物業(yè)管理司法解釋PPT學(xué)習(xí)教案

1、會計學(xué)1物業(yè)管理司法解釋物業(yè)管理司法解釋2021-12-122司法解釋的概念和性質(zhì)司法解釋的概念和性質(zhì)司法解釋是由最高人民法院針對司法過程中具體運用法律、行政法司法解釋是由最高人民法院針對司法過程中具體運用法律、行政法規(guī)問題所作的解釋規(guī)問題所作的解釋中華人民共和國人民法院組織法中華人民共和國人民法院組織法第三十三條明確規(guī)第三十三條明確規(guī)定：定：“最高人民法院對于在審判過程中如何具體應(yīng)最高人民法院對于在審判過程中如何具體應(yīng)用法律、法令的問題，進行解釋。用法律、法令的問題，進行解釋?！狈煞捎扇珖舜蠹捌涑Ｎ瘯C布由全國人大及其常委會頒布法令法令國務(wù)院令，即行政法規(guī)國務(wù)院令，即行政法規(guī)司法解釋不

2、得與憲法、法律、行政法規(guī)沖突，否則沖突司法解釋不得與憲法、法律、行政法規(guī)沖突，否則沖突部分無效部分無效第1頁/共135頁2021-12-123n第四，對各司法機關(guān)之間應(yīng)如何依第四，對各司法機關(guān)之間應(yīng)如何依據(jù)法律、法令規(guī)定的精神相互配合據(jù)法律、法令規(guī)定的精神相互配合審理案件進行解釋審理案件進行解釋第2頁/共135頁2021-12-124解釋、最高人民檢察院的檢察解釋解釋、最高人民檢察院的檢察解釋和這兩個機關(guān)聯(lián)合作出的解釋和這兩個機關(guān)聯(lián)合作出的解釋n審判解釋和檢察解釋有原則性分歧審判解釋和檢察解釋有原則性分歧時，應(yīng)報請全國人大常委會解釋或時，應(yīng)報請全國人大常委會解釋或決定決定第3頁/共135頁20

3、21-12-125物業(yè)管理的司法解釋物業(yè)管理的司法解釋最高人民法院民事審判第一庭起最高人民法院民事審判第一庭起草了草了關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋題的解釋、關(guān)于審理物業(yè)服關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋題的解釋這兩部司法解釋分別經(jīng)最高人民這兩部司法解釋分別經(jīng)最高人民法院審判委員會第法院審判委員會第1464、1466次會次會議通過，與議通過，與2009年年5月月25日頒布，日頒布，2009年年10月月1日實施日實施第4頁/共135頁2021-12-126業(yè)等多方利益業(yè)等多

4、方利益均衡利益：均衡利益：各方利益的博奕各方利益的博奕第5頁/共135頁2021-12-127第6頁/共135頁2021-12-128第7頁/共135頁2021-12-129第8頁/共135頁2021-12-1210第9頁/共135頁2021-12-1211專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用部分的持份權(quán)”專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主大會組織的成員權(quán)”第10頁/共135頁2021-12-1212第11頁/共135頁2021-12-1213第12頁/共135頁2021-12-1214第13頁/共135頁2021-12-1215第14頁/共

5、135頁2021-12-1216沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書簽訂了售房簽訂了售房合同合同發(fā)展商將客觀上已經(jīng)交付了發(fā)展商將客觀上已經(jīng)交付了房屋房屋業(yè)主業(yè)主業(yè)主非業(yè)主的界定嚴格以產(chǎn)權(quán)證書業(yè)主非業(yè)主的界定嚴格以產(chǎn)權(quán)證書（或售房合同）和（或售房合同）和中華人民共和中華人民共和國婚姻法國婚姻法界定界定第15頁/共135頁2021-12-1217第16頁/共135頁2021-12-1218第17頁/共135頁2021-12-1219約定歸各自所有的，夫或妻一方對約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務(wù)，第三人知道該約定外所負的債務(wù)，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產(chǎn)清償?shù)?，以夫或妻一方所有?/p>

