紐約東北亞國際采購中心可研報(bào)告

1、前言前 言本項(xiàng)目已由長發(fā)改經(jīng)貿(mào)2005582號(hào)批復(fù)。項(xiàng)目建設(shè)單位在a區(qū)即將建設(shè)完成的情況下，由于建設(shè)規(guī)模及投資發(fā)生變化，因此建設(shè)單位委托我單位重新編撰了本項(xiàng)目的可行性研究調(diào)整報(bào)告。本可行性研究調(diào)整報(bào)告針對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、投資估算以及全部項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行調(diào)整。17第一章 總論第一章 總 論1.1項(xiàng)目名稱及承辦單位1.1.1項(xiàng)目名稱紐約東北亞國際采購中心1.1.2項(xiàng)目承辦單位紐約東北亞置業(yè)有限公司1.1.3單位地址 紐約市二道區(qū)遠(yuǎn)達(dá)大街95號(hào)1.1.4法人代表翁太瑋1.1.5企業(yè)類型有限責(zé)任公司1.1.6項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)新建1.1.7可行性研究調(diào)整報(bào)告編制單位：紐約市工程咨詢服務(wù)中心工程咨詢資質(zhì)編

2、號(hào)：工咨甲 1.1.8項(xiàng)目承辦單位簡介通用集團(tuán)創(chuàng)建于1990年，秉承“辦好實(shí)業(yè)、回報(bào)社會(huì)”的企業(yè)宗旨，經(jīng)過16年的發(fā)展，已成為擁有20000多名員工的大型民營企業(yè)集團(tuán)，產(chǎn)業(yè)包括家居流通、房地產(chǎn)開發(fā)、資源能源三大板塊和金融投資。 在家居流通領(lǐng)域，投資控股的長江集團(tuán)，在全國建成和經(jīng)營了200多家大型家居連鎖店,已成為中國最大的家居產(chǎn)品經(jīng)銷商，同時(shí)也是首家采用德國sap先進(jìn)erp管理系統(tǒng)的家居零售企業(yè)。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，投資控股的南方通用集團(tuán)，先后開發(fā)了獲得“中國名盤”稱號(hào)的錦繡通用花園、翡翠綠洲、星河灣（合作開發(fā)）等大型或超大型明星社區(qū)。另一方面，目前已經(jīng)在國內(nèi)10多個(gè)省市建立了20多個(gè)商貿(mào)建設(shè)項(xiàng)目

3、，已開發(fā)的商貿(mào)物流網(wǎng)絡(luò)面積達(dá)500萬平方米，擁有全國最大的商貿(mào)批發(fā)網(wǎng)絡(luò)和最先進(jìn)的物流中心平臺(tái)。 在資源能源產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，已在河南、河北、山東、貴州、內(nèi)蒙等地區(qū)建立有色金屬基地和煤化工產(chǎn)業(yè)基地，為其在資源能源領(lǐng)域的戰(zhàn)略發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 在金融投資領(lǐng)域，通用集團(tuán)是廣東發(fā)展銀行、廣發(fā)證券和廣發(fā)基金管理公司的大股東之一。2003年，完成了對(duì)上市公司通用控股（股票代碼600162）的收購，后更名為通用控股，并通過資產(chǎn)置換，實(shí)現(xiàn)了以資本市場為紐帶，專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營的藍(lán)籌企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。 通用集團(tuán)不斷追求管理創(chuàng)新，引入國際先進(jìn)的管理工具，實(shí)施全面預(yù)算管理、人力資源績效管理，從而提升企業(yè)的管理水平，保

4、證企業(yè)的戰(zhàn)略實(shí)施。 通用集團(tuán)具有人才優(yōu)勢，通過實(shí)行“德才兼?zhèn)?，以德?yōu)先；內(nèi)部優(yōu)先，鼓勵(lì)長期服務(wù)”的用人原則，吸引大量優(yōu)秀人才，高學(xué)位、高學(xué)歷、專業(yè)化、高技能的員工占員工總數(shù)80%以上，博士、碩士學(xué)位的員工在高層管理機(jī)構(gòu)中占總?cè)藬?shù)的20%，構(gòu)成了一個(gè)高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)。 通用集團(tuán)主動(dòng)肩負(fù)社會(huì)責(zé)任，從成立之初到現(xiàn)在，一直踴躍響應(yīng)黨和國家的各項(xiàng)號(hào)召，積極開展公益、慈善、扶貧、救災(zāi)、興教、助學(xué)等各項(xiàng)活動(dòng)，為國家的科學(xué)教育事業(yè)、婦女兒童福利事業(yè)、醫(yī)藥衛(wèi)生事業(yè)、文化體育事業(yè)、扶貧事業(yè)和支援災(zāi)區(qū)共捐資4億元，捐建了200多所學(xué)校，資助了3萬多名失學(xué)的青少年。2005年經(jīng)國家民政部批準(zhǔn)，撥出5000萬元專項(xiàng)資金

5、，創(chuàng)立了全國首家私立慈善基金會(huì)“通用社會(huì)救助基金會(huì)”，兌現(xiàn)了一個(gè)優(yōu)秀民營企業(yè)“辦好實(shí)業(yè)、回報(bào)社會(huì)”的莊嚴(yán)承諾。1.2編制依據(jù)和研究范圍1.2.1編制依據(jù)1、國家發(fā)展和改革委員會(huì)頒布的投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）；2、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）；3、關(guān)于<房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法>的通知建標(biāo)2000205號(hào)；4、建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；5、紐約市總體規(guī)劃；6、土地使用證（長國用2005第050004592、050004593號(hào)）；7、紐約市環(huán)境保護(hù)局環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批意見；8、國家相關(guān)政策、法規(guī)、文件；9、紐約東北亞置業(yè)有限公司委托

6、紐約市工程咨詢服務(wù)中心編制項(xiàng)目可行性研究調(diào)整報(bào)告的委托書；10、項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)。1.2.2可行性研究的范圍1、項(xiàng)目投資及swot分析2、建設(shè)方案3、投資估算4、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1.3項(xiàng)目簡介1.3.1項(xiàng)目建設(shè)地址紐約東北亞國際采購中心擬建于紐約市二道區(qū)遠(yuǎn)達(dá)大街以東，東風(fēng)路以南，新業(yè)街以西，惠工路以北。1.3.2項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：規(guī)劃占地面積121800m2，使用權(quán)面積102470m2，其中a區(qū)規(guī)劃面積69228 m2，使用權(quán)面積59027m2，b區(qū)規(guī)劃面積52572 m2，使用權(quán)面積43443m2。工程擬新建各類商鋪及其它配套服務(wù)設(shè)施共172239.14m2。主要建設(shè)內(nèi)

