長沙市金星北及周邊樓盤調(diào)查報告40p

1、2013年踩盤報告（一）年踩盤報告（一）市場調(diào)研區(qū)域市場調(diào)研區(qū)域 長沙市望城高塘嶺板塊長沙市望城高塘嶺板塊、金星北路周邊樓盤項目金星北路周邊樓盤項目望城縣市場調(diào)研項目盤點望城縣市場調(diào)研項目盤點 3 2 1 41.上實.森林海2.百合湖濱ii期3.聯(lián)成國際城4.紫鑫.御湖灣建筑規(guī)劃：項目位于長沙“未來生態(tài)宜居之城”望城，項目分多期開發(fā)，開發(fā)周期長 ，目前150-170復(fù)式樓在售，均價3800元/平。在售250-270別墅，均價5500元/平，尾盤。占地面積1089畝總建面100萬方容積率1.3物業(yè)類型多層，高層，別墅，洋房基本經(jīng)濟指標(biāo)戶型配比表建筑類型建筑類型 戶型面積區(qū)間戶型面積區(qū)間（）（）代

2、表性主力代表性主力戶型（）戶型（）三房，別墅，雙拼別墅，復(fù)式樓120-280三房：1221118小高后期規(guī)劃，預(yù)計下半年推出1020棟 位于高塘嶺高喬大道位于高塘嶺高喬大道旁，項目南臨未來縣政府辦公用地，西北向為大型醫(yī)旁，項目南臨未來縣政府辦公用地，西北向為大型醫(yī)療產(chǎn)業(yè)基地，東北緊臨高喬快速路療產(chǎn)業(yè)基地，東北緊臨高喬快速路上實森林海系列產(chǎn)品： 開發(fā)策略開發(fā)策略從項目從項目“生態(tài)環(huán)境入手，過渡到項目生態(tài)環(huán)境入手，過渡到項目“產(chǎn)品建筑產(chǎn)品建筑”。先通過：事件營銷，引發(fā)市場對本案。先通過：事件營銷，引發(fā)市場對本案的關(guān)注度，提高市場認知度，再結(jié)合大區(qū)域和小環(huán)境的關(guān)注度，提高市場認知度，再結(jié)合大區(qū)域和小

3、環(huán)境教育和引導(dǎo)市場，全面提升項目品質(zhì)感，最終依靠性教育和引導(dǎo)市場，全面提升項目品質(zhì)感，最終依靠性價比優(yōu)勢促成成交價比優(yōu)勢促成成交”，產(chǎn)品定位：低層生態(tài)樓盤。，產(chǎn)品定位：低層生態(tài)樓盤。 上實.森林海 i： 森林海在售特價商鋪8888元g：森林海在售房源全款96折按揭99折h：森林海聯(lián)排雙拼別墅5500-6900f：240280聯(lián)排別墅6000元e：280平米雙拼別墅7000元c：聯(lián)排和雙拼享受93折優(yōu)惠d：聯(lián)排別墅均價5900b：聯(lián)排別墅5500近期滯銷及降價原因： 1、承諾配套無，占據(jù)市場久，后期客戶流失多 2、金星北周邊的別墅群性價比高，到望城縣路況好，開車僅10分鐘 3、小區(qū)開發(fā)年限久，外

4、觀折舊明顯，定位已偏離 4、周邊商業(yè)荒廢。 位于望城區(qū)文源中路位于望城區(qū)文源中路188188號號( (斑馬湖畔斑馬湖畔) )，開盤推廣活動：老帶新，開盤推廣活動：老帶新75-9675-96平方，平方，獎勵獎勵10001000元，元，97-12197-121平方，獎勵平方，獎勵12001200元，元，121-151121-151平方獎勵平方獎勵15001500元，元，152152平方以上平方以上獎勵獎勵20002000元。元。占地面積9.4萬方總建面28萬方容積率3.0物業(yè)類型高層項目基本指標(biāo)項目基本指標(biāo)建筑類型建筑類型 戶型產(chǎn)品戶型產(chǎn)品代表性主力代表性主力戶型（）戶型（）高層兩房84-131三