6、財產(chǎn)清償這里說明作為夫妻業(yè)主資格可以依法轉(zhuǎn)化，只要有書面明確約定即可第18頁/共135頁2021-12-1220第19頁/共135頁2021-12-1221第20頁/共135頁2021-12-1222第21頁/共135頁2021-12-1223第22頁/共135頁2021-12-1224第23頁/共135頁2021-12-1225專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間為界所圍成的立體空間墻體墻體地板地板天花天花墻體墻體中心線中心線第24頁/共135頁2021-12-1226墻體墻體地板地板天花天花墻體墻體中心線中心線第25頁

7、/共135頁2021-12-1227第26頁/共135頁2021-12-1228第27頁/共135頁2021-12-1229第28頁/共135頁2021-12-1230第29頁/共135頁2021-12-1231第30頁/共135頁2021-12-1232第31頁/共135頁2021-12-1233屋頂屋頂外墻外墻地下室地下室外墻外墻停車位停車位DEFCBA樓梯樓梯第32頁/共135頁2021-12-1234第33頁/共135頁2021-12-1235第34頁/共135頁2021-12-1236第35頁/共135頁2021-12-1237第36頁/共135頁2021-12-1238第37頁/共

8、135頁2021-12-1239第38頁/共135頁2021-12-1240行，不得影響相鄰業(yè)主的利益行，不得影響相鄰業(yè)主的利益第39頁/共135頁2021-12-1241第40頁/共135頁2021-12-1242第41頁/共135頁2021-12-1243第42頁/共135頁2021-12-1244第43頁/共135頁2021-12-1245滿足業(yè)主的需要滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定本身是一個矛盾的規(guī)定的規(guī)定本身是一個矛盾的規(guī)定- -購買車位、車庫之所有權(quán)人是否屬于業(yè)主？購買車位、車庫之所有權(quán)人是否屬于業(yè)主？第44頁/共135頁2021-12-1246n擁有車位、車庫所有權(quán)自然也是業(yè)擁有車位、車

9、庫所有權(quán)自然也是業(yè)主，不過是車位、車庫之業(yè)主而已主，不過是車位、車庫之業(yè)主而已n擁有車位、車庫之業(yè)主，自然就可擁有車位、車庫之業(yè)主，自然就可以滿足其業(yè)主的需要以滿足其業(yè)主的需要第45頁/共135頁2021-12-1247屋頂屋頂外墻外墻地下室地下室外墻外墻停車位停車位DEFCBA樓梯樓梯第46頁/共135頁2021-12-1248的概念的概念第47頁/共135頁2021-12-1249車位歸屬車位歸屬第48頁/共135頁2021-12-1250獨立式住宅附設(shè)的車位、車庫獨立式住宅附設(shè)的車位、車庫規(guī)劃內(nèi)的露天車位規(guī)劃內(nèi)的露天車位地下（人防）停車位地下（人防）停車位架空層停車位架空層停車位第49頁

10、/共135頁2021-12-1251第50頁/共135頁2021-12-1252第51頁/共135頁2021-12-1253原原物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例的的2/3投票權(quán)投票權(quán)物權(quán)法物權(quán)法的雙的雙2/3投票權(quán)投票權(quán) 為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，三分之三分之二投票權(quán)應(yīng)該實行實名制二投票權(quán)應(yīng)該實行實名制 決策的項目也發(fā)生變化決策的項目也發(fā)生變化第52頁/共135頁2021-12-1254第53頁/共135頁2021-12-1255原原條例條例的的“雙過半雙過半”：物權(quán)法物權(quán)法的的“新雙過半新雙過半”：為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，為了給以后的司法審判保留有

