萬景濠庭營銷推廣建議改

1、 澳 景 花 庭 營 銷 推 廣 建 議項目概況本案，西臨京昌高速公路，東臨萬畝森林公園，位于目前國家重點建設的奧運商圈內(nèi)。項目概況項目本期共有4棟板樓，占地34800平方米，總建筑面積80000平方米，容積率2.3，綠化率32%。共有540套，預計2005年10月入住。這樣的項目我們有信心將其整盤均價賣至7400元/平方米地段優(yōu)勢打造奧運區(qū)域傳奇從大區(qū)域來說，本案位于的奧運商圈是目前北部地區(qū)的一大投資熱點區(qū)域，如果從2005年開始動工，那么明年奧運效益必然在本區(qū)域內(nèi)突現(xiàn)。到2008年本區(qū)域?qū)羌w育競賽、會議展覽、文化娛樂和休閑購物于一體，空間開闊、綠地環(huán)繞、環(huán)境優(yōu)美，能夠提供多功能服務的

2、市民公共活動中心。 地段優(yōu)勢奧運核心腹地地段優(yōu)勢就本案周邊情況而言，三上三下的大市政路，交通便利。周邊配套設施的進一步完善以及國家森林公園、奧林匹克公園的相繼建成，無疑為項目保值升值的重要因素。奧運核心腹地地段優(yōu)勢地段優(yōu)勢訴求原則廣告訴求上最大限度支撐所處位置的準確告知作用區(qū)域地段的認知度成熟度地段優(yōu)勢奧運村，她的魅力何在？巨資建設政府斥資2800億元，打造新貴奧運巨資建設規(guī)劃完善成熟的奧運規(guī)劃為本區(qū)域發(fā)展提供了強勁的動力地段優(yōu)勢奧運村，她的魅力何在？巨資建設規(guī)劃完善發(fā)展成熟隨著奧運資金的注入，以及亞北地區(qū)目前的空前發(fā)展，本區(qū)域必將成為發(fā)展成熟的副都市中心。地段優(yōu)勢奧運村，她的魅力何在？解決了

3、地段問題，是否就能高枕無憂？區(qū)域競爭分析依林佳園均價：7300元/平方米總建筑面積：約16萬平米 主力戶型：3居202-232/平米建筑形式：12層板樓銷售進度：售完95%個案分析澳林春天均價：6500元/平方米總建筑面積：約11萬平米 主力戶型：3居202-232/平米建筑形式：10層板樓銷售進度：售完個案分析目前本區(qū)域內(nèi)主要房地產(chǎn)項目及競爭項目供給列表如下：序號項目名稱 總規(guī)模（萬m2）銷售單價 （元/m2）建筑形式裝修標準銷售進度 （平方米/月）1澳林春天11.0650012層板樓毛坯售完2依林佳園16.0730010層版；樓毛坯銷售約百分之953光大名筑10.07000718層板樓毛坯

4、約53004北辰綠色家園（B1區(qū)）7.956500818層板樓毛坯約80005萬科星園四期（北奧國際）8.4640028層塔樓毛坯約100006學知軒3.96300高層板樓毛坯售完7林清園8.464006層電梯板樓毛坯售完通過以上分析可以看出，目前區(qū)域內(nèi)項目及競爭項目未來供給量不大，且從產(chǎn)品上說與本案沒有過多重合。在市場上基本處于空競爭狀態(tài)。而成熟的市場、逐步完善的配套對于項目的價格是強勁的信心保證。區(qū)域市場空競爭產(chǎn)品優(yōu)勢本案產(chǎn)品上強調(diào)品質(zhì)，追求至高品位1014層板式小高層體量適中，共540套純居住的居住舒適性現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然蘇式庭院：內(nèi)外融合，綠意盎然高端智能化配套：美

5、國分戶式中央空調(diào)封閉式小區(qū)管理，居住安全舒適停車管理：立體車庫，節(jié)省空間準現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心客戶優(yōu)勢客群特征描述在中關村區(qū)域或亞北區(qū)域工作或生活，看好奧運產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，渴望健康綠色生活，追求鬧中取靜生活品質(zhì)的社會中堅力量人群。客戶優(yōu)勢目標客群：他們有較強的經(jīng)濟實力和社會地位，他們不僅僅是停留在對都市繁華的享受層次上，他們追求的是一種自然的生活狀態(tài)，有較高的品位，喜歡高品質(zhì)的生活。并且在亞北地區(qū)居住已久，對區(qū)域有很高的認可度且需要提升居住品質(zhì)身份解讀：私營老板、企業(yè)高級管理人員、IT 及金融界人士地理優(yōu)勢客戶優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢支持價格為了支持價格 我們還要做什么？制定推盤及銷售策略項目形象包裝調(diào)