5、房121-151建筑規(guī)劃： 百合湖濱花園位于長沙市望城的中心區(qū)域斑馬湖畔，濱湖望江，環(huán)境景觀資源得天獨厚，項目由湖南湘雅百合置業(yè)有限公司傾力打造，總體定位于奢適住宅，豪而不貴。 中心區(qū)建筑近5米的一樓架空層，將小區(qū)的內(nèi)外景觀融為一體，建立泛會所休閑功能區(qū)。百合湖濱花園運用沿海發(fā)達城市豪宅設(shè)計理念，引進入戶電梯，兩梯兩戶為主。百合湖濱ii期產(chǎn)品：主力戶型為84-95兩房及120-150三房，純板式3房開發(fā)策略開發(fā)策略與主要競爭對手聯(lián)誠與主要競爭對手聯(lián)誠國際錯位銷售，國際錯位銷售，尋找合適切入時機，推出特色戶型，針對群體差異尋找合適切入時機，推出特色戶型，針對群體差異進行推廣，逐步搶占市場。進行推

6、廣，逐步搶占市場。百合湖濱ii期戶型配比表去化分析：1、項目目前為二期開盤蓄水，預(yù)計8、9月開盤（老帶新和辦卡）2、望城縣熱售期已過，目前市場趨于真空期3、3種戶型均為前期熱銷品種，140基本售罄，95推1、2號棟共3個單元，26層2梯3戶小高，其中1棟售罄，2棟19層以上有少量房源，84基本售罄 項目項目20092009年年7 7月啟動，位于望城區(qū)城央，臨斑馬湖而建，總投資逾月啟動，位于望城區(qū)城央，臨斑馬湖而建，總投資逾1010億元。億元。項目地處大河西時代的長沙第六區(qū)項目地處大河西時代的長沙第六區(qū)望城縣高塘嶺板塊的最核心地段，東望城縣高塘嶺板塊的最核心地段，東臨高塘嶺大道、西臨望城縣最為繁

7、華的商業(yè)街區(qū)郭亮中路、南連文源路、北臨高塘嶺大道、西臨望城縣最為繁華的商業(yè)街區(qū)郭亮中路、南連文源路、北靠體育東路?？矿w育東路。建筑類型建筑類型 戶型產(chǎn)品戶型產(chǎn)品代表性主代表性主力戶型力戶型（）（）高層兩房90-120三房121-140四房141-170 項目因位于金融路與體育東路交匯，而將項目自然分成a、b、c三個區(qū)域。其中東頭b區(qū)由10層的4星級酒店和400米長的人車混行的特色美食休閑餐飲街區(qū)組成;西頭a區(qū)擬建一棟高層住宅和一條約300米長望城唯一的商業(yè)步行街組成，其中步行街郭亮路入口處布置多個大型主力店如肯德基、麥當(dāng)勞等西式餐飲，通程電器等，引導(dǎo)人流，另外在金融路與體育路交匯處布局了一個營

8、業(yè)面積達1萬平米的大型購物廣場，積聚人氣；c區(qū)由11棟2533層高層住宅和c1、c6的社區(qū)商業(yè)街圍合布局而成，住宅總規(guī)劃近2500戶，建成后將成為可容納近8000人入駐的國際化大社區(qū)。占地面積188畝總建面30萬方容積率2.8商業(yè)面積8萬方物業(yè)類型多層，高層，別墅，洋房項目基本信息bc 聯(lián)誠國際城戶型配比表a. 聯(lián)誠聯(lián)誠國際城目前無在售項目，少數(shù)尾盤推售；國際城目前無在售項目，少數(shù)尾盤推售；b. 早期推出的聯(lián)誠國際花園單價早期推出的聯(lián)誠國際花園單價3000左右，國際城左右，國際城4000左右；左右；c. 聯(lián)誠國際城為高塘嶺板塊的價格引領(lǐng)者；聯(lián)誠國際城為高塘嶺板塊的價格引領(lǐng)者；d. 望城步行街位

