ；免 x 年管理費或只按多少元 M2收取管理費（讓物業(yè)公司倒貼錢）；小區(qū)提供 xx 會所服務（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設備， 誰來支出場地管理費、 水電費、維修費和人工費？誰來貼補經(jīng)營虧損？）；承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結怨） ，物管公司應該對開發(fā)商售樓部分人員進行短期培訓，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。4、物管公司在開發(fā)商物業(yè)移交時應注意：（ 1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補救和解決措施并備案， （包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區(qū)配套設施等敏感問題） 。（ 2）開發(fā)商應對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。（ 3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費用。（ 4）凡小區(qū)采