土地增值稅涉及價(jià)格認(rèn)定幾種情形和操作要點(diǎn)版本

1、土地增值稅涉及價(jià)格認(rèn)定的幾種情形和操作要點(diǎn)王洪 沙春屏 黃傳海土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著 物，取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅賦，根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的不同階段，土地增值稅征收包括存量房交易和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩個(gè)環(huán) 節(jié)。土地增值稅涉及的價(jià)格認(rèn)定是價(jià)格認(rèn)定機(jī)構(gòu)協(xié)助地稅部門(mén)進(jìn)行計(jì) 稅價(jià)格認(rèn)定的重點(diǎn)領(lǐng)域，其不同于一般房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定，有其特定的 要求，價(jià)格認(rèn)定人員要熟悉土地增值稅征管政策規(guī)定，明確土地增值稅涉價(jià)認(rèn)定相關(guān)內(nèi)容、要求。現(xiàn)結(jié)合工作實(shí)踐，對(duì)土地增值稅涉及價(jià) 格認(rèn)定的幾種情形和操作要點(diǎn)進(jìn)行了梳理，以期實(shí)際操作參考使用。一、土地增值稅的特點(diǎn)（一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅

2、依據(jù)，將土地、地上建筑物 及其附著物的轉(zhuǎn)讓收入合并征收。作為征稅對(duì)象的增值額，是納稅人 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部收入扣除與其相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金及其他項(xiàng)目 金額后的余額。（二）征稅面比較廣。凡在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照稅法規(guī)定繳納土地增值稅（三）實(shí)行超率累進(jìn)稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據(jù)來(lái)確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)，實(shí)行分級(jí)計(jì)稅（四）實(shí)行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征 一次稅。二、土地增值稅涉及價(jià)格認(rèn)定相關(guān)稅收征管政策規(guī)定土地增值稅中土地增值額的計(jì)算需把握兩個(gè)關(guān)

3、鍵： 一是轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)收入的確認(rèn)，二是扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)，涉及價(jià)格認(rèn)定的相關(guān)稅收 征管政策規(guī)定有：（一）收入確認(rèn)方面1中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令 1993第 138號(hào)）第九條：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格 計(jì)算征收：（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（二）提供扣除項(xiàng) 目金額不實(shí)的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格， 又無(wú)正當(dāng)理由的?！?中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字 1995第006號(hào)）第十四條：“條例第九條（一）項(xiàng)所稱(chēng)的隱瞞，虛 報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地 上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。條例第九條

4、（二）項(xiàng)所稱(chēng)的提供扣 除項(xiàng)目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金 額的行為。條例第九條（三）項(xiàng)所稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房 地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí) 際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù) 或無(wú)正當(dāng)理由的行為。隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參 照同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。 稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房 屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用 權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金 額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)

5、格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的， 由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。”3國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān) 問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006第187號(hào)）：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā) 產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債 務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地 區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定?！保ǘ┛鄢?xiàng)目方面1 .中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字1995第006

6、號(hào)）第七條：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng) 目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取 得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）的成本, 是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成 本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償 費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下 附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“

7、三通一 平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建 筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包 括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、 環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓 約開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組 織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修 理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。（三）開(kāi)發(fā)土 地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中 的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)

8、目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明 的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì) 算的金額，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算 的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?利息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的 10 %以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)， 由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的 價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、 城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。 因轉(zhuǎn)讓房

9、地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì) 20 %的扣除?！?. 關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知（財(cái)稅字1995 第48號(hào)）第十條：“轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。 對(duì)取 得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的， 不 允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額?！?. 關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知（財(cái)稅2006第021號(hào)） 第二條：“對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房

10、及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu) 房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收?！比?、土地增值稅涉及價(jià)格認(rèn)定幾種情形下的操作要點(diǎn)（一）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物涉及價(jià)格認(rèn)定1 .收入確認(rèn)需要房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入不實(shí)，存在隱瞞、虛報(bào)成交價(jià)格和成交價(jià)格低于 正常市場(chǎng)交易價(jià)，又無(wú)正當(dāng)理由的情形，需對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格 進(jìn)行認(rèn)定，并以此作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)算征收土地增值稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)價(jià)格的認(rèn)定，操作技術(shù)可采用房地產(chǎn)估價(jià)規(guī) 范，價(jià)格定義采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)定方法可根據(jù)房地產(chǎn)本身 特點(diǎn)、所處的市場(chǎng)狀況、可操作性等因素選用市場(chǎng)法、收益法、成本 法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等相