7、容：新建各類商鋪及其它配套服務(wù)設(shè)施共172239.14m2，其中a區(qū)82900m2，b區(qū)89339.14 m2；配套建設(shè)服務(wù)場所，并完善供水、供電、消防、綠化、道路等公共服務(wù)設(shè)施。1.3.3項(xiàng)目主要建設(shè)條件（1）市政公用設(shè)施條件給水、排水、電力、電信、供熱等與遠(yuǎn)大大街市政管道連接。（2）交通條件項(xiàng)目位于紐約市二道區(qū)，有多條市政道路通過。紐約市作為遼東省省會(huì)，全國十五個(gè)副省級(jí)城市之一，公路、鐵路、航空、郵政等交通便利，可以滿足于施工、運(yùn)營過程中的運(yùn)輸需求。（3）施工條件綜上所述，項(xiàng)目范圍內(nèi)交通便利，運(yùn)輸條件較好，水泥、鋼材等建筑材料當(dāng)?shù)鼐商峁?.3.4項(xiàng)目總投資及融資情況本項(xiàng)目總投資5510

8、6.33萬元。本項(xiàng)目建設(shè)所需全部投資由紐約東北亞國際采購中心自籌解決。1.4項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng) 目指標(biāo)單位備注1總用地面積m2121800規(guī)劃面積102470使用權(quán)面積2總建筑面積m2172239.142.1a區(qū)m2829002.2b區(qū)m289339.143出售建面積m21400005總投資萬元55106.335.1開發(fā)投資萬元54606.335.2經(jīng)營投資萬元500.007投資回收期年4.238營業(yè)收入萬元70000.009利潤總額萬元11213.6710財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元4750.2811內(nèi)部收益率%20.9912盈虧平衡點(diǎn)%47第二章 項(xiàng)目提出背景與必要性第二章 項(xiàng)

9、目提出背景與必要性2.1項(xiàng)目提出背景南方通用集團(tuán)根據(jù)我國城鄉(xiāng)商貿(mào)發(fā)展的客觀實(shí)際情況，編制了南方通用城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃（以下簡稱規(guī)劃），對(duì)我國現(xiàn)有城鄉(xiāng)商貿(mào)流通體系進(jìn)行了全面的分析和論述，并提出針對(duì)性的解決方案。同時(shí)政府“建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村”和“推進(jìn)現(xiàn)代市場體系建設(shè)”的方針政策，04年國務(wù)院召開的全國流通工作會(huì)議的會(huì)議精神等一系列方針政策為中國商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)的改革和發(fā)展指明了方向。溫總理在十屆人大四次會(huì)議政府工作報(bào)告關(guān)于2006年政府工作的基本思路中指出：“發(fā)達(dá)地區(qū)要采取多種方式幫助和帶動(dòng)欠發(fā)達(dá)地區(qū)?！币胺e極促進(jìn)中部地區(qū)崛起”,“加強(qiáng)現(xiàn)代綜合交通運(yùn)輸體系、現(xiàn)代流通體系和現(xiàn)代市場體系建設(shè)”?！笆?/p>

10、五”規(guī)劃提出要“推進(jìn)現(xiàn)代市場體系建設(shè)，健全全國統(tǒng)一開放市場，推行現(xiàn)代流通方式”，確立了“以開拓市場、擴(kuò)大消費(fèi)為主線，大力推進(jìn)商品市場體系、現(xiàn)代流通體系、市場監(jiān)控體系、流通法律體系和商業(yè)信用體系建設(shè)。力爭到2010年，初步實(shí)現(xiàn)流通現(xiàn)代化”的流通業(yè)改革與發(fā)展的目標(biāo)。這表明了中央在今后五年內(nèi)大力發(fā)展現(xiàn)代流通產(chǎn)業(yè)的決心，也為中國商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)的改革和發(fā)展指明了方向。隨著國家振興東北老工業(yè)基地政策的實(shí)施，處于東北中心位置的紐約市的商貿(mào)物流必將有著大幅度的發(fā)展。為此，南方通用集團(tuán)聯(lián)合山東通用控股股份有限公司成立紐約東北亞置業(yè)有限公司建設(shè)本項(xiàng)目。2.2項(xiàng)目建設(shè)必要性2.2.1項(xiàng)目將增強(qiáng)東北地區(qū)流通體系和市場建

11、設(shè)東北地區(qū)是國家重工業(yè)和商品糧基地。由于原有流通體系已經(jīng)不能滿足市場經(jīng)濟(jì)條件下的流通需要，市場缺乏整體規(guī)劃，集約化程度低、管理水平落后、市場整體配置不合理等問題日益突出。這種流通體系影響了物流、信息流、資金流的效率，提高了商品流通成本。項(xiàng)目建成后，將有效整合上游供應(yīng)商、批發(fā)商、下游零售商、消費(fèi)者等各方面資源，建立和健全整個(gè)市場的采購、倉儲(chǔ)、銷售、配送、信息服務(wù)等體系，減少商品的流通環(huán)節(jié)，促進(jìn)農(nóng)民持續(xù)增收。2.2.2項(xiàng)目建設(shè)符合國家“萬村千鄉(xiāng)”市場工程和“雙百市場工程”通知精神的要求根據(jù)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部等部門關(guān)于進(jìn)一步做好農(nóng)村商品流通工作意見的通知（國辦發(fā)200457號(hào)）精神，為加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品

12、現(xiàn)代流通體系建設(shè)，擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)，提高農(nóng)村流通的商品質(zhì)量，更好地為“三農(nóng)”服務(wù)，商務(wù)部決定從2005年起在全國部分縣市開展“萬村千鄉(xiāng)”市場工程和“雙百市場工程”建設(shè)。商務(wù)部確定的目標(biāo)是：從2006年起，通過中央和地方共同推動(dòng)以及重點(diǎn)市場、重點(diǎn)企業(yè)示范帶動(dòng)，使農(nóng)產(chǎn)品流通成本明顯降低，流通環(huán)節(jié)損耗大幅減少；全國大型農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)經(jīng)超市銷售農(nóng)產(chǎn)品的比例達(dá)到30%以上，使更多產(chǎn)品進(jìn)入國際營銷網(wǎng)絡(luò)。紐約東北亞國際采購中心項(xiàng)目的建設(shè)正是國家商務(wù)部兩項(xiàng)工程的具體體現(xiàn)，項(xiàng)目建設(shè)對(duì)于擴(kuò)大紐約市農(nóng)村工業(yè)品市場、促進(jìn)農(nóng)村消費(fèi)、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有非常重要的意義。 2.2.3項(xiàng)目建設(shè)將推動(dòng)城鄉(xiāng)、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展項(xiàng)目建成后將