9、于望城縣城核心，東臨斑馬湖生態(tài)公園，西接接城市主干道郭亮望城步行街位于望城縣城核心，東臨斑馬湖生態(tài)公園，西接接城市主干道郭亮 路，猶如一根金扁擔(dān)挑起了望城的路，猶如一根金扁擔(dān)挑起了望城的cbd和和cld。全長。全長700余米，商業(yè)面積逾余米，商業(yè)面積逾 80000平方米，輻射望城全境及大河西百萬人口，是望城唯一的商業(yè)步行街。平方米，輻射望城全境及大河西百萬人口，是望城唯一的商業(yè)步行街。樓盤地址：望城區(qū)高喬大道旁斑馬湖公園內(nèi)樓盤地址：望城區(qū)高喬大道旁斑馬湖公園內(nèi) 紫鑫 御湖灣 紫鑫天翼置業(yè)將打造引領(lǐng)該區(qū)域的第一個高端都市綜合體物業(yè)，紫鑫御湖灣是一個集城市形象、商務(wù)、商業(yè)、生態(tài)景觀、文化、娛樂于一

10、體的復(fù)合型樓盤。項目規(guī)劃五星級酒店、寫字樓、高檔住宅、公寓、商業(yè)街，其中高檔住宅設(shè)計風(fēng)格為典雅、高貴的新古典主義風(fēng)格。 預(yù)計2013年10月份開盤，單價4500元左右，首推3種戶型，80兩，105三房及1173+1戶型?？蛻魜碓矗?1.晟通內(nèi)部員工（50%） 2.五強集團員工 3.集團關(guān)系戶去化情況： 1、一期售罄； 2、二期為專家一村(聯(lián)排73套、雙拼33套)，集團打算內(nèi)部消化，二期暫時封售； 3、三期為3棟板樓3棟塔樓。2梯4戶小戶型，基本售罄；板樓為11層小高，1梯2戶106平方三室兩廳兩衛(wèi)； 4、四期為專家二村(聯(lián)排、雙拼、獨棟共200套(暫未推出)。優(yōu)勢：內(nèi)部員工居多，物業(yè)管理嚴(yán)；進

11、入超市考察，小菜、肉類等的價格和家樂福差不多；有地鐵、有超市、配置了砂子塘新世博小學(xué)不足：房源有限對內(nèi)銷售；因?qū)?nèi)銷售，廣告少，知名度小。配套： 1、五星晟通國際大會所，面積近32000平方米，擁有200多間豪華客房、多功能國際宴會廳、美食包廂、ktv、美容足浴并配置設(shè)備完善的室內(nèi)游泳池、室內(nèi)籃球館、室內(nèi)羽毛球館； 2、砂子塘新世博寄宿制學(xué)校是由砂子塘教育集團負責(zé)管理的第二所全日制寄宿小學(xué)。占地73.78畝，建筑面積達4.2萬余平方米，可開設(shè)48個教學(xué)班，容乃近2500名師生，是一所高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化寄宿制學(xué)校。購買晟通城即可享受優(yōu)先入讀的機會。 918 918，903903路公交推廣語路公交推廣

12、語名校教育，生活區(qū)；總占地名校教育，生活區(qū)；總占地248248畝，建畝，建筑面積筑面積3737萬方，規(guī)劃戶數(shù)萬方，規(guī)劃戶數(shù)34673467戶，容積率戶，容積率2.182.18，均價，均價38003800元元/ / 晟通城106106三室三室2 2廳廳2 2衛(wèi)，衛(wèi)，26#-34#26#-34#棟，棟，1 1梯梯2 2戶，戶，1111層小高，共層小高，共440440戶。戶。戶型特點： 1.戶型實用率高 2.無暗房，通透性好7070平米平米2 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)，衛(wèi)，19#-25#19#-25#棟，棟，2 2梯梯4 4戶，戶，1818層小高，共層小高，共468468戶戶9898三室三室2 2廳