11、適宜的方法。具備運(yùn)用市場(chǎng)法條件的，應(yīng)選用市場(chǎng)法為主要認(rèn)定方法，參照同 類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行認(rèn)定。對(duì)于交易較少限制了市場(chǎng)法運(yùn)用 或具有獨(dú)特設(shè)計(jì)、針對(duì)特定使用者的特殊需要而開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)應(yīng)采用 成本法進(jìn)行價(jià)格認(rèn)定，其基本公式為：房地產(chǎn)價(jià)格 =房地產(chǎn)重置成本 -建筑物折舊。需要特別注意的是，此處的建筑物折舊不僅僅指建筑 物的有形損耗，它包括建筑物物質(zhì)折舊（有形損耗）、功能折舊（無(wú) 形損耗）與外部折舊（經(jīng)濟(jì)折舊）三部分，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià) 格直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，而上述折舊因素均會(huì)影響房屋 及建筑物的效用。2 .扣除項(xiàng)目確認(rèn)需要轉(zhuǎn)讓舊房的，土地增值稅計(jì)征扣除項(xiàng)目金額包括舊房及建筑物價(jià)

12、 格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。舊房及建筑物價(jià)格需進(jìn)行認(rèn)定，其基 本公式為：舊房及建筑物價(jià)格=重置價(jià)格X成新度折扣率(1 )重置價(jià)格舊房及建筑物重置價(jià)格是指認(rèn)定時(shí)點(diǎn)的重建價(jià)格， 其求取思路是 假設(shè)該建筑物占用的土地已經(jīng)取得，在該土地上建造與該建筑物相同 或具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。土地使用權(quán)取得 費(fèi)用按歷史成本扣除，根據(jù)土地開(kāi)發(fā)程度不同，土地取得費(fèi)用有毛地 價(jià)、熟地價(jià)、生地價(jià)之分，建筑物重置價(jià)格的構(gòu)成因土地取得時(shí)狀況

13、不同而有所差異，在實(shí)務(wù)當(dāng)中需加以注意。當(dāng)土地使用權(quán)取得費(fèi)為熟地價(jià)時(shí)，建筑物重置價(jià)格 =建筑物建設(shè) 成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)當(dāng)土地使用權(quán)取得費(fèi)為毛地價(jià)、生地價(jià)時(shí)，建筑物重置價(jià)格 =土 地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo) 售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。(2)成新度折扣率房屋的成新度折扣率不同于會(huì)計(jì)核算中的折舊，也與利用成本法求取市場(chǎng)價(jià)格中的折舊含義不同，應(yīng)注意區(qū)分。房屋的成新度折扣是反映房屋的實(shí)際新舊程度，對(duì)照房屋新舊等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，并參考房屋的使 用時(shí)間、使用程度和保養(yǎng)情況等綜合確定，用成新率來(lái)表示。(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及價(jià)格認(rèn)定1.收入確認(rèn)需要(1 )房地產(chǎn)

14、銷(xiāo)售價(jià)格存在明顯偏低情形或非直接銷(xiāo)售和自用房 地產(chǎn)視同銷(xiāo)售但稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法取得開(kāi)發(fā)企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格時(shí)需對(duì)其市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行認(rèn)定。房地產(chǎn)銷(xiāo)售 價(jià)格明顯偏低是指納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于同期同類(lèi)房地 產(chǎn)平均銷(xiāo)售價(jià)格的一定合理幅度，如江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增 值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告規(guī)定幅度為10%。當(dāng)納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于認(rèn)定的交易價(jià)，又無(wú)正當(dāng)理由的，應(yīng)按照認(rèn)定價(jià)格確 認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。對(duì)以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，即使明顯偏低，可視為 有正當(dāng)理由：1法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；2.以公開(kāi)拍賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)的價(jià)格；3政府物價(jià)部門(mén)確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；4.經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 認(rèn)

15、定的其他合理情形。房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)價(jià)格的認(rèn)定宜采用市場(chǎng)法， 在采用市場(chǎng)法進(jìn)行價(jià) 格認(rèn)定時(shí)應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：一是因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不同銷(xiāo)售時(shí)點(diǎn)價(jià)格的變化， 可比實(shí)例的選取應(yīng)注 意與認(rèn)定標(biāo)的時(shí)點(diǎn)一致，有時(shí)交易實(shí)例銷(xiāo)售價(jià)格形成的實(shí)質(zhì)時(shí)點(diǎn)未必 是銷(xiāo)售合同上日期或開(kāi)票日期，需要認(rèn)定人員對(duì)項(xiàng)目整體銷(xiāo)售情況有 一定了解，是否存在預(yù)售、先期簽署過(guò)買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)，是否先付款、確 定房?jī)r(jià)后補(bǔ)簽合同等情形。二是可比實(shí)例交易價(jià)格應(yīng)注意選用 “同期同類(lèi)房地產(chǎn)平均銷(xiāo)售價(jià) 格”，并剔除關(guān)聯(lián)交易等特殊情形下的成交價(jià)格，價(jià)格的選取應(yīng)按以 下次序，優(yōu)先采集次序靠前的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格：1同一企業(yè)銷(xiāo)售日當(dāng) 月同類(lèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格；2同一企業(yè)銷(xiāo)售日鄰近期