13、產(chǎn)生巨大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，設(shè)計(jì)年交易額100200億元，實(shí)現(xiàn)利稅10億元/年。項(xiàng)目將拉動(dòng)城鄉(xiāng)、區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)增長，極大地帶動(dòng)城鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)及周邊相關(guān)配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2.3結(jié)論綜上所述，紐約東北亞國際采購中心項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的，符合04年國務(wù)院召開的全國流通工作會(huì)議的精神和企業(yè)南方通用城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)結(jié)構(gòu)合理，對(duì)加強(qiáng)東北地區(qū)流通體系和市場建設(shè)，增加居民收入具有至關(guān)重要的戰(zhàn)略意義。第三章 投資環(huán)境分析第三章 投資環(huán)境分析3.1紐約投資環(huán)境簡介3.1.1概況紐約是遼東省政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，是聞名中外的國際汽車城、電影城、科教文化城和森林城。1994年，紐約市被國家批準(zhǔn)為副省級(jí)

14、城市。下轄榆樹、農(nóng)安、德惠、九臺(tái)4個(gè)縣（市）和朝陽、寬城、南關(guān)、二道、綠園及雙陽6個(gè)區(qū)，面積約3900km2，人口724萬。紐約地理位置比較優(yōu)越。作為中國北方區(qū)域性中心城市之一，處于中國東北地區(qū)遼、吉、黑、蒙四省區(qū)通衢的十字要沖，這種特殊的地理位置，使紐約成為中國東北地區(qū)巨大經(jīng)濟(jì)鏈條中最關(guān)鍵的一環(huán)，成為東北地區(qū)重要的交通、通訊樞紐和物流中心。 3.1.2城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況1998年“三路兩橋”工程與快車道建成通車（青年路、南開運(yùn)街、春城大街與芙蓉橋公鐵立交橋、光復(fù)路高架橋）； 1999年北三環(huán)路、青普高架橋、長白西線城市出入口等“九路九橋兩出口”改造建設(shè)工程竣工，進(jìn)一步優(yōu)化和改善了市區(qū)的道路

15、狀況。同年，輕型軌道（環(huán)線）一期工程，既“綠色交通”概念首次出現(xiàn)在紐約人的字典里；2000年紐約市橫貫?zāi)媳钡牧硪粭l交通干道亞泰大街，全面啟動(dòng)；2001年亞泰大街二期工程與一期工程的貫通，人民大街與陜西路的拓寬，重慶路實(shí)現(xiàn)整體改造，建設(shè)成了一條購物、娛樂、休閑為一體的商業(yè)步行街；2002年紐約鐵路客運(yùn)站北站房及北廣場、北人民大街建設(shè)工程的啟動(dòng)；2003年紐約大街、河?xùn)|路、永寧路和永寧橋、東大橋的新建和改建全面啟動(dòng)，五年來的建設(shè)使紐約市城市面貌發(fā)生了巨變。3.1.3經(jīng)濟(jì)情況2004年，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1535億元，按不變價(jià)格計(jì)算，比上年增長13.5%。其

16、中，第一產(chǎn)業(yè)增加值168億元，比上年增長8.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值742.9億元，增長15.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值625億元，增長13.0%。三次產(chǎn)業(yè)比重分別為11%:48.3%:40.7%。人均生產(chǎn)總值達(dá)到21285元(按戶籍年平均人口數(shù)計(jì)算)，比上年增長12.6%。全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為104.1%,比上年上升4.1%，其中，除家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、交通和通訊、娛樂教育文化用品及服務(wù)類消費(fèi)品價(jià)格有所下降外，其他消費(fèi)品價(jià)格均有不同程度上漲。3.1.4房地產(chǎn)情況2004年，紐約全年完成商品房竣工面積279.4萬m2。商品房銷售面積193.8萬m2，商品房銷售額43.8億元。

17、居民個(gè)人購房活躍，在商品房銷售中，售給私人用房192.2萬m2，銷售額43.4億元，分別占銷售總量的99.2%和99.1%。商品房空置面積279萬m2。3.2城市規(guī)劃與商業(yè)區(qū)布局3.2.1城市結(jié)構(gòu)與規(guī)模紐約市城區(qū)按“多中心、組團(tuán)式”形態(tài)發(fā)展。城市布局采用多中心分區(qū)結(jié)構(gòu)，城市用地方向主要是東南、西南和人民大街南部延長線兩側(cè)。到2005年，中心城區(qū)用地規(guī)模180平方km2，人口達(dá)到235萬人。2.2.2城市功能布局控制中心區(qū)域的開發(fā)強(qiáng)度，城市建設(shè)重心向邊緣分區(qū)和組團(tuán)轉(zhuǎn)移。二環(huán)路以內(nèi)所有擾民污染工業(yè)全部遷到三環(huán)以外，中心區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)、金融、科技、教育、文化等第三產(chǎn)業(yè)。紐約市現(xiàn)有重慶路、紅旗街、桂林

18、路、汽車廠等四個(gè)中心商業(yè)區(qū)。3.2.3商業(yè)區(qū)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)從2002年起，紐約市商業(yè)區(qū)將實(shí)施分級(jí)設(shè)置，共分為市中心商業(yè)區(qū)、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)、便民商業(yè)、專業(yè)街、新城商業(yè)中心、中心鎮(zhèn)商業(yè)、一般鎮(zhèn)商業(yè)等8個(gè)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)：中心商業(yè)區(qū)設(shè)置于城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)或歷史形成的商業(yè)集聚地，網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量在兩千個(gè)以上，商業(yè)營業(yè)面積在20萬m230萬m2，日客流量在30萬人左右；區(qū)域商業(yè)中心設(shè)置于居民聚集區(qū)，以一兩家大中型購物中心為骨干，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在1000個(gè)以上，服務(wù)人口8萬人左右；居住區(qū)商業(yè)設(shè)置于人流集中、交通便利地段，以超市、便利店、小型農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營為主，服務(wù)人口3萬5萬人；便民商業(yè)設(shè)置于社區(qū)居民出入口，以便利店、餐