11、效證據(jù)，雙過雙過半投票權(quán)決策應(yīng)該實行實名制半投票權(quán)決策應(yīng)該實行實名制第54頁/共135頁2021-12-1256第55頁/共135頁2021-12-1257第56頁/共135頁2021-12-1258第57頁/共135頁2021-12-125981n房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。共同占有或共同使用的建筑面積。第58頁/共135頁2021-12-1260第59頁/共135頁2021-12-1261第60頁/共135頁2021-12-1262第61頁/共135頁2021-12-1263第62頁/共135頁2021-12-1264第63頁/共1

12、35頁2021-12-1265第64頁/共135頁2021-12-1266總和計算?？偤陀嬎恪業(yè)主人數(shù)的規(guī)定違反基本常識與業(yè)主人數(shù)的規(guī)定違反基本常識與邏輯邏輯n應(yīng)規(guī)定為應(yīng)規(guī)定為“對于自然人以人頭計對于自然人以人頭計數(shù)，對于法人、組織以獨立法人、數(shù)，對于法人、組織以獨立法人、獨立組織的獨立個數(shù)計數(shù)獨立組織的獨立個數(shù)計數(shù)”！第65頁/共135頁2021-12-1267業(yè)主總?cè)藬?shù)的確定業(yè)主總?cè)藬?shù)的確定I. 產(chǎn)權(quán)證書擁有者產(chǎn)權(quán)證書擁有者 未婚人士未婚人士已婚，屬于夫已婚，屬于夫妻個人財產(chǎn)妻個人財產(chǎn)已婚，屬于夫已婚，屬于夫妻共同財產(chǎn)妻共同財產(chǎn)夫妻產(chǎn)權(quán)證夫妻產(chǎn)權(quán)證書署名者書署名者夫妻產(chǎn)權(quán)證夫妻產(chǎn)權(quán)證書未

13、署名者書未署名者未擁有產(chǎn)權(quán)證書者未擁有產(chǎn)權(quán)證書者 簽訂了售房合同并獲得實簽訂了售房合同并獲得實際交付房屋的購房者際交付房屋的購房者第66頁/共135頁2021-12-1268第67頁/共135頁2021-12-1269行為進行抗辯的，人民法院不予行為進行抗辯的，人民法院不予支持。支持。-禁止多數(shù)人的暴政，禁止多數(shù)人的暴政，禁止以侵犯個人根本利益為代價禁止以侵犯個人根本利益為代價的多數(shù)人濫用權(quán)力的多數(shù)人濫用權(quán)力第68頁/共135頁2021-12-1270住住宅宅1、遵守法律、行政法、遵守法律、行政法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)和管理規(guī)約2、經(jīng)所有有利害關(guān)系、經(jīng)所有有利害關(guān)系的業(yè)主同意的業(yè)主同意經(jīng)營性經(jīng)營性用房

14、用房行政行政審批審批第69頁/共135頁2021-12-1271盡列舉！盡列舉！n關(guān)鍵所在關(guān)鍵所在-遵循遵循“誰主張，誰舉誰主張，誰舉證證”之原則！之原則！n利害關(guān)系本質(zhì)上侵害的是權(quán)利人利害關(guān)系本質(zhì)上侵害的是權(quán)利人的個人根本利益！的個人根本利益！第70頁/共135頁2021-12-1272第71頁/共135頁2021-12-1273第72頁/共135頁2021-12-1274定的其他用途的，人民法院應(yīng)予定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對成本的支出及其支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。n-符合符合物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例第五第五十五條之規(guī)定十五條之規(guī)定第

15、73頁/共135頁2021-12-1275第74頁/共135頁2021-12-1276-第75頁/共135頁2021-12-1277n-強化法律、行政法規(guī)的審判強化法律、行政法規(guī)的審判依據(jù)依據(jù)第76頁/共135頁2021-12-1278n再審案件不適用司法解釋之規(guī)定，再審案件不適用司法解釋之規(guī)定，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)抗辯司法解釋提為物業(yè)服務(wù)企業(yè)抗辯司法解釋提供了條件供了條件第77頁/共135頁2021-12-1279第78頁/共135頁2021-12-1280第79頁/共135頁2021-12-1281第80頁/共135頁2021-12-1282第81頁/共135頁2021-12-1283第82頁/