16、內(nèi)的同類(lèi)房地產(chǎn)銷(xiāo) 售價(jià)格；3.相同或者類(lèi)似地段其他企業(yè)銷(xiāo)售日或鄰近期內(nèi)的同類(lèi)房地 產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，并對(duì)交易時(shí)間、區(qū)域、個(gè)別因素進(jìn)行價(jià)格差異調(diào)整。（2）房地產(chǎn)售后返租中涉及的價(jià)格認(rèn)定。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的 收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，如采取優(yōu)惠方式要求購(gòu)房者無(wú)償或低價(jià)將不動(dòng)產(chǎn)交給 開(kāi)發(fā)公司使用若干年，名義上是開(kāi)發(fā)公司讓利給購(gòu)房者，實(shí)質(zhì)上是優(yōu) 先取得了購(gòu)房者的不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，應(yīng)將無(wú)償或者低價(jià)方式取得的“一定期限的使用權(quán)”確認(rèn)為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益”，此 時(shí)，需對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行價(jià)格認(rèn)定，認(rèn)定時(shí)可按“一定期限內(nèi)開(kāi)發(fā) 公司（或者其關(guān)聯(lián)方）實(shí)際取得的使用收

17、益（如對(duì)外轉(zhuǎn)租取得的租金 等）”來(lái)測(cè)算“一定期限的使用權(quán)”的具體價(jià)值。女口：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售商業(yè)用房，對(duì)外名義售價(jià) 12000元/ m2，前3年按年8%收益率包租，收益從房款中一次性抵扣，實(shí)際購(gòu) 房款為12000 x（1-24% ） =9120元/m 2，公司取得銷(xiāo)售房屋的 3 年使用權(quán)，對(duì)外出租實(shí)際取得年收益率為 5%，此時(shí)，該公司銷(xiāo)售房 地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)認(rèn)定為 9120+ (9120 X5%) X1-1/ (1+5% ) 3/5%=1 0362 元/m 2。2 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的扣除確認(rèn)需要納稅人辦理土地增值稅清算申報(bào)因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本虛高、不實(shí)或不符合清算要求，需對(duì)相應(yīng)的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行價(jià)格認(rèn)定

18、。 開(kāi)發(fā)成本不實(shí) 主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)關(guān)聯(lián)子施工企業(yè)采用多計(jì)工程量、高套定額單價(jià)、不按規(guī)定的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取費(fèi)用、 重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目等手 段人為提高工程造價(jià)。價(jià)格認(rèn)定時(shí)可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的造價(jià)工程師從以下幾方面通過(guò)審核工程結(jié)算，核實(shí)并調(diào)整房屋的建安成本。一是審核工程量。工程量是決定工程造價(jià)的主要因素，對(duì)照竣工 圖紙核定施工工程量是工程竣工結(jié)算的關(guān)鍵。核實(shí)工程量要重點(diǎn)審核 投資比例較大的分項(xiàng)工程，如基礎(chǔ)工程、混凝土工程、鋼結(jié)構(gòu)等；要 重點(diǎn)審核容易重復(fù)列項(xiàng)和重復(fù)計(jì)算的項(xiàng)目， 對(duì)于無(wú)圖紙的項(xiàng)目要深入 現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，必要時(shí)可采用現(xiàn)場(chǎng)丈量實(shí)測(cè)的方法。二是審查隱蔽驗(yàn)收記錄。隱蔽工程驗(yàn)收記錄是進(jìn)行工程結(jié)算的前 提，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)為達(dá)到逃繳稅款的目的，隱蔽工程沒(méi)有驗(yàn)收記錄， 到竣工結(jié)算時(shí)，施工企業(yè)才后補(bǔ)記錄，有的甚至沒(méi)有發(fā)生也列入結(jié)算， 虛增工程造價(jià)。三是審查工程定額的套用。重點(diǎn)審查工程所套用定額是否與工程 應(yīng)執(zhí)行的定額標(biāo)準(zhǔn)相符，工程結(jié)算所列各分項(xiàng)工程定額與設(shè)計(jì)文件是 否相符，工程名稱(chēng)、規(guī)格、計(jì)算單位是否一致。正確把握定額套用， 避免咼套、錯(cuò)套和提咼工程項(xiàng)目定額直接費(fèi)等冋題。四是審核材料用量及價(jià)差。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自 購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