13、廳1 1衛(wèi)，衛(wèi)，19#-25#19#-25#棟，棟，468468戶戶鈺龍?zhí)煜旅倒鍒@新地東方明珠名家翡翠南山蘇迪亞諾瑪麗的花園潤和紫郡澳海瀾庭富基世紀(jì)公園勤誠達新界音樂界新城國際花都金地三千悅金星北片區(qū)及雷鋒大道片區(qū)踩盤分布圖 首付一口價首付一口價3.83.8萬，萬，52805280元元/ /平米，開發(fā)商墊付平米，開發(fā)商墊付20%20%；項目位于長沙市岳；項目位于長沙市岳麓區(qū)市府中心板塊，緊鄰長郡中學(xué)新校區(qū)，西臨金星大道，北臨二環(huán)線，麓區(qū)市府中心板塊，緊鄰長郡中學(xué)新校區(qū)，西臨金星大道，北臨二環(huán)線，南臨茶子山路。南臨茶子山路。建筑類型建筑類型 戶型面積區(qū)間戶型面積區(qū)間（）（）代表性主力代表性主力戶

14、型（）戶型（）高層79-120二房：97高層層數(shù)34后期規(guī)劃，加推6#棟，2梯4戶，2單元，97-120占地面積520畝總建面110萬方容積率3.56物業(yè)類型多層，高層，別墅，洋房項目基本信息建筑規(guī)劃： 鈺龍?zhí)煜马椖糠侄陂_發(fā)，一期約32萬平方米，分別為洋房、高層公寓、部分商業(yè)；二期約70萬平方米，為高層、洋房、商務(wù)公寓、五星級華天大酒店、商業(yè)部分；地下車位面積約10萬平方米。鈺龍?zhí)煜马椖壳捌谙冉ㄔO(shè)50畝市政公園。第1期占地12.5萬平方米；建筑面積約35萬平方米；以高層住宅和花園洋房為主，高層產(chǎn)品為：70-80平兩房兩廳一衛(wèi)，90-100平小三房兩廳一衛(wèi)，105-107平三房兩廳一衛(wèi)一花園，

15、110-122平三房二廳二衛(wèi)一花園，130-140平四房二廳二衛(wèi)一花園，150-160平三房二廳二衛(wèi)二花園。開發(fā)策略：開發(fā)策略：1 1、項目、項目1 1期工程售罄，入住率期工程售罄，入住率90%90%，為項目，為項目2 2期開發(fā)奠定堅實基礎(chǔ)期開發(fā)奠定堅實基礎(chǔ)2 2、項目處于岳麓區(qū)與望城區(qū)交界位置，岳、項目處于岳麓區(qū)與望城區(qū)交界位置，岳麓區(qū)的性價比盤，望城區(qū)的高端生態(tài)樓盤麓區(qū)的性價比盤，望城區(qū)的高端生態(tài)樓盤3 3、學(xué)位房。、學(xué)位房。 鈺龍?zhí)煜聭粜团浔缺響粜弯N售情況：1、12#13#14#112平方3室2廳2衛(wèi)基本售罄2、近一個星期銷售趨勢放緩，成交少，3-5樓2房滯銷；3、后期加推6#棟無90平