6、整項目LOGO調(diào)整項目案名調(diào)整項目VI項目主力推廣案名北 奧 公 館案名釋意北奧公館亞奧中心 新資本聚集地帶， 新“富都市中心”案 名北奧公館亞奧中心萬畝森林地 區(qū)域內(nèi)唯一大型集 中綠 地，帶來健康全新生活案 名北奧公館亞奧中心萬畝森林地現(xiàn)代派 獨特的現(xiàn)代建筑，詮 釋高品質(zhì)人生 案 名北奧公館亞奧中心萬畝森林地現(xiàn)代派私享建筑： 大氣度私密生活VI開售時機建議目前項目工期已經(jīng)達到準現(xiàn)房階段且目前項目工期已經(jīng)達到準現(xiàn)房階段且具備銷售條件，因此本案將會直接進具備銷售條件，因此本案將會直接進入強銷期入強銷期預計整個項目銷售周期持續(xù)1年年 最終實現(xiàn)6個億個億的銷售額銷售周期推廣思路地處亞奧中心位置，身份

7、顯赫萬畝森林公園，綠色健康生活精致現(xiàn)代派建筑，暖色外立面帶來溫馨私密感受SLOGAN亞奧中心 萬畝森林地 現(xiàn)代派私享建筑 新“富都市中心”宣傳推廣宣傳推廣特征：宣傳推廣特征：n本案前期在市場上并沒有一個完整鮮明的市場形象，因此應本案前期在市場上并沒有一個完整鮮明的市場形象，因此應當在銷售前期快速樹立市場形象，提升產(chǎn)品認知度當在銷售前期快速樹立市場形象，提升產(chǎn)品認知度 n本案售樓處選址與銷售現(xiàn)場不能統(tǒng)一，因此對于路牌、道旗、本案售樓處選址與銷售現(xiàn)場不能統(tǒng)一，因此對于路牌、道旗、導視、指引等宣傳品都提出更高的要求。導視、指引等宣傳品都提出更高的要求。n作為在北京開發(fā)的第一個樓盤，應當迅速提升本案開

8、發(fā)商的作為在北京開發(fā)的第一個樓盤，應當迅速提升本案開發(fā)商的知名度。知名度。宣傳推廣本案一期在售面積8萬平方米，按均價7400元/平方米進行計算，總銷售額大致在6億元左右，按照市場慣例、以及中原的專業(yè)經(jīng)驗，建議一期推廣費用大致在銷售額的1. 0%1.5%之間也就是： 600萬900萬之間宣傳推廣費用概算媒體選擇選擇報廣、戶外廣告作為主要的投放渠道網(wǎng)絡作為輔助的投放渠道造勢及活動階段動用廣播媒體進行強效宣傳宣傳推廣媒體投放宣傳推廣11月初，作為推廣初期，只在月初，作為推廣初期，只在北京北京青年報青年報新聞版投放新聞版投放1-2版硬廣；同版硬廣；同時輔助網(wǎng)絡推廣。時輔助網(wǎng)絡推廣。11月底樣板間落成后

9、在大量投放硬廣，月底樣板間落成后在大量投放硬廣，進入集中推廣期進入集中推廣期在選擇印刷媒體時，建議以讀者類型豐富、受眾普遍的北京青年報為主，同時輔以北京晚報，主要采取硬廣的投放形式。媒體投放宣傳推廣宣傳推廣相關工作周期：相關工作周期：11月月12月中旬月中旬工地現(xiàn)場包裝：宣傳推廣工地現(xiàn)場包裝根據(jù)現(xiàn)場情況，建議將項目西側(cè)的工根據(jù)現(xiàn)場情況，建議將項目西側(cè)的工地的外圍墻設立圍檔地的外圍墻設立圍檔宣傳推廣工地入口設立門楣及設立看房通道工地入口設立門楣及設立看房通道工地現(xiàn)場包裝宣傳推廣宣傳推廣工地現(xiàn)場包裝工地內(nèi)景觀綠化先行工地內(nèi)景觀綠化先行宣傳推廣宣傳推廣宣傳推廣工地現(xiàn)場包裝目前工地周邊環(huán)境比較亂，應盡