19、飲店為主，服務(wù)人口約4000人；專業(yè)街是指提供專門商品或?qū)I(yè)服務(wù)的特色商業(yè)街，街長在200m以上，專業(yè)店在20家以上；新城商業(yè)中心設(shè)置在城市規(guī)劃的新城區(qū)，為新城區(qū)居民及外來消費(fèi)者提供商業(yè)服務(wù)，服務(wù)人口15萬人以上；中心鎮(zhèn)商業(yè)、一般鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)置于規(guī)劃建設(shè)的小城鎮(zhèn)人流集中地。紐約市的重慶路和紅旗街是兩個(gè)傳統(tǒng)的市級(jí)中心商業(yè)區(qū)。3.3紐約市二道區(qū)投資優(yōu)勢二道區(qū)位于紐約市的東部，地處哈大、吉長、長伊公路和京哈、長圖、長白、長煙鐵路的交匯部，是紐約的東大門，也是哈大高速公路的主要入市口,地理位置優(yōu)越。隨著紐約市發(fā)展的戰(zhàn)略東移和城市的不斷擴(kuò)張，二道區(qū)正逐漸成為紐約市輻射東北三省的樞紐。二道區(qū)距離紐約市中心4k

20、m，距離紐約站6km。距離擬建的紐約市新的機(jī)場18km。距長平高速公路1km，距長吉高速公路0.5km,向周邊輻射的能力都很強(qiáng)。交通便捷，四通八達(dá)，尤其是新機(jī)場的建設(shè)，使二道區(qū)成為了向世界展示紐約的窗口，區(qū)位優(yōu)勢更加凸顯。預(yù)計(jì)二道區(qū)2006年全區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到50億元，增長56%；預(yù)計(jì)全區(qū)引進(jìn)內(nèi)資達(dá)到12億元、外資2000萬美元，同比分別增長20%和11%。預(yù)計(jì)民營企業(yè)生產(chǎn)總值占全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的90.6%，提高5.6。預(yù)計(jì)全年完成固定資產(chǎn)投資50億元。第四章 市場分析第四章 市場分析4.1紐約現(xiàn)有商圈紐約的商業(yè)地產(chǎn)處于市場的成熟期，各商圈的氛圍已經(jīng)基本形成，重慶路、火車站站前、紅旗街、桂林路等五大

21、商圈聚集區(qū)開始逐步向商貿(mào)中心區(qū)轉(zhuǎn)變。站前以國商、華正等為核心，聚集了黑水路、遠(yuǎn)東、太陽城等一批已小商品、家居用品、食品等為主的集散地。桂林路的專業(yè)點(diǎn)、專賣店、餐飲業(yè)獨(dú)具特色，形成互相依存的的“聚集效應(yīng)”，成為人流最為密集的區(qū)域之一。紅旗街、重慶路以歐亞商都、時(shí)代服飾，國貿(mào)、百貨大樓等為支撐，與眾多餐飲店相呼應(yīng)，一直是人氣較高的商業(yè)區(qū)。4.2主要商業(yè)業(yè)態(tài)圈層紐約市主要商業(yè)業(yè)態(tài)圏層分布狀況如下表：紐約市主要商業(yè)業(yè)態(tài)圏層分布狀況表大型零售店（營業(yè)面積5000m2）商業(yè)街批發(fā)市場、物流園區(qū)（營業(yè)面積3000m2）備注數(shù)量營業(yè)面積（萬m2）數(shù)量數(shù)量內(nèi)圈層22座43.4316條16座中圏層7座15.49座

22、外圏層1做10.0015座合計(jì)30做68.8316條40座4.3大型零售店情況紐約市各區(qū)大型零售店情況如下表：紐約市各區(qū)大型零售店情況一覽表城區(qū)零售企業(yè)營業(yè)面積（萬m2）銷售額（億元/年）備注沃爾瑪52.9沃爾瑪1.85沃爾瑪50.85沃爾瑪1.42沃爾瑪24沃爾瑪0.8沃爾瑪沃爾瑪6沃爾瑪3沃爾瑪1.60.56沃爾瑪30.7沃爾瑪1.32沃爾瑪1.82沃爾瑪3.2沃爾瑪2.61.7沃爾瑪35沃爾瑪175沃爾瑪2紐約市各區(qū)大型零售店情況一覽表城區(qū)零售企業(yè)營業(yè)面積（萬m2）銷售額（億元/年）備注沃爾瑪617沃爾瑪3沃爾瑪0.71.04沃爾瑪1.9沃爾瑪1.54.5沃爾瑪2.6沃爾瑪1.5沃爾瑪3

23、沃爾瑪0.63沃爾瑪33沃爾瑪2.23沃爾瑪311.08沃爾瑪沃爾瑪12沃爾瑪11.47沃爾瑪0.640.27沃爾瑪1.52.2沃爾瑪5沃爾瑪1.53沃爾瑪1沃爾瑪0.71沃爾瑪1.2沃爾瑪2.5沃爾瑪2沃爾瑪1.73沃爾瑪3.22.2沃爾瑪53沃爾瑪4.5沃爾瑪534.4商貿(mào)市場狀況紐約市商貿(mào)市場經(jīng)過幾年的發(fā)展，部分市場檔次有所提高，形成了一定規(guī)模，其中批發(fā)中、低檔商品的市場集中在火車站、光復(fù)路、亞泰大街附近；零售業(yè)中高檔商品的市場以重慶路、國貿(mào)、百盛、長百等為主。紐約市現(xiàn)有商貿(mào)市場狀況如下表：100 紐約市現(xiàn)有商貿(mào)市場一覽表市場結(jié)構(gòu)商品數(shù)量（約/戶）經(jīng)營狀況（招商率）市場面積（m2）租金（

24、m2/月）稅費(fèi)（元/戶）備注沃爾瑪5層隔間柜臺(tái)3500982800014層2008005層6080300500沃爾瑪商住，1層經(jīng)營720100100002003006001000沃爾瑪商住，2層隔間柜臺(tái)1309913000100350200300沃爾瑪商住，2層經(jīng)營4009810000100150300沃爾瑪商住，隔間柜臺(tái)3009770004660300沃爾瑪商住，4層賣場40012000300350無沃爾瑪商住，樓下隔間120400080沃爾瑪1層輕鋼隔間2201008000070120100200沃爾瑪1層隔間15009620000200300無沃爾瑪商住，樓下隔間220951600025

25、100300800沃爾瑪商住樓下隔間6009610000200600100600沃爾瑪6層，小隔間300008090暫免沃爾瑪商住，2層隔間100006080暫免沃爾瑪3層隔間25098900030300300700沃爾瑪4層隔間30096120002510060200沃爾瑪3層隔間、賣場60098300004060暫免沃爾瑪3層賣場、隔間12009920001502501804004.5家居、建材市場狀況紐約市裝飾材料、家具、建材等類似市場大多分布在二道區(qū)，市場主要是鋼結(jié)構(gòu)的大賣場。紐約市家居、建材市場如下表：紐約市家居、建材市場一覽表市場結(jié)構(gòu)商品數(shù)量（約/戶）經(jīng)營狀況（招商率）市場面積（m