16、米以下小戶型，導(dǎo)致小戶型熱賣客戶主要為：寧鄉(xiāng)望城片區(qū)和市府周邊區(qū)域、周邊公務(wù)員及榮灣鎮(zhèn)以北 的剛需客戶和年輕一族。建筑規(guī)劃：項目整體規(guī)劃有三大主題豪華會所：體育會館、臨湖休閑會館、五星級酒店會所，同時修建了長沙唯一的社區(qū)美術(shù)館。項目營銷中心及臨湖會所由世界著名設(shè)計師梁景華先生設(shè)計，營銷中心前設(shè)12000的廣場中心景觀軸，后臨40000中央湖泊、臨湖商務(wù)會館及1000無邊界景觀泳池。占地面積1000畝（玫瑰園含300畝）總建面200萬方（包含玫瑰園）容積率2.82物業(yè)類型 高層、超高層基本經(jīng)濟指標(biāo)建筑類型建筑類型 戶型面積區(qū)間戶型面積區(qū)間（）（）代表性主力代表性主力戶型（）戶型（）高層84-11

17、7兩房：84后期規(guī)劃，主推6號棟時代傾城 開發(fā)策略片區(qū)定位為復(fù)合型新都會中心，以現(xiàn)代金融商務(wù)功能為核心，以文化、休閑、旅游綜合商圈為驅(qū)動引擎，以都市居住為依托。建成后可容納就業(yè)人口約35萬，居住人口約22萬，項目主要賣點，休閑與生活區(qū)分離。 時代傾城是廣州時代地產(chǎn)集團在長沙傾力打造的首個千畝級精裝大盤。時代傾城是廣州時代地產(chǎn)集團在長沙傾力打造的首個千畝級精裝大盤。項目雄踞濱水新城北，素有項目雄踞濱水新城北，素有“濱江新城北門戶濱江新城北門戶”之稱。；濱江新城是大長之稱。；濱江新城是大長沙沙“一江兩岸，跨江發(fā)展一江兩岸，跨江發(fā)展”的核心區(qū)域。的核心區(qū)域。戶型配比表去化情況：1、項目5月26日6號

18、棟開盤，去化較差，5月30日早上現(xiàn)場3小時，簽約4套。（客戶大多為河西做生意，30歲左右年輕人居多）2、4月初推出的7號棟成交較理想，84剩1套，望城無限購，90平方以下小戶型多為80后年輕人購買。特點：1、入戶大堂層高5.5米，每棟配有獨立健身器材與棋牌區(qū)；2、入戶門有智能指紋識別系統(tǒng)；3、廚房采光不佳，117平米共用衛(wèi)生間離臥室太遠；4、贈送陽臺太小。占地面積33.47萬方總面55.5萬方容積率1.08基本經(jīng)濟指標(biāo)建筑類型建筑類型 戶型總套數(shù)戶型總套數(shù)戶型總面積戶型總面積（）（）高層719套64903聯(lián)排106套22996.6南山蘇迪亞諾南山蘇迪亞諾是南山地產(chǎn)進駐長沙的首個項目，著重打造南

19、山蘇迪亞諾是南山地產(chǎn)進駐長沙的首個項目，著重打造澳洲風(fēng)情為基調(diào)的中高檔生活小區(qū)；澳洲風(fēng)情為基調(diào)的中高檔生活小區(qū)；項目定位為城市型別墅項目定位為城市型別墅入則寧靜，出則繁華。入則寧靜，出則繁華。客戶來源：客戶來源：1 1、望城本縣剛需客戶；、望城本縣剛需客戶； 2 2、拆遷戶；、拆遷戶； 3 3、河西區(qū)域個體戶；、河西區(qū)域個體戶； 4 4、外地及河?xùn)|客戶。、外地及河?xùn)|客戶。高層全部售罄，現(xiàn)在處于別墅區(qū)尾盤清貨狀態(tài)。高層全部售罄，現(xiàn)在處于別墅區(qū)尾盤清貨狀態(tài)。3期戶型配比表三期天鵝堡戶型分析外部優(yōu)勢：1、戶型南北通透，通風(fēng)好。2、人車分流，空間利用率高外部劣勢：1、三聯(lián)排緊鄰工廠區(qū)域，居住環(huán)境較差，