10、快做好圍墻，既可以展示項目形象，又可以遮擋工地內(nèi)的凌亂。因此建議在12月中月中將現(xiàn)場包裝做好。宣傳推廣建議在建議在西北三環(huán)沿線西北三環(huán)沿線及及東北四環(huán)東北四環(huán)選擇戶外廣告牌。選擇戶外廣告牌。宣傳推廣建議在建議在項目附近項目附近選擇帶有指引性質(zhì)的燈箱。選擇帶有指引性質(zhì)的燈箱。建議在建議在東北四環(huán)東北四環(huán)及及京昌路上京昌路上選擇道旗。選擇道旗。宣傳推廣宣傳推廣公關活動n“品茶品茶-品位，品味人生之道品位，品味人生之道”n時間： 2005年1月n形式： 客戶公關活動n費用估算： 約3萬元公關活動特別說明： 針對有意向的客戶，選擇周末，在項目現(xiàn)場售樓處或樣板間開展品茶活動。同時聘請茶藝師，進行現(xiàn)場茶藝

11、表演和講解。此公關活動，達到緩解銷售方和客戶方的交易關系，“一張一弛”，在心理上拉近與目標客戶的距離。公關活動n“客戶答謝暨國際品牌時裝發(fā)布會客戶答謝暨國際品牌時裝發(fā)布會”n時間： 2005年2月初n形式： 大型聯(lián)誼公關活動n費用估算： 約30萬元公關活動特別說明： 通過此次活動促進還未成交的客戶成交，感謝已經(jīng)成交的客戶的大力支持，并贈送禮品。建議開發(fā)商聘請知名人士，如文體明星，作為形象代言人，參加本活動；同時，可考慮由知名主持人主持本次活動，并增加活動的趣聞性和參與性，增進感情和深入溝通。公關活動n“建筑及家居風水建筑及家居風水”n時間： 2005年3月n形式： 講座與解答n費用估算： 約3

12、萬元公關活動n特別說明： 聘請知名的風水學研究學者，進行有關建筑方面和家居方面的 “風水理論與實踐”的講座。為了提高銷售的簽約率和銷售率，活動的參加者選擇已付定金的準業(yè)主或廣泛的意向客戶，并在活動結(jié)束時派送“風水寶物”以作紀念。 促銷活動“逛樣板，送家電逛樣板，送家電” 時間： 項目現(xiàn)房樣板間施工和裝修完 成，并完全配備家電時。形式： 抽獎活動費用估算： （根據(jù)樣板間的具體家電情況）促銷活動特別說明： 為了配合現(xiàn)樓樣板間的推出，再以媒體宣傳的氣氛烘托基礎上，開展此類抽獎活動，將促進準客戶的成交，提高項目的知名度和提高銷售率。促銷活動n“優(yōu)秀單元，唯我獨享優(yōu)秀單元，唯我獨享” n時間： 2004

13、年11月或12月n形式： 小型競拍活動n費用估算： 約10萬元促銷活動 特別說明： 邀請所有有意向的客戶，集中在一天來銷售現(xiàn)場，開發(fā)商拿出所保留的黃金戶型的幾套進行競拍，出價最高者為競標者。 配合銷售的相關工作11月底樣板間建成11月底售樓處可以投入使用配合銷售的相關工作效果圖相關工作周期：相關工作周期：11月中旬月中旬12月月10日日配合銷售的相關工作效果圖我們建議制作項目鳥瞰、人視點的我們建議制作項目鳥瞰、人視點的效果圖，以及部分園林景觀結(jié)點和效果圖，以及部分園林景觀結(jié)點和社區(qū)亮點的效果圖。社區(qū)亮點的效果圖。配合銷售的相關工作配合銷售的相關工作沙盤模型相關工作周期：相關工作周期：11月中旬月中旬12月底日月底日配合銷售的相關工作對于本案來說，除了項目本身的樓對于本案來說，除了項目本身的樓座位置及園林情況外，還應將奧運座位置及園林情況外，還應將奧運村及國家森林公園做進去，以突出村及國家森林公園做進去，以突出我們的外景觀優(yōu)勢及交通位置關系。我們的外景觀優(yōu)勢及交通位置關系。配合銷售的相關工作配合銷售的相關工作銷售工具相關工作周期：相關工作周期：11月初月初第二年第二年1月月配合銷售的相關工作銷售工具包括