16、共135頁2021-12-1284第83頁/共135頁2021-12-1285第84頁/共135頁2021-12-1286第85頁/共135頁2021-12-1287第86頁/共135頁2021-12-1288第87頁/共135頁2021-12-1289第88頁/共135頁2021-12-1290第89頁/共135頁2021-12-1291第90頁/共135頁2021-12-1292第91頁/共135頁2021-12-1293第92頁/共135頁2021-12-1294第93頁/共135頁2021-12-1295政法規(guī)規(guī)定政法規(guī)規(guī)定”n司法解釋應(yīng)當(dāng)按照司法解釋應(yīng)當(dāng)按照中華人民共中華人民共和國人

17、民法院組織法和國人民法院組織法第三十三第三十三條所規(guī)定的就具體應(yīng)用法律、法條所規(guī)定的就具體應(yīng)用法律、法令的問題進行解釋令的問題進行解釋第94頁/共135頁2021-12-1296n合同的有效性關(guān)鍵取決于合同的有效性關(guān)鍵取決于“依法依法”二字二字第95頁/共135頁2021-12-1297第96頁/共135頁2021-12-1298第97頁/共135頁2021-12-1299第98頁/共135頁2021-12-12100第99頁/共135頁2021-12-12101物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同的合同違約責(zé)的合同違約責(zé)任的權(quán)利任的權(quán)利第100頁/共135頁2021-12-12102第101頁/共135

18、頁2021-12-12103第102頁/共135頁2021-12-12104-業(yè)主抗辯的權(quán)力業(yè)主抗辯的權(quán)力第103頁/共135頁2021-12-12105第104頁/共135頁2021-12-12106第105頁/共135頁2021-12-12107n注意二年注意二年訴訟時效訴訟時效催款通知催款通知書書電話與業(yè)電話與業(yè)主溝通主溝通最后通知最后通知書書按法律程按法律程序裁決序裁決律師函催交律師函催交支付令催支付令催交交簡易法庭催簡易法庭催交交普通法庭催普通法庭催交交留置權(quán)催留置權(quán)催交交第106頁/共135頁2021-12-12108第107頁/共135頁2021-12-12109第108頁/共1

19、35頁2021-12-12110第109頁/共135頁2021-12-12111第110頁/共135頁2021-12-12112第111頁/共135頁2021-12-12113規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計階階段段房地產(chǎn)房地產(chǎn)項目可項目可行性研行性研究階段究階段房地產(chǎn)項目開發(fā)階房地產(chǎn)項目開發(fā)階段段物物業(yè)業(yè)承承接接查查驗驗階階段段成立業(yè)主成立業(yè)主大會、選大會、選舉業(yè)主委舉業(yè)主委員會階段員會階段前期物業(yè)管理服務(wù)階段前期物業(yè)管理服務(wù)階段正常物業(yè)管理服務(wù)階段正常物業(yè)管理服務(wù)階段竣竣工工驗驗收收階階段段建建設(shè)設(shè)施施工工階階段段業(yè)主二次業(yè)主二次裝修階段裝修階段業(yè)業(yè)主主入入住住階階段段物業(yè)日常物業(yè)日常服務(wù)階段服務(wù)階段首個首個物物業(yè)服務(wù)合業(yè)服務(wù)合同同生效生效物物業(yè)業(yè)日日常常服服務(wù)務(wù)階階段段前期物業(yè)服務(wù)合同終止前期物業(yè)服務(wù)合同終止物業(yè)管理物業(yè)管理早期介入早期介入階段階段物業(yè)預(yù)售、物業(yè)預(yù)售、銷售階段銷售階段前期物前期物業(yè)服務(wù)合業(yè)服務(wù)合同同期限期限屆滿屆滿第112頁/共135頁2021-12-12114第113頁/共135頁2021-12-1