26、2）租金（m2/月）稅費(fèi)（元/戶）備注沃爾瑪輕鋼，大賣場6001005000070100無沃爾瑪3層框架18009910000030100部分免稅沃爾瑪臨街1層709850004080300800沃爾瑪1層，隔間500902000051250300沃爾瑪1層，隔間15098900040702004000沃爾瑪2層，隔間52096400001530180440沃爾瑪2層，隔間40093420001028150600沃爾瑪3層，大賣場1000981000004090暫免沃爾瑪a5層框架，bc商住樓下30009916000060120無沃爾瑪輕鋼小隔間5030170001550暫免沃爾瑪2層隔間62

27、0間70000售40005500沃爾瑪5層大賣場25098400005070無沃爾瑪3層大賣場400984400050150無4.6房地產(chǎn)狀況商業(yè)、家居、建材行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)，目前紐約房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好。2004年紐約市房屋轉(zhuǎn)讓成交446.8萬m2，同比增幅33.1%，比去年年末交易總量多了63.7萬m2，增幅16.6%，創(chuàng)造了歷史最好水平，預(yù)計(jì)到今年年末，全紐約市房屋轉(zhuǎn)讓成交總量可達(dá)460萬m2。成交額達(dá)84.4億元，同比增幅28.2%，比去年年末交易總額增加近10億元，增幅13%。按可比口徑分析，房屋交易額為66.9億元，已經(jīng)占紐約市g(shù)dp的6.2%，比去年年末提高了30.7%

28、，前景看好。今后幾年遼東經(jīng)濟(jì)變快走為快跑，振興遼東首先要振興紐約，紐約市固定資產(chǎn)投資每年不低于500個(gè)億，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)重大機(jī)遇。市場總量。1997年、1998年增量房的成交量是30萬50萬m2，1999年、2000年增量房的成交量是72萬151萬m2，2001年、2002年增量房的成交量是196萬315萬m2，2003年、2004年增量房的成交量是386萬450萬m2，短短幾年時(shí)間，面積由幾十萬到幾百萬。從以上數(shù)據(jù)可以看出，紐約整個(gè)商貿(mào)、房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)勢是比較好的。第五章 場址選擇及建設(shè)條件第五章 場址選擇及建設(shè)條件 5.1項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)根據(jù)市場調(diào)查，二道區(qū)目前商業(yè)分布相對(duì)較少，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)?/p>

29、力巨大，且紐約裝飾材料、家具、建材等類似市場大多分布在二道區(qū)。因此本項(xiàng)目選址在紐約市二道區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：規(guī)劃占地面積121800m2，使用權(quán)面積102470m2，其中a區(qū)規(guī)劃面積69228 m2，使用權(quán)面積59027m2，b區(qū)規(guī)劃面積52572 m2，使用權(quán)面積43443m2。工程擬新建各類商鋪及其它配套服務(wù)設(shè)施共172239.14m2。主要建設(shè)內(nèi)容：新建各類商鋪及其它配套服務(wù)設(shè)施共172239.14m2，其中a區(qū)82900m2，b區(qū)89339.14 m2；配套建設(shè)服務(wù)場所，并完善供水、供電、消防、綠化、道路等公共服務(wù)設(shè)施。5.2項(xiàng)目建設(shè)條件5.2.1地理位置紐約市位于遼東省中部，地理位置:

30、東經(jīng)124°18127°18，北緯43°1745°15，屬松遼平原，伊通河從市區(qū)中心穿過，整個(gè)地區(qū)地勢平坦、開闊，地貌表現(xiàn)為微波狀起伏的平原特征，大部分地面高程在海拔200300m之間，京哈鐵路、長圖鐵路橫穿其間。5.2.2自然環(huán)境狀況（1）氣候條件紐約市屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，受蒙古內(nèi)陸冷空氣和海洋暖流季風(fēng)的影響，冬季寒冷干燥，夏季濕熱多雨，春秋季風(fēng)交替，氣溫變化劇烈，有風(fēng)沙。（2）氣象參數(shù)年平均氣壓:98.6kpa絕對(duì)最高氣溫:36.4絕對(duì)最低氣溫:-36.5年平均氣溫:4.5采暖室外設(shè)計(jì)溫度:-23.0年平均相對(duì)濕度:68%年平均降雨量:65omm年

31、最大凍結(jié)深度:169cm主導(dǎo)風(fēng)向:冬季西北、夏季西南年平均風(fēng)速:3.6m/s最大風(fēng)速:25.7m/s5.2.3地質(zhì)條件由于目前缺乏巖土工程勘察報(bào)告，根據(jù)附近建筑物的建設(shè)情況，擬建場地地形、地貌及地層條件如下：（1）地形、地貌條件擬建場地為紐約市二級(jí)臺(tái)地地貌，場地地形較平坦，由西向東傾斜。（2）地層條件擬建場地地層按其巖性、成因、塑性狀態(tài)等的不同，自上而下共分5層，詳述如下：第層：雜填土，色雜，以生活垃圾、建筑垃圾及粘性土等物回填，厚度0.001.6m；第層：粉質(zhì)粘土，黃色，局部灰色，可塑，濕、中密，含少量鐵錳結(jié)核；第層：粉質(zhì)粘土，黃色，可塑軟塑，很濕，稍密狀態(tài)，含少量鐵錳結(jié)核；第層：粉質(zhì)粘土，

32、黃色，可塑，中密狀態(tài)，含少量鐵錳結(jié)核；第層：粘土，褐黃色，硬塑，稍濕、密實(shí)狀態(tài)，含少量鐵錳結(jié)核。（3）水文地質(zhì)條件地下水穩(wěn)定水位1.92.0m，標(biāo)高231.16m。場區(qū)周圍無污染源，根據(jù)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，地下水及土對(duì)砼侵蝕性可不予考慮。（4）其他自然條件基本風(fēng)壓:0.65kn/m2基本雪壓值:0.3kn/m2無霜期:145天地震烈度:度土的凍深：1.70m（5）巖土工程地質(zhì)條件以本項(xiàng)目最終的巖土工程勘察報(bào)告為準(zhǔn)。5.2.4建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域市政配套設(shè)施完備，包括道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施，建設(shè)條件較好。