20、受三期高層建筑和城市次干道金甲蟲路影響；2、樓間距太窄，數(shù)據(jù)顯示10米，實際測量6米。名家翡翠花園高層高層2.02.0容積率，超低建筑密度，超寬樓間距。容積率，超低建筑密度，超寬樓間距。名家主打居住環(huán)境，舒適與私密性是樓盤最大賣點，針對客戶為高起點首置與高起點首改。 名家翡翠花園主推126-164平戶型，集中在4、7號棟，均價5400元/平，現(xiàn)認購在享受95折及總價再減3萬的基礎(chǔ)上，再97折優(yōu)惠。戶型特點：戶型特點：1、金星北現(xiàn)階段稀缺戶型；、金星北現(xiàn)階段稀缺戶型；2、總價高，銷售困難；、總價高，銷售困難；3、對比周邊大戶型有一定的、對比周邊大戶型有一定的價格優(yōu)勢；價格優(yōu)勢；4、多視角享受園林

21、景觀；、多視角享受園林景觀；5、戶型無暗房，采光性好。、戶型無暗房，采光性好。長沙首座純正私家山地公園社區(qū)，與原生態(tài)谷山公園零距離長沙首座純正私家山地公園社區(qū)，與原生態(tài)谷山公園零距離項目特點：1、依山而建，享受三處公園景觀；2、周邊配套不完善，商業(yè)開發(fā)力度不強；3、項目在售房源面積過大，市場人氣低迷占地面積39萬方總建面72.5萬方容積率1.86綠化覆蓋率65%基本經(jīng)濟指標(biāo)建筑類型建筑類型 戶型面積區(qū)間戶型面積區(qū)間（）（）代表性主力代表性主力戶型（）戶型（）高層80-130三房：88正在推售6#棟， 總高12-24層新地東方明珠系列產(chǎn)品：目前在售主力戶型為130-160左右的三房產(chǎn)品，目前售時

22、代傾城項目小戶型的集中發(fā)售、房屋推售面積過大影響，該項目去化并不理想。 開發(fā)策略項目定位為高端生態(tài)自然居所，與距離本項目較近的時代傾城項目形成強烈競爭，時代傾城自帶精裝，東方明珠是毛坯房。新地東方明珠戶型配比表134平米滯銷原因：1、項目大戶型吸引年齡結(jié)構(gòu)比較大的高端客戶，廣告宣傳力度不夠。2、時代傾城的集中加推對其造成一定影響3、贈送面積少113平米熱銷原因：1、對比時代傾城戶型優(yōu)勢2、贈送面積多3、適合有主見，喜歡自裝的居住群體新地新地東方明珠東方明珠毛坯均價毛坯均價5000元元/左右，左右，6月推月推6#棟，棟，130-160望城區(qū)金星大道沿線配套最完善的小區(qū)，交通相對最為便利。望城區(qū)金

23、星大道沿線配套最完善的小區(qū)，交通相對最為便利。新地東方明珠勤誠達新界地理優(yōu)勢，配套優(yōu)勢明顯。區(qū)域位置：該項目位處大河西金星北路濱水新區(qū)核心，東臨湘江“一江兩岸”黃金中軸，與月亮島隔江相望，西靠普瑞溫泉五星大酒店，北連長沙火車西站，在1000萬平米的新城市開發(fā)體量政策愿景下，占盡地利，得天獨厚。項目配套優(yōu)勢：擁月亮島影視創(chuàng)意基地、火車西站、地鐵4#線、五星級酒店、高檔商業(yè)區(qū)等片區(qū)規(guī)劃配套；擁裕田奧特萊斯、名發(fā)商業(yè)廣場、普瑞溫泉度假中心、龍湖高爾夫球場等片區(qū)現(xiàn)有配套；擁特色電影景觀大道、電影運動休閑于一體的多功能會所、國際雙語幼兒園、5萬多平米國際化商業(yè)街區(qū)等小區(qū)規(guī)劃配套；擁金星大道、銀杉路、普瑞