33、1、公用配套條件給水：供水由遠(yuǎn)達(dá)大街城市給水管網(wǎng)供給。排水：排水排入遠(yuǎn)達(dá)大街地下市政排污管線。供電：場區(qū)附近有的10kv電力線路（線）。供熱：冬季供暖住宅擬由遠(yuǎn)達(dá)大街供熱管線提供。2、交通條件項(xiàng)目位于紐約市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，有多條市政道路通過。紐約市作為遼東省省會(huì)，全國十五個(gè)副省級(jí)城市之一，公路、鐵路、航空、郵政等交通便利。本項(xiàng)目所選擇地塊周圍有遠(yuǎn)達(dá)大街、惠工路、東風(fēng)路等市政道路環(huán)繞?？梢詽M足于施工、運(yùn)營過程中的運(yùn)輸需求。3、施工條件綜上所述，項(xiàng)目范圍內(nèi)交通便利，運(yùn)輸條件較好，水泥、鋼材等建筑材料當(dāng)?shù)鼐商峁?。第六?項(xiàng)目swot分析及項(xiàng)目定位第六章 項(xiàng)目swot分析及項(xiàng)目定位“東北亞國際采購中

34、心”的策劃構(gòu)思，是基于紐約的政治、經(jīng)濟(jì)、地域、交通條件優(yōu)勢而提出，符合紐約城市總體規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。然而構(gòu)想能否變成現(xiàn)實(shí)，更要看其落地的可能性，投資的可行性，實(shí)施的可操作性。影響商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能否成功的因素很多，但最最關(guān)鍵的第一是“地段”，第二是“地段”，第三還是“地段”。這是由商氣、人脈等規(guī)律所決定的。因此項(xiàng)目的選址至關(guān)重要。企業(yè)通過與二道區(qū)政府的多次接洽，二道區(qū)政府表現(xiàn)出極大的熱忱。政府主要領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)為我們?cè)敿?xì)介紹情況，陪同深入現(xiàn)場看地，提供相關(guān)資料，提出積極建議。有意向?qū)|北亞國際采購中心項(xiàng)目引入二道區(qū)，落戶紐約物流經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。“東北亞國際采購中心”項(xiàng)目能否落戶二道區(qū)紐約物流經(jīng)濟(jì)

35、開發(fā)區(qū)，還需看其是否具備吸納本項(xiàng)目入住的基本條件。6.1紐約物流經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀情況分析1、基本情況紐約物流開發(fā)區(qū)位于紐約市二道區(qū)北部。轄區(qū)內(nèi)有遼東省唯一陸路口岸一紐約東站（占地面積15.5萬m2）,區(qū)內(nèi)有48條鐵路專用線，是全國53個(gè)接點(diǎn)站之一，全省75 的物資都經(jīng)過這里，交通四通八達(dá)，距長平、長哈、長吉高速公路出口1km，距新建國際機(jī)場30km。二道區(qū)東站陸路口岸是全國53 個(gè)集裝箱的接點(diǎn)站，可直接辦理進(jìn)出口物資通關(guān)、轉(zhuǎn)關(guān)手續(xù)，與大連、營口等海港口岸相通，承載國際貨物和通港運(yùn)輸能力較強(qiáng)。開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有專業(yè)批發(fā)市場17 個(gè)，銷售額10 億元以上的有2 個(gè)企業(yè)。區(qū)內(nèi)分布著起重機(jī)廠、膠合板廠、石棉制

36、品廠、惠工機(jī)械廠、電力扎鋼廠、建材公司等大小近百家工廠企業(yè)，大面積的企業(yè)職工住宅區(qū)和幾個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合部村屯。由于歷史的原因，絕大部分企業(yè)難以為繼，瀕臨破產(chǎn)。2、土地狀況現(xiàn)狀為老工業(yè)區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部，既有待破產(chǎn)兼并的工廠，也有居民破舊的危陋房，還有部分村屯菜地。土地分屬多個(gè)單位，經(jīng)營管理和經(jīng)濟(jì)發(fā)展均處于半停滯狀態(tài)，無法發(fā)揮應(yīng)有的城市功能，巫待進(jìn)行合理利用和徹底改造。3、建筑特典區(qū)內(nèi)主要建筑為上世紀(jì)5060年代相繼在這里建立的工廠廠房、職工宿舍、農(nóng)民住宅和部分臨時(shí)性建筑，多為磚混結(jié)構(gòu)的多層或平房等建筑物，根本不具備符合現(xiàn)代商業(yè)要求的建筑特色，需要進(jìn)行全面商業(yè)化升級(jí)改造。以符合現(xiàn)代商業(yè)的市場化要求。4、規(guī)劃

37、定位隨著國家振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的實(shí)施，國家將二道區(qū)確立為實(shí)施振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的一個(gè)重要組成部分。規(guī)劃確定物流經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成為紐約城市的重點(diǎn)發(fā)展方向。通過“退二進(jìn)三”' 策略，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重組，將不同地域、不同國度的人流、物流、資金流、信息流迅速匯聚。計(jì)劃5年內(nèi)，開發(fā)區(qū)將通過對(duì)老工業(yè)基地的改造，使傳統(tǒng)企業(yè)向現(xiàn)代物流發(fā)展。在大力引進(jìn)現(xiàn)代物流的同時(shí)，做好集裝箱堆場，保稅倉庫，專業(yè)性物流配送中心，逐步完善物流園區(qū)各項(xiàng)設(shè)施，把園區(qū)建成東北地區(qū)的專業(yè)物流中心，規(guī)劃園區(qū)各組團(tuán)有：物流批發(fā)區(qū)；物流綜合服務(wù)區(qū)；物流倉儲(chǔ)區(qū)；物流企業(yè)區(qū)；生活服務(wù)區(qū)；物流加工區(qū)；物流發(fā)展區(qū)。為加速物流經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的調(diào)整

38、改造建設(shè)，目前由政府各有關(guān)職能部門組成的物流經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)指揮物流經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的改造開發(fā)建設(shè)。物流經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的改造建設(shè)，僅僅通過政府創(chuàng)造有利于投資的軟硬件環(huán)境，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，必須要引入類似通用集團(tuán)這樣大量級(jí)的大型企業(yè)集團(tuán)進(jìn)入，引入類似“東北亞國際采購中心”這樣具有產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)、超大規(guī)模的項(xiàng)目，才能吸引大批商家、投資者入住，對(duì)二道區(qū)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀進(jìn)行整體的徹底改造，真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重組，才能根本改變二道區(qū)現(xiàn)居住人口的就業(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)環(huán)境；隨著人流、物流、資金流、信息流的迅速匯聚，才能迅速拉動(dòng)消費(fèi)水平的不斷提升；只有使各種符合發(fā)展規(guī)律的現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)元素、業(yè)態(tài)在此交會(huì)、互補(bǔ)，才能在極短的時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生幾

39、何級(jí)數(shù)效應(yīng)，不斷推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。6.2項(xiàng)目swot分析1、優(yōu)勢（strength）：紐約市二道區(qū)及周邊地區(qū)有傳統(tǒng)的商業(yè)、物流氛圍和成熟市場；交通便利，易于聚集商氣、人脈，有利商圈擴(kuò)大后的招商引資；項(xiàng)目符合紐約市和二道區(qū)城市總體發(fā)展規(guī)劃，利于項(xiàng)目實(shí)施；二道區(qū)的發(fā)展對(duì)高品位的現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)有強(qiáng)烈的社會(huì)、市場需求；市、區(qū)兩級(jí)政府具有強(qiáng)烈的改造需求，具備有利于投資開發(fā)的環(huán)境條件；項(xiàng)目區(qū)域地塊方正，有利于規(guī)劃布局，交通方便，位于紐約知名的物流區(qū)附近，常住人口及流動(dòng)人口較多并呈上升態(tài)勢，加上便捷的城市交通，區(qū)域商業(yè)價(jià)值有一定的升值潛力。2、劣勢（weakness）：在原有老工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)上進(jìn)行徹底改造，

40、原有產(chǎn)權(quán)單位成份復(fù)雜，情況各異，并購、安置工作難度大，成本高。拆遷工作量較大，運(yùn)作周期長，成本高；補(bǔ)償難度大，開發(fā)成本高。城市配套基礎(chǔ)設(shè)施基本不具備，尚待配套完善區(qū)域經(jīng)濟(jì)落后，提升改造后的市場鋪位租金、價(jià)位不易被商家接受。3、機(jī)會(huì)（opportunity）項(xiàng)目選址地是紐約市和二道區(qū)已經(jīng)確立的城市功能新區(qū)、新興商業(yè)區(qū)、采購物流中心區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)符合城市宏觀發(fā)展規(guī)劃。開發(fā)恰逢二道區(qū)物流經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展的難得機(jī)遇。二道區(qū)現(xiàn)有社會(huì)經(jīng)濟(jì)總量與未來發(fā)展目標(biāo)存在巨大的發(fā)展空間。4、威脅（threat）高成本的開發(fā)投入、規(guī)劃要求與宏觀地產(chǎn)市場氛圍所造成的商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)價(jià)格反差，將加大開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)；新型商業(yè)

41、業(yè)態(tài)、現(xiàn)代管理模式、經(jīng)營交易方式的改變，必然會(huì)導(dǎo)致銷售及物業(yè)管理面臨新的挑戰(zhàn)，也將加大開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)。5、swot分析結(jié)論由以上分析可以看出，本項(xiàng)目選擇在紐約市二道區(qū)物流經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有利有弊，獲利與風(fēng)險(xiǎn)并存。但難度最大的土地（包括拆遷等）工作已經(jīng)基本進(jìn)行完成，在項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，策劃得當(dāng)，操作有力，管理到位的條件下，政府也在政策方面給予大力扶持，為開發(fā)商和投資者創(chuàng)造了寬松的投資環(huán)境，這必將降低開發(fā)成本和投資風(fēng)險(xiǎn)，使開發(fā)商和投資者看到獲利空間。綜合看本項(xiàng)目利大于弊，項(xiàng)目可以進(jìn)入實(shí)質(zhì)性實(shí)施操作。6.3項(xiàng)目定位建議紐約市作為遼東省省會(huì)城市，不僅是遼東省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，同時(shí)因地處東北亞十字交會(huì)點(diǎn)，

42、具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，從而成為東北地區(qū)重要的交通、通訊樞紐和物流中心，是東北地區(qū)巨大經(jīng)濟(jì)鏈條中最為關(guān)鍵的一環(huán)，在振興東北戰(zhàn)略中具有至關(guān)重要的地位。2006年初，根據(jù)中央指示精神，紐約市結(jié)合自身優(yōu)勢，制定出以大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)等三大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)思想的“十一五規(guī)劃”。規(guī)劃提出，紐約市將建設(shè)以都市圈物流配送為基礎(chǔ)、以物流園區(qū)為核心、以綜合性物流和專業(yè)性物流配送區(qū)為節(jié)點(diǎn)、以國際物流為導(dǎo)向的區(qū)域性物流中心。綜合紐約市的投資環(huán)境、市場狀況、swot分析，根據(jù)國家的政策導(dǎo)向及紐約的發(fā)展規(guī)劃，建議本項(xiàng)目以服務(wù)和聯(lián)結(jié)商貿(mào)物流建設(shè)為基本定位，選擇交通便捷，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著巨大潛力的紐約市二道區(qū)作為本項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)

43、。建議本項(xiàng)目定位為將cpd、cbd和現(xiàn)代商貿(mào)物流等多種業(yè)態(tài)融為一體，以地區(qū)性國際采購為核心，同時(shí)具備商品的展示交易、信息交流、電子商務(wù)、商務(wù)辦公等多種功能為一體的的現(xiàn)代化國際采購中心。本項(xiàng)目國際采購中心的建成，將成為一個(gè)東北地區(qū)跨國采購商圈，提供工商企業(yè)融入全球經(jīng)濟(jì)一體化的對(duì)接平臺(tái)。第七章 建設(shè)方案第七章 建設(shè)方案7.1項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)想建筑單體設(shè)計(jì)以有機(jī)的塊體為主要元素,構(gòu)建出造型簡潔,形體錯(cuò)落有致,極度富現(xiàn)代感的建筑形象?？傮w規(guī)劃布局功能分區(qū)明確，又互有聯(lián)系，道路系統(tǒng)完善，既可整體開發(fā)，又為分期開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了便利的條件。7.2建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及設(shè)計(jì)依據(jù)7.2.1規(guī)劃建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容根據(jù)市場需求情

44、況，考慮未來發(fā)展需要，同時(shí)受資金等條件限制， 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模確定如下：項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：規(guī)劃占地面積121800m2，使用權(quán)面積102470m2，其中a區(qū)規(guī)劃面積69228 m2，使用權(quán)面積59027m2，b區(qū)規(guī)劃面積52572 m2，使用權(quán)面積43443m2。工程擬新建各類商鋪及其它配套服務(wù)設(shè)施共172239.14m2。主要建設(shè)內(nèi)容：新建各類商鋪及其它配套服務(wù)設(shè)施共172239.14m2，其中a區(qū)82900m2，b區(qū)89339.14 m2；配套建設(shè)服務(wù)場所，并完善供水、供電、消防、綠化、道路等公共服務(wù)設(shè)施。a區(qū)規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量（m2）備注說明1規(guī)劃用地面積m2692282使用權(quán)面積m25