24、大道（距長沙市政府僅10分鐘車程）等現(xiàn)有交通配套；擁南村小學(xué)、星城實驗學(xué)校師大附中、長郡中學(xué)等現(xiàn)有教育配套。勤誠達新界6月主推g3棟，2t4戶，18層小高，87117戶型介紹：1、89平方折后單價4700左右2、117平方折后單價4600左右3、89-117平米為該項目熱銷戶型，剛需客戶占比大，其中以望城區(qū)及岳麓區(qū)上班族占比最大，生活配套齊全。4、117平米客戶成本更高，挑窗部分加重客戶負擔(dān) 浩龍音樂界與世界第一高樓做鄰居基本經(jīng)濟指標(biāo)占地面積53424.301平方米總建面178020平方米容積率3.56綠化率51.2%建筑類型建筑類型 戶型面積區(qū)間戶型面積區(qū)間（）（）代表性主力代表性主力戶型（

25、）戶型（）高層80-130三房：88正在推售6#棟， 總高12-24層項目定位：項目總體定位于中高檔商品住房及特色商業(yè)街區(qū)，形象定位于中國原創(chuàng)首席音樂主題社區(qū)，愛音樂的，愛生活，愛生活的，愛家-音樂、生活、家，以音樂為主題的特色社區(qū)里規(guī)劃有音樂餐廳、音樂街區(qū)、音樂博物館、金色大廳、音樂電臺等讓人目不暇接，生活隨音樂翩翩起舞，產(chǎn)品創(chuàng)新魔術(shù)變化戶型，超高使用率，絕對品質(zhì)，高性價比產(chǎn)品寫意創(chuàng)意生活，項目專為長沙市及周邊地市乃至廣東沿海的湘籍成功人士打造優(yōu)質(zhì)音樂生活特區(qū)。項目規(guī)劃：面積區(qū)間集中在7590創(chuàng)新型戶型，小三房、小四房為主，實際使用面積高107%以上，真正實現(xiàn)了小戶型大享受的感覺。項目一共8

26、棟，32-34層高層，后期小區(qū)中心5#6#棟暫未售，均為現(xiàn)房出售。3期戶型配比表樓盤介紹：1、現(xiàn)房出售，折后均價4400元/2、贈送面積多，小戶型多為0公攤，甚至負公攤3、對比金星北新開樓盤無優(yōu)勢，樓盤折舊明顯。4、靠近世界第一高樓，有一定的長期發(fā)展優(yōu)勢，周邊可開發(fā)性較高浩龍音樂界左邊戶型為95.20-98.95（1房改3房），右邊為87平米2+1客戶群體分析：1、運營周期長，客戶群體雜2、望城區(qū)年輕的白領(lǐng)居住者較多3、拆遷戶占比高潤和紫郡67萬方純法式高檔住區(qū)，優(yōu)享砂子塘，師大附中學(xué)位占地面積52。5萬方總建面20萬方容積率2.7總戶數(shù)：3245停車位地上350，地下3600綠化率50%基本經(jīng)濟指標(biāo)項目位置本項目位于普瑞大道、黃金大道、月亮島路三條主干線路交匯處。距離市政府約10分鐘的車程，距離三汊磯大橋約7分鐘車程項目優(yōu)勢一，濱水新城核心，江山大境、天賦大美二，依據(jù)地勢規(guī)劃別墅、洋房、高層物業(yè)，極致視野、景觀三，法式建筑與法式皇家園林交相輝映，一座城的經(jīng)典悠然而現(xiàn)四，高層負公攤6月加推49#棟戶型配比表潤和紫郡打造負公攤高層，成就終極戶型王戶型特點：1、t型獨棟，采光通透性好2、贈送面積多，得房率高3、干掛石材，建筑品質(zhì)優(yōu)于其他樓盤客戶分析：1、對比澳海瀾庭和富基公園，項目環(huán)境優(yōu)雅，品質(zhì)較高，有車一族的40以上年齡的居住首選；2、戶型贈送多，帶雙學(xué)位