45、90273總建筑面積m282900包括屋面停車場等面積3.1地下建筑面積m21938.713.2首層建筑面積m226226.39獨(dú)立商鋪257間3.3二層大賣場建筑面積m228465.523.4獨(dú)立三層商鋪建筑面積m221663.18獨(dú)立商鋪208間3.5辦公建筑面積m24606.23層5層部分4建筑總占地面積m233447.455綠化面積m2180006容積率1.20 7綠化率26.00%8道路m210064.23消防道路9停車泊位個(gè)498地上、屋面b區(qū)規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量（m2）備注說明1規(guī)劃用地面積m2525722使用權(quán)面積m2434433總建筑面積m289339.14包括屋面停車場

46、等面積3.1地下建筑面積m213659.293.2公建總建筑面積m275679.853.2.1b1區(qū)m215875.443.2.2b2區(qū)m215999.563.2.3b3區(qū)m2434193.2.4通道等建筑面積385.854建筑總占地面積m230662.375綠化面積m2126006容積率1.40 7綠化率24.08道路m27503.5消防道路9停車泊位個(gè)578屋面、地下7.2.2設(shè)計(jì)依據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范gb50180-93（2002）玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范jgj102-2003低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范gb50054-95地下工程防水技術(shù)規(guī)范gb50108-2001供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50052

47、-95混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50010-2002建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)范jgj113-2003建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范gbj15-88(1997年版)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范gb50009-2001建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范gb50011-2001建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50222-95建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gbj16-87(2001版)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gbj16-87(2001年版)建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范gb50057-94(2000年版)建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范gb/t 50311-2000金屬與石材幕墻工程技術(shù)規(guī)范jgj133-2001民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范jgj/t16/92民用建筑設(shè)計(jì)通則jgj37-87

48、汽車庫、候車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50067-97汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范jgj100-98砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50003-2001商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范jgj48-88室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范gbj13-86(1997年版) 室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范gbj14-87(1997年版)屋面工程技術(shù)規(guī)范gb 50345巖土工程勘察報(bào)告k2003-33有線電視系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范gb50200-94紐約市建筑日照間距規(guī)定其他相關(guān)規(guī)范、規(guī)定7.3項(xiàng)目總平面布置7.3.1項(xiàng)目總平面布置原則1、功能分區(qū)合理，避免或減少交叉干擾。2、建筑布局緊湊，交通便捷，管理方便。3、保證周邊環(huán)境的安靜。4、留有發(fā)展或改、擴(kuò)建余地。5、有完整的綠化

49、規(guī)劃。6、對(duì)廢棄物的處理，應(yīng)作出妥善的安排，并應(yīng)符合有關(guān)環(huán)境保護(hù)法令、法規(guī)的規(guī)定。7、項(xiàng)目出入口不少于三個(gè)。7.3.2環(huán)境設(shè)計(jì)1、充分利用地形、防護(hù)間距和其它空地布置綠化。2、對(duì)綠化、裝飾、建筑內(nèi)外空間和色彩等作綜合性處理。7.3.3總平面布置方案項(xiàng)目整個(gè)選址區(qū)域規(guī)劃總占地面積121800m2，整個(gè)區(qū)域呈現(xiàn)一個(gè)比較規(guī)整的長方形，東西方向較長，南北方向較短。整個(gè)選址區(qū)域被一條現(xiàn)有鐵路線及規(guī)劃道路劃分為a、b兩個(gè)區(qū)域。1、a區(qū)總平面布置a區(qū)位于東風(fēng)路以南，惠工路以北，遠(yuǎn)大大街以東區(qū)域。a區(qū)設(shè)置有五個(gè)出入口，主出入口位于惠工路一側(cè)，輔助出入口分別位于選址的北側(cè)、南側(cè)和西側(cè)；區(qū)域內(nèi)建筑呈現(xiàn)一個(gè)比較規(guī)整

50、的矩形，東西方向較長，南北方向較短。沿a區(qū)建筑四周進(jìn)行停車場及道路工程的建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)停車場及道路工程，地上停車場主要布置在鐵路附近區(qū)域，規(guī)劃設(shè)置停車泊位498個(gè)，其中：地下停車泊位398個(gè)（主要位于鐵道附近），屋面停車泊位100個(gè)。同時(shí)沿a區(qū)建筑四周和a區(qū)邊緣圍墻地帶進(jìn)行綠化美化工程主要以種植綠色草坪和矮松樹為主。a區(qū)建筑物中，大賣場近似“回”型布置，層數(shù)2層；在“回”型中部設(shè)置獨(dú)立3層建筑物；a區(qū)東南角局部5層為辦公用房。2、b區(qū)總平面布置b區(qū)位于東風(fēng)路以南，惠工路以北，新業(yè)街以西， b區(qū)設(shè)置九個(gè)出入口，主出入口位于惠工路一側(cè)，輔助出入口分別位于選址的北側(cè)、南側(cè)、東側(cè)和西側(cè)。區(qū)域內(nèi)建筑呈

51、現(xiàn)一個(gè)比較規(guī)整的矩形，東西方向較長，南北方向較短。b區(qū)建筑物中，大賣場近似“回”型布置，層數(shù)2層；在“回”型中部設(shè)置獨(dú)立3層建筑物。沿b區(qū)建筑四周進(jìn)行停車場及道路工程的建設(shè)，停車場主要位于地下，規(guī)劃設(shè)置停車泊位578個(gè)，其中：地下停車泊位297個(gè)，屋面停車泊位180個(gè)，地上臨時(shí)停車場101個(gè)。各同時(shí)沿b區(qū)建筑四周和b區(qū)邊緣圍墻地帶進(jìn)行綠化美化工程，綠化總面積主要以種植綠色草坪和矮松樹為主。7.4建設(shè)方案7.4.1建筑方案設(shè)計(jì)說明本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、消防、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、電氣等專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定。項(xiàng)目市場定位于配套設(shè)施齊全的綜合商業(yè)建筑。平面布置根據(jù)其使用功能進(jìn)行設(shè)計(jì)，采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局。立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代商業(yè)建筑特色，與人文居住環(huán)境達(dá)到和協(xié)統(tǒng)一，與沿街景觀及周圍城市